¿Qué es una hipoteca inversa?
En una palabra, una hipoteca inversa es un préstamo. Un propietario de vivienda que tiene 62 años o más y tiene una plusvalía considerable puede pedir prestado contra el valor de su casa y recibir fondos como una suma global, pago mensual fijo o línea de crédito. A diferencia de una hipoteca a plazo—el tipo utilizado para comprar una casa—una hipoteca inversa no requiere que el propietario de la vivienda para hacer los pagos del préstamo.
en su lugar, todo el saldo del préstamo vence y es pagadero cuando el prestatario muere, se muda permanentemente o vende la casa., Las regulaciones federales requieren que los prestamistas estructuren la transacción para que el monto del préstamo no exceda el valor de la casa y el prestatario o el patrimonio del prestatario no serán responsables de pagar la diferencia si el saldo del préstamo se vuelve más grande que el valor de la casa. Una forma en que esto podría suceder es a través de una caída en el valor de mercado de la casa; otra es si el prestatario vive mucho tiempo.
¿Cómo funciona Una Hipoteca Inversa Trabajo?,
El efectivo en acciones
las hipotecas inversas pueden proporcionar efectivo muy necesario para las personas mayores cuyo patrimonio neto está principalmente vinculado al valor de su casa. Por otro lado, estos préstamos pueden ser costosos y complejos, así como sujetos a estafas. Este artículo le enseñará cómo funcionan las hipotecas inversas y cómo protegerse de las trampas, para que pueda tomar una decisión informada sobre si dicho préstamo podría ser adecuado para usted o sus padres.
de acuerdo con la Asociación Nacional de prestamistas de hipotecas inversas, los propietarios de viviendas mayores de 62 años tenían 7 7.,14 billones en plusvalía en el primer trimestre de 2019. El número marca un máximo histórico desde que comenzó la medición en el 2000, subrayando cuán grande es una fuente de patrimonio en la plusvalía de la vivienda para los adultos en edad de jubilación. La plusvalía de la vivienda solo es riqueza utilizable si usted vende y reduce el tamaño o pide prestado contra esa plusvalía. Y ahí es donde entran en juego las hipotecas inversas, especialmente para los jubilados con ingresos limitados y pocos otros activos.
Key Takeaways
- Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo para personas mayores de 62 años.,
- Los préstamos de hipoteca inversa permiten a los propietarios convertir el valor de su vivienda en ingresos en efectivo sin pagos mensuales de la hipoteca.
- La mayoría de las hipotecas inversas están aseguradas federalmente, pero tenga cuidado con una serie de estafas de hipotecas inversas que se dirigen a las personas mayores.
- Las hipotecas inversas pueden ser una gran decisión financiera para algunos, pero una mala decisión para otros. Asegúrese de entender cómo funcionan las hipotecas inversas y lo que significan para usted y su familia antes de decidirse.,
cómo funciona una hipoteca inversa
con una hipoteca inversa, en lugar de que el propietario realice pagos al prestamista, el prestamista realiza pagos al propietario. El propietario puede elegir cómo recibir estos pagos (explicaremos las opciones en la siguiente sección) y solo paga intereses sobre los ingresos recibidos. El interés se incluye en el saldo del préstamo para que el propietario no pague nada por adelantado. El propietario también conserva el título de la casa. Durante la vida del préstamo, la deuda del propietario aumenta y la plusvalía disminuye.,
al igual que con una hipoteca, la casa es la garantía de una hipoteca inversa. Cuando el propietario se muda o muere, los ingresos de la venta de la casa van al prestamista para pagar el principal, los intereses, el seguro hipotecario y los honorarios de la hipoteca inversa. Cualquier producto de la venta más allá de lo que fue prestado va al propietario (si él o ella todavía está vivo) o el patrimonio del propietario (si el propietario ha muerto). En algunos casos, los herederos pueden optar por pagar la hipoteca para poder conservar la casa.
los ingresos de la hipoteca inversa no son imponibles., Si bien pueden sentirse como un ingreso para el propietario, el IRS considera que el dinero es un anticipo de préstamo.
Tipos de Hipotecas Inversas
Hay tres tipos de una hipoteca inversa. El más común es la hipoteca de conversión de plusvalía o HECM. El HECM representa casi todas las hipotecas inversas que los prestamistas ofrecen en valores de las casas por debajo de 7 765,600 y es el tipo que es más probable que obtenga, por lo que ese es el tipo que este artículo discutirá. Sin embargo, si su casa vale más, puede buscar una hipoteca inversa jumbo, también llamada hipoteca inversa propietaria.,
cuando contrae una hipoteca inversa, puede optar por recibir los ingresos de una de seis maneras:
- suma global: obtenga todos los ingresos a la vez cuando se cierre su préstamo. Esta es la única opción que viene con una tasa de interés fija. Los otros cinco tienen tasas de interés ajustables.
- pagos mensuales iguales (anualidad): mientras al menos un prestatario viva en la casa como residencia principal, el prestamista hará pagos constantes al prestatario. Esto también se conoce como un plan de tenencia.,
- pagos a plazo: el prestamista le da al prestatario pagos mensuales iguales por un período determinado de la elección del prestatario, como 10 años.
- línea de crédito: el dinero está disponible para que el propietario tome prestado según sea necesario. El propietario solo paga intereses sobre los montos realmente prestados de la línea de crédito.
- pagos mensuales iguales más una línea de crédito: el prestamista proporciona pagos mensuales constantes mientras al menos un prestatario ocupe la casa como residencia principal. Si el prestatario necesita más dinero en cualquier momento, puede acceder a la línea de crédito.,
- pagos a plazo más una línea de crédito: el prestamista le da al prestatario pagos mensuales iguales por un período determinado de la elección del prestatario, como 10 años. Si el prestatario necesita más dinero durante o después de ese plazo, puede acceder a la línea de crédito.
también es posible usar una hipoteca inversa llamada «HECM for purchase» para comprar una casa diferente a la que vive actualmente.
en cualquier caso, normalmente necesitará al menos el 50% de plusvalía—basado en el valor actual de su casa, no en lo que pagó por ella—para calificar para una hipoteca inversa., Los estándares varían según el prestamista.
31.274
El número de hipotecas inversas emitidas en Estados Unidos en 2019, un 35,3% menos que el año anterior.
¿Usted se beneficia De Uno?
una hipoteca inversa puede sonar mucho como un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito. De hecho, al igual que uno de estos préstamos, una hipoteca inversa puede proporcionar una suma global o una línea de crédito a la que puede acceder según sea necesario en función de la cantidad de su casa que ha pagado y el valor de mercado de su casa., Pero a diferencia de un préstamo con garantía hipotecaria o línea de crédito, usted no necesita tener un ingreso o un buen crédito para calificar, y usted no hará ningún pago de préstamo mientras usted ocupa la casa como su residencia principal.
una hipoteca inversa es la única manera de acceder a la plusvalía de la vivienda sin vender la casa para las personas mayores que no quieren la responsabilidad de hacer un pago mensual del préstamo o que no pueden calificar para un préstamo con plusvalía de la vivienda o refinanciar debido a un flujo de efectivo limitado o un crédito deficiente.,
si no califica para ninguno de estos préstamos, ¿qué opciones quedan para usar el valor líquido de la vivienda para financiar su jubilación? Podría vender y reducir su tamaño, o podría vender su casa a sus hijos o nietos para mantenerla en la familia, tal vez incluso convertirse en su inquilino si desea continuar viviendo en la casa.
Pros y contras
una vez que tenga 62 años o más, una hipoteca inversa puede ser una buena manera de obtener dinero en efectivo cuando la plusvalía de su casa es su mayor activo y no tiene otra manera de obtener suficiente dinero para cubrir sus gastos básicos de subsistencia., Una hipoteca inversa le permite seguir viviendo en su casa siempre y cuando se mantenga al día con los impuestos a la propiedad, el mantenimiento y el seguro y no necesite mudarse a un hogar de ancianos o centro de vida asistida por más de un año.
sin embargo, tomar una hipoteca inversa significa gastar una cantidad significativa del capital que ha acumulado en intereses y tarifas de préstamo, que analizaremos a continuación. También significa que probablemente no podrá pasar su casa a sus herederos., Si una hipoteca inversa no proporciona una solución a largo plazo a sus problemas financieros, solo a corto plazo, puede que no valga la pena el sacrificio.
¿Qué pasa si alguien más, como un amigo, pariente o compañero de cuarto, vive con usted? Si obtiene una hipoteca inversa, esa persona no tendrá ningún derecho a seguir viviendo en la casa después de que usted fallezca.
otro problema que algunos prestatarios encuentran con las hipotecas inversas es sobrevivir a los ingresos de la hipoteca., Si elige un plan de pago que no proporciona un ingreso de por vida, como una suma global o un plan a plazo, o si toma una línea de crédito y la usa toda, es posible que no le quede dinero cuando lo necesite.
reglas que rigen estas hipotecas
Si usted es dueño de una casa, condominio o casa adosada, o una casa prefabricada construida en o después del 15 de junio de 1976, usted puede ser elegible para una hipoteca inversa., Bajo las reglas de la Administración Federal de vivienda (FHA), los propietarios de viviendas cooperativas no pueden obtener hipotecas inversas ya que técnicamente no son propietarios de los bienes raíces en los que viven, sino más bien acciones de una corporación. En Nueva York, donde las cooperativas son comunes, la ley estatal prohíbe además las hipotecas inversas en cooperativas, permitiéndolas solo en residencias y condominios de una a cuatro familias.
mientras que las hipotecas inversas no tienen requisitos de ingreso o puntaje de crédito, todavía tienen reglas sobre quién califica., Usted debe tener al menos 62 años, y usted debe ser dueño de su casa libre de impuestos o tener una cantidad sustancial de plusvalía (al menos 50%). Los prestatarios deben pagar una tarifa de originación, una prima de seguro inicial, primas de seguro hipotecario en curso, tarifas de servicio de préstamo e intereses. El gobierno federal limita la cantidad que los prestamistas pueden cobrar por estos artículos.
Los prestamistas no pueden ir tras los prestatarios o sus herederos si la casa resulta estar bajo el agua cuando es el momento de vender., También deben permitir a los herederos varios meses para decidir si quieren pagar la hipoteca inversa o Permitir que el prestamista venda la casa para pagar el préstamo.
el Departamento de vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) requiere que todos los posibles prestatarios de hipotecas inversas completen una sesión de asesoramiento aprobada por el HUD. Esta sesión de asesoramiento, que por lo general cuesta alrededor de 1 125, debe tomar al menos 90 minutos y debe cubrir los pros y los contras de tomar una hipoteca inversa dadas sus circunstancias financieras y personales únicas., Debe explicar cómo una hipoteca inversa podría afectar su elegibilidad para Medicaid y seguridad de Ingreso Suplementario. El consejero también debe repasar las diferentes maneras en que usted puede recibir las ganancias.
sus responsabilidades bajo las reglas de hipoteca inversa son mantenerse al día sobre los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios y mantener la casa en buen estado., Y si deja de vivir en la casa por más de un año, incluso si es porque vive en un centro de atención a largo plazo por razones médicas, tendrá que pagar el préstamo, que generalmente se logra vendiendo la casa.
aparte del potencial de estafas dirigidas a las personas mayores, las hipotecas inversas tienen algunos riesgos legítimos. A pesar de las reformas recientes, todavía hay situaciones en las que una viuda o viudo podría perder el hogar a la muerte de su cónyuge.,
honorarios involucrados
El Departamento de vivienda y Desarrollo Urbano ajustó las primas de seguros para hipotecas inversas en octubre de 2017. Dado que los prestamistas no pueden pedir a los propietarios o sus herederos que paguen si el saldo del préstamo aumenta más que el valor de la casa, las primas de seguro proporcionan un conjunto de fondos que los prestamistas pueden utilizar para que no pierdan dinero cuando esto sucede.
un cambio fue un aumento en la prima inicial de 0.5% a 2.0% para tres de cada cuatro prestatarios y una disminución en la prima de 2.5% a 2.,0% para el otro de cada cuatro prestatarios. La prima inicial solía estar vinculada a la cantidad que los prestatarios sacaron en el primer año, con los propietarios que sacaron la mayoría—porque necesitaban pagar una hipoteca existente—pagando la tasa más alta. Ahora, todos los prestatarios pagan la misma tasa del 2.0%. La prima inicial se calcula en función del valor de la casa, por lo que por cada value 100,000 en valor tasado, usted paga 2 2,000. Son 6.000 dólares por una casa de 300.000 dólares.
todos los prestatarios también deben pagar primas anuales de seguro hipotecario del 0,5% (anteriormente 1,25%) del monto prestado., Este cambio ahorra a los prestatarios 7 750 al año por cada borrowed 100,000 prestados y ayuda a compensar la prima inicial más alta. También significa que la deuda del prestatario crece más lentamente, preservando más de la plusvalía del propietario con el tiempo, proporcionando una fuente de fondos más adelante en la vida o aumentando la posibilidad de poder pasar la casa a los herederos.
prestamistas de Hipoteca Inversa
para obtener una hipoteca inversa, no puede ir a cualquier prestamista. Las hipotecas inversas son un producto especial, y solo ciertos prestamistas las ofrecen., Algunos de los nombres más importantes en préstamos hipotecarios inversos incluyen American Advisors Group, One Reverse Mortgage y Liberty Home Equity Solutions.
es una buena idea solicitar una hipoteca inversa con varias compañías para ver cuál tiene las tasas y tarifas más bajas. A pesar de que las hipotecas inversas están reguladas federalmente, todavía hay margen de maniobra en lo que cada prestamista puede cobrar.
tasas de interés
solo la hipoteca inversa de suma global, que le da todos los ingresos a la vez cuando se cierra su préstamo, tiene una tasa de interés fija., Las otras cinco opciones tienen tasas de interés ajustables, lo que tiene sentido, ya que está pidiendo dinero prestado durante muchos años, no todos a la vez, y las tasas de interés siempre están cambiando. Las hipotecas inversas de tipo Variable están vinculadas a la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR).
además de una de las tasas base, el prestamista agrega un margen de uno a tres puntos porcentuales. Entonces, si LIBOR es 2.5% y el margen del prestamista es 2%, su tasa de interés de hipoteca inversa será 4.5%. A partir de enero. En 2020, los márgenes de los prestamistas oscilaron entre el 1,5% y el 2,5%., El interés aumenta durante la vida de la hipoteca inversa, y su puntaje de crédito no afecta su tasa de hipoteca inversa o su capacidad para calificar.
¿cuánto puedes pedir prestado?
los ingresos que recibirá de una hipoteca inversa dependerán del prestamista y de su plan de pago. Para un HECM, el monto que puede pedir prestado se basará en la edad del prestatario más joven, la tasa de interés del préstamo y el menor de los valores tasados de su casa o el monto máximo de reclamo de la FHA, que es de 7 765,600 a partir de enero. 1, 2020.,
no puede pedir prestado el 100% de lo que vale su casa, o en cualquier lugar cercano a ella, sin embargo. Parte de la plusvalía de su vivienda se debe utilizar para pagar los gastos del préstamo, incluyendo las primas hipotecarias y los intereses. Aquí hay algunas otras cosas que necesita saber sobre cuánto puede pedir prestado:
- Los ingresos del préstamo se basan en la edad del prestatario más joven o, si el prestatario está casado, el cónyuge más joven, incluso si el cónyuge más joven no es un prestatario. Cuanto mayor sea el prestatario más joven, mayor será el producto del préstamo.,
- cuanto menor sea la tasa hipotecaria, más podrá pedir prestado.
- cuanto mayor sea el valor tasado de su propiedad, más podrá pedir prestado.
- una fuerte evaluación financiera de hipoteca inversa aumenta los ingresos que recibirá porque el prestamista no retendrá parte de ellos para pagar los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios en su nombre.
la cantidad que realmente puede pedir prestada se basa en lo que se llama el límite de capital inicial. En enero de 2018, el límite de capital inicial promedio fue de 2 211,468 y el monto máximo promedio de la reclamación fue de 4 412,038.,El límite de capital inicial promedio del prestatario es de aproximadamente el 58% del monto máximo de la reclamación.
el gobierno redujo el límite inicial de capital en octubre de 2017, lo que dificultó que los propietarios, especialmente los más jóvenes, calificaran para una hipoteca inversa. Por el lado positivo, el cambio ayuda a los prestatarios a preservar más de su capital. El gobierno redujo el límite por la misma razón por la que cambió las primas de seguros: porque el déficit del fondo de seguro hipotecario casi se había duplicado en el último año fiscal., Este es el fondo que paga a los prestamistas y protege a los contribuyentes de las pérdidas hipotecarias inversas.
para complicar aún más las cosas, no puede pedir prestado todos sus límites iniciales de capital en el primer año cuando elige una suma global o una línea de crédito. En su lugar, puede pedir prestado hasta un 60% o más si está utilizando el dinero para pagar su hipoteca a plazo. Y si elige una suma global, la cantidad que recibe por adelantado es todo lo que obtendrá. Si elige la línea de crédito, su línea de crédito crecerá con el tiempo, pero solo si tiene fondos no utilizados en su línea.,
hipotecas inversas, su cónyuge y herederos
ambos cónyuges tienen que dar su consentimiento para el préstamo, pero ambos no tienen que ser prestatarios, y este Acuerdo puede crear problemas. Si dos cónyuges viven juntos en una casa, pero solo uno de ellos es nombrado como el prestatario en la hipoteca inversa, el otro cónyuge está en riesgo de perder la casa si el cónyuge prestatario muere primero. Una hipoteca inversa se debe pagar cuando el prestatario muere, y por lo general se paga mediante la venta de la casa., Si el cónyuge sobreviviente quiere conservar la casa, tendrá que pagar el préstamo a través de otros medios, posiblemente a través de un costoso refinanciamiento.
solo uno de los cónyuges podría ser un prestatario si solo uno de los cónyuges tiene el título de la casa, tal vez porque fue heredada o porque su propiedad es anterior al matrimonio. Idealmente, ambos cónyuges tendrán el título y ambos serán prestatarios de la hipoteca inversa para que cuando el primer cónyuge muera, el otro continúe teniendo acceso a los ingresos de la hipoteca inversa y pueda continuar viviendo en la casa hasta la muerte., El cónyuge no nacido podría incluso perder la casa si el cónyuge prestatario tuviera que mudarse a un centro de vida asistida o hogar de ancianos por un año o más.
evitar las estafas de hipotecas inversas
con un producto tan potencialmente lucrativo como una hipoteca inversa y una población vulnerable de prestatarios que pueden tener deficiencias cognitivas o estar buscando desesperadamente la salvación financiera, las estafas abundan., Vendedores sin escrúpulos y contratistas de mejoras para el hogar se han dirigido a las personas mayores para ayudarles a obtener hipotecas inversas para pagar las mejoras del hogar, en otras palabras, para que puedan cobrar. El proveedor o contratista puede o no cumplir con el trabajo prometido y de calidad; puede que simplemente roben el dinero del propietario.,
Los familiares, cuidadores y asesores financieros también se han aprovechado de las personas mayores mediante el uso de un poder notarial para revertir la hipoteca de la casa, y luego robar los ingresos, o convenciéndolos de comprar un producto financiero, como una anualidad o un seguro de vida completo, que la persona mayor solo puede pagar mediante la obtención de una hipoteca inversa. Es probable que esta transacción sea solo en el mejor interés del llamado asesor financiero. Estas son solo algunas de las estafas de hipotecas inversas que pueden hacer tropezar a los propietarios involuntarios.,
haga esto para evitar la ejecución hipotecaria
otro peligro asociado con una hipoteca inversa es la posibilidad de ejecución hipotecaria. A pesar de que el prestatario no es responsable de hacer ningún pago hipotecario—y por lo tanto no puede convertirse en moroso en ellos—una hipoteca inversa requiere que el prestatario cumpla con ciertas condiciones. No cumplir con estas Condiciones permite al prestamista ejecutar la hipoteca.
como prestatario de hipoteca inversa, se requiere que viva en la casa y la mantenga., Si la casa cae en mal estado, no valdrá el valor justo de mercado cuando sea el momento de vender, y el prestamista no podrá recuperar la cantidad total que se ha extendido al prestatario. Las hipotecas inversas también se requieren para mantenerse al día sobre los impuestos a la propiedad y el seguro de vivienda. Una vez más, el prestamista impone estos requisitos para proteger su interés en la casa. Si no paga sus impuestos a la propiedad, su autoridad tributaria local puede confiscar la casa. Si no tiene seguro de vivienda y hay un incendio en la casa, la garantía del prestamista está dañada.,
aproximadamente una de cada cinco ejecuciones hipotecarias inversas de 2009 a 2017 fueron causadas por la falta de pago de impuestos a la propiedad o seguro del prestatario, según un análisis de Reverse Mortgage Insight.
El resultado final
una hipoteca inversa puede ser una herramienta financiera útil para los propietarios de viviendas mayores que entienden cómo funcionan los préstamos y las compensaciones involucradas. Idealmente, cualquier persona interesada en tomar una hipoteca inversa se tomará el tiempo para aprender a fondo sobre cómo funcionan estos préstamos., De esa manera, ningún prestamista sin escrúpulos o estafador depredador puede aprovecharse de ellos, podrán tomar una decisión sólida incluso si obtienen un consejero de hipoteca inversa de mala calidad y el préstamo no vendrá con sorpresas desagradables.
incluso cuando una hipoteca inversa es emitida por el prestamista de mayor reputación, sigue siendo un producto complicado. Los prestatarios deben tomarse el tiempo para educarse sobre ello para asegurarse de que están tomando la mejor decisión sobre cómo utilizar su plusvalía.,
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