omvendt realkreditlån

Hvad er et omvendt realkreditlån?

i et ord er et omvendt realkreditlån et lån. En boligejer, der er 62 eller ældre og har betydelig egenkapital i hjemmet, kan låne mod værdien af deres hjem og modtage midler som et engangsbeløb, fast månedlig betaling eller kreditlinje. I modsætning til en fremadrettet pant-typen bruges til at købe et hjem-en omvendt pant kræver ikke boligejer til at foretage nogen lån betalinger.

i stedet forfalder hele lånebalancen og betales, når låntageren dør, flytter væk permanent eller sælger hjemmet., Føderale regler kræver, at långivere strukturerer transaktionen, så lånebeløbet ikke overstiger hjemmets værdi, og låntageren eller låntagerens ejendom vil ikke blive holdt ansvarlig for at betale forskellen, hvis lånebalancen bliver større end hjemmets værdi. En måde, dette kunne ske, er gennem et fald i hjemmets markedsværdi; en anden er, hvis låntageren lever lang tid.

Hvordan fungerer et omvendt realkreditlån?,

kontanter i egenkapitalen

Reverse realkreditlån kan give tiltrængt kontanter til seniorer, hvis nettoformue er for det meste bundet op i værdien af deres hjem. På den anden side kan disse lån være dyre og komplekse såvel som underlagt svindel. Denne artikel vil lære dig, hvordan omvendt realkreditlån arbejde, og hvordan du beskytter dig mod faldgruberne, så du kan træffe en informeret beslutning om, hvorvidt et sådant lån kan være rigtigt for dig eller dine forældre.

ifølge National Reverse Mortgage långivere Association, husejere i alderen 62 og ældre holdt $7.,14 billioner i egenkapital i første kvartal af 2019. Tallet markerer en all-time high siden målingen begyndte i 2000, hvilket understreger, hvor stor en kilde til rigdom hjem egenkapital er for pensionsalder voksne. Hjem egenkapital er kun brugbar rigdom, hvis du sælger og Do .nsi .e eller låne mod denne egenkapital. Og det er her omvendte realkreditlån kommer i spil, især for pensionister med begrænsede indkomster og få andre aktiver.

Sådan fungerer et omvendt realkreditlån

Med et omvendt realkreditlån, i stedet for at boligejeren foretager betalinger til långiveren, foretager långiveren betalinger til boligejeren. Husejeren vælger, hvordan man modtager disse betalinger (vi forklarer valgene i næste afsnit) og betaler kun renter på det modtagne provenu. Renterne rulles ind i lånebalancen, så husejeren ikke betaler noget foran. Boligejer holder også titlen til hjemmet. Over lånets liv, Homeo .ner ‘ s gæld stiger og hjem egenkapital falder.,

som med et fremadrettet pant er hjemmet sikkerheden for et omvendt pant. Når boligejer flytter eller dør, provenuet fra hjemmet salg gå til långiver til at tilbagebetale den omvendte pant hovedstol, renter, pant forsikring, og gebyrer. Ethvert salgsprovenu ud over, hvad der blev lånt, går til husejeren (hvis han eller hun stadig bor) eller husejerens ejendom (hvis husejeren er død). I nogle tilfælde kan arvingerne vælge at betale pantet, så de kan holde hjemmet.

omvendt realkreditindtægter er ikke skattepligtige., Mens de måske føles som indkomst til boligejer, IRS anser pengene for at være et lån forskud.

typer af omvendte realkreditlån

Der er tre typer af et omvendt realkreditlån. Den mest almindelige er hjem egenkapital konvertering pant eller HECM. HECM repræsenterer næsten alle de omvendte realkreditlån långivere tilbyde på hjem værdier under $ 765.600 og er den type, du er mest tilbøjelige til at få, så det er den type denne artikel vil diskutere. Hvis dit hjem er mere værd, kan du dog undersøge et jumbo-omvendt prioritetslån, også kaldet et proprietært omvendt prioritetslån.,

Når du tager et omvendt realkreditlån, kan du vælge at modtage provenuet på en af seks måder:

1. engangsbeløb: få alle provenuet på .n gang, når dit lån lukker. Dette er den eneste mulighed, der kommer med en fast rente. De andre fem har justerbare renter.
2. lige månedlige betalinger( livrente): så længe mindst en låntager bor i hjemmet som hovedbolig, vil långiveren foretage stabile betalinger til låntageren. Dette er også kendt som en ansættelsesplan.,
3. Term betalinger: långiveren giver låntageren lige månedlige betalinger for en bestemt periode, som låntagerens valg, såsom 10 år.
4. kreditlinje: penge er til rådighed for boligejer at låne efter behov. Boligejer betaler kun renter på de beløb, der faktisk er lånt fra kreditlinjen.
5. lige månedlige betalinger plus en kreditlinje: långiveren giver stabile månedlige betalinger, så længe mindst en låntager besætter hjemmet som en hovedbolig. Hvis låntageren har brug for flere penge på noget tidspunkt, kan de få adgang til kreditlinjen.,
6. Terminsbetalinger plus en kreditlinje: långiveren giver låntageren lige månedlige betalinger i en bestemt periode, som låntageren vælger, såsom 10 år. Hvis låntageren har brug for flere penge under eller efter denne periode, kan de få adgang til kreditlinjen.

det er også muligt at bruge et omvendt realkreditlån kaldet en “HECM for køb” til at købe et andet hjem end det, du i øjeblikket bor i.

under alle omstændigheder har du typisk brug for mindst 50% egenkapital—baseret på dit hjems aktuelle værdi, ikke hvad du betalte for det—for at kvalificere dig til et omvendt prioritetslån., Standarder varierer efter långiver.

vil du drage fordel af en?

et omvendt realkreditlån kan lyde meget som et hjem egenkapital lån eller kreditlinje. Faktisk ligner et af disse lån, kan et omvendt realkreditlån give et engangsbeløb eller en kreditlinje, som du kan få adgang til efter behov baseret på hvor meget af dit hjem du har betalt og dit hjem markedsværdi., Men i modsætning til et hjem egenkapital lån eller kreditlinje, behøver du ikke at have en indkomst eller god kredit for at kvalificere dig, og du vil ikke foretage nogen lånebetalinger, mens du besætter hjemmet som din primære bopæl.

En reverse mortgage er den eneste måde at få adgang til friværdien uden at sælge den hjem til seniorer, der ikke ønsker ansvaret for, at et månedligt lån betaling, eller som ikke kan kvalificere sig til et hjem ansvarlig lånekapital eller refinansiere på grund af begrænset likviditet, eller dårlig kredit.,

Hvis du ikke kvalificerer dig til nogen af disse lån, Hvilke muligheder forbliver der for at bruge egenkapital til at finansiere din pension? Du kan sælge og nedskære, eller du kan sælge dit hjem til dine børn eller børnebørn for at holde det i familien, måske endda blive deres lejer, hvis du vil fortsætte med at bo i hjemmet.

fordele og ulemper

Når du er 62 eller ældre, kan et omvendt realkreditlån være en god måde at få kontanter på, når din egenkapital er dit største aktiv, og du ikke har en anden måde at få nok penge til at imødekomme dine grundlæggende leveomkostninger., Et omvendt pant giver dig mulighed for at fortsætte med at bo i dit hjem, så længe du følger med ejendomsskatter, vedligeholdelse og forsikring og ikke behøver at flytte ind i et plejehjem eller assisteret boligfacilitet i mere end et år.

at tage et omvendt realkreditlån betyder dog at bruge en betydelig del af den egenkapital, du har akkumuleret på renter og lånegebyrer, som vi vil diskutere nedenfor. Det betyder også, at du sandsynligvis ikke vil være i stand til at videregive dit hjem til dine arvinger., Hvis en omvendt pant ikke giver en langsigtet løsning på dine økonomiske problemer, kun en kortsigtet, kan det ikke være værd at ofre.

Hvad hvis en anden, såsom en ven, slægtning eller værelseskammerat, Bor hos dig? Hvis du får et omvendt prioritetslån, har denne person ikke nogen ret til at fortsætte med at bo i hjemmet, når du er gået bort.

et andet problem, som nogle låntagere støder på med omvendte realkreditlån, er at overleve realkreditprovenuet., Hvis du vælger en betaling plan, der ikke giver en levetid indkomst, såsom et engangsbeløb eller sigt plan, eller hvis du tager en linje af kredit og bruge det hele op, du måske ikke har nogen penge tilbage, når du har brug for det.

regler for disse realkreditlån

Hvis du ejer et hus, lejlighed eller rækkehus eller et fremstillet hjem bygget på eller efter 15.juni 1976, kan du være berettiget til et omvendt realkreditlån., Under the Federal Housing Administration (FHA) regler, andelsboliger ejere kan ikke få omvendt realkreditlån, da de ikke teknisk ejer den faste ejendom, de bor i, men snarere aktier i et selskab. I Ne.York, hvor co-ops er almindelige, forbyder statens lovgivning yderligere omvendte realkreditlån i co-ops, hvilket kun tillader dem i en til fire familieboliger og ejerlejligheder.

mens omvendt realkreditlån ikke har indkomst eller kredit score krav, de stadig har regler om, hvem kvalificerer., Du skal være mindst 62, og du skal enten eje dit hjem frit og klart eller have en betydelig egenkapital (mindst 50%). Låntagere skal betale en origination gebyr, en up-front forsikringspræmie, løbende pant forsikringspræmier, lån servicering gebyrer, og renter. Den føderale regering begrænser, hvor meget långivere kan opkræve for disse poster.

långivere kan ikke gå efter låntagere eller deres arvinger, hvis hjemmet viser sig at være under vand, når det er tid til at sælge., De skal også tillade eventuelle arvinger flere måneder til at beslutte, om de ønsker at tilbagebetale den omvendte pant eller tillade långiver at sælge hjem til at betale lånet.

Department of Housing and Urban Development (HUD) kræver, at alle potentielle omvendte realkreditlåntagere gennemfører en HUD-godkendt rådgivningssession. Denne rådgivningssession, som normalt koster omkring $125, bør tage mindst 90 minutter og bør dække fordele og ulemper ved at tage et omvendt pant i betragtning af dine unikke Økonomiske og personlige forhold., Det bør forklare, hvordan en omvendt pant kan påvirke din berettigelse til Medicaid og supplerende sikkerhed indkomst. Rådgiveren skal også gennemgå de forskellige måder, du kan modtage provenuet på.

dit ansvar i henhold til reglerne om omvendt realkreditlån er at holde sig ajour med ejendomsskatter og husejere forsikring og holde hjemmet i god reparation., Og hvis du holder op med at bo i huset i mere end et år—selvom det er fordi du bor i en langtidsplejefacilitet af medicinske grunde-skal du tilbagebetale lånet, hvilket normalt opnås ved at sælge huset.

gebyrer involveret

Department of Housing and Urban Development justerede forsikringspræmierne for omvendte realkreditlån i Oktober 2017. Da långivere ikke kan bede husejere eller deres arvinger til at betale op, hvis lånet balance vokser større end den hjem værdi, forsikringspræmier give en pulje af midler, som långivere kan trække på, så de ikke mister penge, når dette sker.

En ændring var en stigning i up-front premium fra 0,5% til 2,0% for tre ud af fire låntagere og et fald i premium fra 2,5% til 2.,0% for den anden ud af fire låntagere. Up-front præmien plejede at være bundet til, hvor meget låntagere tog ud i det første år, med husejere, der tog mest ud—fordi de havde brug for at betale et eksisterende pant—betaler den højere sats. Nu betaler alle låntagere den samme 2.0% Sats. Up-front præmien beregnes ud fra hjemmets værdi, så for hver $100.000 i vurderet værdi betaler du $2.000. Det er $6.000 på et $ 300.000 hus.

Alle låntagere, skal også betale årlige pant forsikringspræmier på 0,5% (tidligere 1.25%) af det lånte beløb., Denne ændring sparer låntagere $ 750 om året for hver $100.000 lånt og hjælper med at udligne den højere up-front præmie. Det betyder også, at låntagerens gæld vokser langsommere, bevarer mere af boligejerens egenkapital over tid, giver en kilde til midler senere i livet eller øger muligheden for at kunne overføre hjemmet til arvinger.

Reverse Mortgage långivere

for at få et omvendt realkreditlån kan du ikke bare gå til nogen långiver. Omvendt realkreditlån er et specialprodukt, og kun visse långivere tilbyder dem., Nogle af de største navne i omvendt realkreditudlån omfatter amerikanske rådgivere Gruppe, En omvendt realkreditlån og Liberty Home E .uity løsninger.

det er en god ide at ansøge om et omvendt realkreditlån hos flere virksomheder for at se, hvilke der har de laveste priser og gebyrer. Selvom omvendt realkreditlån er føderalt reguleret, er der stadig spillerum i hvad hver långiver kan opkræve.

renter

kun det faste beløb omvendt realkreditlån, som giver dig alle provenuet på ATN gang, når dit lån lukker, har en fast rente., De andre fem muligheder har justerbare renter, hvilket giver mening, da du låner penge over mange år, ikke alle på oncen gang, og renten ændrer sig altid. Variabel rente omvendt realkreditlån er bundet til London Interbank Offered Rate (LIBOR).

ud over en af basisrenterne tilføjer långiveren en margen på et til tre procentpoint. Så hvis LIBOR er 2.5% og långiverens margen er 2%, vil din omvendte realkreditrente være 4.5%. Fra Jan. 2020 varierede långiverens margener fra 1.5% til 2.5%., Renteforbindelser i løbet af det omvendte realkreditlån, og din kredit score påvirker ikke din omvendte realkreditrente eller din evne til at kvalificere sig.

hvor meget kan du låne?

provenuet, du modtager fra et omvendt prioritetslån, afhænger af långiveren og din betalingsplan. For en HECM vil det beløb, du kan låne, være baseret på den yngste låntagers alder, lånets rente og den mindste af dit hjems vurderede værdi eller FHA ‘ s maksimale kravbeløb, som er $765,600 fra Jan. 1, 2020.,

Du kan ikke låne 100% af, hvad dit hjem er værd, eller hvor som helst tæt på det, dog. En del af dit hjem egenkapital skal bruges til at betale lånets udgifter, herunder pant præmier og renter. Her er et par andre ting, du har brug for at vide om, hvor meget du kan låne:

• låneprovenuet er baseret på den yngste låntagers alder eller, hvis låntageren er gift, den yngre ægtefælle, selvom den yngre ægtefælle ikke er låntager. Jo ældre den yngste låntager er, desto højere er låneprovenuet.,jo lavere realkreditrenten er, desto mere kan du låne.
• jo højere din ejendom vurderes værdi, jo mere du kan låne.
• en stærk omvendt realkreditfinansiering øger provenuet, du modtager, fordi långiveren ikke tilbageholder en del af dem til at betale ejendomsskatter og husejere forsikring på dine vegne.

det beløb, du rent faktisk kan låne, er baseret på det, der kaldes den oprindelige hovedgrænse. I Januar 2018 var den gennemsnitlige oprindelige hovedgrænse $ 211,468, og det gennemsnitlige maksimale kravbeløb var $412,038.,Den gennemsnitlige låntagers oprindelige hovedstol er omkring 58% af det maksimale kravbeløb.

regeringen sænkede den oprindelige hovedgrænse i Oktober 2017, hvilket gjorde det sværere for husejere, især yngre, at kvalificere sig til et omvendt pant. På opsiden hjælper ændringen låntagere med at bevare mere af deres egenkapital. Regeringen sænkede grænsen af samme grund, at den ændrede forsikringspræmier: fordi realkreditforsikringsfondens underskud næsten var fordoblet i det forløbne regnskabsår., Dette er den fond, der betaler långivere og beskytter skatteyderne mod omvendte realkredittab.

for yderligere at komplicere tingene kan du ikke låne alle dine oprindelige hovedgrænser i det første år, når du vælger et engangsbeløb eller en kreditlinje. I stedet kan du låne op til 60% eller mere, hvis du bruger pengene til at betale dit for .ard pant. Og hvis du vælger et engangsbeløb, er det beløb, du står foran, alt hvad du nogensinde får. Hvis du vælger kreditlinjen, vil din kreditlinje vokse over tid, men kun hvis du har ubrugte midler i din linje.,

Reverse realkreditlån, din ægtefælle og Arvinger

begge ægtefæller skal acceptere lånet, men begge behøver ikke at være låntagere, og dette arrangement kan skabe problemer. Hvis to ægtefæller bor sammen i et hjem, men kun den ene ægtefælle er navngivet som låntager på bagsiden pant, den anden ægtefælle er i fare for at miste hjemmet, hvis låntagning ægtefælle dør først. Et omvendt pant skal tilbagebetales, når låntageren dør, og det tilbagebetales normalt ved at sælge huset., Hvis den overlevende ægtefælle ønsker at beholde hjemmet, skal han eller hun tilbagebetale lånet på andre måder, muligvis gennem en dyr refinansiering.

kun en ægtefælle kan være låntager, hvis kun en ægtefælle har titel til huset, måske fordi det blev arvet, eller fordi dets ejerskab ligger forud for ægteskabet. Ideelt, begge ægtefæller vil have titel, og begge vil være låntagere på det omvendte prioritetslån, så når den første ægtefælle dør, den anden fortsætter med at have adgang til det omvendte panteprovenu og kan fortsætte med at bo i huset indtil døden., Den ikke-lånte ægtefælle kunne endda miste hjemmet, hvis den låntagende ægtefælle skulle flytte ind i et plejehjem eller plejehjem i et år eller længere.

Undgå Reverse Mortgage Svindel

Med et produkt, som potentielt lukrative som en omvendt realkreditlån og en sårbar gruppe af låntagere, der kan have kognitive funktionsnedsættelser, eller være desperat søger finansielle frelse, svindel bugne., Skrupelløse leverandører og entreprenører til forbedring af hjemmet har målrettet seniorer for at hjælpe dem med at sikre omvendte realkreditlån til at betale for boligforbedringer-med andre ord, så de kan få betalt. Sælgeren eller entreprenøren kan eller måske ikke faktisk levere på lovet, kvalitetsarbejde; de kan bare stjæle husejerens penge.,

Pårørende, plejepersonale, og de finansielle rådgivere har også draget fordel af seniorer ved hjælp af en fuldmagt til at vende realkreditlån de hjem, så stjæler udbyttet, eller ved at overbevise dem til at købe et finansielt produkt, som en annuitet eller en hel livsforsikring, at den øverste kun kan tillade sig ved at opnå en reverse mortgage. Denne transaktion vil sandsynligvis kun være i den såkaldte finansielle rådgivers bedste interesse. Disse er blot et par af de omvendte pant svindel, der kan rejse op uvidende husejere.,

gør dette for at undgå afskærmning

en anden fare forbundet med et omvendt realkreditlån er muligheden for afskærmning. Selvom låntageren ikke er ansvarlig for at foretage pantebetalinger—og derfor ikke kan blive kriminel på dem—kræver et omvendt realkreditlån, at låntageren opfylder visse betingelser. Manglende opfyldelse af disse betingelser giver långiveren mulighed for at udelukke.

som omvendt realkreditlåntager er du forpligtet til at bo i hjemmet og vedligeholde det., Hvis hjemmet falder i forfald, vil det ikke være værd fair markedsværdi, når det er tid til at sælge, og långiveren vil ikke være i stand til at forrente det fulde beløb, det har udvidet til låntager. Reverse realkreditlån er også forpligtet til at holde dig ajour på ejendomsskatter og husejere forsikring. Igen stiller långiveren disse krav for at beskytte sin interesse i hjemmet. Hvis du ikke betaler din ejendomsskat, kan din lokale skattemyndighed beslaglægge huset. Hvis du ikke har husejere forsikring og der er et hus brand, långiverens sikkerhedsstillelse er beskadiget.,

bundlinjen

et omvendt realkreditlån kan være et nyttigt økonomisk værktøj for seniorhusejere, der forstår, hvordan lånene fungerer og de involverede afvejninger. Ideelt set vil enhver, der er interesseret i at tage et omvendt prioritetslån, tage sig tid til grundigt at lære om, hvordan disse lån fungerer., På den måde, ingen skrupelløse långiver eller aggressiv svindler kan bytte på dem, de vil være i stand til at træffe en sund beslutning, selvom de får en dårlig kvalitet omvendt pant rådgiver og lånet vil ikke komme med nogen ubehagelige overraskelser.

selv når et omvendt realkreditlån udstedes af de mest anerkendte långivere, er det stadig et kompliceret produkt. Låntagere skal tage sig tid til at uddanne sig om det for at være sikker på, at de gør det bedste valg om, hvordan man bruger deres hjem egenkapital.,