omvänd inteckning

Vad är en omvänd inteckning?

i ett ord är en omvänd inteckning ett lån. En husägare som är 62 eller äldre och har betydande hem kapital kan låna mot värdet av deras hem och få medel som en klumpsumma, fast månatlig betalning eller kredit. Till skillnad från en framåt inteckning – den typ som används för att köpa ett hem-en omvänd inteckning kräver inte husägare att göra några lån betalningar.

istället, hela lånet saldot förfaller och betalas när låntagaren dör, flyttar bort permanent eller säljer hemmet., Federala förordningar kräver långivare att strukturera transaktionen så lånebeloppet inte överstiger hem värde och låntagaren eller låntagarens egendom inte kommer att hållas ansvarig för att betala skillnaden om lånet balansen blir större än hem värde. Ett sätt som detta kan hända är genom en nedgång i hemmets marknadsvärde; en annan är om låntagaren lever länge.

kontanter i eget kapital

omvänd inteckningar kan ge välbehövlig kontanter för seniorer vars nettoförmögenhet är mestadels bunden i värdet av deras hem. Å andra sidan kan dessa lån vara kostsamma och komplexa, såväl som föremål för bedrägerier. Denna artikel kommer att lära dig hur omvänd inteckningar fungerar, och hur du skyddar dig från fallgropar, så att du kan fatta ett välgrundat beslut om huruvida ett sådant lån kan vara rätt för dig eller dina föräldrar.

enligt National Reverse Mortgage långivare Association, husägare i åldern 62 och äldre höll $7.,14 biljoner i hem kapital under första kvartalet 2019. Antalet markerar en all-time hög sedan mätningen började i 2000, understryker hur stor en källa till rikedom hem kapital är för pensionsåldern vuxna. Hem kapital är endast användbar rikedom om du säljer och downsize eller låna mot det egna kapitalet. Och det är där omvänd inteckningar spelar in, särskilt för pensionärer med begränsade inkomster och få andra tillgångar.

hur en omvänd inteckning fungerar

med en omvänd inteckning, i stället för husägare göra betalningar till långivaren, långivaren gör betalningar till husägare. Husägaren får välja hur man tar emot dessa betalningar (vi förklarar valen i nästa avsnitt) och betalar endast ränta på de mottagna intäkterna. Räntan rullas in i lånet balansen så husägare inte betala något framför. Husägaren håller också titeln till hemmet. Under lånets liv ökar husägarens skuld och hem kapital minskar.,

som med en framåt inteckning, hemmet är säkerheter för en omvänd inteckning. När husägare flyttar eller dör, intäkterna från hem försäljning gå till långivaren att återbetala den omvända inteckning rektor, ränta, inteckning försäkring, och avgifter. Varje försäljning fortsätter utöver vad som lånades gå till husägaren (om han eller hon fortfarande lever) eller husägarens egendom (om husägaren har dött). I vissa fall, arvingarna kan välja att betala av inteckning så att de kan hålla hemmet.

reverse mortgage intäkterna är inte skattepliktiga., Medan de kan känna sig som inkomst till husägare, IRS anser att pengarna är ett lån förskott.

typer av omvänd inteckningar

det finns tre typer av en omvänd inteckning. Den vanligaste är hem kapital konvertering inteckning eller HECM. HECM representerar nästan alla omvänd inteckningar långivare erbjuder på hem värden under $ 765,600 och är den typ du är mest sannolikt att få, så det är den typ Denna artikel kommer att diskutera. Om ditt hem är värt mer, dock, Du kan titta in i en jumbo omvänd inteckning, även kallad en egen omvänd inteckning.,

När du tar ut en omvänd inteckning kan du välja att få intäkterna på ett av sex sätt:

1. klumpsumma: få alla intäkter på en gång när ditt lån stängs. Detta är det enda alternativet som kommer med en fast ränta. De andra fem har justerbara räntor.
2. lika månatliga betalningar (livränta): så länge som minst en låntagare bor i hemmet som huvudbostad, långivaren kommer att göra stadiga betalningar till låntagaren. Detta är också känt som en tidsplan.,
3. sikt betalningar: långivaren ger låntagaren lika månatliga betalningar för en viss period av låntagarens val, till exempel 10 år.
4. kredit: pengar är tillgängliga för husägare att låna efter behov. Husägare betalar endast ränta på de belopp som faktiskt lånat från kreditlinjen.
5. lika månatliga betalningar plus en kredit: långivaren ger stadig månatliga betalningar så länge som minst en låntagare upptar hemmet som en huvudbostad. Om låntagaren behöver mer pengar när som helst, kan de komma åt kreditlinjen.,
6. sikt betalningar plus en kredit: långivaren ger låntagaren lika månatliga betalningar för en viss period av låntagarens val, till exempel 10 år. Om låntagaren behöver mer pengar under eller efter den termen, de kan komma åt kredit.

det är också möjligt att använda en omvänd inteckning kallas en ”HECM för inköp” för att köpa ett annat hem än den du bor i.

under alla omständigheter behöver du normalt minst 50% eget kapital—baserat på ditt hems nuvarande värde, inte vad du betalade för det—för att kvalificera dig för en omvänd inteckning., Standarder varierar beroende på långivare.

skulle du dra nytta av en?

en omvänd inteckning kan låta mycket som ett hem kapital lån eller kredit. I själva verket, liknar en av dessa lån, en omvänd inteckning kan ge en klumpsumma eller en kredit som du kan komma åt som behövs baserat på hur mycket av ditt hem du har betalat av och ditt hem marknadsvärde., Men till skillnad från ett hem kapital lån eller kredit, du behöver inte ha en inkomst eller god kredit att kvalificera, och du kommer inte att göra några lån betalningar medan du ockupera hemmet som din primära bostad.

en omvänd inteckning är det enda sättet att komma åt hem kapital utan att sälja hemmet för seniorer som inte vill ha ansvar för att göra en månatlig lån betalning eller som inte kan kvalificera sig för ett hem kapital lån eller refinansiera på grund av begränsat kassaflöde eller dålig kredit.,

om du inte kvalificerar dig för något av dessa lån, Vilka alternativ finns kvar för att använda Hem kapital för att finansiera din pension? Du kan sälja och dämpa, eller du kan sälja ditt hem till dina barn eller barnbarn för att hålla det i familjen, kanske till och med bli deras hyresgäst om du vill fortsätta leva i hemmet.

fördelar och nackdelar

När du är 62 eller äldre kan en omvänd inteckning vara ett bra sätt att få pengar när ditt hem kapital är din största tillgång och du har inte ett annat sätt att få tillräckligt med pengar för att möta dina grundläggande levnadskostnader., En omvänd inteckning kan du hålla bor i ditt hem så länge du hålla jämna steg med fastighetsskatt, underhåll och försäkring och behöver inte flytta till ett vårdhem eller assisterad levande anläggning för mer än ett år.

men att ta ut en omvänd inteckning innebär att spendera en betydande del av det kapital du har ackumulerat på räntor och låneavgifter, som vi kommer att diskutera nedan. Det betyder också att du sannolikt inte kommer att kunna passera ditt hem till dina arvingar., Om en omvänd inteckning inte ger en långsiktig lösning på dina ekonomiska problem, bara en kortsiktig, det kanske inte är värt offret.

vad händer om någon annan, som en vän, släkting eller rumskompis, bor hos dig? Om du får en omvänd inteckning, att personen inte har någon rätt att fortsätta leva i hemmet när du passerar bort.

ett annat problem vissa låntagare stöter på med omvänd inteckningar är att överleva inteckning intäkterna., Om du väljer en betalningsplan som inte ger en livstid inkomst, såsom en klumpsumma eller term plan, eller om du tar ut en kredit och använda allt upp, kanske du inte har några pengar kvar när du behöver det.

regler för dessa inteckningar

om du äger ett hus, lägenhet eller radhus, eller ett tillverkat hem byggt på eller efter 15 juni 1976, kan du vara berättigad till en omvänd inteckning., Enligt Federal Housing Administration (FHA) regler, kooperativa bostadsägare kan inte få omvänd inteckningar eftersom de inte tekniskt äger fastigheter de bor i utan snarare aktier i ett företag. I New York, där co-ops är vanliga, förbjuder statens lag ytterligare omvända inteckningar i co – ops, vilket tillåter dem endast i en till fyra Familjebostäder och lägenheter.

medan omvända inteckningar inte har inkomst-eller kreditpoängkrav har de fortfarande regler om vem som kvalificerar sig., Du måste vara minst 62, och du måste antingen äga ditt hem gratis och tydlig eller ha en betydande mängd eget kapital (minst 50%). Låntagare måste betala en originering avgift, en up-front försäkringspremie, pågående inteckning försäkringspremier, lån service avgifter och ränta. Den federala regeringen begränsar hur mycket långivare kan ta betalt för dessa objekt.

långivare kan inte gå efter låntagare eller deras arvingar om hemmet visar sig vara under vattnet när det är dags att sälja., De måste också tillåta några arvingar flera månader att avgöra om de vill återbetala omvänd inteckning eller låta långivaren att sälja hemmet att betala av lånet.

Institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD) kräver att alla potentiella omvänd inteckning låntagare att slutföra en HUD-godkänd rådgivning session. Denna rådgivning session, som vanligtvis kostar runt $ 125, bör ta minst 90 minuter och bör täcka för-och nackdelar med att ta ut en omvänd inteckning med tanke på din unika ekonomiska och personliga omständigheter., Det bör förklara hur en omvänd inteckning kan påverka din rätt till Medicaid och kompletterande Säkerhetsintäkter. Rådgivaren bör också gå över de olika sätt du kan få intäkterna.

ditt ansvar enligt reglerna omvänd inteckning är att hålla sig aktuell på fastighetsskatt och villaägare försäkring och hålla hemmet i god reparation., Och om du slutar bo i huset längre än ett år-även om det beror på att du bor i en långsiktig vårdinrättning av medicinska skäl-måste du betala tillbaka lånet, vilket vanligtvis uppnås genom att sälja huset.

avgifter inblandade

Institutionen för bostäder och stadsutveckling justerade försäkringspremierna för omvänd inteckningar i oktober 2017. Eftersom långivare inte kan be villaägare eller deras arvingar att betala upp om lånet balansen växer större än hem värde, försäkringspremierna ger en pool av medel som långivare kan dra på så att de inte förlorar pengar när detta händer.

en förändring var en ökning av den främre premien från 0.5% till 2.0% för tre av fyra låntagare och en minskning av premien från 2.5% till 2.,0% för den andra av fyra låntagare. Den up-front premie brukade vara knuten till hur mycket låntagare tog ut under det första året, med husägare som tog ut mest—eftersom de behövde betala av en befintlig inteckning-betala högre ränta. Nu betalar alla låntagare samma 2.0% ränta. Up-front premium beräknas utifrån hemvärdet, så för varje $ 100,000 i värderat värde betalar du $ 2,000. Det är 6 000 dollar på ett hus på 300 000 dollar.

alla låntagare måste också betala årliga hypotekslån försäkringspremier på 0.5% (tidigare 1.25%) av det lånade beloppet., Denna förändring sparar låntagare $ 750 per år för varje $ 100,000 lånat och hjälper till att kompensera den högre up-front premium. Det innebär också låntagarens skuld växer långsammare, bevara mer av homeowner ’ s eget kapital över tiden, ger en källa till medel senare i livet eller öka möjligheten att kunna passera hem ner till arvingar.

Reverse Mortgage långivare

för att få en omvänd inteckning, Du kan inte bara gå till någon långivare. Omvänd inteckningar är en specialitet produkt, och endast vissa långivare erbjuder dem., Några av de största namnen i omvänd hypotekslån inkluderar American Advisors Group, en omvänd inteckning och Liberty Home Equity Solutions.

det är en bra idé att ansöka om en omvänd inteckning med flera företag för att se vilka som har de lägsta priserna och avgifterna. Även om omvänd inteckningar är federalt reglerade, finns det fortfarande spelrum i vad varje långivare kan debitera.

räntor

endast klumpsumman omvänd inteckning, vilket ger dig alla intäkter på en gång när ditt lån stänger, har en fast ränta., De andra fem alternativen har justerbara räntor, vilket är vettigt, eftersom du lånar pengar under många år, inte alla på en gång, och räntorna förändras alltid. Rörlig ränta omvänd inteckningar är knutna till London Interbank Offered Rate (LIBOR).

utöver en av basräntorna lägger långivaren en marginal på en till tre procentenheter. Så om LIBOR är 2.5% och långivarens marginal är 2%, din omvänd inteckning ränta kommer att vara 4.5%. Från och med Jan. 2020, långivares marginaler varierade från 1.5% till 2.5%., Intresse föreningar under livet av omvänd inteckning, och din kredit värdering påverkar inte din omvänd bolåneränta eller din förmåga att kvalificera sig.

hur mycket kan du låna?

intäkterna du får från en omvänd inteckning beror på långivaren och din betalningsplan. För en HECM, det belopp som du kan låna kommer att baseras på den yngsta låntagarens ålder, lånets ränta, och det mindre av ditt hem värde eller FHA: s maximala fordran belopp, som är $ 765,600 från och med Jan. 1, 2020.,

Du kan inte låna 100% av vad ditt hem är värt, eller någonstans nära det, dock. En del av ditt hem kapital måste användas för att betala lånets kostnader, inklusive inteckning premier och ränta. Här är några andra saker du behöver veta om hur mycket du kan låna:

• låneintäkterna baseras på den yngsta låntagarens ålder eller, om låntagaren är gift, den yngre makan, även om den yngre makan inte är låntagare. Ju äldre den yngsta låntagaren är, desto högre fortsätter lånet.,
• ju lägre bolåneräntan, desto mer kan du låna.
• ju högre din egendoms värde, desto mer kan du låna.
• en stark omvänd inteckning finansiell bedömning ökar intäkterna du får eftersom långivaren inte undanhålla en del av dem att betala fastighetsskatt och villaägare försäkring för din räkning.

det belopp du faktiskt kan låna är baserat på vad som kallas den ursprungliga huvudgränsen. I januari 2018 var den genomsnittliga initiala huvudgränsen $ 211,468 och det genomsnittliga maximala fordringsbeloppet var $412,038.,Den genomsnittliga låntagarens ursprungliga kapitalgräns är cirka 58% av det maximala fordringsbeloppet.

regeringen sänkte den ursprungliga huvudgränsen i oktober 2017, vilket gör det svårare för villaägare, särskilt yngre, att kvalificera sig för en omvänd inteckning. På uppsidan, förändringen hjälper låntagare bevara mer av deras eget kapital. Regeringen sänkte gränsen av samma anledning som den ändrade försäkringspremier: eftersom hypotekslånets försäkringsfonds underskott nästan hade fördubblats under det senaste räkenskapsåret., Detta är den fond som betalar långivare och skyddar skattebetalarna från omvänd inteckning förluster.

för att ytterligare komplicera saker, kan du inte låna alla dina ursprungliga huvudgränser under det första året när du väljer ett engångsbelopp eller en kredit. Istället, Du kan låna upp till 60%, eller mer om du använder pengarna för att betala av din framåt inteckning. Och om du väljer en klumpsumma, det belopp du får upp framför är allt du någonsin kommer att få. Om du väljer kredit, din kredit linje kommer att växa med tiden, men bara om du har oanvända medel i din linje.,

omvänd inteckningar, din make och arvingar

båda makarna måste samtycka till lånet, men båda behöver inte vara låntagare, och detta arrangemang kan skapa problem. Om två makar bor tillsammans i ett hem men endast en make är uppkallad som låntagaren på omvänd inteckning, den andra maken riskerar att förlora hemmet om upplåning make dör först. En omvänd inteckning måste återbetalas när låntagaren dör, och det är oftast återbetalas genom att sälja huset., Om den efterlevande maken vill behålla hemmet, måste han eller hon betala tillbaka lånet på annat sätt, eventuellt genom en dyr refinansiering.

endast en make kan vara en låntagare om endast en make har Titel till huset, kanske för att det var ärvt eller för att dess ägande före äktenskapet. Helst båda makarna kommer att hålla titel och båda kommer att vara låntagare på omvänd inteckning så att när den första maken dör, den andra fortsätter att ha tillgång till omvänd inteckning intäkter och kan fortsätta att leva i huset fram till döden., Den nonborrowing maken kan även förlora hemmet om den lånande maken var tvungen att flytta till en assisterad levande anläggning eller vårdhem för ett år eller längre.

undvika omvänd inteckning bedrägerier

med en produkt som potentiellt lukrativ som en omvänd inteckning och en sårbar befolkning av låntagare som kan ha kognitiva funktionsnedsättningar eller desperat söker ekonomisk frälsning, bedrägerier överflöd., Skrupelfria leverantörer och hem – förbättring entreprenörer har riktade seniorer att hjälpa dem säkra omvänd inteckningar att betala för hem förbättringar-med andra ord, så att de kan få betalt. Säljaren eller entreprenören kan eller kanske inte faktiskt leverera på utlovat, kvalitetsarbete; de kan bara stjäla husägarens pengar.,

släktingar, vårdgivare och finansiella rådgivare har också utnyttjat seniorer genom att använda en fullmakt för att omvända inteckning hemmet, sedan stjäla intäkterna, eller genom att övertyga dem att köpa en finansiell produkt, såsom en livränta eller hela livförsäkring, som seniorn bara har råd med genom att få en omvänd inteckning. Denna transaktion kommer sannolikt endast att ligga i den så kallade finansiella rådgivarens bästa intresse. Dessa är bara några av de omvända inteckning bedrägerier som kan resa upp ovetande villaägare.,

gör detta för att undvika avskärmning

en annan fara i samband med en omvänd inteckning är möjligheten till avskärmning. Även om låntagaren inte är ansvarig för att göra några inteckning betalningar—och därför inte kan bli brottslig på dem—en omvänd inteckning kräver låntagaren att uppfylla vissa villkor. Underlåter att uppfylla dessa villkor tillåter långivaren att utestänga.

som en omvänd inteckning låntagare, du är skyldig att leva i hemmet och behålla den., Om hemmet faller i förfall, det kommer inte att vara värt verkligt marknadsvärde när det är dags att sälja, och långivaren kommer inte att kunna ta igen hela beloppet det har förlängts till låntagaren. Omvänd inteckningar krävs också för att hålla dig aktuell på fastighetsskatt och villaägare försäkring. Återigen ställer långivaren dessa krav för att skydda sitt intresse i hemmet. Om du inte betalar din fastighetsskatt kan din lokala skattemyndighet gripa huset. Om du inte har husägare försäkring och det finns ett hus Brand, långivarens säkerhet är skadad.,

den nedersta raden

en omvänd inteckning kan vara ett användbart finansiellt verktyg för äldre villaägare som förstår hur lånen fungerar och avvägningarna inblandade. Helst kommer alla som är intresserade av att ta ut en omvänd inteckning tar sig tid att grundligt lära sig om hur dessa lån fungerar., På så sätt kan ingen skrupelfria långivare eller rovgiriga bedragare byte på dem, de kommer att kunna göra ett bra beslut även om de får en dålig kvalitet omvänd inteckning rådgivare och lånet kommer inte med några obehagliga överraskningar.

även när en omvänd inteckning utfärdas av de mest ansedda långivare, det är fortfarande en komplicerad produkt. Låntagare måste ta sig tid att utbilda sig om det för att vara säker på att de gör det bästa valet om hur man använder deras hem kapital.,