Reverse Mortgage (Română)

ce este o ipotecă inversă?

într-un cuvânt, o ipotecă inversă este un împrumut. Un proprietar care este 62 sau mai în vârstă și are capitaluri proprii considerabile pot împrumuta împotriva valoarea lor de origine și de a primi fonduri ca o sumă forfetară, plată lunară fixă sau linie de credit. Spre deosebire de o ipotecă înainte-tipul folosit pentru a cumpăra o casă-o ipotecă inversă nu necesită proprietarul să facă plăți de împrumut.în schimb, întregul sold al împrumutului devine datorat și plătibil atunci când împrumutatul moare, se îndepărtează definitiv sau vinde locuința., Reglementările federale impun creditorilor să structureze tranzacția, astfel încât suma împrumutului să nu depășească valoarea locuinței, iar Împrumutatul sau proprietatea împrumutatului nu vor fi responsabili pentru plata diferenței dacă soldul împrumutului devine mai mare decât valoarea locuinței. O modalitate de acest lucru ar putea întâmpla este printr-o scădere a valorii de piață acasă; un alt este în cazul în care debitorul trăiește o lungă perioadă de timp.

numerar în capitaluri proprii

Reverse ipoteci poate oferi numerar atât de necesare pentru persoanele în vârstă a căror valoare netă este cea mai mare parte legat în valoarea lor de origine. Pe de altă parte, aceste împrumuturi pot fi costisitoare și complexe, precum și supuse înșelătoriilor. Acest articol vă va învăța cum funcționează ipotecile inverse și cum să vă protejați de capcane, astfel încât să puteți lua o decizie în cunoștință de cauză dacă un astfel de împrumut ar putea fi potrivit pentru dvs. sau pentru părinții dvs.conform Asociației Naționale a creditorilor ipotecari inverse, proprietarii de case în vârstă de 62 de ani și mai mari au deținut 7 dolari.,14 trilioane în capitaluri proprii în primul trimestru al anului 2019. Numărul marchează un nivel record de la începerea măsurării în 2000, subliniind cât de mare este o sursă de capital de avere pentru adulții cu vârsta de pensionare. Capitalul de origine este o bogăție utilizabilă numai dacă vindeți și micșorați sau împrumutați împotriva acestui capital. Și aici intră în joc ipotecile inverse, în special pentru pensionarii cu venituri limitate și alte câteva active.

cum funcționează o ipotecă inversă

cu o ipotecă inversă, în loc ca proprietarul să efectueze plăți către creditor, creditorul face plăți către proprietar. Proprietarul ajunge să aleagă cum să primească aceste plăți (vom explica alegerile din secțiunea următoare) și plătește doar dobândă pentru veniturile primite. Dobânda este rulată în soldul împrumutului, astfel încât proprietarul să nu plătească nimic în față. Proprietarul păstrează, de asemenea, titlul la domiciliu. De-a lungul vieții împrumutului, crește datoria proprietarului și scade capitalul propriu.,ca și în cazul unei ipoteci înainte, locuința este garanția pentru o ipotecă inversă. Atunci când proprietarul se mută sau moare, veniturile din vânzarea casei merg la creditor pentru a rambursa principalul, dobânda, asigurarea ipotecară inversă și taxele. Orice venituri de vânzare dincolo de ceea ce a fost împrumutat du-te la proprietar (dacă el sau ea este încă în viață) sau moșia proprietarului (în cazul în care proprietarul a murit). În unele cazuri, moștenitorii pot alege să plătească Ipoteca, astfel încât să poată păstra locuința.veniturile ipotecare inverse nu sunt impozabile., În timp ce s-ar putea simți ca venit la proprietar, IRS consideră că banii sunt un avans de împrumut.

tipuri de ipoteci inverse

există trei tipuri de ipotecă inversă. Cele mai frecvente este acasă capitaluri proprii de conversie ipotecare sau HECM. HECM reprezintă aproape toate ipoteci inversă creditorii oferta pe acasă valori mai jos $765,600 și este tipul esti cel mai probabil pentru a obține, astfel încât este tipul acest articol va discuta. În cazul în care casa ta este în valoare de mai mult, cu toate acestea, poti sa te uiti într-o ipotecă inversă jumbo, de asemenea, numit un credit ipotecar inversă de proprietate., când luați o ipotecă inversă, puteți alege să primiți încasările într-unul din cele șase moduri:

1. suma forfetară: obțineți toate încasările simultan când împrumutul dvs. se închide. Aceasta este singura opțiune care vine cu o rată fixă a dobânzii. Celelalte cinci au rate ale dobânzii reglabile.
2. plăți lunare egale (anuitate): atâta timp cât cel puțin un debitor locuiește în casă ca reședință principală, creditorul va efectua plăți constante către debitor. Acest lucru este, de asemenea, cunoscut ca un plan de mandat.,
3. plăți la termen: creditorul oferă debitorului plăți lunare egale pentru o perioadă stabilită de alegerea debitorului, cum ar fi 10 ani.
4. linie de credit: bani este disponibil pentru proprietar să împrumute după cum este necesar. Proprietar plătește numai dobânzi pe sumele efectiv împrumutate de la linia de credit.
5. plăți lunare egale plus o linie de credit: creditorul oferă plăți lunare constante atât timp cât cel puțin un împrumutat ocupă locuința ca reședință principală. Dacă împrumutatul are nevoie de mai mulți bani în orice moment, poate accesa linia de credit.,
6. plăți la termen plus o linie de credit: creditorul oferă debitorului plăți lunare egale pentru o perioadă stabilită de alegerea debitorului, cum ar fi 10 ani. Dacă împrumutatul are nevoie de mai mulți bani în timpul sau după acest termen, poate accesa linia de credit.de asemenea, este posibil să utilizați o ipotecă inversă numită „HECM pentru cumpărare” pentru a cumpăra o casă diferită de cea în care locuiți în prezent.în orice caz, veți avea nevoie în mod obișnuit de cel puțin 50% capital propriu—bazat pe valoarea curentă a casei dvs., nu pe ceea ce ați plătit pentru aceasta—pentru a vă califica pentru o ipotecă inversă., Standardele variază în funcție de creditor.

   31,274

   numărul de ipoteci inversă emise în SUA, în 2019, în jos 35.3% față de anul precedent.

   ați beneficia de unul?

   un credit ipotecar inversă ar putea suna foarte mult ca un împrumut de capital acasă sau o linie de credit. Într-adevăr, similar cu unul dintre aceste împrumuturi, o ipotecă inversă poate oferi o sumă forfetară sau o linie de credit pe care o puteți accesa după cum este necesar, în funcție de cât de mult din casa dvs. ați plătit și de valoarea de piață a casei dvs., Dar, spre deosebire de un împrumut sau o linie de credit, nu trebuie să aveți un venit sau un credit bun pentru a vă califica și nu veți efectua plăți de împrumut în timp ce ocupați locuința ca reședință principală.o ipotecă inversă este singura modalitate de a accesa capitalul propriu fără a vinde locuința pentru persoanele în vârstă care nu doresc responsabilitatea de a efectua o plată lunară a împrumutului sau care nu se pot califica pentru un împrumut de capital sau refinanțare din cauza fluxului de numerar limitat sau a creditului slab.,dacă nu vă calificați pentru niciunul dintre aceste împrumuturi, ce opțiuni rămân pentru utilizarea capitalului propriu pentru a vă finanța pensionarea? Ai putea vinde și micșora, sau ai putea vinde casa ta pentru copiii sau nepoții să-l păstrați în familie, poate chiar devenind chiriaș lor, dacă doriți să continuați să trăiesc în casă.odată ce sunteți 62 sau mai în vârstă, o ipotecă inversă poate fi o modalitate bună de a obține bani atunci când capitalul dvs. de origine este cel mai mare activ și nu aveți un alt mod de a obține suficienți bani pentru a vă satisface cheltuielile de bază., O ipotecă inversă vă permite să continuați să trăiți în casa dvs. atâta timp cât țineți pasul cu impozitele pe proprietate, întreținere și asigurare și nu trebuie să vă mutați într-o casă de îngrijire medicală sau într-o unitate de viață asistată mai mult de un an.cu toate acestea, a lua o ipotecă inversă înseamnă a cheltui o sumă semnificativă din capitalul pe care l-ați acumulat pe dobânzile și comisioanele de împrumut, pe care le vom discuta mai jos. De asemenea, înseamnă că probabil nu veți putea să vă transmiteți casa moștenitorilor., Dacă o ipotecă inversă nu oferă o soluție pe termen lung la problemele dvs. financiare, doar una pe termen scurt, este posibil să nu merite sacrificiul. ce se întâmplă dacă altcineva, cum ar fi un prieten, o rudă sau un coleg de cameră, locuiește cu tine? Dacă obțineți o ipotecă inversă, acea persoană nu va avea dreptul să trăiască în casă după ce ați murit.o altă problemă pe care unii debitori o întâmpină cu ipoteci inverse este depășirea veniturilor ipotecare., Dacă alegeți un plan de plată care nu oferă un venit pe viață, cum ar fi o sumă forfetară sau un plan pe termen lung sau dacă luați o linie de credit și o utilizați pe toate, este posibil să nu mai aveți bani atunci când aveți nevoie.

   reguli care reglementează aceste credite ipotecare

   Dacă dețineți o casă, un apartament sau o casă sau o casă fabricată construită pe sau după 15 iunie 1976, puteți fi eligibil pentru o ipotecă inversă., În conformitate cu regulile Administrației Federale a locuințelor (FHA), proprietarii de locuințe cooperative nu pot obține ipoteci inverse, deoarece nu dețin tehnic imobilul în care trăiesc, ci mai degrabă acțiuni ale unei corporații. În New York, unde cooperativele sunt comune, legea statului interzice în continuare ipotecile inverse în cooperative, permițându – le doar în reședințe și apartamente de la una la patru familii.în timp ce ipotecile inverse nu au cerințe de venit sau scor de credit, ei încă mai au reguli despre cine se califică., Trebuie să fie de cel puțin 62, și trebuie să dețină fie casa ta gratuit și clar sau au o sumă substanțială de capital (cel puțin 50%). Debitorii trebuie să plătească o taxă de inițiere, o primă de asigurare în avans, primele de asigurare ipotecară în curs de desfășurare, taxele de service pentru împrumuturi și dobânzile. Guvernul federal limitează cât de mult creditorii pot percepe pentru aceste elemente.creditorii nu pot merge după debitori sau moștenitorii lor dacă locuința se dovedește a fi sub apă când este timpul să vândă., Ei, de asemenea, trebuie să permită orice moștenitori de mai multe luni pentru a decide dacă doresc să ramburseze ipoteca inversă sau permite creditorului de a vinde casa pentru a achita împrumutul.departamentul de locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) solicită tuturor debitorilor ipotecari potențiali inversi să finalizeze o sesiune de consiliere aprobată de HUD. Această sesiune de consiliere, care de obicei costă în jur de 125 USD, ar trebui să dureze cel puțin 90 de minute și ar trebui să acopere avantajele și dezavantajele de a lua o ipotecă inversă, având în vedere circumstanțele financiare și personale unice., Acesta ar trebui să explice modul în care un credit ipotecar inversă ar putea afecta eligibilitatea pentru Medicaid și venituri suplimentare de securitate. Consilierul ar trebui, de asemenea, să treacă peste diferitele moduri în care puteți primi veniturile.responsabilitățile dvs. în conformitate cu regulile ipotecare inverse sunt să rămâneți la curent cu impozitele pe proprietate și asigurarea proprietarilor de case și să păstrați locuința în stare bună., Și dacă nu mai locuiesc în casă pentru mai mult de un an—chiar dacă e din cauză că trăiesc într-un azil din motive medicale, va trebui să ramburseze împrumutul, care este de obicei realizat prin vânzarea casei.în afară de potențialul de escrocherii care vizează persoanele în vârstă, ipoteci inverse au unele riscuri legitime. În ciuda reformelor recente, există încă situații în care o văduvă sau un văduv ar putea pierde locuința la moartea soțului.,

   taxele implicate

   Departamentul de locuințe și Dezvoltare Urbană ajustat primele de asigurare pentru ipoteci inverse în octombrie 2017. Deoarece creditorii nu pot cere proprietarilor de case sau moștenitorilor lor să plătească dacă soldul împrumutului crește mai mare decât valoarea locuinței, primele de asigurare oferă un grup de fonduri pe care creditorii le pot atrage, astfel încât să nu piardă bani atunci când acest lucru se întâmplă.o modificare a fost o creștere a primei inițiale de la 0,5% la 2,0% pentru trei din patru debitori și o scădere a primei de la 2,5% la 2.,0% pentru celălalt din patru debitori. Prima up-front folosit pentru a fi legat de cât de mult debitori a luat în primul an, cu proprietarii de case care au scos cel mai mult—pentru că au nevoie pentru a achita un credit ipotecar existente—plata ratei mai mare. Acum, toți debitorii plătesc aceeași rată de 2,0%. Prima up-front este calculată pe baza valorii casei, astfel încât pentru fiecare $100,000 în valoare evaluată, plătiți $2,000. Asta înseamnă 6.000 $pe o casă de 300.000$.toți debitorii trebuie să plătească, de asemenea, prime anuale de asigurare ipotecară de 0,5% (anterior 1,25%) din suma împrumutată., Această modificare economisește debitorilor $ 750 un an pentru fiecare $100,000 împrumutat și ajută la compensarea mai mare up-front premium. De asemenea, înseamnă debitorului datoria creste mai lent, păstrarea mai mult de proprietar de capital în timp, oferind o sursă de fonduri mai târziu în viață sau creșterea posibilitatea de a fi capabil să treacă acasă la moștenitori. pentru a obține o ipotecă inversă, nu puteți merge doar la orice creditor. Ipotecile inverse sunt un produs de specialitate și numai anumiți creditori le oferă., Unele dintre cele mai mari nume din împrumuturile ipotecare inversă includ American Advisors Group, One Reverse Mortgage și Liberty Home Equity Solutions.este o idee bună să solicitați o ipotecă inversă cu mai multe companii pentru a vedea care are cele mai mici rate și taxe. Chiar dacă ipotecile inverse sunt reglementate federal, există încă o marjă de manevră în ceea ce fiecare creditor poate percepe.doar ipoteca inversă cu sumă forfetară, care vă oferă toate veniturile simultan la închiderea împrumutului dvs., are o rată fixă a dobânzii., Celelalte cinci opțiuni au rate ale dobânzii reglabile, ceea ce are sens, din moment ce împrumutați bani de-a lungul multor ani, nu toate odată, iar ratele dobânzilor se schimbă mereu. Ipotecile reversibile cu rată variabilă sunt legate de rata oferită interbancară din Londra (LIBOR).în plus față de una dintre ratele de bază, creditorul adaugă o marjă de la unu la trei puncte procentuale. Deci, dacă LIBOR este de 2,5% și marja creditorului este de 2%, rata dobânzii ipotecare inversă va fi de 4,5%. Din ianuarie. 2020, marjele creditorilor au variat de la 1,5% la 2,5%., Compuși de interes pe durata de viață a ipotecare inversă, și scorul de credit nu afectează rata ipotecare inversă sau capacitatea de a se califica.

   cât de mult puteți împrumuta? veniturile pe care le veți primi dintr-o ipotecă inversă vor depinde de creditor și de planul dvs. de plată. Pentru o HECM, suma pe care o poate împrumuta va fi bazat pe cel mai tânăr de vârsta a debitorului, împrumut rata dobânzii, iar cea mai mică din casa ta este valoarea evaluata sau FHA maxim suma de cerere, care este de $765,600 ca de Jan. 1, 2020.,

   nu puteți împrumuta 100% din ceea ce merită casa dvs. sau oriunde aproape de ea. O parte din capitalul dvs. de origine trebuie utilizat pentru a plăti cheltuielile împrumutului, inclusiv primele ipotecare și dobânzile. Iată câteva alte lucruri pe care trebuie să le știți despre cât de mult puteți împrumuta:

   • veniturile împrumutului se bazează pe vârsta celui mai tânăr Împrumutat sau, dacă Împrumutatul este căsătorit, soțul mai tânăr, chiar dacă soțul mai tânăr nu este împrumutat. Cu cât este mai în vârstă cel mai tânăr împrumutat, cu atât este mai mare împrumutul.,
   • cu cât rata ipotecară este mai mică, cu atât mai mult puteți împrumuta.
   • cu cât valoarea evaluată a proprietății dvs. este mai mare, cu atât puteți împrumuta mai mult.
   • o puternică evaluare financiară ipotecară inversă crește veniturile pe care le veți primi, deoarece creditorul nu va reține o parte din ele pentru a plăti impozitele pe proprietate și asigurarea proprietarilor de case în numele dvs.

   suma pe care o puteți împrumuta de fapt se bazează pe ceea ce se numește limita principală inițială. În ianuarie 2018, limita principală inițială medie a fost de $211,468, iar valoarea maximă medie a creanței a fost de $412,038.,Limita principală inițială a debitorului mediu este de aproximativ 58% din suma maximă a creanței.guvernul a redus limita principală inițială în octombrie 2017, ceea ce a făcut mai greu pentru proprietarii de case, în special pentru cei mai tineri, să se califice pentru o ipotecă inversă. În sens invers, schimbarea îi ajută pe debitori să păstreze mai mult din echitatea lor. Guvernul a redus limita din același motiv pentru care a schimbat primele de asigurare: deoarece deficitul fondului de asigurări ipotecare aproape s-a dublat în ultimul an fiscal., Acesta este fondul care plătește creditorii și protejează contribuabilii de pierderile ipotecare inverse.pentru a complica și mai mult lucrurile, nu puteți împrumuta toate limitele inițiale ale principalului în primul an când alegeți o sumă forfetară sau o linie de credit. În schimb, puteți împrumuta până la 60% sau mai mult dacă utilizați banii pentru a vă plăti ipoteca înainte. Și dacă alegeți o sumă forfetară, suma pe care o obțineți în față este tot ce veți obține vreodată. Dacă alegeți linia de credit, linia dvs. de credit va crește în timp, dar numai dacă aveți fonduri neutilizate în linia dvs.,

   Reverse Ipoteci, soțul / soția și moștenitorii

   ambii soți trebuie să consimtă la împrumut, dar ambii nu trebuie să fie debitori, iar acest aranjament poate crea probleme. În cazul în care doi soți locuiesc împreună într-o casă, dar numai un soț este numit ca debitor pe ipoteca inversă, celălalt soț este în pericol de a pierde acasă în cazul în care soțul împrumut moare primul. O ipotecă inversă trebuie rambursată atunci când împrumutatul moare și, de obicei, este rambursată prin vânzarea casei., Dacă soțul supraviețuitor dorește să păstreze casa, el sau ea va trebui să ramburseze împrumutul prin alte mijloace, eventual printr-o refinanțare scumpă.un singur soț ar putea fi Împrumutat dacă un singur soț deține titlul casei, poate pentru că a fost moștenit sau pentru că proprietatea sa precede căsătoria. În mod ideal, ambii soți vor deține titlul și ambii vor fi debitori pe ipoteca inversă, astfel încât atunci când primul soț moare, celălalt continuă să aibă acces la veniturile ipotecare inversă și poate continua să trăiască în casă până la moarte., Soțul nonborrowing ar putea pierde chiar acasă în cazul în care soțul împrumut a trebuit să se mute într-o facilitate de viață asistată sau azil de bătrâni pentru un an sau mai mult.cu un produs potențial lucrativ ca o ipotecă inversă și o populație vulnerabilă de debitori care pot avea deficiențe cognitive sau pot căuta cu disperare mântuirea financiară, înșelătorii abundă., Vânzătorii fără scrupule și contractorii de îmbunătățire a locuinței au vizat persoanele în vârstă pentru a le ajuta să asigure ipoteci inverse pentru a plăti pentru îmbunătățiri la domiciliu – cu alte cuvinte, astfel încât să poată fi plătiți. Furnizor sau contractant poate sau nu poate livra de fapt pe promis, munca de calitate; ei s-ar putea fura doar proprietar bani.,rudele, îngrijitorii și consilierii financiari au profitat, de asemenea, de persoanele în vârstă, folosind o procură pentru a inversa Ipoteca casei, apoi furând veniturile sau convingându-i să cumpere un produs financiar, cum ar fi o anuitate sau o asigurare de viață întreagă, pe care seniorul și-o poate permite doar obținând o ipotecă inversă. Această tranzacție este probabil să fie doar în interesul așa-numitului consilier financiar. Acestea sunt doar câteva dintre escrocherii ipotecare inversă care pot excursie până proprietarii de case involuntar.,faceți acest lucru pentru a evita blocarea pieței

   Un alt pericol asociat cu o ipotecă inversă este posibilitatea de blocare a pieței. Chiar dacă împrumutatul nu este responsabil pentru efectuarea oricăror plăți ipotecare—și, prin urmare, nu poate deveni delincvent asupra lor—o ipotecă inversă necesită împrumutatul să îndeplinească anumite condiții. Nerespectarea acestor Condiții permite creditorului să excludă.în calitate de Împrumutat ipotecar invers, vi se cere să locuiți în casă și să o mențineți., În cazul în care casa se încadrează în stare proastă, nu va fi în valoare de valoarea de piață corectă atunci când este timpul să vândă, iar creditorul nu va fi capabil să recupereze întreaga sumă le-a extins la debitor. Reverse ipoteci sunt, de asemenea, necesare pentru a rămâne curent pe impozitele pe proprietate și proprietarii de case de asigurare. Din nou, creditorul impune aceste cerințe pentru a-și proteja interesul pentru locuință. Dacă nu plătiți impozitele pe proprietate, autoritatea fiscală locală poate confisca casa. Dacă nu aveți asigurare de proprietari și există un incendiu de casă, garanția creditorului este deteriorată.,aproximativ una din cinci ipoteci inverse din 2009 până în 2017 au fost cauzate de eșecul împrumutatului de a plăti impozitele pe proprietate sau de asigurare, conform unei analize realizate de Reverse Mortgage Insight.

   linia de Jos

   o ipotecă inversă poate fi un instrument financiar util pentru proprietarii de case în vârstă care înțeleg cum funcționează împrumuturile și compromisurile implicate. În mod ideal, oricine este interesat în a lua o ipotecă inversă va lua timp pentru a afla mai bine despre cum funcționează aceste împrumuturi., În acest fel, niciun creditor lipsit de scrupule sau escroc prădător nu le poate pradă, vor putea lua o decizie solidă, chiar dacă vor primi un consilier ipotecar invers de calitate slabă, iar împrumutul nu va veni cu surprize neplăcute.chiar și atunci când o ipotecă inversă este emisă de cei mai renumiți creditori, este încă un produs complicat. Debitorii trebuie să ia timp pentru a se educa despre asta pentru a fi siguri că fac cea mai bună alegere cu privire la modul de utilizare a capitalului propriu.,div>

   div>
   /div>