mi a fordított jelzálog?
egy szóval a fordított jelzálog kölcsön. A háztulajdonos, aki 62 éves vagy idősebb jelentős saját tőke kölcsön ellen az érték a haza eszközöket kapni, mint egy egyösszegű, fix havi fizetés, vagy hitelt. Ellentétben a határidős jelzálog—a típus használt vásárolni egy otthon-fordított jelzálog nem követeli meg a háztulajdonos, hogy bármilyen hitel kifizetések.
ehelyett a teljes hitelegyenleg esedékessé válik, és akkor fizetendő, amikor a hitelfelvevő meghal, véglegesen elköltözik vagy eladja a házat., Szövetségi rendeletek előírják, hogy a hitelezők szerkezet a tranzakció, így a hitel összege nem haladhatja meg a saját értékét, valamint az adós, vagy az adós vagyonát nem felelős kifizető a különbség, ha a hitelállomány nem lesz nagyobb, mint a saját értékét. Ennek egyik módja a hazai piaci érték csökkenése; a másik az, ha a hitelfelvevő hosszú ideig él.
hogyan működik a fordított jelzálog?,
A saját tőkében lévő készpénz
a fordított jelzáloghitelek nagy szükségletet nyújthatnak azoknak az időskorúaknak, akiknek nettó értéke többnyire az otthonuk értékében van kötve. Másrészt ezek a kölcsönök költségesek és összetettek lehetnek, valamint csalások tárgyát képezhetik. Ez a cikk megtanítja, hogyan működik a fordított jelzálog, és hogyan védheti meg magát a buktatóktól, így tájékozott döntést hozhat arról, hogy egy ilyen kölcsön megfelelő lehet-e Önnek vagy szüleinek.
a Nemzeti fordított jelzáloghitel-hitelezők Szövetsége szerint a 62 éves vagy annál idősebb lakástulajdonosok 7 dollárt tartottak.,14 billió hazai saját tőke 2019 első negyedévében. A szám a 2000-ben megkezdett mérés óta minden idők legmagasabb értékét jelzi, kiemelve, hogy mekkora a vagyonforrás otthoni tőke a nyugdíjas korú felnőttek számára. Az otthoni tőke csak akkor használható gazdagság, ha eladja, csökkenti vagy kölcsönöz a saját tőkével szemben. És itt jönnek létre a fordított jelzáloghitelek, különösen a korlátozott jövedelmű nyugdíjasok és kevés egyéb vagyon esetén.
Key Takeaways
- a fordított jelzálog a 62 éves vagy annál idősebb idősek kölcsönének egyik típusa.,
- a fordított jelzáloghitelek lehetővé teszik a lakástulajdonosok számára, hogy otthoni tőkéjüket havi jelzálogfizetés nélkül készpénzbevételré alakítsák.
- a legtöbb fordított jelzálog szövetségi biztosítású, de vigyázz a fordított jelzálog-csalások áradatára, amelyek az időseket célozzák meg.
- fordított jelzálog lehet egy nagy pénzügyi döntés néhány, de egy rossz döntés mások számára. Győződjön meg róla, hogy megértsék, hogyan fordított jelzálog működik, és mit jelent az Ön és a család, mielőtt dönt.,
hogyan működik a fordított jelzálog
fordított jelzáloggal, ahelyett, hogy a lakástulajdonos fizetne a hitelezőnek, a hitelező fizet a háztulajdonosnak. A háztulajdonos választhatja ki, hogyan kapja meg ezeket a kifizetéseket (a következő szakaszban ismertetjük a döntéseket), és csak a kapott bevétel után fizet kamatot. A kamatot a hitelegyenlegbe tekerik, így a háztulajdonos nem fizet semmit előre. A háztulajdonos is tartja a címet a haza. A hitel futamideje alatt nő a lakástulajdonos adóssága és csökken a lakástőke.,
mint egy határidős jelzálog esetében, az otthon a fordított jelzálog fedezete. Amikor a háztulajdonos mozog, vagy meghal, a bevétel a lakás eladó megy a hitelező visszafizetni a fordított jelzálog tőke, kamat, jelzálog biztosítás, díjak. Bármely eladás a kölcsönzött bevételeken túl a háztulajdonoshoz (ha még mindig él) vagy a háztulajdonos birtokához (ha a háztulajdonos meghalt) kerül. Bizonyos esetekben az örökösök dönthetnek úgy, hogy kifizetik a jelzálogot, hogy megtarthassák az otthont.
fordított jelzálog bevétel nem adóköteles., Bár lehet, hogy úgy érzi, mint a jövedelem a háztulajdonos, az IRS úgy véli, a pénzt, hogy a hitel előleget.
A fordított jelzálog típusai
a fordított jelzálog három típusa létezik. A leggyakoribb a home equity konverziós jelzálog vagy HECM. A HECM képviseli szinte az összes fordított jelzáloghitel-hitelezők kínálnak az otthoni értékek alatt $ 765,600 és az a típus, akkor a legvalószínűbb, hogy, így ez a típus ez a cikk megvitatja. Ha az otthoni többet ér, azonban, akkor nézd meg a jumbo fordított jelzálog, más néven egy saját fordított jelzálog.,
fordított jelzálog felvételekor választhat, hogy a bevételt hat módon kapja meg:
- átalányösszeg: az összes bevételt egyszerre kapja meg, amikor a kölcsön bezáródik. Ez az egyetlen lehetőség, hogy jön egy fix kamatozású. A másik ötnek állítható kamatlábai vannak.
- egyenlő havi kifizetések( járadék): mindaddig, amíg legalább egy hitelfelvevő fő lakóhelyként él az otthonban, a hitelező folyamatosan fizet a hitelfelvevőnek. Ezt hivatali tervnek is nevezik.,
- lejáratú kifizetések: a hitelező egyenlő havi kifizetéseket biztosít a hitelfelvevő által választott meghatározott időszakra, például 10 évre.
- hitelkeret: pénz áll rendelkezésre a háztulajdonos számára, hogy szükség szerint kölcsönözzön. A háztulajdonos csak a hitelkeretből ténylegesen kölcsönzött összegek után fizet kamatot.
- egyenlő havi kifizetések plusz egy hitelkeret: a hitelező folyamatos havi kifizetéseket biztosít mindaddig, amíg legalább egy hitelfelvevő fő lakóhelyként elfoglalja az otthont. Ha a hitelfelvevőnek bármikor több pénzre van szüksége, hozzáférhetnek a hitelkerethez.,
- lejáratú kifizetések plusz egy hitelkeret: a hitelező egyenlő havi kifizetéseket biztosít a hitelfelvevő által választott meghatározott időszakra, például 10 évre. Ha a hitelfelvevőnek több pénzre van szüksége ezen időszak alatt vagy után, hozzáférhetnek a hitelkerethez.
lehetőség van egy “HECM for purchase” nevű fordított jelzálog használatára is, hogy egy másik otthont vásároljon, mint amelyben jelenleg él.
mindenesetre, akkor általában szükség van legalább 50% saját tőke-alapján az otthoni aktuális érték, nem az, amit fizetett érte -, hogy jogosultak legyenek a fordított jelzálog., Szabványok változnak hitelező.
31,274
az Egyesült Államokban 2019-ben kibocsátott fordított jelzáloghitelek száma 35,3% – kal csökkent az előző évhez képest.
előnyös lenne egy?
a fordított jelzálog nagyon úgy hangzik, mint egy lakáshitel vagy hitelkeret. Valóban, hasonló-hoz egy ilyen hitelek, fordított jelzálog nyújthat egy átalányösszeg, vagy egy sor hitel, amely akkor férhet hozzá, ha szükséges alapján, hogy mennyi az otthoni már fizetett ki, valamint a hazai piaci értéke., De ellentétben a home equity hitel vagy hitelkeret, nem kell, hogy egy jövedelem vagy jó hitel jogosult, és nem fog semmilyen hitel kifizetések, miközben elfoglalja a haza, mint az elsődleges tartózkodási.
A fordított jelzálog az egyetlen módja, hogy a hozzáférés, saját tőke nélkül eladja a haza, a nyugdíjasok, akik nem akarják, hogy a felelősséget, hogy egy havi bérleti díjjal, vagy aki nem jogosult a home equity hitel vagy kölcsön miatt korlátozott cash-flow vagy rossz hitel.,
ha nem jogosult ezekre a hitelekre, milyen lehetőségek maradnak az otthoni tőke felhasználására a nyugdíjazás finanszírozására? Eladhatod és leépítheted, vagy eladhatod az otthonodat a gyermekeidnek vagy az unokáidnak, hogy a családban tartsd, talán még a bérlőikké is válhatsz, ha továbbra is otthon akarsz élni.
Pros and Cons
Ha már 62 éves, vagy idősebb, fordított jelzálog lehet egy jó módja annak, hogy pénzt, amikor a saját tőke a legnagyobb eszköz pedig nem volna más mód arra, hogy elég pénzt, hogy megfeleljen az alapvető megélhetési költségek., A fordított jelzálog lehetővé teszi, hogy továbbra is él az otthoni, amíg lépést tart a vagyonadó, karbantartás, biztosítás, és nem kell beköltözni egy idősek otthonában, vagy segített nappali létesítmény több mint egy éve.
a fordított jelzálog kivétele azonban azt jelenti, hogy a felhalmozott saját tőke jelentős részét kamat-és hiteldíjakra költjük, amit az alábbiakban tárgyalunk. Ez azt is jelenti, hogy valószínűleg nem lesz képes átadni otthonát az örököseinek., Ha a fordított jelzálog nem nyújt hosszú távú megoldást pénzügyi problémáira,csak rövid távon, akkor nem érdemes az áldozatot.
mi van, ha valaki más, például barát, rokon vagy szobatárs, veled él? Ha kap egy fordított jelzálog, hogy a személy nem lesz joga, hogy továbbra is él a haza, miután elmúlik.
egy másik probléma, amellyel egyes hitelfelvevők fordított jelzáloggal szembesülnek,a jelzálogból származó bevétel., Ha olyan fizetési tervet választ, amely nem nyújt élethosszig tartó jövedelmet, például átalányösszeget vagy távú tervet, vagy ha kivesz egy hitelkeretet, és mindezt felhasználja, előfordulhat, hogy nincs pénz, ha szüksége van rá.
ezeket a jelzálogokat szabályozó szabályok
Ha ház, lakás vagy városi ház, vagy 1976.június 15-én vagy azt követően épített gyártott ház tulajdonosa, akkor jogosult lehet fordított jelzálogkölcsönre., A szövetségi lakásügyi Igazgatóság (FHA) szabályai szerint a szövetkezeti lakástulajdonosok nem kaphatnak fordított jelzáloghiteleket, mivel technikailag nem az ingatlan tulajdonosa, hanem egy vállalat részvényei. New Yorkban, ahol a közös műveletek gyakoriak, az állami törvények megtiltják a fordított jelzálogkölcsönöket a szövetkezetekben, lehetővé téve számukra, hogy csak egy – négy családi házban és lakásban legyenek.
míg a fordított jelzáloghitelek nem rendelkeznek jövedelmi vagy hitelképességi követelményekkel, továbbra is vannak szabályaik arról, hogy ki jogosult., Legalább 62 évesnek kell lennie, és vagy szabadon és tisztán kell birtokolnia otthonát ,vagy jelentős tőkével kell rendelkeznie (legalább 50%). A hitelfelvevők kell fizetnie egy origination díj, egy up-front biztosítási díj, folyamatban lévő jelzálog biztosítási díjak, hitel szervizelési díjak, kamat. A szövetségi kormány korlátozza, hogy mennyi hitelezők díjat ezeket a tételeket.
a hitelezők nem mehetnek a hitelfelvevők vagy örököseik után, ha az otthon víz alatt van, amikor ideje eladni., Azt is meg kell engedniük, hogy az örökösök több hónapig eldöntsék, hogy vissza akarják-e fizetni a fordított jelzálogot, vagy lehetővé teszik a hitelező számára, hogy eladja a házat a hitel kifizetésére.
a Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztérium (HUD) előírja, hogy minden leendő fordított jelzáloghitel-hitelfelvevő teljesítsen egy HUD által jóváhagyott tanácsadási munkamenetet. Ez a tanácsadás ülés, amely általában költségek körül $125, kell legalább 90 perc, és ki kell terjednie a profik és ellenérvek, hogy vegye ki a fordított jelzálog, tekintettel az egyedi pénzügyi és személyes körülmények között., Meg kell magyarázni, hogy a fordított jelzálog befolyásolhatja a jogosultság Medicaid és kiegészítő biztonsági jövedelem. A tanácsadónak meg kell vizsgálnia a bevétel megszerzésének különböző módjait is.
a fordított jelzálogjog szabályai szerint az Ön felelőssége az ingatlanadó és a lakástulajdonosok biztosítása, valamint az otthon jó javítása., És ha egy évnél hosszabb ideig nem él a házban—még akkor is, ha azért van, mert orvosi okokból hosszú távú gondozási intézményben él-vissza kell fizetnie a kölcsönt, amelyet általában a ház eladásával érnek el.
eltekintve az időseket célzó csalások lehetőségétől, a fordított jelzáloghiteleknek van néhány törvényes kockázata. A legutóbbi reformok ellenére még mindig vannak olyan helyzetek, amikor egy özvegy vagy özvegy elveszítheti otthonát házastársa halála után.,
érintett díjak
a Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztérium 2017 októberében kiigazította a fordított jelzáloghitelek biztosítási díjait. Mivel a hitelezők kérdezhetem meg lakástulajdonosok vagy azok örökösei fizetni, ha a hitelállomány egyre nagyobb lesz, mint a haza értéke, a biztosítási díjak nyújt egy medence a források, hogy a hitelezők rajzolni, így nem veszít pénzt, amikor ez megtörténik.
az egyik változás az első prémium 0,5%-ról 2,0% – ra történő emelése volt a négy hitelfelvevő közül három esetében, a prémium pedig 2,5% – ról 2,0% – ra csökkent.,0% a másik egy a négy hitelfelvevők. Az első prémium volt kötve, hogy mennyi hitelfelvevők vette ki az első évben, a lakástulajdonosok, akik kivették a legtöbb-mert kellett fizetni ki egy meglévő jelzálog-kifizető a magasabb arány. Most minden hitelfelvevő ugyanazt a 2.0% – os arányt fizeti. A fel-front premium alapján számítják ki a hazai érték, így minden $100,000 becsült érték, fizetsz $2,000. Ez 6000 dollár egy 300 000 dolláros házra.
minden hitelfelvevőnek a kölcsönzött összeg 0,5% – ának (korábban 1,25% – ának) éves jelzálogbiztosítási díjait is meg kell fizetnie., Ez a változás megtakarítja hitelfelvevők $750 évente minden $100,000 kölcsönzött segít ellensúlyozni a magasabb up-front prémium. Ez azt is jelenti, hogy a hitelfelvevő adóssága lassabban növekszik, megőrizve a háztulajdonos tőkéjét az idő múlásával, forrásforrást biztosítva az élet későbbi szakaszában, vagy növelve annak lehetőségét, hogy a házat örökösöknek adhassák át.
fordított Jelzáloghitelezők
fordított jelzálog megszerzéséhez nem lehet csak egy hitelezőhöz menni. A fordított jelzáloghitelek speciális termékek, csak bizonyos hitelezők kínálják őket., A fordított jelzáloghitelezés legnagyobb nevei közé tartozik az American Advisors Group, az One Reverse Mortgage, valamint a Liberty Home Equity Solutions.
Ez egy jó ötlet, hogy alkalmazni a fordított jelzálog több vállalat, hogy melyik a legalacsonyabb árak és díjak. Annak ellenére, hogy a fordított jelzáloghitelek szövetségi szinten szabályozottak, még mindig van mozgástér abban, amit minden hitelező felszámíthat.
kamatlábak
csak az átalányösszegű fordított jelzálog, amely egyszerre biztosítja az összes bevételt, amikor a hitel bezáródik, rögzített kamatlábbal rendelkezik., A másik öt lehetőségnek is van kamata, aminek van értelme, hiszen évek óta nem egyszerre, és a kamatok is folyamatosan változnak. Változó kamatozású fordított jelzálog van kötve a londoni bankközi kamatláb (LIBOR).
az egyik alapkamat mellett a hitelező egy-három százalékpontos margót ad hozzá. Tehát ha a LIBOR 2,5% , a hitelező pedig 2%, akkor a fordított Jelzálogkamat 4,5% lesz. Jan-tól. 2020-ban a hitelezők árrése 1,5% és 2,5% között mozgott., Kamat vegyületek az élet a fordított jelzálog, valamint a hitel pontszám nem befolyásolja a fordított Jelzálogkamat vagy a képesség, hogy jogosultak.
mennyit lehet kölcsönözni?
a fordított jelzálogból származó bevétel a hitelezőtől és a Fizetési tervtől függ. Egy HECM, az összeg lehet kölcsönözni alapul a legfiatalabb hitelfelvevő életkora, a hitel kamatlába, és a kisebb az otthoni becsült érték vagy az FHA maximális követelés összege ,ami $ 765,600 Jan. 1, 2020.,
nem lehet kölcsönözni 100% – át, amit otthon ér, vagy bárhol közel hozzá, azonban. A lakástőke egy részét fel kell használni a hitel költségeinek fedezésére, beleértve a jelzálog-díjakat és a kamatot. Itt van néhány más dolog, amit tudnod kell arról, hogy mennyit tudsz kölcsönözni:
- a kölcsön bevétele a legfiatalabb hitelfelvevő életkorán alapul, vagy ha a hitelfelvevő házas, a fiatalabb házastárs, még akkor is, ha a fiatalabb házastárs nem hitelfelvevő. Minél idősebb a legfiatalabb hitelfelvevő,annál nagyobb a hitel.,
- minél alacsonyabb a Jelzálogkamat, annál többet lehet kölcsönözni.
- minél magasabb az ingatlan értéke, annál többet lehet kölcsönözni.
- egy erős fordított jelzálog pénzügyi értékelés növeli a bevételt kapsz, mert a hitelező nem fogja visszatartani egy részét, hogy fizessen vagyonadót, lakástulajdonosok biztosítás az Ön nevében.
a ténylegesen kölcsönzött összeg az úgynevezett kezdeti tőkekorláton alapul. 2018 januárjában az átlagos kezdeti tőkekorlátozás 211 468 dollár volt, az átlagos maximális követelésösszeg pedig 412 038 dollár.,Az átlagos hitelfelvevő kezdeti tőkekorlátja a maximális követelés összegének körülbelül 58% – a.
a kormány 2017 októberében csökkentette a kezdeti tőkekorlátot, megnehezítve a lakástulajdonosok, különösen a fiatalabbak számára, hogy fordított jelzálogra jogosultak legyenek. A fejjel, a változás segít hitelfelvevők megőrzése több saját tőke. A kormány ugyanebből az okból csökkentette a limitet, hogy megváltoztatta a biztosítási díjakat: mivel a jelzálogbiztosítási alap hiánya az elmúlt pénzügyi évben majdnem megduplázódott., Ez az alap fizeti a hitelezőket, és védi az adófizetőket a fordított jelzálog-veszteségektől.
a dolgok további bonyolítása érdekében az első évben nem kölcsönözheti az összes kezdeti fő korlátot, amikor átalányösszeget vagy hitelkeretet választ. Ehelyett akár 60% – ot is kölcsönözhet, vagy többet, ha a pénzt a határidős jelzálog kifizetésére használja. És ha átalányösszeget választasz, az az összeg, amit előre kapsz, minden, amit valaha kapsz. Ha a hitelkeretet választja, a hitelkeret idővel növekedni fog, de csak akkor, ha fel nem használt pénzeszközök vannak a sorban.,
fordított jelzálog, a házastárs és örökösök
mindkét házastársnak hozzá kell járulnia a kölcsönhöz, de mindkettőnek nem kell hitelfelvevőnek lennie, és ez a megállapodás problémákat okozhat. Ha két házastárs él együtt egy otthon, de csak az egyik házastárs neve, mint a hitelfelvevő a fordított jelzálog, a másik házastárs veszélyben van a vesztes a haza, ha a hitelfelvétel házastárs meghal az első. A fordított jelzálogot vissza kell fizetni, ha a hitelfelvevő meghal, és általában a ház eladásával fizetik vissza., Ha a túlélő házastárs meg akarja tartani az otthont, akkor a kölcsönt más eszközökkel kell visszafizetnie, esetleg drága refinanszírozással.
csak egy házastárs lehet hitelfelvevő, ha csak egy házastárs rendelkezik a ház címével, talán azért, mert örökölt, vagy azért, mert tulajdonjoga megelőzi a házasságot. Ideális esetben mindkét házastárs birtokolja a címet, és mindkettő hitelfelvevők lesz a fordított jelzálogban, így amikor az első házastárs meghal, a másik továbbra is hozzáférhet a fordított jelzáloghoz, és továbbra is a házban élhet haláláig., A nem növekvő házastárs akár elveszítheti otthonát is, ha a kölcsönkérő házastársnak egy évig vagy annál hosszabb ideig támogatott nappali vagy ápolási otthonba kellett költöznie.
A fordított jelzálog-csalások elkerülése
egy olyan termékkel, amely potenciálisan jövedelmező, mint a fordított jelzálog, valamint a hitelfelvevők sebezhető lakossága, akik kognitív károsodásokkal rendelkezhetnek, vagy kétségbeesetten keresik a pénzügyi üdvösséget, a csalások bővelkednek., A gátlástalan árusok és lakásfelújító vállalkozók időseket céloztak meg, hogy segítsenek nekik a fordított jelzáloghitelek biztosításában a lakásfelújítások kifizetésében – más szóval, így fizethetnek. Az eladó vagy vállalkozó lehet, hogy valójában nem szállít ígért, minőségi munka; lehet, hogy csak ellopni a háztulajdonos pénzét.,
rokonok, gondozók, és pénzügyi tanácsadók is kihasználták az idősek segítségével meghatalmazást fordított jelzálog az otthoni, majd ellopja a bevételt, vagy meggyőzve őket, hogy vesz egy pénzügyi termék,mint például a járadék vagy egész életbiztosítás, hogy a vezető csak engedheti meg magának megszerzése fordított jelzálog. Ez a tranzakció valószínűleg csak az úgynevezett pénzügyi tanácsadó érdekeit szolgálja. Ezek csak néhány a fordított jelzálog-csalások, amelyek akár akaratlan lakástulajdonosok.,
tegye ezt a kizárás elkerülése érdekében
a fordított jelzáloggal kapcsolatos másik veszély a kizárás lehetősége. Annak ellenére, hogy a hitelfelvevő nem felelős a jelzálogfizetésért—ezért nem válhat bűnözővé—, a fordított jelzálog megköveteli a hitelfelvevőtől, hogy megfeleljen bizonyos feltételeknek. E feltételek teljesítésének elmulasztása lehetővé teszi a hitelező számára a kizárást.
fordított jelzáloghitel-hitelfelvevőként az otthonban kell élnie és fenntartania azt., Ha a hazai esik elhanyagoltság, akkor nem éri meg a valós piaci érték, amikor itt az ideje, hogy eladja, és a hitelező nem lesz képes megtéríteni a teljes összeget, hogy kiterjesztette a hitelfelvevő. Fordított jelzálog is szükség van, hogy felfüggeszti a jelenlegi ingatlanadó, lakástulajdonosok biztosítás. Ismét a hitelező ezeket a követelményeket támasztja alá az otthoni érdeklődés védelme érdekében. Ha nem fizeti meg az ingatlanadót, a helyi adóhatóság lefoglalhatja a házat. Ha nincs lakásbiztosításod és háztűz van, a hitelező biztosítéka megsérül.,
körülbelül minden ötödik fordított jelzálog-kizárást 2009-től 2017-ig a hitelfelvevő nem fizetett ingatlanadót vagy biztosítást, a Reverse Mortgage Insight elemzése szerint.
A lényeg
a fordított jelzálog hasznos pénzügyi eszköz lehet a magas rangú lakástulajdonosok számára, akik megértik, hogyan működnek a hitelek és az érintett kompromisszumok. Ideális esetben bárki, aki érdekli a fordított jelzálog felvételét, időt vesz igénybe, hogy alaposan megtudja, hogyan működnek ezek a hitelek., Így egyetlen gátlástalan hitelező vagy ragadozó csaló sem ragadhatja meg őket, akkor is képesek lesznek megalapozott döntést hozni, ha rossz minőségű fordított jelzáloghitel-tanácsadót kapnak, és a kölcsön nem fog kellemetlen meglepetésekkel járni.
még akkor is, ha a fordított jelzálogot a legelismertebb hitelezők adják ki, ez még mindig bonyolult termék. A hitelfelvevőknek időt kell fordítaniuk arra, hogy oktassák magukat róla, hogy biztosak legyenek abban, hogy a legjobb választást teszik az otthoni tőke felhasználásáról.,
Leave a Reply