hypothèque inversée

Qu’est-ce qu’une hypothèque inversée?

en un mot, une hypothèque inversée est un prêt. Un propriétaire qui a 62 ans ou plus et qui a une valeur nette considérable peut emprunter sur la valeur de sa maison et recevoir des fonds sous forme de Somme forfaitaire, de paiement mensuel fixe ou de marge de crédit. Contrairement à une hypothèque à terme—le type utilisé pour acheter une maison—une hypothèque inversée ne nécessite pas le propriétaire d’effectuer des paiements de prêt.

Au Lieu de cela, la totalité du solde du prêt devient due et payable lorsque l’emprunteur décède, déménage définitivement ou vend la maison., La réglementation fédérale oblige les prêteurs à structurer la transaction afin que le montant du prêt ne dépasse pas la valeur de la maison et que l’emprunteur ou la succession de l’emprunteur ne soit pas tenu responsable du paiement de la différence si le solde du prêt devient supérieur à la valeur de la maison. Une façon que cela pourrait se produire est par une baisse de la valeur marchande de la maison; une autre est si l’emprunteur vit longtemps.

les liquidités en capitaux propres

Les prêts hypothécaires inversés peuvent fournir des liquidités indispensables aux aînés dont la valeur nette est principalement liée à la valeur de leur maison. D’autre part, ces prêts peuvent être coûteux et complexes, ainsi que l’objet d’escroqueries. Cet article vous apprendra comment les prêts hypothécaires inversés fonctionnent, et comment vous protéger contre les pièges, afin que vous puissiez prendre une décision éclairée quant à savoir si un tel prêt pourrait être bon pour vous ou vos parents.

selon la National Reverse Mortgage Lenders Association, les propriétaires âgés de 62 ans et plus détenaient 7$.,14 billions de dollars de capitaux propres au premier trimestre de 2019. Il s’agit d’un chiffre sans précédent depuis le début de la mesure en 2000, ce qui souligne l’importance de la valeur nette de la propriété comme source de richesse pour les adultes en âge de prendre leur retraite. La valeur nette de la maison n’est une richesse utilisable que si vous vendez et réduisez la taille ou empruntez contre cette valeur nette. Et c’est là que les hypothèques inversées entrent en jeu, en particulier pour les retraités ayant des revenus limités et peu d’autres actifs.

Comment un prêt Hypothécaire Inversé Fonctionne

Avec un prêt hypothécaire inversé, au lieu de la propriétaire à effectuer les paiements au prêteur, le prêteur effectue des paiements pour le propriétaire. Le propriétaire peut choisir comment recevoir ces paiements (nous expliquerons les choix dans la section suivante) et ne paie que des intérêts sur le produit reçu. L’intérêt est roulé dans le solde du prêt afin que le propriétaire ne paie rien à l’avance. Le propriétaire conserve également le titre à la maison. Au cours de la durée du prêt, la dette du propriétaire augmente et la valeur nette de la maison diminue.,

comme pour une hypothèque à terme, la maison est la garantie d’une hypothèque inversée. Lorsque le propriétaire déménage ou décède, le produit de la vente de la maison est versé au prêteur pour rembourser le principal, les intérêts, l’assurance hypothécaire et les frais de l’hypothèque inversée. Tout produit de la vente au-delà de ce qui a été emprunté va au propriétaire (s’il vit toujours) ou à la succession du propriétaire (si le propriétaire est décédé). Dans certains cas, les héritiers peuvent choisir de payer l’hypothèque afin qu’ils puissent garder la maison.

Le produit de l’hypothèque inversée n’est pas imposable., Alors qu’ils pourraient se sentir comme un revenu pour le propriétaire, l’IRS considère l’argent pour un prêt avance.

les Types de prêts Hypothécaires inversés

Il existe trois types de prêt hypothécaire inversé. Le plus courant est l’hypothèque de conversion de la valeur nette de la maison ou HECM. Le HECM représente presque tous les prêts hypothécaires inversés prêteurs offrent sur les valeurs de la maison ci-dessous 7 765,600 et est le type que vous êtes le plus susceptible d’obtenir, de sorte que c’est le type que cet article va discuter. Si votre maison vaut plus, cependant, vous pouvez envisager une hypothèque inversée jumbo, également appelée hypothèque inversée propriétaire.,

lorsque vous contractez une hypothèque inversée, vous pouvez choisir de recevoir le produit de l’une des six façons suivantes:

1. somme forfaitaire: Obtenez tous les produits en même temps à la clôture de votre prêt. C’est la seule option qui vient avec un taux d’intérêt fixe. Les cinq autres ont des taux d’intérêt ajustables.
2. paiements mensuels égaux( rente): aussi longtemps qu’au moins un emprunteur vit dans la maison en tant que résidence principale, le prêteur versera des paiements réguliers à l’emprunteur. Ceci est également connu sous le nom de plan d’occupation.,
3. paiements à terme: le prêteur donne à l’emprunteur des paiements mensuels égaux pour une période définie de son choix, telle que 10 ans.
4. marge de crédit: le propriétaire peut emprunter au besoin. Le propriétaire ne paie que des intérêts sur les montants effectivement empruntés à la ligne de crédit.
5. paiements mensuels égaux plus une marge de crédit: le prêteur fournit des paiements mensuels réguliers aussi longtemps qu’au moins un emprunteur occupe la maison comme résidence principale. Si l’emprunteur a besoin de plus d’argent à tout moment, il peut accéder à la marge de crédit.,
6. paiements à terme plus une marge de crédit: le prêteur donne à l’emprunteur des paiements mensuels égaux pour une période déterminée de son choix, telle que 10 ans. Si l’emprunteur a besoin de plus d’argent pendant ou après cette période, Il peut accéder à la marge de crédit.

Il est également possible d’utiliser une hypothèque inversée appelée « HECM à l’achat” pour acheter une maison différente de celle dans laquelle vous vivez actuellement.

dans tous les cas, vous aurez généralement besoin d’au moins 50% de capitaux propres—en fonction de la valeur actuelle de votre maison, et non de ce que vous avez payé pour cela—pour être admissible à un prêt hypothécaire inversé., Les normes varient par le prêteur.

souhaitez-Vous Bénéficier De l’Un?

une hypothèque inversée peut ressembler beaucoup à un prêt immobilier ou à une marge de crédit. En effet, semblable à l’un de ces prêts, une hypothèque inversée peut fournir une somme forfaitaire ou une marge de crédit à laquelle vous pouvez accéder au besoin en fonction de la quantité de votre maison que vous avez payée et de la valeur marchande de votre maison., Mais contrairement à un prêt immobilier ou une marge de crédit, vous n’avez pas besoin d’avoir un revenu ou un bon crédit pour être admissible, et vous n’effectuerez aucun paiement de prêt pendant que vous occupez la maison comme résidence principale.

une hypothèque inversée est la seule façon d’accéder à la valeur nette de la maison sans vendre la maison pour les personnes âgées qui ne veulent pas avoir la responsabilité de faire un paiement de prêt mensuel ou qui ne peuvent pas être admissibles à un prêt sur valeur nette de la maison ou refinancer en raison,

Si vous n’êtes pas admissible à l’un de ces prêts, quelles sont les options pour utiliser la valeur nette de la maison pour financer votre retraite? Vous pouvez vendre et réduire la taille, ou vous pouvez vendre votre maison à vos enfants ou petits-enfants pour la garder dans la famille, peut-être même devenir leur locataire si vous voulez continuer à vivre dans la maison.

avantages et inconvénients

Une fois que vous avez 62 ans ou plus, une hypothèque inversée peut être un bon moyen d’obtenir de l’argent lorsque la valeur nette de votre maison est votre plus gros actif et que vous n’avez pas d’autre moyen d’obtenir suffisamment d’argent pour couvrir vos frais de subsistance, Une hypothèque inversée vous permet de continuer à vivre dans votre maison tant que vous suivez les impôts fonciers, l’entretien et l’assurance et que vous n’avez pas besoin de déménager dans une maison de soins infirmiers ou un établissement de vie assistée pendant plus d’un an.

cependant, contracter une hypothèque inversée signifie dépenser une partie importante des capitaux propres que vous avez accumulés en intérêts et frais de prêt, dont nous discuterons ci-dessous. Cela signifie également que vous ne serez probablement pas en mesure de transmettre votre maison à vos héritiers., Si une hypothèque inversée ne fournit pas une solution à long terme à vos problèmes financiers, seulement à court terme, il ne vaut peut-être pas le sacrifice.

si quelqu’un d’autre, comme un ami, un parent ou un colocataire qui habite avec vous? Si vous obtenez une hypothèque inversée, cette personne n’aura aucun droit de continuer à vivre dans la maison après votre décès.

Un autre problème que certains emprunteurs rencontrent avec les hypothèques inversées est de survivre au produit de l’hypothèque., Si vous choisissez un plan de paiement qui ne fournit pas de revenu à vie, comme un montant forfaitaire ou un plan à terme, ou si vous souscrivez une marge de crédit et utilisez tout cela, il se peut que vous n’ayez plus d’argent lorsque vous en avez besoin.

règles régissant ces prêts hypothécaires

Si vous êtes propriétaire d’une maison, d’un condo ou d’une maison de ville, ou d’une maison construite le 15 juin 1976 ou après cette date, vous pourriez être admissible à une hypothèque inversée., En vertu des règles de la Federal Housing Administration (FHA), Les propriétaires de logements coopératifs ne peuvent pas obtenir d’hypothèques inversées car ils ne sont pas techniquement propriétaires des biens immobiliers dans lesquels ils vivent, mais plutôt des actions d’une société. À New York, où les coopératives sont courantes, la loi de l’état interdit en outre les prêts hypothécaires inversés dans les coopératives, ne les autorisant que dans les résidences et les condos d’une à quatre familles.

bien que les prêts hypothécaires inversés n’aient pas d’exigences en matière de revenu ou de pointage de crédit, ils ont toujours des règles sur les personnes admissibles., Vous devez être âgé d’au moins 62 ans, et vous devez être propriétaire de votre maison libre et libre ou avoir un montant substantiel de capitaux propres (au moins 50%). Les emprunteurs doivent payer des frais d’origine, une prime d’assurance initiale, des primes d’assurance hypothécaire en cours, des frais de service de prêt et des intérêts. Le gouvernement fédéral limite le montant que les prêteurs peuvent facturer pour ces articles.

Les prêteurs ne peuvent pas poursuivre les emprunteurs ou leurs héritiers si la maison s’avère être sous l’eau au moment de la vente., Ils doivent également laisser aux héritiers plusieurs mois pour décider s’ils veulent rembourser l’hypothèque inversée ou permettre au prêteur de vendre la maison pour rembourser le prêt.

Le ministère du logement et du développement urbain (HUD) exige que tous les éventuels emprunteurs hypothécaires inversés suivent une séance de conseil approuvée par le HUD. Cette séance de conseil, qui coûte généralement environ 125$, devrait prendre au moins 90 minutes et devrait couvrir les avantages et les inconvénients de prendre une hypothèque inversée compte tenu de votre situation financière et personnelle unique., Il devrait expliquer comment une hypothèque inversée pourrait affecter votre admissibilité à Medicaid et au revenu de sécurité supplémentaire. Le conseiller devrait également passer en revue les différentes façons dont vous pouvez recevoir le produit.

vos responsabilités en vertu des règles sur les prêts hypothécaires inversés sont de rester à jour sur les impôts fonciers et l’assurance des propriétaires et de garder la maison en bon état., Et si vous arrêtez de vivre dans la maison pendant plus d’un an-même si c’est parce que vous vivez dans un établissement de soins de longue durée pour des raisons médicales—vous devrez rembourser le prêt, ce qui est généralement accompli en vendant la maison.

Frais

Le Ministère du Logement et du Développement Urbain ajusté les primes d’assurance pour les prêts hypothécaires inversés en octobre 2017. Étant donné que les prêteurs ne peuvent pas demander aux propriétaires ou à leurs héritiers de payer si le solde du prêt dépasse la valeur de la maison, les primes d’assurance fournissent un pool de fonds sur lesquels les prêteurs peuvent puiser afin qu’ils ne perdent pas d’argent lorsque cela se produit.

Un changement a été une augmentation de la prime initiale de 0,5% à 2,0% pour trois des quatre emprunteurs et une diminution de la prime de 2,5% à 2.,0% pour l’autre emprunteur sur quatre. La prime initiale était liée au montant que les emprunteurs ont souscrit la première année, les propriétaires ayant souscrit le plus—parce qu’ils devaient rembourser une hypothèque existante—payant le taux le plus élevé. Maintenant, tous les emprunteurs paient le même taux de 2,0%. La prime initiale est calculée en fonction de la valeur de la maison, donc pour chaque 100 000 $de valeur estimative, vous payez 2 000$. C’est 6 000 on sur une maison de 300 000..

tous les emprunteurs doivent également payer des primes d’assurance hypothécaire annuelles de 0,5% (auparavant 1,25%) du montant emprunté., Ce changement permet aux emprunteurs d’économiser 750 $par année pour chaque tranche de 100 000 borrowed empruntés et aide à compenser la prime initiale plus élevée. Cela signifie également que la dette de l’emprunteur augmente plus lentement, préservant davantage les capitaux propres du propriétaire au fil du temps, fournissant une source de fonds plus tard dans la vie ou augmentant la possibilité de pouvoir transmettre la maison aux héritiers.

prêts hypothécaires inversés

pour obtenir un prêt hypothécaire inversé, vous ne pouvez pas vous adresser à n’importe quel prêteur. Les prêts hypothécaires inversés sont un produit spécialisé, et seuls certains prêteurs les offrent., Parmi les plus grands noms du prêt hypothécaire inversé, citons American Advisors Group, One Reverse Mortgage et Liberty Home Equity Solutions.

c’est une bonne idée de demander une hypothèque inversée auprès de plusieurs entreprises pour voir qui a les taux et les frais les plus bas. Même si les prêts hypothécaires inversés sont réglementés par le gouvernement fédéral, il y a encore une marge de manœuvre dans ce que chaque prêteur peut facturer.

taux D’intérêt

seule l’hypothèque inversée forfaitaire, qui vous donne tout le produit à la fois à la clôture de votre prêt, a un taux d’intérêt fixe., Les cinq autres options ont des taux d’intérêt ajustables, ce qui est logique, car vous empruntez de l’argent sur de nombreuses années, pas tous en même temps, et les taux d’intérêt changent toujours. Les prêts hypothécaires inversés à taux Variable sont liés au London Interbank Offered Rate (LIBOR).

En plus du taux de base, le prêteur ajoute une marge de un à trois points de pourcentage. Donc, si le LIBOR est de 2,5% et que la marge du prêteur est de 2%, votre taux d’intérêt hypothécaire inversé sera de 4,5%. À partir de Jan. En 2020, les marges des prêteurs variaient de 1,5% à 2,5%., Les intérêts s’accumulent pendant la durée de l’hypothèque inversée, et votre pointage de crédit n’affecte pas votre taux d’hypothèque inversée ou votre capacité d’être admissible.

Combien Pouvez-Vous Emprunter?

Le produit que vous recevrez d’une hypothèque inversée dépendra du prêteur et de votre plan de paiement. Pour un HECM, le montant que vous pouvez emprunter sera basé sur l’âge du plus jeune emprunteur, le taux d’intérêt du prêt et le moins élevé de la valeur estimative de votre maison ou du montant maximal de réclamation de la FHA, qui est de 765 600 Jan en date de Janv. 1, 2020.,

Vous ne pouvez pas emprunter 100% de ce que vaut votre maison, ou n’importe où à proximité, cependant. Une partie de la valeur nette de votre maison doit être utilisée pour payer les dépenses du prêt, y compris les primes hypothécaires et les intérêts. Voici quelques autres choses que vous devez savoir sur le montant que vous pouvez emprunter:

• Le produit du prêt est basé sur l’âge du plus jeune emprunteur ou, si l’emprunteur est marié, le conjoint plus jeune, même si le conjoint plus jeune n’est pas un emprunteur. Plus l’emprunteur le plus jeune est âgé, plus le produit du prêt est élevé.,
• plus le taux hypothécaire est bas, plus vous pouvez emprunter.
• Plus la valeur estimative de votre propriété est élevée, plus vous pouvez emprunter.
• Une forte évaluation financière de l’hypothèque inversée augmente le produit que vous recevrez parce que le prêteur n’en retiendra pas une partie pour payer les impôts fonciers et l’assurance des propriétaires en votre nom.

Le montant que vous pouvez réellement emprunter est basé sur ce qu’on appelle la limite de capital initiale. En janvier 2018, le plafond initial moyen du capital était de 211 468 $et le montant maximal moyen de la réclamation était de 412 038..,La limite initiale du capital de l’emprunteur moyen est d’environ 58% du montant maximal de la réclamation.

Le gouvernement a abaissé la limite initiale du capital en octobre 2017, ce qui rend plus difficile pour les propriétaires, en particulier les plus jeunes, de se qualifier pour une hypothèque inversée. À la hausse, le changement aide les emprunteurs à préserver une plus grande partie de leurs capitaux propres. Le gouvernement a abaissé la limite pour la même raison qu’il a modifié les primes d’assurance: parce que le déficit de la caisse d’assurance hypothécaire avait presque doublé au cours du dernier exercice., C’est le fonds qui paie les prêteurs et protège les contribuables contre les pertes hypothécaires inversées.

Pour compliquer davantage les choses, vous ne pouvez pas emprunter tous vos plafonds de capital initiaux la première année lorsque vous choisissez un montant forfaitaire ou une marge de crédit. Au lieu de cela, vous pouvez emprunter jusqu’à 60%, ou plus si vous utilisez l’argent pour rembourser votre prêt hypothécaire. Et si vous choisissez une somme forfaitaire, le montant que vous obtenez à l’avance est tout ce que vous obtiendrez jamais. Si vous choisissez la marge de crédit, votre marge de crédit augmentera au fil du temps, mais seulement si vous avez des fonds inutilisés dans votre ligne.,

hypothèques inversées, votre conjoint et vos héritiers

Les deux conjoints doivent consentir au prêt, mais les deux n’ont pas à être des emprunteurs, et cet arrangement peut créer des problèmes. Si deux conjoints vivent ensemble dans une maison mais qu’un seul conjoint est désigné comme emprunteur sur l’hypothèque inversée, l’autre conjoint risque de perdre la maison si le conjoint emprunteur décède en premier. Une hypothèque inversée doit être remboursée lorsque l’emprunteur décède, et il est généralement remboursé par la vente de la maison., Si le conjoint survivant veut garder la maison, il devra rembourser le prêt par d’autres moyens, éventuellement par un refinancement coûteux.

un seul conjoint peut être un emprunteur si un seul conjoint détient le titre de la maison, peut-être parce qu’elle a été héritée ou parce que sa propriété est antérieure au mariage. Idéalement, les deux conjoints détiendront le titre et les deux seront emprunteurs sur l’hypothèque inversée de sorte que lorsque le premier conjoint décède, l’autre continue d’avoir accès au produit de l’hypothèque inversée et peut continuer à vivre dans la maison jusqu’à son décès., Le conjoint qui ne donne pas naissance pourrait même perdre la maison si le conjoint emprunteur devait déménager dans un établissement de vie assistée ou une maison de soins infirmiers pendant un an ou plus.

éviter les escroqueries hypothécaires inversées

avec un produit aussi potentiellement lucratif qu’une hypothèque inversée et une population vulnérable d’emprunteurs qui peuvent avoir des troubles cognitifs ou cherchent désespérément un salut financier, les escroqueries abondent., Des vendeurs peu scrupuleux et des entrepreneurs en amélioration domiciliaire ont ciblé les aînés pour les aider à obtenir des prêts hypothécaires inversés pour payer des améliorations domiciliaires – en d’autres termes, afin qu’ils puissent être payés. Le vendeur ou l’entrepreneur peut ou non livrer le travail de qualité promis; ils pourraient simplement voler l’argent du propriétaire.,

Les parents, les aidants naturels et les conseillers financiers ont également profité des aînés en utilisant une procuration pour hypothéquer la maison, puis en volant le produit, ou en les convainquant d’acheter un produit financier, comme une rente ou une assurance-vie entière, que l’aîné ne peut se permettre qu’en obtenant une hypothèque inversée. Cette transaction est susceptible d’être uniquement dans l’intérêt du soi-disant conseiller financier. Ce ne sont que quelques-unes des escroqueries hypothécaires inversées qui peuvent trébucher propriétaires involontaires.,

faites-le pour éviter la forclusion

Un autre danger associé à une hypothèque inversée est la possibilité de forclusion. Même si l’emprunteur n’est pas responsable d’effectuer des paiements hypothécaires—et ne peut donc pas devenir en retard sur eux—une hypothèque inversée exige que l’emprunteur respecte certaines conditions. Ne pas respecter ces conditions permet au prêteur de saisir.

en tant qu’emprunteur hypothécaire inversé, vous devez vivre dans la maison et l’entretenir., Si la maison tombe en mauvais état, il ne vaudra pas juste valeur marchande quand il est temps de vendre, et le prêteur ne sera pas en mesure de récupérer la totalité du montant qu’il a accordé à l’emprunteur. Les prêts hypothécaires inversés sont également nécessaires pour rester à jour sur les impôts fonciers et l’assurance des propriétaires. Encore une fois, le prêteur impose ces exigences pour protéger son intérêt dans la maison. Si vous ne payez pas vos impôts fonciers, votre administration fiscale locale peut saisir la maison. Si vous n’avez pas d’assurance habitation et qu’il y a un incendie, la garantie du prêteur est endommagée.,