Odwrócona hipoteka

Co To jest odwrócona hipoteka?

jednym słowem odwrócona hipoteka to pożyczka. Właściciel domu, który jest 62 lub starszy i ma znaczny kapitał własny domu może pożyczyć od wartości swojego domu i otrzymać środki w formie ryczałtu, stałej miesięcznej płatności lub linii kredytowej. W przeciwieństwie do hipoteki terminowej—typu używanego do zakupu domu-odwrócona hipoteka nie wymaga od właściciela domu żadnych płatności kredytowych.

zamiast tego, całe saldo kredytu staje się wymagalne i płatne, gdy kredytobiorca umiera, wyprowadza się na stałe lub sprzedaje dom., Przepisy federalne wymagają od kredytodawców struktury transakcji, aby kwota kredytu nie przekraczała wartości domu, a kredytobiorca lub majątek kredytobiorcy nie będzie odpowiedzialny za spłatę różnicy, jeśli saldo kredytu stanie się większe niż wartość domu. Jednym ze sposobów może się to stać poprzez spadek wartości rynkowej domu; innym jest, jeśli kredytobiorca żyje długo.

Gotówka w kapitale własnym

Odwrócona hipoteka może zapewnić bardzo potrzebną gotówkę seniorom, których wartość netto jest w większości związana z wartością ich domu. Z drugiej strony pożyczki te mogą być kosztowne i złożone, a także podlegać oszustwom. Ten artykuł nauczy Cię, jak działa odwrócona hipoteka i jak chronić się przed pułapkami, dzięki czemu możesz podjąć świadomą decyzję o tym, czy taki kredyt może być odpowiedni dla Ciebie lub twoich rodziców.

,14 bilionów home equity w pierwszym kwartale 2019 roku. Liczba oznacza wszechczasów wysoki od pomiaru rozpoczął się w 2000 roku, podkreślając, jak duże źródło bogactwa Home equity jest dla osób dorosłych w wieku emerytalnym. Home equity jest użytecznym bogactwem tylko wtedy, gdy sprzedajesz i zmniejszasz lub pożyczasz na ten kapitał. I to jest, gdzie odwrócone kredyty hipoteczne wchodzą w grę, zwłaszcza dla emerytów o ograniczonych dochodach i niewielu innych aktywów.

jak działa Odwrócona hipoteka

z odwróconą hipoteką, zamiast dokonywania płatności na rzecz pożyczkodawcy, pożyczkodawca dokonuje płatności na rzecz właściciela domu. Właściciel domu może wybrać sposób otrzymania tych płatności (wyjaśnimy wybór w następnej sekcji) i płaci tylko odsetki od otrzymanych wpływów. Odsetki są zwijane do salda kredytu, więc właściciel domu nie płaci nic z góry. Właściciel domu zachowuje również tytuł do domu. Przez cały okres kredytowania zadłużenie właściciela domu wzrasta, a kapitał własny maleje.,

podobnie jak w przypadku hipoteki terminowej, dom jest zabezpieczeniem odwróconej hipoteki. Gdy właściciel domu przenosi się lub umiera, wpływy ze sprzedaży domu iść do pożyczkodawcy do spłaty kapitału odwróconej hipoteki, odsetki, ubezpieczenie hipoteczne, i opłaty. Wszelkie wpływy ze sprzedaży wykraczające poza to, co zostało pożyczone, trafiają do właściciela domu (jeśli nadal żyje) lub do majątku właściciela domu(jeśli właściciel domu zmarł). W niektórych przypadkach spadkobiercy mogą zdecydować się na spłatę kredytu hipotecznego, aby mogli zachować dom.

wpływy z odwróconej hipoteki nie podlegają opodatkowaniu., Chociaż mogą czuć się jak dochód dla właściciela domu, IRS uważa pieniądze za zaliczkę na kredyt.

rodzaje odwróconej hipoteki

istnieją trzy rodzaje odwróconej hipoteki. Najczęściej jest home equity conversion mortgage lub HECM. HECM reprezentuje prawie wszystkie oferty pożyczkodawców odwróconej hipoteki na wartości domu poniżej $765,600 i jest typem, który najbardziej prawdopodobne, aby uzyskać, więc to jest typ, który Ten artykuł omówi. Jeśli jednak twój dom jest wart więcej, możesz przyjrzeć się odwróconej hipotece jumbo, zwanej również własnościową odwróconą hipoteką.,

kiedy bierzesz odwróconą hipotekę, możesz wybrać otrzymanie wpływów na jeden z sześciu sposobów:

1. ryczałt: Uzyskaj wszystkie wpływy na raz, gdy twój kredyt zostanie zamknięty. Jest to jedyna opcja, która pochodzi ze stałą stopą procentową. Pozostałe pięć ma regulowane stopy procentowe.
2. równe płatności miesięczne( renta): tak długo, jak co najmniej jeden kredytobiorca mieszka w domu jako główne miejsce zamieszkania, kredytodawca będzie dokonywać stałych płatności na rzecz kredytobiorcy. Jest to również znany jako plan zatrudnienia.,
3. płatności terminowe: pożyczkodawca daje kredytobiorcy równe miesięczne płatności za określony okres kredytobiorcy wyboru, takich jak 10 lat.
4. linia kredytowa: pieniądze są dostępne dla właściciela domu, aby pożyczyć w razie potrzeby. Właściciel domu płaci odsetki tylko od kwot rzeczywiście pożyczonych z linii kredytowej.
5. równe miesięczne płatności plus linia kredytowa: pożyczkodawca zapewnia stałe miesięczne płatności tak długo, jak co najmniej jeden kredytobiorca zajmuje dom jako główne miejsce zamieszkania. Jeśli kredytobiorca potrzebuje więcej pieniędzy w dowolnym momencie, może uzyskać dostęp do linii kredytowej.,
6. płatności terminowe plus linia kredytowa: pożyczkodawca daje kredytobiorcy równe miesięczne płatności za określony okres kredytobiorcy wyboru, na przykład 10 lat. Jeśli kredytobiorca potrzebuje więcej pieniędzy w trakcie lub po tym okresie, może uzyskać dostęp do linii kredytowej.

istnieje również możliwość skorzystania z odwróconej hipoteki zwanej „HECM na zakup”, aby kupić inny dom niż ten, w którym obecnie mieszkasz.

w każdym razie, aby zakwalifikować się do odwróconej hipoteki, zazwyczaj potrzebujesz co najmniej 50% kapitału własnego—w oparciu o aktualną wartość domu, a nie to, co za niego zapłaciłeś., Standardy różnią się w zależności od pożyczkodawcy.

czy skorzystasz z jednego?

odwrócona hipoteka może brzmieć jak kredyt mieszkaniowy lub linia kredytowa. Rzeczywiście, podobnie jak jeden z tych kredytów, odwrócona hipoteka może zapewnić ryczałt lub linię kredytową, do której można uzyskać dostęp w razie potrzeby w oparciu o to, ile domu spłaciłeś i wartość rynkową domu., Ale w przeciwieństwie do kredytu kapitałowego domu lub linii kredytowej, nie trzeba mieć dochód lub dobry kredyt, aby kwalifikować, i nie będzie żadnych płatności pożyczki podczas zajmowania domu jako głównego miejsca zamieszkania.

odwrócona hipoteka jest jedynym sposobem, aby uzyskać dostęp do kapitału własnego bez sprzedaży domu dla seniorów, którzy nie chcą odpowiedzialności za comiesięczną spłatę kredytu lub którzy nie mogą kwalifikować się do kredytu kapitału własnego lub refinansowania z powodu ograniczonych przepływów pieniężnych lub słabego kredytu.,

Jeśli nie kwalifikujesz się do żadnego z tych kredytów, jakie opcje pozostają do wykorzystania home equity do finansowania emerytury? Możesz sprzedać i zmniejszyć rozmiar, lub możesz sprzedać swój dom swoim dzieciom lub wnukom, aby utrzymać go w rodzinie, a może nawet stać się ich najemcą, jeśli chcesz nadal żyć w domu.

plusy i minusy

gdy masz 62 lata lub więcej, odwrócony kredyt hipoteczny może być dobrym sposobem na uzyskanie gotówki, gdy twój kapitał domowy jest twoim największym aktywem i nie masz innego sposobu, aby uzyskać wystarczającą ilość pieniędzy, aby spełnić podstawowe koszty utrzymania., Odwrócona hipoteka pozwala Ci mieszkać w domu tak długo, jak długo utrzymujesz podatki od nieruchomości, Konserwację i ubezpieczenie i nie musisz przenosić się do domu opieki lub Domu Pomocy Społecznej przez ponad rok.

jednak wzięcie odwróconej hipoteki oznacza wydanie znacznej kwoty zgromadzonego kapitału na odsetki i opłaty kredytowe, które omówimy poniżej. Oznacza to również, że prawdopodobnie nie będziesz w stanie przekazać domu spadkobiercom., Jeśli odwrócona hipoteka nie zapewnia długoterminowego rozwiązania twoich problemów finansowych, tylko krótkoterminowego, może nie być warta poświęcenia.

Co zrobić, jeśli ktoś inny, np. przyjaciel, krewny lub współlokator, Mieszka z Tobą? Jeśli dostaniesz odwróconą hipotekę, ta osoba nie będzie miała prawa mieszkać w domu po twojej śmierci.

kolejnym problemem, z jakim borykają się niektórzy kredytobiorcy z odwróconą hipoteką, jest przetrwanie wpływów z kredytu hipotecznego., Jeśli wybierzesz plan płatności, który nie zapewnia dochodu na całe życie, na przykład plan ryczałtowy lub plan terminowy, lub jeśli wyjmiesz linię kredytową i wykorzystasz ją Wszystkie, możesz nie mieć żadnych pieniędzy, gdy tego potrzebujesz.

zasady dotyczące tych kredytów hipotecznych

Jeśli jesteś właścicielem domu, mieszkania lub kamienicy, lub domu produkowanego zbudowanego w dniu lub po 15 czerwca 1976 r., możesz kwalifikować się do odwróconej hipoteki., Zgodnie z zasadami Federalnej Administracji mieszkaniowej (FHA) właściciele spółdzielni mieszkaniowych nie mogą uzyskać odwróconej hipoteki, ponieważ nie są technicznie właścicielami nieruchomości, w których mieszkają, ale raczej udziałami korporacji. W Nowym Jorku, gdzie spółdzielnie są powszechne, prawo stanowe dodatkowo zakazuje odwróconej hipoteki w spółdzielniach, dopuszczając je tylko w jedno-do czterorodzinnych rezydencjach i mieszkaniach.

chociaż odwrócone kredyty hipoteczne nie mają dochodów ani wymagań dotyczących zdolności kredytowej, nadal mają zasady dotyczące tego, kto kwalifikuje się., Musisz mieć co najmniej 62 lata i musisz posiadać swój dom wolny i czysty lub mieć znaczną kwotę kapitału (co najmniej 50%). Kredytobiorcy muszą uiścić opłatę początkową, premię ubezpieczeniową z góry, bieżące składki ubezpieczeniowe z tytułu kredytów hipotecznych, opłaty za obsługę kredytu i odsetki. Rząd federalny ogranicza, ile pożyczkodawcy mogą pobierać opłaty za te przedmioty.

, Muszą również umożliwić spadkobiercom kilka miesięcy na podjęcie decyzji, czy chcą spłacić odwróconą hipotekę, czy też pozwolić pożyczkodawcy sprzedać dom, aby spłacić kredyt.

Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) wymaga, aby wszyscy potencjalni kredytobiorcy z odwróconą hipoteką ukończyli zatwierdzoną przez HUD sesję doradczą. Ta sesja doradcza, która zwykle kosztuje około $125, powinna zająć co najmniej 90 minut i powinna obejmować wady i zalety wzięcia odwróconej hipoteki, biorąc pod uwagę unikalne okoliczności finansowe i osobiste., Powinno to wyjaśnić, w jaki sposób odwrócona hipoteka może wpłynąć na Twoje uprawnienia do Medicaid i dodatkowych dochodów z zabezpieczeń. Doradca powinien również omówić różne sposoby otrzymywania wpływów.

Twoim obowiązkiem w ramach zasad odwróconej hipoteki jest pozostać na bieżąco z podatkami od nieruchomości i ubezpieczeniem właścicieli domów i utrzymać dom w dobrej naprawie., A jeśli przestaniesz mieszkać w domu na dłużej niż rok-nawet jeśli to dlatego, że mieszkasz w zakładzie opieki długoterminowej ze względów medycznych – będziesz musiał spłacić kredyt, który zwykle osiąga się poprzez sprzedaż domu.

opłaty związane

w październiku 2017 r.Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast skorygował składki ubezpieczeniowe z tytułu odwróconej hipoteki. Ponieważ pożyczkodawcy nie mogą poprosić właścicieli domów lub ich spadkobierców, aby zapłacić, jeśli saldo kredytu rośnie większa niż wartość domu, składki ubezpieczeniowe zapewniają pulę środków, które pożyczkodawcy mogą czerpać, więc nie tracą pieniędzy, gdy to się dzieje.

jedną ze zmian był wzrost składki z góry z 0,5% do 2,0% dla trzech na czterech kredytobiorców oraz spadek składki z 2,5% do 2.,0% dla drugiego z czterech kredytobiorców. Premia z góry była związana z tym, ile zaciągnęli kredytobiorcy w pierwszym roku, a właściciele domów, którzy zaciągnęli najwięcej – bo musieli spłacić istniejący kredyt hipoteczny-płacili wyższą stawkę. Teraz wszyscy kredytobiorcy płacą taką samą stawkę 2,0%. Premia z góry jest obliczana na podstawie wartości domu, więc za każde $100,000 w wycenionej wartości, płacisz $2,000. To $ 6,000 na dom za $300,000.

wszyscy kredytobiorcy muszą również płacić roczne składki ubezpieczeniowe w wysokości 0,5% (dawniej 1,25%) pożyczonej kwoty., Ta zmiana pozwala zaoszczędzić kredytobiorcom 750 USD rocznie za każde pożyczone 100 000 USD i pomaga zrównoważyć wyższą premię z góry. Oznacza to również, że zadłużenie kredytobiorcy rośnie wolniej, zachowując więcej kapitału własnego domu w czasie, zapewniając źródło funduszy w późniejszym okresie życia lub zwiększając możliwość przekazania domu spadkobiercom.

odwrócony kredyt hipoteczny

aby uzyskać odwrócony kredyt hipoteczny, nie możesz po prostu udać się do dowolnego pożyczkodawcy. Odwrócona hipoteka jest produktem specjalnym i oferują je tylko niektórzy kredytodawcy., Niektóre z największych nazwisk w reverse mortgage lending to American Advisors Group, One Reverse Mortgage i Liberty Home Equity Solutions.

warto złożyć wniosek o odwróconą hipotekę w kilku firmach, aby zobaczyć, która ma najniższe stawki i opłaty. Mimo że odwrócone kredyty hipoteczne są regulowane federalnie, nadal istnieje swoboda w tym, co każdy pożyczkodawca może pobierać.

stopy procentowe

tylko zryczałtowana odwrócona hipoteka, która daje wszystkie wpływy naraz po zamknięciu kredytu, ma stałą stopę procentową., Pozostałe pięć opcji ma regulowane stopy procentowe, co ma sens, ponieważ pożyczasz pieniądze przez wiele lat, nie wszystkie na raz, a stopy procentowe zawsze się zmieniają. Kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej są powiązane z London Interbank Offered Rate (LIBOR).

oprócz jednej ze stóp bazowych pożyczkodawca dodaje marżę od jednego do trzech punktów procentowych. Więc jeśli LIBOR wynosi 2,5%, a marża pożyczkodawcy wynosi 2%, stopa procentowa odwróconej hipoteki wyniesie 4,5%. Od stycznia W 2020 r. marże kredytodawców wahały się od 1,5% do 2,5%., Związki procentowe w okresie trwania odwróconej hipoteki, A Twoja ocena kredytowa nie wpływa na oprocentowanie odwróconej hipoteki ani zdolność do zakwalifikowania się.

ile można pożyczyć?

wpływy, które otrzymasz z odwróconej hipoteki, zależą od pożyczkodawcy i planu płatności. W przypadku HECM kwota, którą możesz pożyczyć, będzie oparta na wieku najmłodszego pożyczkobiorcy, stopie procentowej pożyczki i mniejszej wartości oszacowanej przez twój dom lub maksymalnej kwocie roszczenia FHA, która wynosi $765,600 od stycznia. 1, 2020.,

nie możesz jednak pożyczyć 100% tego, co jest warte twój dom, ani gdziekolwiek blisko niego. Część kapitału własnego domu musi być wykorzystana do pokrycia wydatków kredytu, w tym premii hipotecznych i odsetek. Oto kilka innych rzeczy, które musisz wiedzieć o tym, ile możesz pożyczyć:

• wpływy z pożyczki zależą od wieku najmłodszego pożyczkobiorcy lub, jeśli pożyczkobiorca jest żonaty, młodszego małżonka, nawet jeśli młodszy małżonek nie jest pożyczkobiorcą. Im starszy jest najmłodszy kredytobiorca, tym wyższe wpływy z kredytu.,
• im niższa rata kredytu, tym więcej można pożyczyć.
• im wyższa wartość wycenianej Nieruchomości, tym więcej możesz pożyczyć.
• silna odwrócona hipoteka finansowa zwiększa wpływy, które otrzymasz, ponieważ pożyczkodawca nie wstrzyma części z nich, aby zapłacić podatki od nieruchomości i ubezpieczenie właścicieli domów w Twoim imieniu.

kwota, którą możesz faktycznie pożyczyć, opiera się na tzw. początkowym limicie kapitału. W styczniu 2018 r. średni początkowy limit kapitału wynosił 211 468 USD, a średnia maksymalna kwota roszczenia wynosiła 412 038 USD.,Średni początkowy limit kapitału pożyczkobiorcy wynosi około 58% maksymalnej kwoty roszczenia.

rząd obniżył początkowy limit kapitału w październiku 2017 r., co utrudnia właścicielom domów, zwłaszcza młodszym, kwalifikowanie się do odwróconej hipoteki. Z drugiej strony, Zmiana pomaga kredytobiorcom zachować więcej kapitału własnego. Rząd obniżył limit z tego samego powodu, że zmienił składki ubezpieczeniowe: ponieważ deficyt funduszu ubezpieczeń hipotecznych prawie podwoił się w ciągu ostatniego roku podatkowego., Jest to fundusz, który płaci kredytodawcom i chroni podatników przed stratami z odwróconej hipoteki.

aby jeszcze bardziej skomplikować sprawy, nie możesz pożyczyć wszystkich początkowych limitów kapitału w pierwszym roku, gdy wybierzesz ryczałt lub linię kredytową. Zamiast tego możesz pożyczyć do 60% lub więcej, jeśli używasz pieniędzy do spłacania kredytu hipotecznego. A jeśli wybierzesz ryczałt, kwota, którą dostaniesz z góry, to wszystko, co kiedykolwiek dostaniesz. Jeśli wybierzesz linię kredytową, twoja linia kredytowa będzie rosnąć w czasie, ale tylko wtedy, gdy masz niewykorzystane środki w linii.,

Odwrócona hipoteka, twój współmałżonek i spadkobiercy

oboje małżonkowie muszą wyrazić zgodę na pożyczkę, ale obaj nie muszą być kredytobiorcami, a taka umowa może stwarzać problemy. Jeśli dwoje małżonków mieszka razem w domu, ale tylko jeden z nich jest wymieniony jako kredytobiorca na odwróconej hipotece, drugi z małżonków jest narażony na utratę domu, jeśli pożyczony małżonek umrze jako pierwszy. Odwrócona hipoteka musi być spłacona, gdy pożyczkobiorca umiera, a Zwykle spłacana jest przez sprzedaż domu., Jeśli żyjący małżonek chce zachować dom, będzie musiał spłacić kredyt w inny sposób, ewentualnie poprzez kosztowne refinansowanie.

tylko jeden małżonek może być kredytobiorcą, jeśli tylko jeden małżonek posiada tytuł do domu, być może dlatego, że został odziedziczony lub dlatego, że jego własność poprzedza małżeństwo. Idealnie, oboje małżonkowie będą posiadać tytuł i obaj będą kredytobiorcami na odwróconej hipotece tak, że gdy pierwszy z małżonków umiera, drugi nadal ma dostęp do wpływów z odwróconej hipoteki i może nadal żyć w domu aż do śmierci., Niedojrzały małżonek mógłby nawet stracić dom, gdyby pożyczony małżonek musiał przenieść się do domu pomocy społecznej lub domu opieki na rok lub dłużej.

Unikanie oszustw z odwróconą hipoteką

oszustwa obfitują w produkty tak potencjalnie lukratywne, jak odwrócona hipoteka i podatna na zagrożenia populacja kredytobiorców, którzy mogą mieć zaburzenia poznawcze lub desperacko szukają zbawienia finansowego., Pozbawieni skrupułów sprzedawcy i wykonawcy remontu domu skierowali seniorów, aby pomóc im zabezpieczyć odwróconą hipotekę, aby zapłacić za ulepszenia domu – innymi słowy, aby mogli otrzymać zapłatę. Sprzedawca lub Wykonawca może, ale nie musi faktycznie dostarczyć obiecanej, jakości pracy; mogą po prostu ukraść pieniądze właściciela domu.,

krewni, opiekunowie i doradcy finansowi wykorzystali również seniorów, korzystając z pełnomocnictwa do odwróconej hipoteki domu, a następnie kradnąc wpływy lub przekonując ich do zakupu produktu finansowego, takiego jak renta lub całe ubezpieczenie na życie, na które senior może sobie pozwolić tylko poprzez uzyskanie odwróconej hipoteki. Transakcja ta prawdopodobnie leży jedynie w tzw. najlepszym interesie doradcy finansowego. To tylko kilka oszustw odwróconej hipoteki, które mogą potknąć się nieświadomi właściciele domów.,

zrób to, aby uniknąć wykluczenia

innym zagrożeniem związanym z odwróconą hipoteką jest możliwość wykluczenia. Nawet jeśli kredytobiorca nie jest odpowiedzialny za dokonywanie żadnych płatności hipotecznych—a zatem nie może stać się delikwentem na nich—odwrócona hipoteka wymaga kredytobiorcy spełnienia pewnych warunków. Niespełnienie tych warunków pozwala pożyczkodawcy na zamknięcie rachunku.

jako kredytobiorca z odwróconą hipoteką musisz mieszkać w domu i go utrzymywać., Jeśli dom popadnie w ruinę, nie będzie wart uczciwej wartości rynkowej, gdy nadszedł czas na sprzedaż, a pożyczkodawca nie będzie w stanie odzyskać pełnej kwoty, którą rozszerzył na kredytobiorcę. Odwrócone kredyty hipoteczne są również wymagane, aby pozostać na bieżąco z podatkami od nieruchomości i ubezpieczeniem właścicieli domów. Ponownie pożyczkodawca nakłada te wymagania, aby chronić swój interes w domu. Jeśli nie zapłacisz podatku od nieruchomości, lokalny organ podatkowy może przejąć Dom. Jeśli nie masz ubezpieczenia domu i jest pożar domu, zabezpieczenie pożyczkodawcy jest uszkodzone.,