omgekeerde hypotheek

Wat Is een omgekeerde hypotheek?

In een woord is een omgekeerde hypotheek een lening. Een huiseigenaar die 62 of ouder is en aanzienlijke eigen vermogen heeft, kan lenen tegen de waarde van hun huis en fondsen ontvangen als een vast bedrag, vaste maandelijkse betaling of kredietlijn. In tegenstelling tot een forward hypotheek—het type dat wordt gebruikt om een huis te kopen—een omgekeerde hypotheek vereist niet de huiseigenaar om een lening betalingen te doen.

in plaats daarvan wordt het volledige saldo van de lening opeisbaar wanneer de kredietnemer overlijdt, permanent verhuist of de woning verkoopt., Federale regelgeving vereisen kredietverstrekkers om de transactie te structureren, zodat het leningbedrag niet hoger is dan de waarde van het huis en de lener of lener ‘ s landgoed zal niet verantwoordelijk worden gehouden voor het betalen van het verschil als het saldo van de lening groter wordt dan de waarde van het huis. Een manier waarop dit kan gebeuren is door een daling van de marktwaarde van het huis; een andere is als de lener leeft een lange tijd.

de kasmiddelen in het eigen vermogen

omgekeerde hypotheken kunnen voorzien in de broodnodige kasmiddelen voor senioren waarvan de nettowaarde voornamelijk is gebonden aan de waarde van hun woning. Aan de andere kant kunnen deze leningen duur en complex zijn, evenals onderhevig aan oplichting. Dit artikel leert je hoe omgekeerde hypotheken werken, en hoe je jezelf te beschermen tegen de valkuilen, zodat u een weloverwogen beslissing kunt nemen over de vraag of een dergelijke lening geschikt zou kunnen zijn voor u of uw ouders.

volgens de National Reverse Mortgage Lenders Association hielden huiseigenaren van 62 jaar en ouder $7.,14 biljoen aan eigen vermogen in het eerste kwartaal van 2019. Het aantal markeert een all-time hoog sinds de meting begon in 2000, onderstreept hoe groot een bron van rijkdom home equity is voor de pensioengerechtigde leeftijd volwassenen. Home equity is alleen bruikbare rijkdom als je verkoopt en krimpt of leent tegen dat eigen vermogen. En dat is waar omgekeerde hypotheken in het spel komen, vooral voor gepensioneerden met beperkte inkomens en weinig andere activa.

Hoe werkt een omgekeerde hypotheek

met een omgekeerde hypotheek, in plaats van dat de huiseigenaar betalingen doet aan de kredietgever, doet de kredietgever betalingen aan de huiseigenaar. De huiseigenaar mag kiezen hoe hij deze betalingen ontvangt (we leggen de keuzes in het volgende gedeelte uit) en betaalt alleen rente over de ontvangen opbrengsten. De rente wordt in het leningsaldo gegooid zodat de huiseigenaar niets vooraf betaalt. De huiseigenaar houdt ook de titel van het huis. Gedurende de levensduur van de lening neemt de schuld van de huiseigenaar toe en neemt het eigen vermogen af.,

net als bij een termijnhypotheek is de woning het onderpand voor een omgekeerde hypotheek. Wanneer de huiseigenaar verhuist of sterft, gaat de opbrengst van de verkoop van het huis naar de geldschieter om de omgekeerde hypotheek ‘ s hoofdsom, rente, hypotheekverzekering, en kosten terug te betalen. Elke verkoopopbrengst die verder gaat dan wat werd geleend, gaat naar de huiseigenaar (als hij of zij nog steeds woont) of het landgoed van de huiseigenaar (als de huiseigenaar is overleden). In sommige gevallen kunnen de erfgenamen ervoor kiezen om de hypotheek af te betalen, zodat ze het huis kunnen houden.

Omgekeerde hypotheekopbrengsten zijn niet belastbaar., Terwijl ze zouden kunnen voelen als inkomen aan de huiseigenaar, de IRS beschouwt het geld om een lening voorschot.

soorten omgekeerde hypotheken

Er zijn drie soorten omgekeerde hypotheken. De meest voorkomende is de home equity conversie hypotheek of HECM. De HECM vertegenwoordigt bijna alle van de omgekeerde hypotheken kredietverstrekkers bieden op huis waarden onder $ 765,600 en is het type dat u het meest waarschijnlijk te krijgen, dus dat is het type Dit artikel zal bespreken. Als uw huis is meer waard, echter, kunt u kijken naar een jumbo omgekeerde hypotheek, ook wel een eigen omgekeerde hypotheek.,

wanneer u een omgekeerde hypotheek neemt, kunt u ervoor kiezen om de opbrengst op een van de zes manieren te ontvangen:

1. Forfaitair bedrag: haal alle opbrengsten in één keer op wanneer uw lening wordt afgesloten. Dit is de enige optie die wordt geleverd met een vaste rente. De andere vijf hebben aanpasbare rente.
2. gelijke maandelijkse betalingen (lijfrente): zolang ten minste één kredietnemer als hoofdverblijfplaats in de woning woont, zal de kredietgever vaste betalingen aan de kredietnemer verrichten. Dit is ook bekend als een tenure plan.,
3. termijnbetalingen: de kredietgever geeft de kredietnemer gelijke maandelijkse betalingen gedurende een bepaalde periode naar keuze van de kredietnemer, zoals 10 jaar.
4. kredietlijn: geld is beschikbaar voor de huiseigenaar om te lenen indien nodig. De huiseigenaar betaalt alleen rente op de werkelijk van de kredietlijn geleende bedragen.
5. gelijke maandelijkse betalingen plus een kredietlijn: de kredietgever verstrekt vaste maandelijkse betalingen zolang ten minste één kredietnemer de woning als hoofdverblijfplaats bezet. Als de lener op enig moment meer geld nodig heeft, kunnen ze toegang krijgen tot de kredietlijn.,
6. termijnbetalingen plus een kredietlijn: de kredietgever geeft de kredietnemer gelijke maandelijkse betalingen gedurende een bepaalde periode naar keuze van de kredietnemer, zoals 10 jaar. Als de lener meer geld nodig heeft tijdens of na die termijn, kunnen ze toegang krijgen tot de kredietlijn.

het is ook mogelijk om een omgekeerde hypotheek genaamd een “HECM for purchase” te gebruiken om een ander huis te kopen dan het huis waarin u momenteel woont.

om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek heeft u in ieder geval minimaal 50% eigen vermogen nodig—gebaseerd op de huidige waarde van uw woning, niet wat u ervoor betaald hebt., Normen verschillen per kredietgever.

zou u er baat bij hebben?

een omgekeerde hypotheek kan veel lijken op een lening met eigen vermogen of kredietlijn. Inderdaad, vergelijkbaar met een van deze leningen, een omgekeerde hypotheek kan een forfaitair bedrag of een kredietlijn die u kunt openen als dat nodig is op basis van hoeveel van uw huis u hebt afbetaald en de marktwaarde van uw huis., Maar in tegenstelling tot een woning equity lening of lijn van krediet, je hoeft niet te hebben een inkomen of goed krediet te kwalificeren, en je zult geen lening betalingen, terwijl u het huis bezetten als uw primaire woonplaats.

een omgekeerde hypotheek is de enige manier om toegang te krijgen tot eigen vermogen zonder de woning te verkopen voor senioren die niet de verantwoordelijkheid willen om een maandelijkse lening te betalen of die niet in aanmerking kunnen komen voor een lening of herfinanciering van eigen vermogen vanwege beperkte cashflow of slecht krediet.,

als u niet in aanmerking komt voor een van deze leningen, welke opties blijven er over voor het gebruik van home equity om uw pensioen te financieren? Je zou kunnen verkopen en verkleinen, of je zou je huis kunnen verkopen aan je kinderen of kleinkinderen om het in de familie te houden, misschien zelfs hun huurder worden als je in het huis wilt blijven wonen.

voors en tegens

zodra u 62 jaar of ouder bent, kan een omgekeerde hypotheek een goede manier zijn om aan contant geld te komen wanneer uw eigen vermogen uw grootste bezit is en u geen andere manier hebt om voldoende geld te krijgen om uw basiskosten van levensonderhoud te dekken., Een omgekeerde hypotheek kunt u blijven wonen in uw huis, zolang je bij te houden met onroerend goed belastingen, onderhoud, en verzekering en hoeft niet te verhuizen naar een verpleeghuis of begeleid wonen faciliteit voor meer dan een jaar.

echter, het afsluiten van een omgekeerde hypotheek betekent het uitgeven van een aanzienlijk bedrag van het vermogen dat je hebt opgebouwd aan rente en lening kosten, die we hieronder zullen bespreken. Het betekent ook dat je waarschijnlijk niet in staat zal zijn om uw huis door te geven aan uw erfgenamen., Als een omgekeerde hypotheek niet een oplossing op lange termijn voor uw financiële problemen, slechts een korte termijn een, het kan niet de moeite waard het offer.

Wat als iemand anders, zoals een vriend, familielid of kamergenoot, bij u woont? Als je een omgekeerde hypotheek krijgt, heeft die persoon geen recht om in het huis te blijven wonen nadat je overleden bent.

een ander probleem dat sommige leners tegenkomen met omgekeerde hypotheken is het overleven van de hypotheekopbrengst., Als u een betalingsplan kiest dat geen levenslange inkomsten biedt, zoals een forfaitair bedrag of een termijnplan, of als u een kredietlijn neemt en het allemaal gebruikt, hebt u mogelijk geen geld meer wanneer u het nodig hebt.

regels betreffende deze hypotheken

indien u eigenaar bent van een huis, appartement of herenhuis, of een gefabriceerd huis gebouwd op of na 15 juni 1976, kunt u in aanmerking komen voor een omgekeerde hypotheek., Volgens de regels van de Federal Housing Administration (FHA) kunnen coöperatieve huisvestingseigenaren geen omgekeerde hypotheken verkrijgen omdat zij technisch gezien geen eigenaar zijn van het onroerend goed waarin zij wonen, maar eerder aandelen van een bedrijf. In New York, waar co-ops zijn gebruikelijk, staat de wet verder verbiedt omgekeerde hypotheken in co-ops, waardoor ze alleen in een-tot vier-familie woningen en appartementen.

hoewel omgekeerde hypotheken geen inkomsten-of kredietscore-vereisten hebben, hebben ze nog steeds regels over wie in aanmerking komt., Je moet ten minste 62, en je moet ofwel eigenaar van uw huis vrij en duidelijk of een substantieel bedrag van het eigen vermogen (ten minste 50%). Leners moeten een origination fee, een up-front verzekeringspremie, lopende hypotheek verzekeringspremies, lening servicing fees, en rente te betalen. De federale overheid beperkt hoeveel geldschieters kunnen rekenen voor deze items.

kredietverstrekkers kunnen niet achter leners of hun erfgenamen aangaan als het huis onder water blijkt te staan wanneer het tijd is om te verkopen., Zij moeten ook eventuele erfgenamen enkele maanden toestaan om te beslissen of zij de omgekeerde hypotheek willen terugbetalen of de geldschieter toestaan om het huis te verkopen om de lening af te betalen.

het Department of Housing and Urban Development (HUD) vereist dat alle potentiële reverse hypothecaire leners een door HUD goedgekeurde counselingsessie voltooien. Deze counseling sessie, die meestal kost ongeveer $ 125, moet ten minste 90 minuten duren en moet betrekking hebben op de voor-en nadelen van het nemen van een omgekeerde hypotheek gezien uw unieke financiële en persoonlijke omstandigheden., Het moet uitleggen hoe een omgekeerde hypotheek van invloed kan zijn op uw recht op Medicaid en aanvullende zekerheid inkomen. De adviseur moet ook gaan over de verschillende manieren waarop u de opbrengst kunt ontvangen.

uw verantwoordelijkheden onder de omgekeerde hypotheekregels zijn om op de hoogte te blijven van de onroerendgoedbelasting en de verzekering van huiseigenaren en de woning in goede staat te houden., En als je langer dan een jaar niet meer in het huis woont—zelfs niet omdat je om medische redenen in een langdurige zorginstelling woont-moet je de lening terugbetalen, die meestal wordt bereikt door het huis te verkopen.

betrokken Vergoedingen

het Ministerie van huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling heeft de verzekeringspremies voor omgekeerde hypotheken in oktober 2017 aangepast. Aangezien geldschieters huiseigenaren of hun erfgenamen niet kunnen vragen om te betalen als het saldo van de lening groter groeit dan de waarde van het huis, de verzekeringspremies bieden een pool van fondsen die geldschieters kunnen trekken op zodat ze geen geld verliezen wanneer dit gebeurt.

Eén wijziging was een verhoging van de aanlooppremie van 0,5% naar 2,0% voor drie van de vier kredietnemers en een verlaging van de premie van 2,5% naar 2.,0% voor de andere van de vier leners. De premie vooraf was vroeger gekoppeld aan hoeveel leners in het eerste jaar afnamen, waarbij huiseigenaren die het meeste afnamen—omdat ze een bestaande hypotheek moesten afbetalen—het hogere tarief betaalden. Alle leners betalen hetzelfde tarief van 2,0%. De premie vooraf wordt berekend op basis van de waarde van het huis, dus voor elke $100.000 in geschatte waarde, betaalt u $2.000. Dat is $6.000 op een $ 300.000 huis.

alle kredietnemers moeten ook jaarlijkse hypotheekverzekeringspremies betalen van 0,5% (voorheen 1,25%) van het geleende bedrag., Deze verandering bespaart leners $ 750 per jaar voor elke $ 100.000 geleend en helpt compenseren de hogere up-front premie. Het betekent ook de schuld van de lener groeit langzamer, het behoud van meer van het eigen vermogen van de huiseigenaar in de tijd, het verstrekken van een bron van fondsen later in het leven of het vergroten van de mogelijkheid om het huis door te geven aan erfgenamen.

Omgekeerde hypotheekverstrekkers

om een omgekeerde hypotheek te verkrijgen, kunt u niet zomaar naar een kredietverstrekker gaan. Omgekeerde hypotheken zijn een speciaal product, en alleen bepaalde kredietverstrekkers bieden ze., Enkele van de grootste namen in reverse mortgage lending zijn American Advisors Group, One Reverse Mortgage en Liberty Home Equity Solutions.

het is een goed idee om een omgekeerde hypotheek aan te vragen bij verschillende bedrijven om te zien welke de laagste tarieven en kosten heeft. Ook al zijn omgekeerde hypotheken federaal gereguleerd, er is nog steeds speelruimte in wat elke geldschieter in rekening kan brengen.

rente

alleen de vaste hypotheek met wederinkoop, die u alle opbrengsten in één keer geeft wanneer uw lening wordt afgesloten, heeft een vaste rente., De andere vijf opties hebben aanpasbare rente, wat logisch is, omdat je geld leent over vele jaren, niet allemaal tegelijk, en de rente verandert altijd. Hypotheken met variabele rente zijn gekoppeld aan de London Interbank Offered Rate (LIBOR).

naast een van de basisrente voegt de kredietgever een marge van één tot drie procentpunten toe. Dus als de LIBOR 2,5% is en de marge van de kredietgever 2% is, zal uw omgekeerde hypotheekrente 4,5% zijn. Vanaf Jan. In 2020 varieerden de marges van kredietverstrekkers van 1,5% tot 2,5%., Rente verbindingen over de levensduur van de omgekeerde hypotheek, en uw credit score heeft geen invloed op uw omgekeerde hypotheek tarief of uw vermogen om te kwalificeren.

hoeveel kunt u lenen?

De opbrengst van een omgekeerde hypotheek is afhankelijk van de kredietgever en uw betalingsplan. Voor een HECM, het bedrag dat u kunt lenen zal worden gebaseerd op de leeftijd van de jongste lener, de rente van de lening, en de mindere van uw huis taxeerde waarde of de FHA ‘ s maximale claim bedrag, dat is $765.600 vanaf Jan. 1, 2020.,

u kunt echter niet 100% lenen van wat uw huis waard is, of ergens in de buurt ervan. Een deel van uw eigen vermogen moet worden gebruikt om de kosten van de lening te betalen, met inbegrip van hypotheekpremies en rente. Hier zijn een paar andere dingen die u moet weten over hoeveel u kunt lenen:

• De opbrengst van de lening is gebaseerd op de leeftijd van de jongste leningnemer of, als de leningnemer getrouwd is, de jongere echtgenoot, zelfs als de jongere echtgenoot geen leningnemer is. Hoe ouder de jongste lener is, hoe hoger de opbrengst van de lening.,
• hoe lager de hypotheekrente, hoe meer u kunt lenen.
• hoe hoger de waarde van uw woning, hoe meer u kunt lenen.
• een sterke reverse mortgage financial assessment verhoogt de opbrengst die u zult ontvangen omdat de kredietgever geen deel van hen zal inhouden om onroerend goed belastingen en huiseigenaren verzekering namens u te betalen.

het bedrag dat u daadwerkelijk kunt lenen is gebaseerd op wat de initiële hoofdsomlimiet wordt genoemd. In januari 2018 was de gemiddelde initiële hoofdsomlimiet $ 211.468 en het gemiddelde maximale schadebedrag was $412.038.,De oorspronkelijke hoofdsom van de gemiddelde kredietnemer bedraagt ongeveer 58% van het maximale bedrag van de vordering.

de overheid verlaagde de initiële hoofdsomlimiet in oktober 2017, waardoor het voor huiseigenaren, vooral jongeren, moeilijker werd om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek. Aan de positieve kant helpt de verandering leners meer van hun eigen vermogen te behouden. De overheid verlaagde de limiet om dezelfde reden dat het verzekeringspremies veranderd: omdat het tekort van het hypotheekverzekeringsfonds bijna was verdubbeld in het afgelopen fiscale jaar., Dit is het fonds dat kredietverstrekkers betaalt en belastingbetalers beschermt tegen omgekeerde hypotheekverliezen.

om de zaken nog ingewikkelder te maken, kunt u niet al uw initiële hoofdlimieten lenen in het eerste jaar wanneer u kiest voor een vast bedrag of een kredietlijn. In plaats daarvan kun je tot 60% lenen, of meer als je het geld gebruikt om je forward hypotheek af te betalen. En als je kiest voor een forfaitair bedrag, het bedrag dat je krijgt voorin is alles wat je ooit zal krijgen. Als u kiest voor de lijn van krediet, uw kredietlijn zal groeien na verloop van tijd, maar alleen als u ongebruikte fondsen in uw lijn.,

omgekeerde hypotheken, uw echtgenoot en erfgenamen

beide echtgenoten moeten instemmen met de lening, maar beide hoeven geen leningnemers te zijn, en deze regeling kan problemen veroorzaken. Als twee echtgenoten samen in een huis wonen, maar slechts één echtgenoot wordt genoemd als de lener op de omgekeerde hypotheek, loopt de andere echtgenoot het risico de woning te verliezen als de lenende echtgenoot eerst overlijdt. Een omgekeerde hypotheek moet worden terugbetaald wanneer de lener sterft, en het wordt meestal terugbetaald door de verkoop van het huis., Als de langstlevende echtgenoot de woning wil behouden, zal hij of zij de lening op een andere manier moeten terugbetalen, eventueel door middel van een dure herfinanciering.

slechts één echtgenoot kan een leningnemer zijn als slechts één echtgenoot eigenaar is van het huis, misschien omdat het werd geërfd of omdat het eigendom van het huis dateert van vóór het huwelijk. Idealiter hebben beide echtgenoten de titel en zijn beide leners op de omgekeerde hypotheek, zodat wanneer de eerste echtgenoot overlijdt, de andere toegang blijft hebben tot de omgekeerde hypotheek en in het huis kan blijven wonen tot aan de dood., De niet-borrowing echtgenoot kan zelfs het huis verliezen als de lenende echtgenoot moest verhuizen naar een begeleid wonen faciliteit of verpleeghuis voor een jaar of langer.

het vermijden van omgekeerde hypotheekfraude

met een product dat zo lucratief kan zijn als een omgekeerde hypotheek en een kwetsbare populatie van leners die cognitieve stoornissen kunnen hebben of wanhopig op zoek zijn naar financiële redding, is er veel oplichting., Gewetenloze verkopers en aannemers voor woningverbetering hebben zich gericht op senioren om hen te helpen omgekeerde hypotheken te beveiligen om te betalen voor woningverbeteringen – met andere woorden, zodat ze betaald kunnen worden. De verkoper of aannemer kan al dan niet daadwerkelijk leveren op beloofde, kwaliteit werk; ze kunnen gewoon stelen het geld van de huiseigenaar.,

familieleden, verzorgers en financiële adviseurs hebben ook misbruik gemaakt van senioren door een volmacht te gebruiken om de hypotheek van de woning terug te draaien, vervolgens de opbrengst te stelen, of door hen te overtuigen een financieel product te kopen, zoals een lijfrente of een levensverzekering, dat de senior zich alleen kan veroorloven door het verkrijgen van een omgekeerde hypotheek. Deze transactie is waarschijnlijk alleen in het belang van de zogenaamde financieel adviseur. Dit zijn slechts een paar van de omgekeerde hypotheek oplichting die kan struikelen onbewust huiseigenaren.,

doe dit om afscherming te voorkomen

een ander gevaar dat gepaard gaat met een omgekeerde hypotheek is de mogelijkheid van afscherming. Hoewel de lener is niet verantwoordelijk voor het maken van een hypotheek betalingen—en daarom niet kan worden delinquent op hen-een omgekeerde hypotheek vereist dat de lener om bepaalde voorwaarden te voldoen. Indien niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, kan de kredietgever de markt afschermen.

als hypotheeknemer met wederinkoop bent u verplicht in het huis te wonen en het te onderhouden., Als het huis valt in verval, het zal niet de moeite waard eerlijke marktwaarde wanneer het tijd is om te verkopen, en de geldschieter zal niet in staat zijn om het volledige bedrag dat het heeft uitgebreid tot de lener terug te verdienen. Omgekeerde hypotheken zijn ook verplicht om actueel te blijven op onroerend goed belastingen en huiseigenaren verzekering. Ook hier legt de kredietgever deze eisen op om zijn belangen in de woning te beschermen. Als u uw eigendomsbelasting niet betaalt, kan uw lokale belastingdienst beslag leggen op het huis. Als je geen huiseigenaren verzekering hebt en er is een huisbrand, is het onderpand van de geldschieter beschadigd.,

de Bottom Line

een omgekeerde hypotheek kan een nuttig financieel instrument zijn voor senior huiseigenaren die begrijpen hoe de leningen werken en de trade-offs. Idealiter, iedereen die geïnteresseerd is in het nemen van een omgekeerde hypotheek zal de tijd nemen om grondig te leren over hoe deze leningen werken., Op die manier kan geen gewetenloze geldschieter of roofzuchtige oplichter op hen jagen, ze zullen in staat zijn om een goede beslissing te nemen, zelfs als ze een slechte kwaliteit omgekeerde hypotheek counselor krijgen en de lening zal niet komen met onaangename verrassingen.

zelfs wanneer een omgekeerde hypotheek wordt uitgegeven door de meest gerenommeerde kredietverstrekkers, is het nog steeds een ingewikkeld product. Leners moeten de tijd nemen om zichzelf te informeren over het om zeker te zijn dat ze het maken van de beste keuze over hoe ze hun eigen vermogen te gebruiken.,