Omvendt Boliglån

Hva Er en Omvendt Boliglån?

I et ord, en omvendt boliglån er et lån. Et hus som er 62 år eller eldre og har betydelige hjem egenkapital kan låne mot verdien av sine hjem og motta midler som et engangsbeløp, fast månedlig betaling eller linje av kreditt. I motsetning til en frem boliglån—den type som brukes til å kjøpe et hjem—en omvendt boliglån krever ikke hus til å gjøre noen lån betalinger.

i Stedet, hele lånet balanse blir forfaller til betaling når låntaker dør, flytter permanent eller selger hjemmet., Føderale forskrifter krever långivere struktur transaksjonen, slik at lånet beløpet ikke overstiger boligens verdi, og den som låner eller låner sin eiendom vil ikke bli holdt ansvarlig for å betale forskjell på om lån balansen ikke blir større enn boligens verdi. En måte dette kan skje på er gjennom en dråpe i boligens markedsverdi, en annen er om låntakeren bor en lang tid.

Kontanter i Egenkapital

Omvendt boliglån kan gi sårt tiltrengte penger for seniorer hvis formue er for det meste bundet opp i verdien av sine hjem. På den annen side, disse lånene kan være kostbart og komplisert, så vel som gjenstand for svindel. Denne artikkelen vil lære deg hvordan omvendt boliglån fungerer, og hvordan du kan beskytte deg selv fra fallgruver, slik at du kan foreta en informert beslutning om hvorvidt et slikt lån kan være riktig for deg eller dine foreldre.

i Henhold til Nasjonale Omvendt Boliglån Långivere Association, huseiere i alderen 62 år og eldre holdt $7.,14 billioner i hjem egenkapital i første kvartal av 2019. Antall merker en all-time high siden målingen startet i 2000, og understreker hvor stor en kilde til rikdom hjem egenkapital er for pensjon-alder voksne. Hjem egenkapital er bare brukbare rikdom hvis du skal selge og bygge ned eller låne mot egenkapitalen. Og det er der omvendt boliglån komme inn i lek, spesielt for pensjonister med begrenset inntekt og noen andre eiendeler.

Hvordan en Omvendt Boliglån Fungerer

Med en omvendt boliglån, i stedet for hus å gjøre betalinger til utlåner til utlåner gjør betalinger til hus. Hus blir til å velge hvordan å motta slike betalinger (vi vil forklare valgene i neste avsnitt), og kun betaler renter på utbytte mottatt. Interessen er rullet inn lånet balanse, slik at hus ikke betale noe opp foran. Hus holder også tittelen hjem. Over lånets levetid, hus gjeld øker og hjem egenkapital reduseres.,

Som med en fremskutt boliglån, er det i hjemmet sikkerhet for en omvendt boliglån. Når hus flytter eller dør, inntektene fra hjemmet salg går til utlåner til å tilbakebetale omvendt boliglån er rektor, interesse, boliglån, forsikring og avgifter. Alle salg fortsetter utover hva som var lånt gå til hus (hvis han eller hun er fremdeles bor) eller hus estate (hvis hus har dødd). I noen tilfeller, arvingene kan velge å betale gjelden, slik at de kan holde hjemmet.

Omvendt boliglån inntektene er ikke skattepliktig., Mens de kan føle seg som inntekt til hus, SKATTEMYNDIGHETENE anser penger for å få et lån forhånd.

Typer Omvendt Boliglån

Det er tre typer av en omvendt boliglån. Det mest vanlige er hjem egenkapital konvertering boliglån eller HECM. Den HECM representerer nesten alle av omvendt boliglån långivere tilbyr på hjem-verdier under $765,600 og er den typen du er mest sannsynlig å få, så det er den type denne artikkelen vil diskutere. Hvis hjemmet er verdt mer, men du kan se inn i en jumbo omvendt boliglån, også kalt en proprietær omvendt boliglån.,

Når du tar ut en omvendt boliglån, kan du velge å motta utbyttet i en av seks måter:

– >

1. Lump sum: Få alle inntektene på en gang når lånet ditt lukkes. Dette er det eneste alternativet som kommer med en fast rente. De andre fem har regulerbar rente.
2. Like månedlige utbetalinger (annuitet): så lenge minst en låntaker som bor i hjem som en rektor bolig, utlåner vil gjøre jevn utbetalinger til låntaker. Dette er også kjent som en tenure plan.,
3. Begrepet betalinger: långiver gir låntaker lik den månedlige betalingen for en viss periode av låntaker velger å gjøre det, for eksempel 10 år.
4. kredittgrense: Penger er tilgjengelig for hus å låne ved behov. Hus bare betaler renter på beløp lånte fra kreditt linje.
5. Like månedlige utbetalinger pluss en linje av kreditt: långiver gir jevn månedlige utbetalinger så lenge minst en låntaker har hjemmet som rektor bolig. Hvis låntaker har behov for mer penger på noe punkt, kan de få tilgang til kreditt.,
6. Begrepet betalinger pluss en linje av kreditt: långiver gir låntaker lik den månedlige betalingen for en viss periode av låntaker velger å gjøre det, for eksempel 10 år. Hvis låntaker har behov for mer penger i løpet av eller etter at sikt, kan de få tilgang til kreditt.

Det er også mulig å bruke en omvendt boliglån kalles en «HECM for kjøpet» til å kjøpe et annet hjem enn den du bor i.

I alle fall, vil du vanligvis må minst 50% equity—basert på ditt hjem nåværende verdi, ikke hva du har betalt for det—for å kvalifisere for en omvendt boliglån., Standardene varierer fra utlåner.

Vil Du dra Nytte av En?

En omvendt boliglån kan høres mye ut som et hjem egenkapital lån eller kreditt. Faktisk ligner på en av disse lånene, en omvendt boliglån kan gi et engangsbeløp eller en linje av kreditt som du kan bruke etter behov, basert på hvor mye av ditt hjem du har betalt seg og ditt hjem markedsverdi., Men i motsetning til et hjem egenkapital lån eller kreditt, du trenger ikke å ha en inntekt som er godt eller kredittkort for å kvalifisere seg, og du vil ikke gjøre noen lån betalinger mens du okkupere hjem som din primære bolig.

En omvendt boliglån er den eneste måten å få tilgang til home-equity-uten å selge hjem for eldre som ikke ønsker ansvaret for å lage en månedlig lån betaling eller som ikke kan kvalifisere for et hjem egenkapital lån eller refinansiere på grunn av begrenset kontantstrøm eller dårlig kreditt.,

Hvis du kvalifiserer ikke for noen av disse lån, hvilke alternativer som gjenstår for å bruke hjem egenkapital for å finansiere din pensjonisttilværelse? Du kan selge og bygge ned, eller du kan selge din bolig og dine barn eller barnebarn til å holde det i familien, kanskje til og med å bli deres leieren hvis du ønsker å fortsette å bo i hjemmet.

Fordeler og Ulemper

Når du er 62 år eller eldre, en omvendt boliglån kan være en god måte å få penger når ditt hjem egenkapital er din største ressurs, og du ikke har en annen måte å få nok penger til å møte dine grunnleggende levende utgifter., En omvendt boliglån gir deg mulighet til å bo hjemme så lenge du holder opp med eiendomsskatt, vedlikehold og forsikring og ikke trenger å flytte til sykehjem eller omsorgsboliger anlegget for mer enn et år.

hvis du tar ut en omvendt boliglån betyr å bruke en betydelig mengde av egenkapital du har opparbeidet deg på renter og lån avgifter, som vi vil diskutere nedenfor. Det betyr også at du vil sannsynligvis ikke være i stand til å passere dine hjemme ned til deres arvinger., Hvis en omvendt boliglån gir ikke en langsiktig løsning til dine finansielle problemer, bare en kort sikt, men det kan ikke være verdt offeret.

Hva om noen andre, for eksempel en venn, slektning eller samboer, bor sammen med deg? Hvis du får en omvendt boliglån, at personen ikke har noen rett til å bo i hjemmet etter at du passerer unna.

et Annet problem enkelte låntakere kjøre inn med omvendt boliglån er outliving boliglån inntektene., Hvis du velger en betalingsplan som ikke gir en levetid inntekt, som et engangsbeløp eller langsiktig plan, eller hvis du tar ut en linje av kreditt og bruke det hele opp, kanskje du ikke har noen penger igjen når du trenger det.

Regler som Regulerer Disse Boliglån

Hvis du eier et hus, leilighet eller rekkehus, eller en produsert hjem bygget på eller etter 15. juni 1976, du kan være kvalifisert for en omvendt boliglån., Under Federal Housing Administration (FHA) regler, felles bolig eiere ikke får omvendt boliglån siden de ikke teknisk egen fast eiendom de lever i, men heller aksjer i et selskap. I New York, der co-ops er felles, statlig lovgivning videre forbyr omvendt boliglån i co-op, la dem bare i en – til fire-familien boliger og hytter.

Mens omvendt boliglån ikke har inntekt eller kreditt score krav, har de fortsatt har regler om hvem som kvalifiserer seg., Du må være minst 62, og du må enten eier ditt hjem gratis, og er klar eller har en betydelig mengde av egenkapital (minst 50%). Låntakere må betale en opprinnelse avgift, en up-front forsikringspremie, pågående boliglån forsikringspremier, lån service avgifter, og interesse. Den føderale regjeringen en grense for hvor mye långivere kan kreve betaling for disse elementene.

Långivere kan ikke gå etter låntakere eller deres arvinger hvis hjemmet viser seg å være under vann når det er på tide å selge., De må også tillate noen arvinger flere måneder på å bestemme om de ønsker å betale omvendt boliglån eller tillate långiver til å selge hjemmet til å nedbetale lånet.

departementet for Bolig og byutvikling (HUD) krever at alle potensielle omvendt boliglån låntakere å fullføre en HUD-godkjent rådgivning økt. Dette rådgivning økt, noe som vanligvis koster rundt $125, bør ta minst 90 minutter, og skal dekke de fordeler og ulemper med å ta ut en omvendt boliglån gitt ditt unike økonomiske og personlige forhold., Det bør forklare hvordan en omvendt boliglån kan påvirke din mulighet for Medicaid og Supplerende Sikkerhet Inntekt. Rådgiveren skal også gå over ulike måter du kan motta utbyttet.

Ditt ansvar under omvendt boliglån regler er til for å holde deg oppdatert på eiendomsskatt og huseiere forsikring og holde hjem i god stand., Og hvis du stopper bor i huset for en lengre periode enn ett år, selv om det er fordi du bor i et langsiktig omsorg anlegg for medisinske grunner—vil du ha for å betale tilbake lånet, som er vanligvis oppnås ved å selge huset.

Avgifter Involvert

The Department of Housing and Urban Development justert forsikringspremier for omvendt boliglån i oktober 2017. Siden långivere kan ikke be huseiere eller deres arvinger til å betale opp hvis lånet balanse blir større enn boligens verdi, forsikringspremier gi en pool av midler som långivere kan trekke på, slik at de ikke taper penger når dette skjer.

En forandring var en økning i up-front premium fra 0,5% til 2,0% for tre av fire låntakere og en reduksjon i premien fra 2,5% til 2.,0% for andre en av fire låntakere. Up-front premium pleide å være knyttet til hvor mye låntakere tok ut det første året, med huseiere som tok ut de mest—fordi de ikke trengte å betale av et eksisterende boliglån—å betale høyere pris. Nå, alle låntakerne betaler det samme 2.0% pris. Up-front premium er beregnet basert på boligens verdi, slik at for hver $100.000 i avgrenset verdi, betaler du $2,000. Det er $6,000 på en $300,000 huset.

Alle låntakere må også betale årlige boliglån forsikringspremier på 0,5% (tidligere 1.25%) av lånesummen., Denne endringen sparer låntakere $750 i året for hver $100,000 lånt og bidrar til å oppveie høyere opp-front premium. Det betyr også at den som låner gjeld vokser saktere, bevare mer av hus egenkapital over tid, som gir en kilde til penger senere i livet, eller ved å øke muligheten for å bli i stand til å passere hjem ned til arvinger.

Omvendt Boliglån Långivere

for Å få en omvendt boliglån, du kan ikke bare gå til en långiver. Omvendt boliglån er en spesialitet produkt, og bare enkelte långivere tilbyr dem., Noen av de største navnene i omvendt boliglån inkluderer Amerikanske Rådgivere Group, En Omvendt Boliglån, og Liberty Hjem Egenkapital Løsninger.

Det er en god idé å søke om en omvendt boliglån med flere bedrifter for å se hvilke som har de laveste prisene og avgifter. Selv om omvendt boliglån er føderalt regulert, er det fortsatt rom i hva hver enkelt långiver kan lade.

Renter

Bare lump-sum omvendt boliglån, som gir deg alle inntektene på en gang når lånet ditt stenger, har en fast rente., De fem andre alternativer har justerbar rente, noe som gir mening, siden du låner penger over mange år, ikke alle på en gang, og renten er alltid i endring. Variabel-pris omvendt boliglån er bundet til London Interbank Offered Rate (LIBOR).

I tillegg til en av base priser, långiver gir en margin på ett til tre prosentpoeng. Så hvis LIBOR er 2,5% og utlåner margin er 2%, vil det omvendt boliglån rente vil være 4.5%. Per Jan. 2020, långivere’ marginer varierte fra 1,5% til 2,5%., Interesse forbindelser over livet av omvendt boliglån og kreditt score påvirker ikke dine omvendt boliglån pris eller din evne til å kvalifisere seg.

Hvor Mye Kan Du Låne?

avkastningen du får fra en omvendt boliglån vil avhenge av långiver og betalingen plan. For en HECM, beløpet du kan låne vil være basert på de yngste låntaker alder, lånets rente og den mindre av ditt hjem er avgrenset verdi eller FHA høyeste krav beløp, som er $765,600 som av Jan. 1, 2020.,

Du kan ikke låne 100% av hva din bolig er verdt, eller hvor som helst i nærheten til det, men. En del av din hjem egenkapital må brukes til å betale lån er utgifter, inkludert utgifter til boliglån premie og interesse. Her er noen andre ting du trenger å vite om hvor mye du kan låne:

• lånet inntektene er basert på alderen til den yngste som låner eller, hvis låntakeren er gift, den yngre ektefelle, selv om den yngre ektefelle er ikke en låntaker. De eldre den yngste låntaker er, jo høyere lån innbetaling ved opptak.,
• Den lavere boliglån rente, jo mer du kan låne.
• Jo høyere din eiendom vurderes verdi, jo mer du kan låne.
• En sterk omvendt boliglån finansielle vurdering øker provenyet vil du motta fordi utlåner vil ikke holde tilbake en del av dem til å betale eiendomsskatt og huseiere forsikring på dine vegne.

mengden kan du faktisk låne er basert på det som er kalt den første rektor grense. I januar 2018, gjennomsnittlig første rektor grensen var $211,468 og den gjennomsnittlige maksimale kreve beløpet var $412,038.,Gjennomsnittlig låntaker er første rektor grense er om lag 58% av maksimalt kreve beløpet.

regjeringen senket den første rektor grensen i oktober 2017, noe som gjør det vanskeligere for huseiere, spesielt de yngre, for å kvalifisere for en omvendt boliglån. På den positive endringen bidrar til låntakere beholde mer av sin egenkapital. Regjeringen senket grensen for samme grunn er det endret forsikringspremier: fordi boliglån forsikring fondets underskudd hadde nesten doblet i løpet av siste regnskapsår., Dette er fond som betaler långivere og beskytter skattytere fra omvendt boliglån tap.

for Å ytterligere komplisere ting, du kan ikke låne alle dine første rektor grenser i det første året når du velger et engangsbeløp eller en linje av kreditt. I stedet kan du låne opp til 60%, eller mer hvis du bruker pengene til å betale av fremover boliglån. Og hvis du velger et engangsbeløp, mengden du få opp foran er alt du noensinne vil få. Hvis du velger linje av kreditt, kredittgrensen vil vokse over tid, men bare hvis du har ubrukte midler på din linje.,

Omvendt Boliglån, Din Ektefelle og Arvingene

Begge ektefeller har til å samtykke til lån, men begge trenger ikke å være låntakere, og denne ordningen kan skape problemer. Hvis to ektefeller som bor sammen i et hjem, men bare én ektefelle er navngitt som låntaker på omvendt boliglån, den andre ektefellen er i fare for å miste hjemmet hvis låne ektefelle dør først. En omvendt boliglån må bli refundert når låntakeren dør, og det er vanligvis tilbakebetalt ved å selge huset., Hvis gjenlevende ektefelle ønsker å holde seg hjemme, han eller hun vil ha til å tilbakebetale lån gjennom andre midler, eventuelt gjennom en kostbar refinansiere.

Bare én ektefelle, kan være en låntaker hvis bare den ene ektefellen har eiendomsrett til hus, kanskje fordi det var arvet eller fordi eierandelen før ekteskapet. Ideelt sett, både ektefeller vil holde tittelen, og begge vil være låntakere på omvendt boliglån, slik at når den første ektefellen dør, kan den andre fortsetter å ha tilgang til omvendt boliglån innbetalinger og kan fortsette å leve i hus inntil døden., Den nonborrowing ektefelle kan også miste hjemmet hvis låne ektefelle hadde til å flytte inn i en omsorgsboliger anlegget eller sykehjem for et år eller lenger.

Unngå Omvendt Boliglån Svindel

Med et produkt som potensielt lukrative som en omvendt boliglån og en sårbar bestand av låntakere som kan ha kognitive vansker eller bli desperat søker finansielle frelse, svindel florerer., Skruppelløse selgere og oppussing entreprenører har målrettet seniorer til å hjelpe dem å sikre omvendt boliglån til å betale for hjem forbedringer – med andre ord, så de kan få betalt. Leverandøren eller som leverandøren kan eller ikke kan faktisk levere som lovet, kvalitet på arbeid; de måtte bare stjele hus penger.,

Pårørende, omsorgspersoner, og finansielle rådgivere har også tatt nytte av seniorer ved hjelp av en fullmakt til å foreta omvendt boliglån huset, for deretter å stjele inntektene, eller ved å overbevise dem om å kjøpe et finansielt produkt, for eksempel en livrente eller hele livet forsikring, at senior kan bare råd til med å skaffe en omvendt boliglån. Denne transaksjonen er sannsynlig å være bare i den såkalte finansiell rådgiver beste interesse. Disse er bare noen av omvendt boliglån svindel som kan turen opp uvitende huseiere.,

Gjør Dette for å Unngå Foreclosure

en Annen fare som er forbundet med en omvendt boliglån er mulighet for utestenging. Selv om låntakeren ikke er ansvarlig for å gjøre alle boliglån betalinger—og kan derfor ikke bli betalingsudyktig på dem—en omvendt boliglån krever den som låner for å oppfylle visse vilkår. Å mislykkes i å møte disse forholdene gjør utlåner til å hindre.

Som en omvendt boliglån låntaker, er du nødt til å leve i hjem og opprettholde det., Hvis hjemmet faller i forfall, det vil ikke være verdt å markedsverdi når det er på tide å selge, og långiver vil ikke være i stand til å hente inn hele beløpet som det har utvidet til låntaker. Omvendt boliglån er også nødvendig for å holde deg oppdatert på eiendomsskatt og huseiere forsikring. Igjen, långiver stiller disse kravene for å beskytte sin interesse i hjemmet. Hvis du ikke betaler eiendomsskatt, de lokale skattemyndighetene kan gripe huset. Hvis du ikke har en hjemforsikring og det er en husbrann, långiver har pant er skadet.,

Den Nederste Linjen

En omvendt boliglån kan være et nyttig finansielle verktøy for senior huseiere som forstår hvordan lån arbeid og avveiningene som er involvert. Ideelt sett bør alle som er interessert i å ta ut en omvendt boliglån vil ta deg tid til grundig å lære mer om hvordan disse lånene arbeid., På den måten, ingen skruppelløse långiver eller rov svindler kan tære på dem, vil de være i stand til å foreta en velfundert beslutning, selv om de får en dårlig kvalitet omvendt boliglån rådgiver og lånet vil ikke komme med noen ubehagelige overraskelser.

Selv når en omvendt boliglån er utstedt av de mest anerkjente av långivere, er det fortsatt et komplisert produkt. Låntakere må ta deg tid til å utdanne seg selv om det å være sikker på at de gjør det beste valget om hvordan de skal bruke sine hjem egenkapital.,

– >