co je reverzní hypotéka?
jedním slovem je reverzní hypotéka půjčka. Majitel domu, který je 62 nebo starší a má značný vlastní kapitál, si může půjčit proti hodnotě svého domova a získat finanční prostředky jako paušální částku, pevnou měsíční platbu nebo úvěrovou linku. Na rozdíl od forwardové hypotéky—typu používaného k nákupu domu—reverzní hypotéka nevyžaduje, aby majitel domu provedl jakékoli splátky úvěru.
místo toho se celý zůstatek úvěru stane splatným a splatným, když dlužník zemře, trvale se odstěhuje nebo prodá dům., Federální předpisy vyžadují, aby věřitelé strukturovat transakce tak, výše úvěru, nemá překročit hodnotu domu a dlužník nebo dlužník majetek nebude zodpovědný za placení rozdíl, pokud zůstatek úvěru se stává větší než hodnotu domu. Jedním ze způsobů, jak by se to mohlo stát, je pokles tržní hodnoty domu; další je, pokud dlužník žije dlouho.
jak funguje reverzní hypotéka?,
hotovost ve vlastním kapitálu
reverzní hypotéky mohou poskytnout tolik potřebnou hotovost pro seniory, jejichž čisté jmění je většinou vázáno na hodnotu jejich domova. Na druhé straně mohou být tyto půjčky nákladné a složité, stejně jako podvody. Tento článek vás naučí, jak reverzní hypotéky pracovat, a jak se chránit před nástrahami, takže můžete učinit informované rozhodnutí o tom, zda takový úvěr může být pro vás nebo vaše rodiče.
podle Národní asociace Reverse hypoteční věřitelé, majitelé domů ve věku 62 a starší držel $ 7.,14 bilionů vlastního kapitálu v prvním čtvrtletí roku 2019. Počet je od začátku roku 2000 vysoký, což podtrhuje, jak velký je zdroj bohatství pro dospělé v důchodovém věku. Home equity je použitelné pouze bohatství, pokud prodáváte a zmenšujete nebo půjčujete proti tomuto kapitálu. A právě tam vstupují do hry Reverzní hypotéky, zejména pro důchodce s omezenými příjmy a několika dalšími aktivy.
key Takeaways
- reverzní hypotéka je typ úvěru pro seniory ve věku 62 a starší.,
- reverzní hypoteční úvěry umožňují majitelům domů převést svůj vlastní kapitál na hotovostní příjem bez měsíčních hypotečních plateb.
- většina reverzních hypoték je federálně pojištěna, ale dejte si pozor na spoustu reverzních hypotečních podvodů, které se zaměřují na seniory.
- reverzní hypotéky mohou být pro některé velkým finančním rozhodnutím, ale špatným rozhodnutím pro ostatní. Nezapomeňte pochopit, jak fungují reverzní hypotéky a co znamenají pro vás a vaši rodinu, než se rozhodnete.,
Jak Funguje Reverzní Hypotéky
S reverzní hypotéky, místo domu platby věřiteli, věřitel provádí platby k domu. Majitel domu si může vybrat, jak tyto platby obdržet (vysvětlíme volby v další části) a platí pouze úroky z obdržených výnosů. Úrok je vrácen do zůstatku úvěru, takže majitel domu nic neplatí dopředu. Majitel domu také drží titul doma. Během života úvěru se dluh majitele domu zvyšuje a vlastní kapitál se snižuje.,
stejně jako u forwardové hypotéky je dům zárukou reverzní hypotéky. Když se majitel domu přestěhuje nebo zemře, výtěžek z prodeje domu jde věřiteli na splacení jistiny, úroků, hypotečního pojištění a poplatků reverzní hypotéky. Jakýkoli prodej pokračuje nad rámec toho, co bylo vypůjčeno, jde majiteli domu (pokud stále žije) nebo majetku majitele domu (pokud majitel domu zemřel). V některých případech se dědicové mohou rozhodnout hypotéku splatit, aby si mohli dům ponechat.
reverzní hypoteční výnosy nejsou zdanitelné., I když by se mohli cítit jako příjem majiteli domu, Finanční úřad považuje peníze za zálohu na úvěr.
typy reverzních hypoték
existují tři typy reverzní hypotéky. Nejběžnější je Home equity conversion hypoteční nebo HECM. HECM představuje téměř všechny reverzní hypotéky věřitelé nabídku na domácí hodnoty pod $765,600 a je ten typ, budete s největší pravděpodobností dostat, takže to je typ tento článek se bude diskutovat. Pokud váš domov stojí více, můžete se však podívat na reverzní hypotéku jumbo, nazývanou také proprietární reverzní hypotéka.,
Když si vezmete hypotéku, můžete si vybrat dostávat výnosy v jedné z šesti způsoby:
- Jednorázová: Dostat všechny výnosy na jednou, když váš úvěr uzavře. To je jediná možnost, která přichází s pevnou úrokovou sazbou. Zbylých pět má nastavitelné úrokové sazby.
- stejné měsíční platby (anuita): pokud alespoň jeden dlužník žije v domácnosti jako hlavní bydliště, věřitel bude provádět stálé platby dlužníkovi. To je také známé jako plán držby.,
- termínované platby: věřitel dává dlužníkovi stejné měsíční platby za stanovené období výběru dlužníka, například 10 let.
- úvěrová linka: peníze si majitel domu může půjčit podle potřeby. Majitel domu platí úroky pouze z částek skutečně vypůjčených z úvěrové linky.
- Rovná měsíční splátky plus úvěrové linie: věřitel poskytuje stabilní měsíční platby za tak dlouho, dokud alespoň jeden dlužník zabírá doma jako hlavní bydliště. Pokud dlužník potřebuje více peněz v kterémkoli okamžiku, mohou přistupovat k úvěrové linii.,
- termínované platby plus úvěrová linka: věřitel dává dlužníkovi stejné měsíční platby za stanovené období výběru dlužníka, například 10 let. Pokud dlužník potřebuje více peněz během tohoto období nebo po něm, mohou získat přístup k úvěrové linii.
je také možné použít reverzní hypotéky nazývá „HECM pro nákup“ koupit jiný domov než ten, který v současné době žije.
V každém případě, budete obvykle potřebovat alespoň 50% kapitálu—na základě aktuální hodnotu vašeho domova, ne to, co jste zaplatili za to—chcete-li nárok na reverzní hypotéky., Standardy se liší podle věřitele.
31,274
počet reverzní hypotéky vydané v USA v roce 2019, dolů 35.3% z předchozího roku.
byste měli prospěch z jednoho?
reverzní hypotéka může znít hodně jako úvěr na domácí kapitál nebo úvěrová linka. Opravdu, podobná jedné z těchto úvěrů, reverzní hypotéky může poskytnout paušální částku nebo úvěrové linie, které můžete přistupovat jako potřebné na základě toho, jak velkou část vašeho domova jste se vyplatila a váš domov je tržní hodnota., Ale na rozdíl od domácí kapitálové půjčky nebo úvěrové linie, nemusíte mít příjem či dobrou úvěrovou nárok, a nebude dělat žádné splátky, zatímco vy obsadit domov jako primární bydliště.
reverzní hypotéky je jediný způsob, jak pro přístup k domácí kapitálové bez prodeje domů pro seniory, kteří nechtějí odpovědnost, aby měsíční splátky úvěru, nebo kteří nemohou nárok na domácí kapitálové půjčky nebo refinancování z důvodu omezené cash flow nebo špatnou kreditní.,
Pokud nemáte nárok na některý z těchto úvěrů, jaké možnosti zůstávají pro použití home equity financovat svůj odchod do důchodu? Můžete prodávat a propouštět, nebo byste mohli prodat váš domov pro vaše děti nebo vnoučata, aby to v rodině, možná dokonce stává jejich nájemce, pokud chcete i nadále žít v domácnosti.
Klady a Zápory
Jakmile budete 62 nebo starší, reverzní hypotéky může být dobrý způsob, jak získat peníze, když váš domov vlastního kapitálu, je vaše největší aktivum a nemáte jiný způsob, jak získat dost peněz, aby uspokojit své základní životní náklady., Reverzní hypotéka vám umožní žít ve vašem domě tak dlouho, jak budete držet krok s majetkovými daněmi, Údržba, a pojištění a nemusíte se stěhovat do pečovatelského domu nebo zařízení pro asistované bydlení déle než rok.
vyjmutí reverzní hypotéky však znamená vynaložení značné částky vlastního kapitálu, který jste nashromáždili na úrocích a úvěrových poplatcích, o kterých budeme diskutovat níže. To také znamená, že pravděpodobně nebudete moci předat svůj domov svým dědicům., Pokud reverzní hypotéka neposkytuje dlouhodobé řešení vašich finančních problémů, pouze krátkodobé, nemusí to stát za oběť.
Co když s vámi žije někdo jiný, například přítel, příbuzný nebo spolubydlící? Pokud dostanete reverzní hypotéku, tato osoba nebude mít žádné právo žít v domě poté, co pominete.
Další problém, někteří dlužníci narazit s reverzní hypotéky je přežít hypotéky pokračuje., Pokud si vyberete platební plán, který neposkytuje celoživotní příjem, jako paušální částku nebo termín plán, nebo jestli si vzít úvěr a použít všechno, nemusí mít žádné peníze, když ji potřebujete.
Pravidla, kterými se Řídí Tyto Hypotéky
Pokud vlastníte dům, byt, nebo dům, nebo vyrobené domov postavený na nebo po 15. června, 1976, mohou být způsobilé pro reverzní hypoteční., Podle pravidel Federální správy bydlení (FHA) nemohou majitelé družstevních bytů získat reverzní hypotéky, protože technicky nevlastní nemovitost, ve které žijí, ale spíše akcie společnosti. V New Yorku, kde jsou společné operace, státní právo dále zakazuje reverzní hypotéky v kooperaci, což jim umožňuje pouze v jedno-až čtyřčlenných rezidencích a bytech.
zatímco reverzní hypotéky nemají požadavky na příjem nebo kreditní skóre, stále mají pravidla o tom, kdo se kvalifikuje., Musíte být alespoň 62, a musíte buď vlastnit svůj domov zdarma a jasné, nebo mají značné množství vlastního kapitálu (alespoň 50%). Dlužníci musí zaplatit poplatek za vznik, up-front pojistné, probíhající hypoteční pojistné, úvěr servisní poplatky, a úroky. Federální vláda omezuje, kolik věřitelé mohou účtovat za tyto položky.
Věřitelé nemohou jít po dlužníci nebo jejich dědici, je-li doma, se ukázalo být pod vodou, když je čas prodat., Musí také umožnit všem dědicům několik měsíců rozhodnout, zda chtějí splatit reverzní hypotéku, nebo umožnit věřiteli prodat dům, aby splatil úvěr.
Oddělení Bydlení a Rozvoj Měst (HUD) vyžaduje, aby všechny potenciální reverzní hypoteční dlužníky dokončit HUD-schválené sezení. Toto sezení, které obvykle stojí kolem $125, by měla trvat nejméně 90 minut a měla by pokrýt klady a zápory, přičemž z reverzní hypotéky vzhledem k vaší jedinečné finanční a osobní situaci., Mělo by to vysvětlit, jak by reverzní hypotéka mohla ovlivnit vaši způsobilost pro příjem z Medicaid a doplňkového zabezpečení. Poradce by měl také projít různými způsoby, jak můžete získat výtěžek.
VAŠE povinnosti podle reverzních hypotečních pravidel jsou zůstat aktuální na dani z nemovitosti a pojištění majitelů domů a udržovat dům v dobré opravě., A pokud přestanete žít v domě déle než jeden rok – i když je to proto, že žijete v zařízení dlouhodobé péče ze zdravotních důvodů-budete muset splatit půjčku, která se obvykle provádí prodejem domu.
kromě potenciálu podvodů zaměřených na seniory mají reverzní hypotéky určitá legitimní rizika. Navzdory nedávným reformám stále existují situace, kdy by vdova nebo vdovec po smrti svého manžela mohla ztratit domov.,
poplatky spojené
ministerstvo bydlení a rozvoje měst upravilo pojistné za reverzní hypotéky v říjnu 2017. Vzhledem k tomu, že věřitelé nemohou požádat majitele domů nebo jejich dědice, aby zaplatili, pokud zůstatek úvěru roste větší než hodnota domu, pojistné poskytuje fond finančních prostředků, na které mohou věřitelé čerpat, aby neztratili peníze, když k tomu dojde.
jednou změnou bylo zvýšení up-front premium z 0,5% na 2,0% U Tří ze čtyř dlužníků a snížení pojistného z 2,5% na 2.,0% pro druhého ze čtyř dlužníků. Up-přední premium používá k být vázána na tom, kolik dlužníků vytáhl v prvním roce, s vlastníky domů, kteří si vzali nejvíce—proto, že potřeboval na splacení stávající hypotéky platí vyšší sazbu. Nyní všichni dlužníci platí stejnou sazbu 2,0%. Přední prémie se počítá na základě hodnoty domu, takže za každých 100 000 dolarů v odhadované hodnotě zaplatíte 2 000 dolarů. To je $6,000 na $300,000 dům.
všichni dlužníci musí také platit roční pojistné na hypotéku ve výši 0,5% (dříve 1,25%) vypůjčené částky., Tato změna ušetří dlužníkům $ 750 ročně za každých $ 100,000 vypůjčené a pomáhá kompenzovat vyšší Up-front premium. To také znamená, že dluh dlužníka roste pomaleji, v průběhu času zachovává více vlastního kapitálu majitele domu, poskytuje zdroj finančních prostředků později v životě nebo zvyšuje možnost předat dům dědicům.
reverzní hypoteční věřitelé
Chcete-li získat reverzní hypotéku, nemůžete jen jít k žádnému věřiteli. Reverzní hypotéky jsou specializovaným produktem a nabízejí je pouze někteří věřitelé., Mezi největší jména v reverzních hypotečních úvěrech patří American Advisors Group, One Reverse hypoteční a Liberty Home Equity Solutions.
je dobré požádat o reverzní hypotéku u několika společností, abyste zjistili, která má nejnižší sazby a poplatky. I když reverzní hypotéky jsou federálně regulovány, stále existuje volnost v tom, co každý věřitel může účtovat.
úrokové sazby
pouze jednorázová reverzní hypotéka, která vám dává veškerý výtěžek najednou, když se váš úvěr uzavře, má pevnou úrokovou sazbu., Dalších pět možností má nastavitelné úrokové sazby, což dává smysl, protože si půjčujete peníze po mnoho let, ne všechny najednou a úrokové sazby se vždy mění. Reverzní hypotéky s proměnlivou sazbou jsou vázány na londýnskou mezibankovní nabídkovou sazbu (LIBOR).
kromě jedné ze základních sazeb přidává věřitel marži jeden až tři procentní body. Takže pokud LIBOR je 2,5% A MARŽE věřitele je 2%, Vaše reverzní hypoteční úroková sazba bude 4,5%. Od Jana. 2020 se marže věřitelů pohybovaly od 1,5% do 2,5%., Úrokové sloučeniny v průběhu životnosti reverzní hypotéky, a vaše kreditní skóre nemá vliv na váš reverzní hypoteční sazby nebo schopnost kvalifikovat.
kolik si můžete půjčit?
výtěžek, který obdržíte z reverzní hypotéky, bude záviset na věřiteli a vašem platebním plánu. Pro HECM, částka, kterou můžete půjčit, bude založen na nejmladší věk dlužníka, úrokové sazby, a menší vašeho domova je odhadní hodnotou nebo FHA je maximální výše plnění, které je $765,600 jako Jana. 1, 2020.,
nemůžete si půjčit 100% toho, co váš domov stojí, nebo kdekoli v jeho blízkosti. Část vašeho domácího kapitálu musí být použita k úhradě nákladů úvěru, včetně hypotečního pojistného a úroků. Zde je několik dalších věcí, které musíte vědět, kolik si můžete půjčit.
- úvěru výnosů jsou založeny na věku nejmladšího dlužníka nebo v případě, že dlužník je ženatý, mladší manžel, i když mladší z manželů je dlužník. Čím starší je nejmladší dlužník, tím vyšší je výnos z úvěru.,
- čím nižší je sazba hypotéky, tím více si můžete půjčit.
- čím vyšší je odhadovaná hodnota vašeho majetku, tím více si můžete půjčit.
- silné reverzní hypoteční finanční hodnocení zvyšuje výnosy, které obdržíte, protože věřitel nebude zadržet část z nich platit daně z nemovitostí a pojištění majitelů domů vaším jménem.
částka, kterou si můžete skutečně půjčit, je založena na tom, co se nazývá počáteční limit jistiny. V lednu 2018 byl průměrný počáteční limit jistiny $211,468 a průměrná maximální částka nároku byla $412,038.,Počáteční limit jistiny průměrného dlužníka je asi 58% maximální částky pohledávky.
vláda snížila počáteční limit jistiny v říjnu 2017, což ztěžuje majitelům domů, zejména mladším, nárok na reverzní hypotéku. Změna naopak pomáhá dlužníkům zachovat větší část vlastního kapitálu. Vláda snížila limit ze stejného důvodu, že změnila pojistné: protože deficit fondu hypotečního pojištění se za poslední fiskální rok téměř zdvojnásobil., Jedná se o fond, který platí věřitelům a chrání daňové poplatníky před zpětnými ztrátami hypoték.
Chcete-li věci dále komplikovat, nemůžete si půjčit všechny počáteční limity jistiny v prvním roce, kdy si vyberete paušální částku nebo úvěrovou linku. Místo toho si můžete půjčit až 60% nebo více, pokud používáte peníze na splacení hypotéky. A pokud si vyberete paušální částku, částka, kterou dostanete dopředu, je vše, co kdy dostanete. Pokud zvolíte úvěrovou linku, vaše úvěrová linka poroste v průběhu času, ale pouze pokud máte ve svém řádku nevyužité prostředky.,
reverzní hypotéky, váš manžel a dědicové
oba manželé musí souhlasit s půjčkou, ale oba nemusí být dlužníky, a toto uspořádání může způsobit problémy. Pokud dva manželé žijí společně v domě, ale pouze jeden z manželů je jmenován jako dlužník na reverzní hypotéce, druhý z manželů je ohrožen ztrátou domu, pokud výpůjční manžel zemře jako první. Reverzní hypotéka musí být splacena, když dlužník zemře, a je obvykle splacena prodejem domu., Pokud si pozůstalý manžel chce udržet domov, bude muset půjčku splatit jinými prostředky, možná prostřednictvím drahé refinancování.
pouze jeden z manželů může být dlužníkem, pokud pouze jeden z manželů má nárok na dům, možná proto, že byl zděděn nebo proto, že jeho vlastnictví předchází manželství. V ideálním případě, že oba manželé budou držet titul a oba budou dlužníkům na hypotéku tak, že když první z manželů zemře, druhý bude mít i nadále přístup k reverzní hypotéky výnosů a může i nadále žít v domě až do smrti., Na nonborrowing manžel by mohl dokonce přijít o domov, je-li půjčka manžela musela přestěhovat do domova důchodců nebo pečovatelského domu pro rok nebo déle.
Vyhnout Reverzní Hypoteční Podvody
produkt jako potenciálně lukrativní jako reverzní hypoteční a zranitelné populace dlužníků, kteří mohou mít kognitivní postižení, nebo být zoufale hledají finanční spasení, podvody není nouze., Bezohlední prodejci a dodavatelé pro domácí kutily se zaměřili na seniory, aby jim pomohli zajistit reverzní hypotéky, aby zaplatili za zlepšení domova-jinými slovy, aby mohli dostat zaplaceno. Prodejce nebo dodavatel může nebo nemusí skutečně splnit slibované, kvalitní práce; mohou jen ukrást peníze majitele domu.,
Příbuzní, pečovatelé a finanční poradci také využili senioři pomocí plné moci k reverzní hypotéky na dům, tak krade výnosů, nebo tím, že přesvědčí je k nákupu finančního produktu, jako anuita nebo celý životní pojištění, které senior může dovolit jen tím, že získání reverzní hypoteční. Tato transakce bude pravděpodobně pouze v nejlepším zájmu tzv. finančního poradce. To jsou jen některé z reverzních hypotečních podvodů, které mohou zakopnout nevědomé majitele domů.,
udělejte to, abyste se vyhnuli uzavření trhu
dalším nebezpečím spojeným s reverzní hypotékou je možnost uzavření trhu. I když dlužník není zodpovědný za jakékoliv hypoteční splátky—a proto se nemůže stát delikventní na ně—reverzní hypotéky vyžaduje, aby dlužník splnit určité podmínky. Nesplnění těchto podmínek umožňuje věřiteli uzavřít.
jako reverzní hypoteční dlužník musíte žít v domácnosti a udržovat ji., Pokud doma spadá do rozpadu, to nebude za tržní hodnotu, když je čas prodat, a věřitel nebude schopen uhradit v plné výši rozšířila na dlužníka. Reverzní hypotéky jsou také povinni zůstat aktuální na daně z nemovitostí a pojištění majitelů domů. Věřitel opět ukládá tyto požadavky na ochranu svého zájmu o dům. Pokud neplatíte daně z nemovitosti, může váš místní daňový úřad zabavit dům. Pokud nemáte pojištění majitelů domů a je zde požár domu, zástava věřitele je poškozena.,
O jeden z pěti reverzní hypoteční zabavování od roku 2009 až 2017 byly způsobeny dlužníka neplacení daně z nemovitosti nebo pojištění, podle analýzy pomocí Reverzní Hypotéky Vhled.
Spodní Řádek
reverzní hypotéky může být užitečný finanční nástroj pro starší majitele domů, kteří pochopit, jak půjčky fungují a kompromisy podílí. V ideálním případě bude mít každý, kdo má zájem o reverzní hypotéku, čas, aby se důkladně dozvěděl o tom, jak tyto půjčky fungují., Takhle, ne bezohlední věřitele nebo dravé scammer může kořist na nich, budou schopni učinit správné rozhodnutí, i když si chudý-kvalitní reverzní hypoteční poradce a úvěr nebude žádné nepříjemné překvapení.
i když reverzní hypotéku vydává nejuznávanější věřitel, je to stále komplikovaný produkt. Dlužníci musí mít čas, aby vzdělávat sami o tom, aby být jisti, že dělají to nejlepší volba, o tom, jak používat jejich vlastního domu.,
Leave a Reply