allmän vräkning för New York

Vad är en vräkning?

en vräkning är en domstolsprocess som en hyresvärd kan använda för att vräka en hyresgäst från en hyrd lägenhet, hus eller hus.

ett avhysningsfall, som advokater kallar ett sammanfattande förfarande, startas när hyresvärden har någon annan betjäna hyresgästen med ett” meddelande om framställning ”och en” framställning.”Tillkännagivandet om framställning” har tid, datum och plats för domstolsförhandlingen., ”Framställningen” beskriver anledningen till att hyresvärden vill vräka hyresgästen. Du måste delges båda dessa papper minst 10 dagar före domstolsdagen. Domstolen datum kan inte vara mer än 17 dagar efter att du har delgivits.

bara för att en hyresvärd startar ett vräkning fall betyder inte att hyresvärden kommer att vinna. Hyresgäster har vissa rättigheter, och det finns flera försvar till en vräkning åtgärd.

kan min hyresvärd vräka mig utan att gå till domstol?

Nej.,

hyresvärden måste gå till domstol, måste vinna målet, och sedan måste betala en avgift för att ha en brottsbekämpande officer korrekt vräka dig. Detta gäller även om du är skyldig hyra, ditt hyresavtal har upphört, eller om du bor i ett pensionat eller har bott i ett hotellrum i minst 30 dagar.,

det är en klass en förseelse för någon att olagligt vräka dig genom:

• ändra lås,
• Padlocking dörrarna,
• ta ut dina möbler eller egendom,
• ta bort dörren till lägenheten eller huset,
• stänga av el eller vatten,
• gör, eller hotar att göra, något annat som håller dig ur ditt hus eller lägenhet (fastigheter åtgärder och förfaranden lag avsnitt 768).

om din hyresvärd försöker något av dessa saker, Ring staten, staden eller byn polisen., Se vår artikel om olagliga vräkningar för mer information.

När kan jag bli vräkt?

1. Skriftligt hyresavtal:

om du har ett skriftligt hyresavtal för en viss tid kan du bara vräkas om:

• hyresavtalet är slut. Om ditt hyresavtal löper ut efter den 12 oktober 2019 måste din hyresvärd också meddela dig att hyresavtalet inte kommer att förnyas. Om hyresavtalet var mindre än ett år måste meddelandet vara minst 30 dagar i förväg., Om hyresavtalet var i minst ett år, men mindre än två år, måste meddelandet vara minst 60 dagar i förväg. Om hyresavtalet var i två år eller mer måste meddelandet vara minst 90 dagar i förväg. Om du inte fick detta meddelande ska du inte bli vräkt.)
• du är skyldig hyra och du serverades med en 14 dagars efterfrågan på hyran, eller
• du har allvarligt brutit mot villkoren för ditt hyresavtal och en löptid på ditt hyresavtal gör att det löper ut som ett resultat av överträdelsen.

din hyresvärd måste i domstol bevisa att något av ovanstående är sant.,

2. Hyresgäst från månad till månad:

om du inte har ett skriftligt hyresavtal och du betalar hyra varje månad, eller om ditt skriftliga hyresavtal är månad till månad, kan du bli vräkt endast om:

• du är skyldig hyra och du serverades med en 14 dagars efterfrågan på hyran, eller
• du fick en hel månads varsel om att hyresvärden inte kommer att förnya din månad till månad hyresavtalet. Om din hyresvärd avslutar din månad till månad avtal efter Oktober 12, 2019, Det finns nya krav på meddelande., Om du har bott där mindre än ett år, måste hyresvärden tillhandahålla minst 30 dagars varsel. Om du har bott där mer än ett år, men mindre än två år, måste hyresvärden tillhandahålla minst 60 dagars varsel. Om du har bott där mer än två år, måste hyresvärden tillhandahålla minst 90 dagars varsel.

igen måste hyresvärden bevisa i domstol att du är skyldig hyra och hyresvärden gjorde en ordentlig efterfrågan, eller att du fick ett korrekt uppsägningsmeddelande.,

speciella skydd

om du bor i subventionerade bostäder, även kallade ”HUD bostäder” eller ”avsnitt 8 bostäder”, det finns särskilda regler för vräkningar. Läs alla meddelanden du får noggrant. Se vår flier på dessa program och se till att ringa en advokat om du får ett brott eller uppsägning, eller domstolspapper.

hur försvarar jag mig i en vräkning?,

om du visas i domstol och berättar för domaren att du inte håller med hyresvärden har du rätt att få ärendet uppskjutet. Om du ber om ett uppskjutande måste domstolen skjuta upp ärendet i minst 14 dagar.

du kan ha försvar som gör att domstolen avfärdar hyresvärdens mål mot dig., Om hyresvärden försöker vräka dig för ”utebliven betalning av hyra” ska du berätta för domaren om något av följande gäller:

• du fick inte ett brev med certifierad post som berättade att hyran inte mottogs minst fem dagar efter det att den förfallit.
• du serverades inte med en skriftlig 14 dagars efterfrågan på hyran.
• hyresvärden försöker debitera dig för förseningsavgifter eller andra avgifter som inte ingår i din ordinarie hyra.
• du betalade hyran, eller du försökte betala hyran. Ta bevis (kvitto eller vittne) till domstol.,
• du håller tillbaka hyran eftersom hyresvärden inte kommer att göra reparationer. (Se vår flyer ”när en hyresvärd inte kommer att göra reparationer” innan undanhållande hyra.) Ta med en kopia av bostadsinspektörens rapport, foton och annat bevis.
• avdelningen för sociala tjänster håller tillbaka hyran eftersom hyresvärden inte kommer att göra reparationer. Ta med en kopia av meddelandena från din arbetare.
• din hyresvärd gav dig inte hyra kvitton.,

om hyresvärden försöker vräka dig som en ”Holdover hyresgäst” (när hyresvärden säger att ditt hyresavtal är upp eller de vill att du ska lämna oavsett om du är skyldig hyra), ska du berätta för domaren om något av följande gäller:

• du fick inte ett meddelande från hyresvärden som berättar att de inte skulle förnya ditt hyresavtal, inom de tider som anges ovan.,
• hyresvärden gav dig korrekt meddelande, men gjorde det för att du klagade över dåliga förhållanden eller kallade bostadsinspektörerna (se vår flygblad ”vedergällning” för mer information). Ta med bevis på att du gjorde klagomålet till domstol.
• ditt hyresavtal har inte löpt ut.
• du har vidtagit åtgärder för att korrigera eventuella hyreskontraktioner som kan ha inträffat.

det finns också mycket specifika regler för hur dina papper måste serveras. Om en hyresvärd inte följer reglerna kräver lagen ofta att domaren avvisar ärendet.,

ska jag gå till domstol?

om du serveras med vräkning papper, bör du gå till domstol.

om du inte håller med om vad hyresvärden säger, och du ber domaren att skjuta upp ärendet, måste domaren skjuta upp ärendet i minst 14 dagar.

om du förlorar målet, eller om du godkänner att hyresvärdens anspråk är korrekta, väljer domstolen ett datum då du måste flytta. Om du är i domstol kan du be domaren om extra tid att flytta., Om du inte flyttar ut vid det datum domaren ger dig, kan hyresvärden be en brottsbekämpande tjänsteman att tjäna dig med en fullmakt för vräkning. När brottsbekämpande ger dig ”fullmakten”, kommer de också att ge dig minst 14 dagar att flytta. Om du äger ditt eget hem i en husbilspark kommer ”Warrant” att vara i 30 dagar eller 90 dagar.

om du inte går till domstol kommer domaren förmodligen att ge hyresvärden en dom för allt de bad om i sina papper. Detta kallas en ”standard dom.,”

vad händer i domstol?

var i tid, eller var tidig. Ditt fall kan vara den sista som heter, eller det kan vara den första. Om du är ens några minuter sen kan domaren redan ha ringt ditt fall och fattat ett beslut. Det finns regler för hur länge domaren ska vänta, men du vill inte behöva lita på dessa regler eftersom du missade din hörsel.

när ditt fall kallas, svara ”här, Din ära” högt och tydligt. Gå till rättssalen., När domaren ber om din sida av historien, berätta kortfattat för domaren fakta i ditt fall och eventuella försvar du vill höja. Var artig och lugn, Ring domaren ”din ära” och prata inte medan någon annan pratar. Detta kan vara svårt när du är nervös eller arg, men det hjälper ditt fall. Visa domaren alla bevis du tog med dig till domstolen.

om du begär en senareläggning måste domaren skjuta upp ditt ärende i minst 14 dagar., Om domaren inte ens låter dig prata, eller inte låter dig höja något försvar eller motkrav, kan du klaga till New York State Commission om rättsligt beteende. http://www.scjc.state.ny.us/ du kan också ringa 585-784-4141.

motkrav

du har rätt att höja eventuella motkrav du har mot hyresvärden i domstol. Till exempel, om du har bevis på att det fanns allvarliga dåliga förhållanden i bostaden, ska domstolen höra ditt bevis på att hyran ska minskas., En minskning av hyran kallas en minskning. Tyvärr tror vissa domare felaktigt att du inte kan höja detta försvar om du är skyldig hyra.

beslutet

om domaren håller med dig kommer ärendet att avfärdas. Du vinner, och behöver inte flytta ut.

om domaren håller med hyresvärden, och du förlorar, finns det fortfarande en chans att du inte behöver flytta., Om du vräks för ”utebliven betalning av hyra,” du kan stoppa vräkning genom att betala alla hyran som är skyldig. Du kan göra detta när som helst tills ”Utvisningsordern” utförs. Om du blir vräkt för ett leasingbrott, ska domaren ge dig 30 dagar för att korrigera leasingöverträdelsen. Om du korrigerar överträdelsen bör det stoppa vräkningen, men du måste meddela domstolen och be domaren att avbryta ordern.,

den faktiska vräkningen

om domaren beordrar dig att flytta, men du rör dig inte, kan hyresvärden be en brottsbekämpande tjänsteman att betjäna dig med en ”fullmakt för vräkning.”När du får arresteringsordern måste polisen ge dig 14 dagar att flytta. Du kommer att ha 30 dagar eller 90 dagar om du äger ett husbil i en husbilspark (30 dagar om du vräks för utebliven betalning av hyra och 90 dagar om du vräks av någon annan anledning).,

officeren är skyldig att meddela dig när de kommer tillbaka för att verkställa ”bevisupptagning.”De kan bara genomdriva arresteringsordern på en arbetsdag (måndag thru fredag, och inte på en semester). Kolla med den officer som ger dig meddelandet för att vara säker på när de kommer tillbaka. Om du inte har flyttat ut kan tjänstemannen ta bort din egendom och låta hyresvärden byta lås.

hyresvärden ska lagra din egendom någonstans säker. Din egendom ska inte bara kastas ut eller läggas på kanten., Dessutom kan din hyresvärd inte vägra att ge tillbaka din egendom tills du betalar hyra. Om din hyresvärd gör något av dessa saker eller ens hotar att, ring en advokat direkt. Även om lagen inte är tydlig om hur länge hyresvärden måste lagra din egendom, hyresvärdar ofta kommer att försöka kasta bort eller sälja fastigheten efter trettio dagar. Om du inte har kontaktat hyresvärden för att få din egendom tillbaka, kanske du inte lyckas stämma hyresvärden för värdet av din egendom.,

om din egendom lagras, försök att flytta den till ditt nya hem så fort du kan. Efter trettio dagar kan det vara svårt att återställa egendom som har placerats i lager.

****

(c) juridisk hjälp från Western New York, Inc. ®

den här artikeln innehåller allmän information om detta ämne. Lagar som påverkar detta ämne kan ha ändrats sedan denna artikel skrevs. För specifik juridisk rådgivning om ett problem du har, få råd från en advokat., Att ta emot denna information gör dig inte till kund hos vårt kontor.

Senaste granskningsdatum: 27 juni 2019