Allgemeine Räumung Informationen für New York

Was ist eine Zwangsräumung?

Eine Räumung ist ein Gerichtsverfahren, mit dem ein Vermieter einen Mieter aus einer Mietwohnung, einem Haus oder einem Mobilheim vertreiben kann.

Ein Räumungsfall, den Anwälte als summarisches Verfahren bezeichnen, wird gestartet, wenn der Vermieter den Mieter mit einer“ Petitionsbekanntmachung „und einer“ Petition “ von jemand anderem bedienen lässt.“Die“ Petitionsbekanntmachung “ enthält Uhrzeit, Datum und Ort der Gerichtsverhandlung., Die „Petition“ beschreibt den Grund, warum der Vermieter den Mieter vertreiben will. Sie müssen mindestens 10 Tage vor dem Gerichtstermin mit beiden Papieren zugestellt werden. Das Gerichtstermin darf nicht mehr als 17 Tage nach Ihrer Zustellung sein.

Nur weil ein Vermieter einen Räumungsfall startet, bedeutet das nicht, dass der Vermieter gewinnt. Mieter haben bestimmte Rechte, und es gibt mehrere Abwehrmaßnahmen gegen eine Räumungsklage.

Kann mein Vermieter mich vertreiben, ohne vor Gericht zu gehen?

Nein.,

Der Vermieter muss vor Gericht gehen, muss den Fall gewinnen und dann eine Gebühr zahlen, damit ein Strafverfolgungsbeamter Sie ordnungsgemäß vertreiben kann. Dies gilt auch dann, wenn Sie Miete schulden, Ihr Mietvertrag beendet ist oder wenn Sie in einem Wohnhaus wohnen oder mindestens 30 Tage in einem Hotelzimmer übernachtet haben.,

Es ist ein Vergehen der Klasse A, wenn jemand Sie illegal vertreibt, indem er:

• Die Schlösser wechselt,
• Die Türen Vorhängeschloss,
• Ihre Möbel oder Ihr Eigentum herausnimmt,
• Die Tür der Wohnung oder des Hauses entfernt,
• Den Strom oder das Wasser ausschaltet,
• Alles tut oder droht sonst, die Sie aus Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung fernhält (Immobilien-und Verfahrensrecht § 768).

Wenn Ihr Vermieter eines dieser Dinge versucht, rufen Sie die Landes -, Stadt-oder Dorfpolizei an., Bitte lesen Sie unseren Artikel über illegale Räumungen für weitere Informationen.

Wann kann ich vertrieben werden?

1. Schriftlicher Mietvertrag:

Wenn Sie einen schriftlichen Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum haben, können Sie nur vertrieben werden, wenn:

• Der Mietvertrag läuft. Oktober 2019 abläuft, muss Ihr Vermieter Sie auch darüber informieren, dass der Mietvertrag nicht verlängert wird. Wenn der Mietvertrag weniger als ein Jahr dauerte, muss die Kündigung mindestens 30 Tage im Voraus erfolgen., Wenn der Mietvertrag mindestens ein Jahr, jedoch weniger als zwei Jahre dauerte, muss die Kündigung mindestens 60 Tage im Voraus erfolgen. Wenn der Mietvertrag zwei Jahre oder länger bestand, muss die Kündigung mindestens 90 Tage im Voraus erfolgen. Wenn Sie diese Mitteilung nicht erhalten haben, sollten Sie nicht vertrieben werden.)
• Sie schulden Miete und Sie wurden mit einer 14-tägigen Mietnachfrage bedient, oder
• Sie haben ernsthaft gegen die Bedingungen Ihres Mietvertrags verstoßen und eine Laufzeit Ihres Mietvertrags führt dazu, dass dieser aufgrund des Verstoßes abläuft.

Ihr Vermieter muss vor Gericht nachweisen, dass eines der oben genannten wahr ist.,

2. Monat-zu-Monat-Mieter:

Wenn Sie keinen schriftlichen Mietvertrag haben und monatlich Miete zahlen oder Ihr schriftlicher Mietvertrag von Monat zu Monat ist, können Sie nur vertrieben werden, wenn:

• Sie schulden Miete und Sie wurden mit einer 14-tägigen Mietnachfrage bedient, oder
• Sie haben einen vollen Monat darauf hingewiesen, dass der Vermieter Ihren Monat-zu-Monat-Mietvertrag nicht erneuern wird. Wenn Ihr Vermieter Ihren monatlichen Vertrag nach Oktober 12, 2019 kündigt, gibt es neue Kündigungsanforderungen., Wenn Sie weniger als ein Jahr dort gelebt haben, muss der Vermieter mindestens 30 Tage im Voraus mitteilen. Wenn Sie dort mehr als ein Jahr, aber weniger als zwei Jahre gelebt haben, muss der Vermieter mindestens 60 Tage im Voraus. Wenn Sie mehr als zwei Jahre dort gelebt haben, muss der Vermieter mindestens 90 Tage im Voraus mitteilen.

Auch hier muss der Vermieter vor Gericht nachweisen, dass Sie Miete schulden und der Vermieter eine ordnungsgemäße Forderung gestellt hat oder dass Sie eine ordnungsgemäße Kündigung erhalten haben.,

Spezieller Schutz

Wenn Sie in subventionierten Wohnungen leben, auch“ HUD housing „oder“ Section 8 housing “ genannt, gibt es spezielle Regeln für Räumungen. Lesen Sie alle Hinweise, die Sie erhalten sorgfältig. Sehen Sie sich unseren Flieger über diese Programme an und rufen Sie unbedingt einen Anwalt an, wenn Sie einen Verstoß oder eine Kündigung oder Gerichtspapiere erhalten.

Wie Verteidige ich mich in einer Zwangsräumung?,

Wenn Sie vor Gericht erscheinen und dem Richter mitteilen, dass Sie mit dem Vermieter nicht einverstanden sind, haben Sie das Recht, den Fall verschieben zu lassen. Wenn Sie um eine Vertagung bitten, muss das Gericht den Fall um mindestens 14 Tage verschieben.

Möglicherweise haben Sie eine Verteidigung, die das Gericht veranlasst, den Fall des Vermieters gegen Sie abzuweisen., Wenn der Vermieter versucht, Sie wegen „Nichtzahlung der Miete“ zu vertreiben, sollten Sie dem Richter mitteilen, ob einer der folgenden Punkte zutrifft:

• Sie haben keinen Brief per beglaubigter Post erhalten, in dem Ihnen mitgeteilt wird, dass die Miete mindestens fünf Tage nach Fälligkeit nicht eingegangen ist.
• Eine schriftliche 14-tägige Mietnachfrage wurde Ihnen nicht zugestellt.
• Der Vermieter versucht, Ihnen Verspätungsgebühren oder andere Gebühren in Rechnung zu stellen, die nicht Teil Ihrer regulären Miete sind.
• Sie haben die Miete bezahlt, oder Sie haben versucht, die Miete zu bezahlen. Bringen Sie Beweise (Quittung oder Zeuge) vor Gericht.,
• Sie halten die Miete zurück, weil der Vermieter keine Reparaturen vornimmt. (Siehe unseren Flyer „Wenn ein Vermieter keine Reparaturen vornimmt“, bevor er die Miete einbehält.) Bringen Sie eine Kopie des Berichts des Wohnungsinspektors, Fotos und andere Beweise mit.
• Das Sozialministerium hält die Miete zurück, weil der Vermieter keine Reparaturen vornimmt. Bringen Sie eine Kopie der Mitteilungen von Ihrem Mitarbeiter mit.
• Ihr Vermieter hat Ihnen keine Mieteinnahmen gegeben.,

Wenn der Vermieter versucht, Sie als „Überbleibsel-Mieter“ zu vertreiben (wenn der Vermieter sagt, dass Ihr Mietvertrag ausläuft oder Sie möchten, dass Sie gehen, unabhängig davon, ob Sie Miete schulden), sollten Sie dem Richter mitteilen, ob einer der folgenden Punkte zutrifft:

• Sie haben keine Mitteilung vom Vermieter erhalten, in der Ihnen mitgeteilt wurde, dass sie Ihren Mietvertrag nicht innerhalb der oben genannten Zeiten verlängern würden.,
• Der Vermieter hat Sie ordnungsgemäß benachrichtigt, dies jedoch getan, weil Sie sich über schlechte Bedingungen beschwert haben oder die Wohnungsinspektoren angerufen haben (weitere Informationen finden Sie in unserem Flyer „Vergeltung“). Bringen Sie den Beweis, dass Sie die Beschwerde vor Gericht eingereicht haben.
• Ihr Mietvertrag ist nicht abgelaufen.
• Sie haben Schritte unternommen, um eventuell aufgetretene Leasingverstöße zu beheben.

Es gibt auch sehr spezifische Regeln, wie Ihre Papiere bedient werden müssen. Wenn ein Vermieter die Regeln nicht befolgt, verlangt das Gesetz oft, dass der Richter den Fall abweist.,

Sollte ich vor Gericht gehen?

Wenn Sie mit Räumungspapieren bedient werden, sollten Sie vor Gericht gehen.

Wenn Sie mit dem, was der Vermieter sagt, nicht einverstanden sind und den Richter bitten, den Fall zu verschieben, muss der Richter den Fall um mindestens 14 Tage verschieben.

Wenn Sie den Fall verlieren oder wenn Sie zustimmen, dass die Ansprüche des Vermieters korrekt sind, wählt das Gericht ein Datum, an dem Sie umziehen müssen. Wenn Sie vor Gericht sind, können Sie den Richter um zusätzliche Zeit bitten, um sich zu bewegen., Wenn Sie nicht bis zum Datum ausziehen, das der Richter Ihnen gibt, kann der Vermieter einen Strafverfolgungsbeamten bitten, Ihnen mit einem Räumungsbefehl zu dienen. Wenn die Strafverfolgung Ihnen den „Haftbefehl“ gibt, erhalten Sie mindestens 14 weitere Tage, um sich zu bewegen. Wenn Sie Ihr eigenes Zuhause in einem Mobilheimpark besitzen, beträgt der“ Haftbefehl “ 30 Tage oder 90 Tage.

Wenn Sie nicht vor Gericht gehen, wird der Richter dem Vermieter wahrscheinlich ein Urteil für alles erteilen, wonach er in seinen Papieren gefragt hat. Dies wird als „Standardurteil“ bezeichnet.,“

Was passiert bei Gericht?

Seien Sie pünktlich oder früh. Ihr Fall kann der letzte sein, der angerufen wird, oder es kann der erste sein. Wenn Sie sogar ein paar Minuten zu spät sind, hat der Richter möglicherweise bereits Ihren Fall angerufen und eine Entscheidung getroffen. Es gibt Regeln, wie lange der Richter warten sollte, aber Sie möchten sich nicht auf diese Regeln verlassen müssen, weil Sie Ihre Anhörung verpasst haben.

Wenn Ihr Fall aufgerufen wird, antworten Sie laut und deutlich“ Hier, euer Ehren“. Geh zur Vorderseite des Gerichtssaals., Wenn der Richter nach Ihrer Seite der Geschichte fragt, teilen Sie dem Richter kurz die Fakten Ihres Falls und alle Verteidigungen mit, die Sie erheben möchten. Sei höflich und ruhig, nenne den Richter „Deine Ehre“ und rede nicht, während jemand anderes spricht. Dies kann schwierig sein, wenn Sie nervös oder wütend sind, aber es hilft Ihrem Fall. Zeigen Sie dem Richter alle Beweise, die Sie mit Ihnen vor Gericht gebracht haben.

Wenn Sie um eine Verschiebung bitten, muss der Richter Ihren Fall um mindestens 14 Tage verschieben., Wenn der Richter Sie nicht einmal sprechen lässt oder Sie keine Verteidigung oder Gegenansprüche erheben lässt, können Sie sich bei der New York State Commission on Judicial Conduct beschweren. http://www.scjc.state.ny.us/ Sie können auch 585-784-4141 anrufen.

Gegenklagen

Sie haben das Recht, Gegenklagen gegen den Vermieter vor Gericht zu erheben. Zum Beispiel, wenn Sie Beweise haben, dass es ernsthafte schlechte Bedingungen in der Residenz waren, sollte das Gericht Ihren Beweis hören, dass die Miete reduziert werden sollte., Eine Mietminderung wird als Minderung bezeichnet. Leider denken einige Richter fälschlicherweise, dass Sie diese Verteidigung nicht erhöhen können, wenn Sie Miete schulden.

Die Entscheidung

Wenn der Richter Ihnen zustimmt, wird der Fall abgewiesen. Sie gewinnen, und müssen nicht ausziehen.

Wenn der Richter dem Vermieter zustimmt und Sie verlieren, besteht immer noch die Möglichkeit, dass Sie sich nicht bewegen müssen., Wenn Sie wegen „Nichtzahlung der Miete“ vertrieben werden, können Sie die Räumung stoppen, indem Sie die gesamte geschuldete Miete bezahlen. Sie können dies jederzeit tun, bis der „Räumungsbefehl“ vollstreckt ist. Wenn Sie wegen eines Mietverstoßes vertrieben werden, sollte der Richter Ihnen 30 Tage Zeit geben, um den Mietverstoß zu korrigieren. Wenn Sie den Verstoß korrigieren, sollte dies die Räumung stoppen, aber Sie müssen das Gericht benachrichtigen und den Richter bitten, den Haftbefehl aufzuheben.,

Die tatsächliche Räumung

Wenn der Richter Ihnen den Umzug anordnet, Sie sich jedoch nicht bewegen, kann der Vermieter einen Strafverfolgungsbeamten bitten, Ihnen einen „Räumungsbefehl“ zu erteilen.“Wenn Sie den Haftbefehl erhalten, müssen die Strafverfolgungsbehörden Ihnen 14 Tage Zeit geben, um sich zu bewegen. Sie haben 30 Tage oder 90 Tage, wenn Sie ein Mobilheim in einem Mobilheimpark besitzen (30 Tage, wenn Sie wegen Nichtzahlung der Miete vertrieben werden, und 90 Tage, wenn Sie aus einem anderen Grund vertrieben werden).,

Der Offizier muss Sie benachrichtigen, wenn er zurückkommt, um den „Räumungsbefehl“ durchzusetzen.“Sie können den Haftbefehl nur an einem Werktag (Montag bis Freitag und nicht an Feiertagen) durchsetzen. Erkundigen Sie sich bei dem Offizier, der Ihnen die Benachrichtigung gibt, um sicherzugehen, wann sie zurückkommen werden. Wenn Sie nicht ausgezogen sind, kann der Beamte Ihr Eigentum entfernen und den Vermieter die Schlösser wechseln lassen.

Der Vermieter soll Ihre Immobilie an einem sicheren Ort aufbewahren. Ihr Eigentum sollte nicht nur weggeworfen oder auf den Bordstein gestellt werden., Ihr Vermieter kann es auch nicht ablehnen, Ihre Immobilie zurückzugeben, bis Sie die Miete bezahlt haben. Wenn Ihr Vermieter eines dieser Dinge tut oder sogar droht, rufen Sie sofort einen Anwalt an. Obwohl das Gesetz nicht klar ist, wie lange der Vermieter Ihre Immobilie aufbewahren muss, werden Vermieter oft versuchen, die Immobilie nach dreißig Tagen wegzuwerfen oder zu verkaufen. Wenn Sie den Vermieter nicht kontaktiert haben, um Ihre Immobilie zurückzubekommen, können Sie den Vermieter möglicherweise nicht erfolgreich auf den Wert Ihrer Immobilie verklagen.,

Wenn Ihre Immobilie gespeichert ist, versuchen Sie, sie so schnell wie möglich in Ihr neues Zuhause zu verschieben. Nach dreißig Tagen kann es schwierig sein, das eingelagerte Eigentum wiederherzustellen.

*****

(c) Legal Assistance of Western New York, Inc. ®

Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen zu diesem Thema. Gesetze zu diesem Thema haben sich möglicherweise geändert, seit dieser Artikel verfasst wurde. Für spezifische Rechtsberatung über ein Problem, das Sie haben, lassen Sie sich von einem Anwalt beraten., Der Erhalt dieser Informationen macht Sie nicht zu einem Kunden unseres Büros.

Datum der letzten Überprüfung: Juni 27, 2019