Informazioni generali sullo sfratto per New York

Che cos’è uno sfratto?

Uno sfratto è un processo giudiziario che un proprietario può utilizzare per sfrattare un inquilino da un appartamento in affitto, casa o casa mobile.

Un caso di sfratto, che gli avvocati chiamano un procedimento sommario, viene avviato quando il proprietario ha qualcun altro servire l’inquilino con un “Avviso di petizione” e una “Petizione.”Il” Avviso di petizione ” ha l’ora, la data e il luogo dell’udienza., La “Petizione” descrive il motivo per cui il padrone di casa vuole sfrattare l’inquilino. Devi essere servito con entrambi questi documenti almeno 10 giorni prima della data del tribunale. La data del tribunale non può essere superiore a 17 giorni dopo la notifica.

Solo perché un proprietario avvia un caso di sfratto non significa che il proprietario vincerà. Gli inquilini hanno determinati diritti e ci sono diverse difese per un’azione di sfratto.

Il mio padrone di casa può sfrattarmi senza andare in tribunale?

No.,

Il padrone di casa deve andare in tribunale, deve vincere il caso, e quindi deve pagare una tassa per avere un ufficiale delle forze dell’ordine sfrattare correttamente. Questo è vero anche se devi affitto, il contratto di locazione è finita, o se si vive in una casa rooming o hanno soggiornato in una camera d’albergo per almeno 30 giorni.,

si tratta di una classe di Un reato per chiunque illegalmente sfrattare da:

• Cambiare le serrature,
• chiusura con lucchetto porte,
• Prendere i vostri mobili o immobili,
• Rimuovere la porta dell’appartamento o una casa,
• spegnere l’elettricità o l’acqua,
• Fare, o minacciando di fare qualsiasi altra cosa che ti tiene fuori della vostra casa o appartamento (Immobili, Azioni e Procedimenti Sezione di Diritto 768).

Se il tuo padrone di casa prova una di queste cose, chiama la polizia di stato, città o villaggio., Si prega di consultare il nostro articolo sugli sfratti illegali per ulteriori informazioni.

Quando posso essere sfrattato?

1. Contratto di locazione scritto:

Se si dispone di un contratto di locazione scritto per un determinato periodo di tempo, è possibile essere sfrattati solo se:

• Il contratto di locazione è scaduto. Se il tuo contratto di locazione scade dopo il 12 ottobre 2019, il tuo proprietario deve anche notificarti che il contratto di locazione non verrà rinnovato. Se il contratto di locazione è stato per meno di un anno, l’avviso deve essere di almeno 30 giorni di anticipo., Se il contratto di locazione è stato per almeno un anno, ma meno di due anni, l’avviso deve essere di almeno 60 giorni di anticipo. Se il contratto di locazione è stato per due anni o più, l’avviso deve essere di almeno 90 giorni di anticipo. Se non hai ricevuto questo avviso, non dovresti essere sfrattato.)
• Devi l’affitto e sei stato servito con una richiesta di 14 giorni per l’affitto, o
• Hai gravemente violato i termini del tuo contratto di locazione e un termine del tuo contratto di locazione lo fa scadere a seguito della violazione.

Il tuo padrone di casa deve dimostrare in tribunale che uno dei precedenti è vero.,

2. Inquilino mensile:

Se non hai un contratto di locazione scritto e paghi l’affitto mensile, o il tuo contratto di locazione scritto è mese per mese, puoi essere sfrattato solo se:

• Devi l’affitto e sei stato servito con una richiesta di 14 giorni per l’affitto, o
• Hai ricevuto un avviso mensile completo che il proprietario non rinnoverà il tuo contratto di locazione mensile. Se il proprietario termina il contratto mensile dopo il 12 ottobre 2019, ci sono nuovi requisiti di notifica., Se avete vissuto lì meno di un anno, il padrone di casa deve fornire almeno 30 giorni di preavviso. Se avete vissuto lì più di un anno, ma meno di due anni, il padrone di casa deve fornire almeno 60 giorni di preavviso. Se avete vissuto lì più di due anni, il padrone di casa deve fornire almeno 90 giorni di preavviso.

Ancora una volta, il proprietario deve dimostrare in tribunale che devi affittare e il proprietario ha fatto una richiesta adeguata, o che hai ricevuto una notifica di risoluzione adeguata.,

Protezioni speciali

Se vivi in alloggi sovvenzionati, chiamati anche “HUD housing” o “Section 8 housing”, ci sono regole speciali per gli sfratti. Leggere eventuali avvisi si ottiene con attenzione. Vedere il nostro volantino su questi programmi ed essere sicuri di chiamare un avvocato se si ottiene un avviso di violazione o di terminazione, o documenti del tribunale.

Come mi difendo in uno sfratto?,

Se ti presenti in tribunale e dici al giudice che non sei d’accordo con il proprietario, allora hai il diritto di posticipare il caso. Se si chiede un aggiornamento, il tribunale deve posticipare il caso per almeno 14 giorni.

Potresti avere difese che faranno sì che il tribunale respinga il caso del proprietario contro di te., Se il proprietario sta cercando di sfrattarti per “Mancato pagamento dell’affitto”, dovresti dire al giudice se si applica una delle seguenti condizioni:

• Non hai ricevuto una lettera per posta certificata che ti dice che l’affitto non è stato ricevuto almeno cinque giorni dopo che era dovuto.
• Non sei stato servito con una richiesta scritta di 14 giorni per l’affitto.
• Il padrone di casa sta cercando di addebitare tasse in ritardo o altri oneri che non fanno parte del vostro affitto regolare.
• Hai pagato l’affitto, o hai provato a pagare l’affitto. Portare la prova (ricevuta o testimone) in tribunale.,
• Stai trattenendo l’affitto perché il proprietario non farà riparazioni. (Vedi il nostro volantino “Quando un proprietario non farà riparazioni” prima di trattenere l’affitto.) Portare una copia del rapporto dell’ispettore housing, foto, e qualsiasi altra prova.
• Il Dipartimento dei Servizi sociali sta trattenendo l’affitto perché il proprietario non farà riparazioni. Porta una copia degli avvisi dal tuo lavoratore.
• Il tuo padrone di casa non ti ha dato le ricevute di affitto.,

Se il padrone di casa sta cercando di sfrattare voi come un “Residuato Inquilino” (quando il padrone di casa dice il tuo contratto di locazione è o che vogliamo lasciare indipendentemente dal fatto che si è in debito di affitto), si dovrebbe dire al giudice se una delle seguenti si applicano:

• non Hai ricevuto un avviso da parte del padrone di casa dicendo che non volevano rinnovare il contratto di locazione, entro i tempi sopra indicati.,
• Il padrone di casa ti ha dato un preavviso adeguato, ma lo ha fatto perché ti sei lamentato delle cattive condizioni o hai chiamato gli ispettori dell’alloggio (vedi il nostro volantino “Retaliation” per ulteriori informazioni). Portare la prova che hai fatto la denuncia in tribunale.
• Il contratto di locazione non è scaduto.
• Sono state adottate misure per correggere eventuali violazioni del contratto di locazione che potrebbero essersi verificate.

Ci sono anche regole molto specifiche per come i tuoi documenti devono essere serviti. Se un padrone di casa non segue le regole, la legge spesso richiede al giudice di respingere il caso.,

Devo andare in tribunale?

Se ti vengono forniti documenti di sfratto, dovresti andare in tribunale.

Se non sei d’accordo con ciò che dice il padrone di casa e chiedi al giudice di posticipare il caso, il giudice è tenuto a posticipare il caso per almeno 14 giorni.

Se perdi la causa, o se accetti che le richieste del proprietario siano corrette, il tribunale sceglierà una data entro la quale devi trasferirti. Se sei in tribunale, puoi chiedere al giudice più tempo per muoverti., Se non si sposta fuori entro la data che il giudice ti dà, il padrone di casa può chiedere a un ufficiale delle forze dell’ordine di servire con un mandato di sfratto. Quando le forze dell’ordine ti danno il “Mandato”, ti daranno anche almeno 14 giorni in più per muoverti. Se possiedi la tua casa in un parco di case mobili, il “Mandato” sarà per 30 giorni o 90 giorni.

Se non vai in tribunale, il giudice probabilmente concederà al proprietario un giudizio per tutto ciò che ha chiesto nei loro documenti. Questo è chiamato un ” Giudizio di default.,”

Cosa succede in tribunale?

Essere in tempo, o essere presto. Il tuo caso potrebbe essere l’ultimo chiamato, o potrebbe essere il primo. Se sei in ritardo di qualche minuto, il giudice potrebbe aver già chiamato il tuo caso e preso una decisione. Ci sono regole per quanto tempo il giudice dovrebbe aspettare, ma non si vuole avere a fare affidamento su queste regole perché hai perso l’udito.

Quando viene chiamato il tuo caso, rispondi “Qui, Vostro onore” ad alta voce e chiaramente. Vai davanti all’aula., Quando il giudice chiede la tua versione della storia, racconta brevemente al giudice i fatti del tuo caso e le eventuali difese che vuoi sollevare. Sii educato e calmo, chiama il giudice “Tuo onore” e non parlare mentre qualcun altro sta parlando. Questo può essere difficile quando sei nervoso o arrabbiato, ma aiuta il tuo caso. Mostra al giudice ogni prova che hai portato in tribunale con te.

Se chiedi un rinvio, il giudice è tenuto a posticipare il tuo caso per almeno 14 giorni., Se il giudice non ti lascia nemmeno parlare, o non ti lascia sollevare difese o domande riconvenzionali, puoi lamentarti con la Commissione dello Stato di New York sulla condotta giudiziaria. http://www.scjc.state.ny.us/ Puoi anche chiamare 585-784-4141.

Domande riconvenzionali

Hai il diritto di sollevare qualsiasi domanda riconvenzionale che hai contro il proprietario in tribunale. Ad esempio, se hai la prova che ci sono state gravi cattive condizioni nella residenza, il tribunale dovrebbe sentire la tua prova che l’affitto dovrebbe essere ridotto., Una riduzione dell’affitto è chiamata riduzione. Sfortunatamente, alcuni giudici pensano erroneamente che non si possa sollevare questa difesa se si deve l’affitto.

La decisione

Se il giudice è d’accordo con te, il caso sarà archiviato. Si vince, e non c’è bisogno di uscire.

Se il giudice è d’accordo con il padrone di casa, e si perde, c’è ancora una possibilità che non sarà necessario spostare., Se sei stato sfrattato per ” Mancato pagamento dell’affitto”, puoi interrompere lo sfratto pagando tutto l’affitto dovuto. Puoi farlo in qualsiasi momento fino a quando non viene eseguito il “Mandato di sfratto”. Se sei stato sfrattato per una violazione del contratto di locazione, il giudice dovrebbe darti 30 giorni per correggere la violazione del contratto di locazione. Se si corregge la violazione, che dovrebbe fermare lo sfratto, ma è necessario informare il tribunale e chiedere al giudice di annullare il mandato.,

Lo sfratto effettivo

Se il giudice ti ordina di muoverti, ma non ti muovi, il proprietario può chiedere a un agente delle forze dell’ordine di servirti con un “Mandato di sfratto.”Quando ricevi il mandato, le forze dell’ordine devono darti 14 giorni per muoverti. Avrai 30 giorni o 90 giorni se possiedi una casa mobile in un parco di case mobili (30 giorni se sei sfrattato per mancato pagamento dell’affitto e 90 giorni se sei sfrattato per qualche altro motivo).,

L’ufficiale è tenuto a notificarti quando tornerà per far rispettare il “Mandato di sfratto.”Possono solo far rispettare il mandato in un giorno lavorativo (dal lunedì al venerdì, e non in vacanza). Verificare con l “ufficiale che ti dà l” avviso per essere sicuri di quando torneranno. Se non si è spostato fuori, l’ufficiale può rimuovere la vostra proprietà e lasciare che il padrone di casa cambiare le serrature.

Il proprietario dovrebbe conservare la tua proprietà in un posto sicuro. La tua proprietà non dovrebbe essere buttata fuori o messa sul marciapiede., Inoltre, il tuo padrone di casa non può rifiutarsi di restituire la tua proprietà fino a quando non paghi l’affitto. Se il padrone di casa fa una di queste cose o addirittura minaccia di, chiamare un avvocato subito. Anche se la legge non è chiaro su quanto tempo il padrone di casa deve memorizzare la vostra proprietà, i proprietari spesso cercheranno di buttare via o vendere la proprietà dopo trenta giorni. Se non avete contattato il padrone di casa per ottenere la vostra proprietà indietro, non si può essere in grado di citare in giudizio con successo il padrone di casa per il valore della vostra proprietà.,

Se la tua proprietà viene messa in deposito, prova a spostarla nella tua nuova casa il prima possibile. Dopo trenta giorni può essere difficile recuperare la proprietà che è stata messa in deposito.

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(c) Assistenza legale di Western New York, Inc. ®

Questo articolo fornisce informazioni generali su questo argomento. Le leggi che riguardano questo argomento potrebbero essere cambiate da quando questo articolo è stato scritto. Per una consulenza legale specifica su un problema che si stanno avendo, ottenere il parere di un avvocato., Ricevere queste informazioni non ti rende un cliente del nostro ufficio.

Data ultima recensione: 27 giugno 2019