Información General de desalojo para Nueva York

¿qué es un desalojo?

un desalojo es un proceso judicial que un propietario puede usar para desalojar a un inquilino de un apartamento, casa o casa móvil alquilado.

Un caso de desalojo, lo que los abogados llaman un Proceso Sumario, se inicia cuando el propietario tiene otro que servir al inquilino un Aviso de «Petición» y una «Petición.»El» Aviso de petición » tiene la hora, fecha y lugar de la audiencia en la corte., La» petición » describe la razón por la que el propietario quiere desalojar al inquilino. Se le debe entregar legalmente ambos documentos al menos 10 días antes de la fecha de audiencia. La fecha de audiencia no puede ser más de 17 días después de la entrega formal.

el hecho de que un propietario inicie un caso de desalojo no significa que el propietario ganará. Los inquilinos tienen ciertos derechos, y hay varias defensas para una acción de desalojo.

¿Puede mi propietario desalojar a mí sin ir a la corte?

No.,

el propietario debe ir a la corte, debe ganar el caso y luego debe pagar una cuota para que un oficial de la ley lo desaloje adecuadamente. Esto es cierto incluso si debe Alquiler, su contrato de arrendamiento ha terminado, o si vive en una casa de huéspedes o se ha alojado en una habitación de hotel durante al menos 30 días.,

es un delito menor de clase A que cualquier persona lo desaloje ilegalmente al:

• cambiar las cerraduras,
• cerrar las puertas con candado,
• sacar sus muebles o propiedades,
• quitar la puerta del apartamento o casa,
• apagar la electricidad o el agua,
• Hacer, o amenazar con hacer, cualquier otra cosa que lo mantenga fuera de su casa o apartamento (ley de acciones y procedimientos sobre bienes raíces sección 768).

si su propietario intenta cualquiera de estas cosas, llame a la Policía del estado, ciudad o pueblo., Consulte nuestro artículo sobre Desalojos ilegales para obtener más información.

Cuando puedo ser desalojado?

1. Contrato de arrendamiento por escrito:

si tiene un contrato de arrendamiento por escrito por un período de tiempo específico, solo puede ser desalojado si:

• El contrato de arrendamiento ha terminado. Si su contrato de arrendamiento vence después del 12 de octubre de 2019, el propietario también debe notificarle que el contrato de arrendamiento no se renovará. Si el contrato de arrendamiento fue por menos de un año, el aviso debe ser por lo menos 30 días de antelación., Si el contrato de arrendamiento fue por lo menos un año, pero menos de dos años, el aviso debe ser por lo menos 60 días de antelación. Si el contrato de arrendamiento fue por dos años o más, el aviso debe ser por lo menos 90 días de antelación. Si no recibió este aviso, no debe ser desalojado.)
• Usted debe alquiler y recibió una demanda de 14 días por el alquiler, o
• Usted ha violado seriamente los Términos de su contrato de arrendamiento y un término de su contrato de arrendamiento hace que expire como resultado de la violación.

su propietario debe probar en el tribunal que uno de los anteriores es cierto.,

2. Inquilino mes a Mes:

si usted no tiene un contrato de arrendamiento por escrito y paga el alquiler mensualmente, o su contrato de arrendamiento por escrito es de mes a mes, puede ser desalojado solo si:

• Usted debe el alquiler y recibió una demanda de 14 días por el alquiler, o
• usted recibió un aviso de mes completo de que el propietario no va a renovar su contrato de arrendamiento mes a mes. Si su propietario cancela su acuerdo mes a mes después del 12 de octubre de 2019, hay nuevos requisitos de notificación., Si ha vivido allí menos de un año, el propietario debe avisar con al menos 30 días de antelación. Si ha vivido allí más de un año, pero menos de dos años, el propietario debe proporcionar al menos 60 días de aviso. Si ha vivido allí más de dos años, el propietario debe avisar con al menos 90 días de antelación.

una vez más, el propietario debe probar en el tribunal que usted debe alquiler y el propietario hizo una demanda adecuada, o que recibió una notificación de terminación adecuada.,

protecciones especiales

si usted vive en una vivienda subsidiada, también llamada» vivienda HUD «o» vivienda Sección 8″, hay reglas especiales para los desalojos. Lea cuidadosamente cualquier aviso que reciba. Vea nuestro folleto sobre estos programas y asegúrese de llamar a un abogado Si recibe una notificación de violación o terminación, o documentos de la corte.

¿Cómo puedo defenderme en un desalojo?,

si comparece en la corte y le dice al juez que no está de acuerdo con el propietario, entonces tiene derecho a que se posponga el caso. Si solicita un aplazamiento, el tribunal debe posponer el caso por lo menos 14 días.

es posible que tenga defensas que harán que el Tribunal desestime el caso del propietario en su contra., Si el propietario está tratando de desalojarlo por «falta de pago del alquiler», debe decirle al juez si se aplica cualquiera de los siguientes casos:

• Usted no recibió una carta por correo certificado que le diga que el alquiler no se recibió al menos cinco días después de su vencimiento.
• Usted no fue servido con una demanda escrita de 14 días para el alquiler.
• el propietario está tratando de cobrarle cargos por pagos atrasados u otros cargos que no forman parte de su alquiler regular.
• usted pagó el alquiler, o trató de pagar el alquiler. Lleve la prueba (recibo o testigo) a la corte.,
• usted está reteniendo el alquiler porque el propietario no hará las reparaciones. (Vea nuestro folleto «cuando un propietario no hará reparaciones» antes de retener el alquiler.) Traiga una copia del informe del inspector de vivienda, fotos y cualquier otra prueba.
• El Departamento de Servicios Sociales está reteniendo el alquiler porque el propietario no hará las reparaciones. Traiga una copia de los avisos de su trabajador.
• su propietario no le dio recibos de alquiler.,

si el propietario está tratando de desalojarlo como «inquilino Remanente» (cuando el propietario dice que su contrato de arrendamiento está terminado o quiere que se vaya sin importar si debe alquiler), debe decirle al juez si se aplica cualquiera de los siguientes casos:

• Usted no recibió un aviso del propietario diciéndole que no iba a renovar su contrato de alquiler, dentro de los tiempos establecidos anteriormente.,
• el propietario le dio el aviso adecuado, pero lo hizo porque usted se quejó de las malas condiciones o llamó a los inspectores de vivienda (vea nuestro folleto «represalias» para más información). Traiga pruebas de que presentó la queja a la corte.
• Su contrato de arrendamiento no ha expirado.
• ha tomado medidas para corregir cualquier violación de arrendamiento que pudiera haber ocurrido.

también Hay reglas muy específicas de cómo sus documentos para ser servido. Si un propietario no sigue las reglas, la ley a menudo requiere que el juez desestime el caso.,

debo ir a la corte?

si le entregan los documentos de desalojo, debe ir a la corte.

si usted no está de acuerdo con lo que dice el propietario, y le pide al juez que posponga el caso, el juez debe posponer el caso por lo menos 14 días.

si pierde el caso, o si acepta que los reclamos del propietario son correctos, el Tribunal elegirá una fecha para la cual debe mudarse. Si está en la corte, puede pedirle al juez tiempo adicional para mudarse., Si no se muda para la fecha que el juez le da, el propietario puede pedirle a un oficial de la ley que le entregue una orden de desalojo. Cuando las fuerzas del orden le den la «orden judicial», también le darán al menos 14 días más para mudarse. Si usted es dueño de su propia casa en un parque de casas móviles, la «orden» será por 30 días o 90 días.

si no va a la corte, el juez probablemente le otorgará al propietario un fallo por todo lo que pidió en sus documentos. Esto se llama un » fallo por falta de comparecencia.,»

¿qué sucede en la corte?

llegue a tiempo o sea temprano. Su caso puede ser el último llamado, o puede ser el primero. Si llega incluso unos minutos tarde, es posible que el juez ya haya llamado a su caso y haya tomado una decisión. Hay reglas sobre cuánto tiempo debe esperar el juez, pero usted no quiere tener que depender de esas reglas porque se perdió la audiencia.

cuando se llame a su caso, responda» aquí, Su Señoría » en voz alta y clara. Ve al frente de la sala., Cuando el juez le pida su versión de la historia, cuéntele brevemente los hechos de su caso y cualquier defensa que desee plantear. Sea educado y tranquilo, llame al juez «Su Señoría», y no hable mientras alguien más está hablando. Esto puede ser difícil cuando está nervioso o enojado, pero ayuda a su caso. Muéstrele al juez cualquier prueba que haya traído a la corte.

si solicita un aplazamiento, el juez debe posponer su caso por lo menos 14 días., Si el juez ni siquiera le permite hablar, o no le permite presentar ninguna defensa o contrademanda, puede quejarse ante la Comisión de Conducta Judicial del Estado de Nueva York. http://www.scjc.state.ny.us/ también puede llamar al 585-784-4141.

Reconvenciones

Usted tiene el derecho de plantear cualquier reconvención contra el propietario en la corte. Por ejemplo, si tiene pruebas de que hubo malas condiciones graves en la residencia, el tribunal debe escuchar su prueba de que el alquiler debe reducirse., Una reducción en el alquiler se llama reducción. Desafortunadamente, algunos jueces piensan incorrectamente que no puede presentar esta defensa si debe alquiler.

La Decisión

Si el juez está de acuerdo, el caso será desestimado. Usted gana, y no tiene que salir.

si el juez está de acuerdo con el propietario, y usted pierde, todavía hay una posibilidad de que usted no tendrá que mudarse., Si está siendo desalojado por «falta de pago del alquiler», puede detener el desalojo pagando todo el alquiler que se adeuda. Puede hacer esto en cualquier momento hasta que se ejecute la» Orden de desalojo». Si usted está siendo desalojado por una violación del contrato de arrendamiento, el juez debe darle 30 días para corregir la violación del contrato de arrendamiento. Si corrige la violación, eso debería detener el desalojo, pero debe notificar a la corte y pedirle al juez que cancele la orden.,

El Real Desalojo

Si el juez ordena que se mueva, pero no se mueven, el propietario puede pedir que un oficial de la ley para servir a usted con una «Orden de Desalojo.»Cuando reciba la orden, la policía debe darle 14 días para mudarse. Tendrá 30 días o 90 días si es propietario de una casa móvil en un parque de casas móviles (30 días si está siendo desalojado por falta de pago del alquiler y 90 días si está siendo desalojado por alguna otra razón).,

se requiere que el oficial le notifique cuando regresará para hacer cumplir la «Orden de desalojo».»Solo pueden hacer cumplir la orden en un día hábil (de lunes a viernes, y no en un día festivo). Consulte con el oficial que le da el aviso para estar seguro de cuándo regresarán. Si no se ha mudado, el oficial puede retirar su propiedad y dejar que el propietario cambie las cerraduras.

se supone que el propietario debe almacenar su propiedad en un lugar seguro. Su propiedad no solo debe ser desechada, o puesta en la acera., Además, el propietario no puede negarse a devolver su propiedad hasta que pague el alquiler. Si el propietario hace alguna de estas cosas o incluso amenaza con hacerlo, llame a un abogado de inmediato. Aunque la ley no es clara acerca de cuánto tiempo el propietario debe almacenar su propiedad, los propietarios a menudo tratarán de tirar o vender la propiedad después de treinta días. Si no se ha comunicado con el propietario para recuperar su propiedad, es posible que no pueda demandar con éxito al propietario por el valor de su propiedad.,

si su propiedad está almacenada, intente moverla a su nuevo hogar tan pronto como pueda. Después de treinta días puede ser difícil recuperar la propiedad que se ha colocado en almacenamiento.

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(c) Legal Assistance of Western New York, Inc. ®

Este artículo proporciona información general sobre este tema. Las leyes que afectan a este tema pueden haber cambiado desde que se escribió este artículo. Para obtener asesoramiento legal específico sobre un problema que está teniendo, obtenga el asesoramiento de un abogado., Recibir esta información no lo convierte en cliente de nuestra oficina.

Fecha de la última revisión: 27 de junio de 2019