Che cosa è un mutuo inverso?
In una parola, un mutuo inverso è un prestito. Un proprietario di abitazione che è 62 o più anziani e ha una notevole equità domestica può prendere in prestito contro il valore della loro casa e ricevere fondi come una somma forfettaria, pagamento mensile fisso o linea di credito. A differenza di un mutuo a termine-il tipo utilizzato per acquistare una casa-un mutuo inverso non richiede il proprietario di abitazione per effettuare eventuali pagamenti di prestito.
Invece, l’intero saldo del prestito diventa dovuto e pagabile quando il mutuatario muore, si allontana in modo permanente o vende la casa., Regolamenti federali richiedono istituti di credito per strutturare la transazione in modo che l’importo del prestito non superi il valore della casa e la proprietà del mutuatario o del mutuatario non sarà ritenuta responsabile per il pagamento della differenza se il saldo del prestito diventa più grande del valore della casa. Un modo questo potrebbe accadere è attraverso un calo del valore di mercato della casa; un altro è se il mutuatario vive a lungo.
Come funziona un mutuo inverso?,
Il Cash in Equity
Reverse mortgages può fornire denaro necessario per gli anziani il cui patrimonio netto è per lo più legato al valore della loro casa. D’altra parte, questi prestiti possono essere costosi e complessi, nonché soggetti a truffe. Questo articolo vi insegnerà come invertire mutui lavoro, e come proteggersi dalle insidie, in modo da poter prendere una decisione informata sul fatto che un tale prestito potrebbe essere giusto per voi oi vostri genitori.
Secondo la National Reverse Mortgage Lenders Association, i proprietari di abitazione di età compresa tra 62 e più anziani tenuto $7.,14 trilioni di home equity nel primo trimestre di 2019. Il numero segna un massimo storico da quando la misurazione è iniziata nel 2000, sottolineando quanto sia grande una fonte di ricchezza home equity è per gli adulti in età pensionabile. Home equity è ricchezza utilizzabile solo se si vende e ridimensionare o prendere in prestito contro tale equità. Ed è qui che i mutui inversa entrano in gioco, soprattutto per i pensionati con redditi limitati e pochi altri beni.
Key Takeaways
- Un mutuo inverso è un tipo di prestito per gli anziani di età 62 e più anziani.,
- Prestiti ipotecari inversa consentono ai proprietari di abitazione di convertire la loro equità domestica in reddito in contanti senza pagamenti mensili ipotecari.
- La maggior parte dei mutui reverse sono assicurate dal governo federale, ma attenzione una serie di truffe mutuo inverso che gli anziani di destinazione.
- Reverse mutui possono essere una grande decisione finanziaria per alcuni, ma una cattiva decisione per gli altri. Assicurati di capire come funzionano i mutui inversi e cosa significano per te e la tua famiglia prima di decidere.,
Come funziona un’ipoteca inversa
Con un’ipoteca inversa, invece che il proprietario della casa che effettua pagamenti al creditore, il creditore effettua pagamenti al proprietario della casa. Il proprietario della casa arriva a scegliere come ricevere questi pagamenti (spiegheremo le scelte nella prossima sezione) e paga solo gli interessi sui proventi ricevuti. L’interesse è rotolato nel saldo del prestito in modo che il proprietario di abitazione non paga nulla in anticipo. Il proprietario della casa mantiene anche il titolo per la casa. Nel corso della vita del prestito, il debito del proprietario di abitazione aumenta e diminuisce l’equità domestica.,
Come con un mutuo a termine, la casa è la garanzia per un mutuo inverso. Quando il proprietario della casa si muove o muore, il ricavato dalla vendita della casa andare al creditore di rimborsare il capitale del mutuo inverso, interessi, assicurazione ipotecaria, e le tasse. Qualsiasi vendita procede al di là di ciò che è stato preso in prestito andare al proprietario della casa (se lui o lei è ancora in vita) o tenuta del proprietario della casa (se il proprietario della casa è morto). In alcuni casi, gli eredi possono scegliere di pagare il mutuo in modo che possano mantenere la casa.
I proventi del mutuo inverso non sono imponibili., Mentre si potrebbe sentire come reddito per il proprietario della casa, l’IRS considera il denaro per essere un anticipo di prestito.
Tipi di Reverse Mortgages
Esistono tre tipi di reverse mortgage. Il più comune è il mutuo di conversione di equità domestica o HECM. L’HECM rappresenta quasi tutti i mutui inverso istituti di credito offrono sui valori di casa al di sotto di 7 765.600 ed è il tipo che hai più probabilità di ottenere, in modo che è il tipo di questo articolo discuterà. Se la vostra casa vale di più, tuttavia, si può guardare in un mutuo inverso jumbo, chiamato anche un mutuo inverso proprietario.,
Quando si prende un mutuo inverso, è possibile scegliere di ricevere il ricavato in uno dei sei modi:
- Somma forfettaria: Ottenere tutti i proventi in una sola volta quando il prestito si chiude. Questa è l’unica opzione che viene fornito con un tasso di interesse fisso. Gli altri cinque hanno tassi di interesse regolabili.
- Pagamenti mensili uguali (rendita): Finché almeno un mutuatario vive nella casa come residenza principale, il creditore effettuerà pagamenti costanti al mutuatario. Questo è anche conosciuto come un piano di permanenza in carica.,
- Pagamenti a termine: Il creditore dà al mutuatario pagamenti mensili uguali per un determinato periodo di scelta del mutuatario, ad esempio 10 anni.
- Linea di credito: il denaro è disponibile per il proprietario della casa a prendere in prestito, se necessario. Il proprietario della casa paga solo gli interessi sugli importi effettivamente presi in prestito dalla linea di credito.
- Pagamenti mensili uguali più una linea di credito: Il creditore fornisce pagamenti mensili costanti fino a quando almeno un mutuatario occupa la casa come residenza principale. Se il mutuatario ha bisogno di più soldi in qualsiasi momento, possono accedere alla linea di credito.,
- Pagamenti a termine più una linea di credito: Il creditore dà al mutuatario pagamenti mensili uguali per un determinato periodo di scelta del mutuatario, ad esempio 10 anni. Se il mutuatario ha bisogno di più soldi durante o dopo quel termine, possono accedere alla linea di credito.
È anche possibile utilizzare un mutuo inverso chiamato “HECM for purchase” per acquistare una casa diversa da quella in cui vivi attualmente.
In ogni caso, in genere è necessario almeno il 50% di capitale—in base al valore corrente della vostra casa, non quello che hai pagato per esso—a qualificarsi per un mutuo inverso., Gli standard variano a seconda del creditore.
31.274
Il numero di mutui reverse emessi negli Stati Uniti nel 2019, in calo del 35,3% rispetto all’anno precedente.
Ne trarresti beneficio?
Un mutuo inverso potrebbe sembrare molto simile a un prestito di equità domestica o linea di credito. Infatti, simile a uno di questi prestiti, un mutuo inverso può fornire una somma forfettaria o una linea di credito che è possibile accedere, se necessario, in base a quanto della vostra casa che hai pagato e il valore di mercato della vostra casa., Ma a differenza di un prestito di equità domestica o linea di credito, non è necessario avere un reddito o un buon credito per qualificarsi, e non effettuerai alcun pagamento di prestito mentre occupi la casa come residenza primaria.
Un mutuo inverso è l’unico modo per accedere equità domestica senza vendere la casa per gli anziani che non vogliono la responsabilità di effettuare un pagamento mensile di prestito o che non possono beneficiare di un prestito di equità domestica o rifinanziare a causa del flusso di cassa limitato o scarso credito.,
Se non si qualificano per uno di questi prestiti, quali opzioni rimangono per l’utilizzo di home equity per finanziare la vostra pensione? Si potrebbe vendere e ridimensionare, o si potrebbe vendere la vostra casa ai vostri figli o nipoti per tenerlo in famiglia, forse anche diventando il loro affittuario se si vuole continuare a vivere in casa.
Pro e contro
Una volta che sei 62 o più anziani, un mutuo inverso può essere un buon modo per ottenere denaro quando la vostra equità domestica è il vostro bene più grande e non avete un altro modo per ottenere abbastanza soldi per soddisfare le vostre spese di vita di base., Un mutuo inverso consente di continuare a vivere nella vostra casa fino a quando si tenere il passo con le tasse di proprietà, manutenzione e assicurazione e non c’è bisogno di trasferirsi in una casa di cura o assisted living impianto per più di un anno.
Tuttavia, stipulare un mutuo inverso significa spendere una quantità significativa del patrimonio netto che hai accumulato su interessi e commissioni di prestito, che discuteremo di seguito. Significa anche che probabilmente non sarà in grado di passare la vostra casa verso il basso per i vostri eredi., Se un mutuo inverso non fornisce una soluzione a lungo termine per i vostri problemi finanziari, solo uno a breve termine, potrebbe non valere la pena il sacrificio.
Cosa succede se qualcun altro, come un amico, un parente o un compagno di stanza, vive con te? Se si ottiene un mutuo inverso, quella persona non avrà alcun diritto di continuare a vivere in casa dopo la morte.
Un altro problema che alcuni mutuatari incontrano con i mutui inversi sopravvive ai proventi del mutuo., Se scegli un piano di pagamento che non fornisce un reddito a vita, come una somma forfettaria o un piano a termine, o se prendi una linea di credito e la usi tutta, potresti non avere più soldi quando ne hai bisogno.
Regole che disciplinano questi mutui
Se si possiede una casa, condominio o townhouse, o una casa fabbricato costruito su o dopo il 15 giugno 1976, si può beneficiare di un mutuo inverso., Secondo le regole della Federal Housing Administration (FHA), i proprietari di alloggi cooperativi non possono ottenere ipoteche inverse poiché non possiedono tecnicamente gli immobili in cui vivono, ma piuttosto le azioni di una società. A New York, dove le cooperative sono comuni, la legge statale proibisce ulteriormente i mutui inversi nelle cooperative, consentendo loro solo in residenze e condomini da uno a quattro famiglie.
Mentre i mutui inversi non hanno requisiti di reddito o punteggio di credito, hanno ancora regole su chi si qualifica., Devi avere almeno 62 anni e devi possedere la tua casa libera e chiara o avere una notevole quantità di capitale (almeno 50%). I mutuatari devono pagare una tassa di origine, un premio assicurativo up-front, premi assicurativi ipotecari in corso, tasse di servizio del prestito e interessi. Il governo federale limita quanto istituti di credito possono pagare per questi elementi.
I creditori non possono andare dopo i mutuatari o i loro eredi se la casa risulta essere sott’acqua quando è il momento di vendere., Essi devono anche consentire eventuali eredi diversi mesi per decidere se vogliono rimborsare il mutuo inverso o consentire al creditore di vendere la casa per pagare il prestito.
Il Dipartimento di Housing and Urban Development (HUD) richiede a tutti i potenziali mutuatari ipotecari inversi di completare una sessione di consulenza approvata dall’HUD. Questa sessione di consulenza, che di solito costa circa $125, dovrebbe richiedere almeno 90 minuti e dovrebbe coprire i pro ei contro di stipulare un mutuo inverso date le circostanze finanziarie e personali uniche., Dovrebbe spiegare come un mutuo inverso potrebbe influenzare la tua idoneità per Medicaid e Supplemental Security Income. Il consulente dovrebbe anche andare oltre i diversi modi in cui è possibile ricevere il ricavato.
Le vostre responsabilità sotto le regole mutuo inverso sono di rimanere aggiornati sulle tasse di proprietà e proprietari di abitazione di assicurazione e mantenere la casa in buone condizioni., E se si smette di vivere in casa per più di un anno-anche se è perché si vive in una struttura di assistenza a lungo termine per motivi medici—dovrete rimborsare il prestito, che di solito è realizzato con la vendita della casa.
Oltre al potenziale di truffe rivolte agli anziani, i mutui inversi presentano alcuni rischi legittimi. Nonostante le recenti riforme, ci sono ancora situazioni in cui una vedova o vedovo potrebbe perdere la casa alla morte del coniuge.,
Commissioni coinvolte
Il Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano ha adeguato i premi assicurativi per i mutui inversi nell’ottobre 2017. Poiché i creditori non possono chiedere ai proprietari di abitazione o ai loro eredi di pagare se il saldo del prestito cresce più grande del valore della casa, i premi assicurativi forniscono un pool di fondi su cui i creditori possono attingere in modo da non perdere denaro quando ciò accade.
Una variazione è stata un aumento del premio iniziale dallo 0,5% al 2,0% per tre mutuatari su quattro e una diminuzione del premio dal 2,5% al 2.,0% per l’altro uno su quattro mutuatari. Il premio up-front usato per essere legato a quanto mutuatari tirò fuori nel primo anno, con i proprietari di abitazione che ha preso il più—perché avevano bisogno di pagare un mutuo esistente—pagando il tasso più alto. Ora, tutti i mutuatari pagano lo stesso tasso del 2,0%. Il premio up-front è calcolato in base al valore della casa, così per ogni $100.000 in valore stimato, si paga $2.000. Sono 6.000 dollari per una casa da 300.000 dollari.
Tutti i mutuatari devono anche pagare i premi annuali di assicurazione ipotecaria dello 0,5% (precedentemente 1,25%) dell’importo preso in prestito., Questo cambiamento consente di risparmiare i mutuatari borrow 750 all’anno per ogni borrowed 100.000 preso in prestito e aiuta a compensare il premio up-front più alto. Significa anche il debito del mutuatario cresce più lentamente, preservando più del patrimonio netto del proprietario di abitazione nel corso del tempo, fornendo una fonte di fondi più tardi nella vita o aumentando la possibilità di essere in grado di passare la casa verso il basso per eredi.
Reverse Mortgage Lenders
Per ottenere un mutuo inverso, non si può semplicemente andare a qualsiasi creditore. Reverse mutui sono un prodotto di specialità, e solo alcuni istituti di credito offrono loro., Alcuni dei più grandi nomi in reverse mortgage lending includono American Advisors Group, One Reverse Mortgage e Liberty Home Equity Solutions.
E ‘ una buona idea di applicare per un mutuo inverso con diverse aziende per vedere che ha i tassi più bassi e le tasse. Anche se reverse mutui sono regolamentati dal governo federale, c’è ancora margine di manovra in ciò che ogni creditore può caricare.
Tassi di interesse
Solo l’ipoteca inversa forfettaria, che ti dà tutti i proventi contemporaneamente quando il tuo prestito si chiude, ha un tasso di interesse fisso., Le altre cinque opzioni hanno tassi di interesse regolabili, il che ha senso, dal momento che stai prendendo in prestito denaro per molti anni, non tutti in una volta, e i tassi di interesse cambiano sempre. Le ipoteche temporanee a tasso variabile sono legate al London Interbank Offered Rate (LIBOR).
Oltre a uno dei tassi di base, il creditore aggiunge un margine da uno a tre punti percentuali. Quindi, se il LIBOR è del 2,5% e il margine del creditore è del 2%, il tasso di interesse del mutuo inverso sarà del 4,5%. A partire da gennaio. 2020, i margini dei creditori variavano da 1.5% a 2.5%., Composti di interesse per tutta la vita del mutuo inverso, e il tuo punteggio di credito non influisce sul tasso ipotecario inverso o la vostra capacità di qualificarsi.
Quanto puoi prendere in prestito?
I proventi che riceverai da un mutuo inverso dipenderà il creditore e il vostro piano di pagamento. Per un HECM, l’importo che si può prendere in prestito sarà basato sull’età del mutuatario più giovane, il tasso di interesse del prestito, e il minore del valore stimato della vostra casa o l’importo massimo del reclamo del FHA, che è Jan 765.600 a partire da Jan. 1, 2020.,
Non puoi prendere in prestito il 100% di ciò che vale la tua casa, o comunque vicino ad essa. Parte del vostro patrimonio netto di casa deve essere utilizzato per pagare le spese del prestito, compresi i premi ipotecari e gli interessi. Ecco alcune altre cose che devi sapere su quanto puoi prendere in prestito:
- I proventi del prestito si basano sull’età del mutuatario più giovane o, se il mutuatario è sposato, il coniuge più giovane, anche se il coniuge più giovane non è un mutuatario. Più vecchio è il mutuatario più giovane, più alto è il ricavato del prestito.,
- Più basso è il tasso ipotecario, più si può prendere in prestito.
- Più alto è il valore stimato della tua proprietà, più puoi prendere in prestito.
- Una forte valutazione finanziaria ipotecaria inversa aumenta i proventi che riceverai perché il creditore non tratterrà parte di loro per pagare le tasse di proprietà e l’assicurazione dei proprietari di abitazione per tuo conto.
L’importo che si può effettivamente prendere in prestito si basa su quello che viene chiamato il limite principale iniziale. A gennaio 2018, il limite principale iniziale medio era $211,468 e l’importo medio massimo del reclamo era $412,038.,Il limite principale iniziale del mutuatario medio è di circa il 58% dell’importo massimo del credito.
Il governo ha abbassato il limite principale iniziale nell’ottobre 2017, rendendo più difficile per i proprietari di case, specialmente quelli più giovani, qualificarsi per un mutuo inverso. Al rialzo, il cambiamento aiuta i mutuatari a preservare più del loro patrimonio netto. Il governo ha abbassato il limite per lo stesso motivo per cui ha cambiato i premi assicurativi: perché il deficit del fondo di assicurazione ipotecaria era quasi raddoppiato nell’ultimo anno fiscale., Questo è il fondo che paga i creditori e protegge i contribuenti da perdite ipotecarie inversa.
Per complicare ulteriormente le cose, non puoi prendere in prestito tutti i tuoi limiti principali iniziali nel primo anno quando scegli una somma forfettaria o una linea di credito. Invece, si può prendere in prestito fino al 60%, o più se si sta utilizzando il denaro per pagare il mutuo a termine. E se si sceglie una somma forfettaria, l’importo che si ottiene in anticipo è tutto ciò che si potrà mai ottenere. Se si sceglie la linea di credito, la linea di credito crescerà nel tempo, ma solo se si dispone di fondi inutilizzati nella vostra linea.,
Mutui Reverse, il coniuge e gli eredi
Entrambi i coniugi devono acconsentire al prestito, ma entrambi non devono essere mutuatari, e questa disposizione può creare problemi. Se due coniugi vivono insieme in una casa, ma solo uno dei coniugi è nominato come il mutuatario sul mutuo inverso, l’altro coniuge è a rischio di perdere la casa se il coniuge prestito muore prima. Un mutuo inverso deve essere rimborsato quando il mutuatario muore, e di solito è rimborsato vendendo la casa., Se il coniuge superstite vuole mantenere la casa, lui o lei dovrà rimborsare il prestito attraverso altri mezzi, possibilmente attraverso un rifinanziamento costoso.
Solo un coniuge potrebbe essere un mutuatario se solo un coniuge detiene il titolo della casa, forse perché è stata ereditata o perché la sua proprietà precede il matrimonio. Idealmente, entrambi i coniugi terrà titolo ed entrambi saranno mutuatari sul mutuo inverso in modo che quando il primo coniuge muore, l’altro continua ad avere accesso al mutuo inverso procede e può continuare a vivere in casa fino alla morte., Il coniuge non in prestito potrebbe anche perdere la casa se il coniuge in prestito ha dovuto trasferirsi in una struttura assisted living o casa di cura per un anno o più.
Evitare truffe mutuo inverso
Con un prodotto potenzialmente redditizio come un mutuo inverso e una popolazione vulnerabile di mutuatari che possono avere deficit cognitivi o essere disperatamente alla ricerca di salvezza finanziaria, truffe abbondano., Venditori senza scrupoli e imprenditori per la casa hanno mirato gli anziani per aiutarli a garantire mutui reverse per pagare per i miglioramenti domestici-in altre parole, in modo che possano essere pagati. Il venditore o il contraente può o non può effettivamente consegnare promesso, lavoro di qualità; potrebbero solo rubare i soldi del proprietario di abitazione.,
Parenti, operatori sanitari e consulenti finanziari hanno anche approfittato di anziani utilizzando una procura per invertire ipoteca la casa, poi rubare il ricavato, o convincendoli ad acquistare un prodotto finanziario, come una rendita o assicurazione sulla vita intera, che l’anziano può permettersi solo ottenendo un mutuo inverso. Questa transazione è probabile che sia solo nel miglior interesse del cosiddetto consulente finanziario. Queste sono solo alcune delle truffe mutuo inverso che possono inciampare fino proprietari di abitazione inconsapevoli.,
Fai questo per evitare la preclusione
Un altro pericolo associato a un’ipoteca inversa è la possibilità di preclusione. Anche se il mutuatario non è responsabile per effettuare eventuali pagamenti ipotecari—e quindi non può diventare delinquente su di loro—un mutuo inverso richiede al mutuatario di soddisfare determinate condizioni. Non riuscendo a soddisfare queste condizioni permette al creditore di precludere.
Come mutuatario mutuo inverso, si sono tenuti a vivere in casa e mantenerlo., Se la casa cade in rovina, non varrà il valore di mercato equo quando è il momento di vendere, e il creditore non sarà in grado di recuperare l’intero importo che ha esteso al mutuatario. Reverse mutui sono inoltre tenuti a rimanere aggiornati sulle tasse di proprietà e proprietari di abitazione di assicurazione. Ancora una volta, il creditore impone questi requisiti per proteggere il suo interesse per la casa. Se non paghi le tasse di proprietà, l’autorità fiscale locale può sequestrare la casa. Se non si dispone di assicurazione proprietari di abitazione e c’è un incendio casa, garanzia del creditore è danneggiato.,
Circa un pignoramento ipotecario inverso su cinque dal 2009 al 2017 è stato causato dal mancato pagamento da parte del mutuatario delle tasse di proprietà o di assicurazione, secondo un’analisi di Reverse Mortgage Insight.
La linea di fondo
Un mutuo inverso può essere uno strumento finanziario utile per i proprietari di abitazione di alto livello che capiscono come funzionano i prestiti e i compromessi coinvolti. Idealmente, chiunque sia interessato a prendere un mutuo inverso avrà il tempo di conoscere a fondo come funzionano questi prestiti., In questo modo, nessun creditore senza scrupoli o truffatore predatore può predare su di loro, saranno in grado di prendere una decisione sana, anche se ottengono un consulente mutuo inverso di scarsa qualità e il prestito non verrà con spiacevoli sorprese.
Anche quando un mutuo inverso è emesso dal più rispettabile dei creditori, è ancora un prodotto complicato. I mutuatari devono prendere il tempo per educare se stessi su di esso per essere sicuri che stanno facendo la scelta migliore su come utilizzare la loro casa equità.,
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