Nowy Jork jest jednym z najdroższych i konkurencyjnych rynków mieszkaniowych na ziemi, a także był jednym z najbardziej dotkniętych przez COVID-19-długoterminowe konsekwencje, które są nadal niejasne., Pod pewnymi względami zagrożona jest sama idea miejsca, które się rozwinęło: jego gęstość, błyszczący globalizm, części, które czynią z niego rodzaj placu zabaw dla dorosłych dla „kreatywnych”, techników i ludzi, którzy pracują w finansach. Czy Nowy Jork nadal jest Nowym Jorkiem, kiedy nie możesz zjeść płatka złota pączka, oglądając jak Yoko Ono krzyczy bełkot? Na razie jasne jest, że w wielu częściach miasta, po raz pierwszy od co najmniej dekady, jest to rynek kupujących i najemców. Ale zakładając, że nadal jesteś zatrudniony i nie planujesz opuścić miasta, czego możesz oczekiwać od rynku mieszkaniowego w Nowym Jorku?,
skutki pandemii wywołały to, co ekonomiści z Zillow nazwali „wielką przetasowaniem mieszkań”: niektórzy ludzie przenoszą się na przedmieścia lub kupują wiejskie domy, licytując te ceny, podczas gdy ci, którzy pozostają w pobliżu, często byli w stanie znaleźć lepsze mieszkanie za mniej. Na rynku sprzedaży ceny domów na Manhattanie spadły, podczas gdy Brooklyn przeciwstawia się mrocznym Warunkom ekonomicznym z konkurencyjną sceną, która nadal pcha ceny w górę., Innymi słowy, to wszystko jest teraz Dzikie, pełne możliwości raz w życiu wraz z ostrą konkurencją i więcej niż wystarczająco dużo innych bólów głowy — i szaleństwo prawdopodobnie nie skończy się szybko.
aby lepiej zrozumieć, jak dotarliśmy do tego historycznego momentu w Nowym Jorku nieruchomości, oto podsumowanie, gdzie rynek był przed pandemią, jak COVID upended rzeczy, i gdzie mieszkania mogą być kierowane w naszej niepewnej przyszłości.
,
kryzys finansowy z 2008 roku nie uderzył na nowojorski rynek mieszkaniowy tak mocno, jak w innych częściach kraju, a jego ożywienie było stabilne i szybkie. Jednak począwszy od 2017 roku, seria zmian w stanowym i federalnym prawie podatkowym uspokoiła sprzedaż miasta, szczególnie w high end na Manhattanie., W 2017 Waszyngton ograniczył odliczenie podatku stanowego i lokalnego (SALT) do 10 000 USD, co miało nieproporcjonalnie duży wpływ na nadmorskie miasta, takie jak Nowy Jork, San Francisco i Los Angeles, gdzie zamożni mieszkańcy często płacą — i do tego czasu odliczali od swoich federalnych zysków — znacznie więcej.
w 2019 roku Stan Nowy Jork uchwalił ustawę, która nakłada jednorazowy podatek od sprzedaży od zakupu domów sprzedających powyżej 1 miliona dolarów., Stawka tak zwanego podatku od nieruchomości staje się stopniowo wyższa, gdy nieruchomość staje się droższa; Cena między 1 milionem dolarów a 2 milionami dolarów otrzyma jeden procent podatku, na przykład, a domy sprzedające około 25 milionów dolarów niosą 4,15 procent podatku.
wszystkie te zmiany sprawiają, że życie w Nowym Jorku jest droższe dla zamożnych. Począwszy od 2017 r. niektórzy zaczęli wyjeżdżać, głównie z Manhattanu, co doprowadziło do niższych cen wywoławczych i ogólnego spadku sprzedaży., Przyczynił się również do niewielkiego spadku liczby ludności: od początku 2017 do połowy 2019 liczba mieszkańców Nowego Jorku spadła z 8,463 mln do 8,337 mln.
Kiedy w połowie marca w Nowym Jorku wybuchła pandemia, branża nieruchomości dosłownie nie mogła funkcjonować. Wszystko Zamarło. Chociaż niektórzy pośrednicy wykorzystali technologię i pomysłowość, aby utrzymać niektóre z ich operacji dzieje, zasadniczo nic nie przeniósł się na okres miesięcy. Wielu kupujących i sprzedających poddało się kwarantannie, całkowicie wycofując się z rynku.,
ta bezprecedensowa pauza doprowadziła do gwałtownych wahań w danych dotyczących mieszkań, a równowaga jeszcze nie wróciła. W każdym miesiącu od kwietnia do lipca sprzedaż domów w pięciu dzielnicach spadła o co najmniej 40 procent w porównaniu do 2019 roku. Według danych StreetEasy w kwietniu spadły o 53,1 proc.
wraz z zamknięciem rynku mieszkaniowego na wiosnę, house hunters przegapił to, co tradycyjnie jest jego najbardziej ruchliwym sezonem., A kiedy zamknięcie się skończyło, to stłumione żądanie zostało uwolnione, a potem trochę. Sezon letni był pełen zwykłych kupców, plus ludzi, którzy chcieli kupić na wiosnę, ale nie mogli, dając rynek podwójną dawkę popytu.
to zapoczątkowało szaleństwo kupna domu, które wciąż trwa. Bogaci Manhattanici kupili domy lub drugie domy na Brooklynie i poza miastem, szukając większej przestrzeni lub dostępu do parku. Wśród mieszkańców Brooklynu pojawiły się również ruchy Intraborough., Przedmieścia Nowego Jorku i dalsze rejony drugiego domu odnotowały boom sprzedaży z powodu uwolnienia ograniczonego popytu, który został spotęgowany przez migrację z Manhattanu, a nawet droższych części Brooklynu.
Brooklyn, widząc popyt zarówno z Brooklynu, jak i Manhattanu, odnotował w sierpniu aż o 38,7 proc. wzrost nowych kontraktów, według StreetEasy. Nowe kontrakty na Long Island ujrzały 34 i 38.,8 proc. podwyżek dla domów jednorodzinnych i mieszkań, odpowiednio według Millera Samuela. Liczba sprzedanych domów jednorodzinnych wzrosła o 75,7 proc.
W ostatnich tygodniach na Manhattanie odnotowano wzrost zarówno wolumenu sprzedaży, jak i nowych ofert, co sugeruje, że tamtejszy rynek zaczyna ponownie funkcjonować i że ludzie zapuszczają korzenie w dzielnicy, nawet gdy skupiono się na ludziach odchodzących.
rynek mieszkaniowy w Nowym Jorku to naprawdę dwa rynki.,
trend migracji na Brooklyn i przedmieścia powinien być naprawdę rozpatrywany pod względem punktu cenowego. Nowojorski dostawca danych o nieruchomościach UrbanDigs zauważa, że oferty powyżej 2 milionów dolarów trwają dłużej niż były, a niektórzy właściciele nawet wycofują je z rynku. Ale domy wycenione poniżej 2 milionów dolarów sprzedają się, ponieważ zapasy weszły na rynek, utrzymując ceny na stabilnym poziomie.
jest to prawdopodobnie częściowo funkcja podatku od nieruchomości i pułapu odliczenia soli, które mają większy wpływ, ponieważ dom staje się droższy., Wygląda na to, że Manhattan „omywa”, a Brooklyn kwitnie, ale tak naprawdę chodzi o to, że droższe domy, które są trudniejsze do sprzedania, są głównie na Manhattanie.
nawet na Manhattanie tańsze domy cieszą się większym popytem. Oznacza to dla kupujących, że „Manhattan omdlenie”, o którym czytasz, naprawdę ma zastosowanie tylko wtedy, gdy szukasz w górnej części przedziału cenowego. Jeśli nie, rynek jest biały gorąco w niektórych obszarach, szczególnie Brooklyn. Spodziewaj się wojen licytacyjnych i krótkich ram czasowych na otrzymywanie ofert.
a co z najemcami?, Bezrobocie rośnie, więc czynsze spadną.
Blokada prawie z dnia na dzień pozbawiła pracy tysiące nowojorczyków. Pracownicy najbardziej dotknięci ekonomicznymi skutkami pandemii w mieście są w przeważającej mierze najemcami, więc gdy duża część z nich opuszcza miasto lub traci dochody, ich zdolność do płacenia czynszu spada, a właściciele są zmuszeni obniżyć czynsze, aby wypełnić wolne miejsca.
stopa bezrobocia w mieście przed pandemią wynosiła 3,4 procent, historycznie niska. W czerwcu wyniosła 20,3 proc., w sierpniu spadła do 16 proc., Część z nich to transplantanci, którzy odpowiedzieli opuszczeniem miasta. Inni mogli wprowadzić się z powrotem do rodziny lub obniżyć do tańszego mieszkania w okresie letnim, który jest zwykle najbardziej ruchliwym sezonem na wynajem.
efekt na czynsz był uderzający. Według Millera Samuela mediana ceny wynajmu w sierpniu spadła o 3,9 proc. na Manhattanie i o 5,5 proc. w Queens. Czynsze w Brooklynie są bardziej odporne, spadając zaledwie o 0,7 proc., Ale istnieje wiele historii ludzi modernizacji do lepszego mieszkania za mniej czynszu, i jak miasto nadal reorient, więcej możliwości będzie tam dla najemców szczęście, aby nadal mieć swoje miejsca pracy.
trudno wiedzieć, co będzie dalej. W pewnym momencie popyt na potencję zostanie zaspokojony. Zrobiliby to ludzie, którzy chcieli przenieść się do większego miejsca lub lepszego dostępu do parku., Jest tylko tak wielu bogatych ludzi, którzy wyjadą na Florydę lub przedmieścia.
ale niepewność jest egzystencjalna. Podobnie jak w przypadku większości wydarzeń w 2020 roku, przebieg pandemii w dużej mierze zadecyduje o tym, co się stanie. Wysoce kontrowersyjne wybory prezydenckie będą miały bezpośredni wpływ na dobrobyt finansowy Nowego Jorku, a wyniki wahają się od odmowy przekazania władzy przez prezydenta do jego dosłownej śmierci z COVID-19., Bogaci ludzie, którzy wyjeżdżają — lub zmieniają swoje pierwotne miejsce zamieszkania w inne miejsce, w którym teraz żyją i płacą podatki-mogą zrobić dziurę w budżecie miasta, prowadząc do cięć usług, które skłaniają tylko więcej ludzi do opuszczenia miasta, błędne koło, które pogrąża miasto w stanie ruiny. Zobowiązanie się do miesięcznej płatności przez następne 30 lat w tym czasie może czuć się szalone, ale niepewność może przełożyć się na umowę.
, „Jest wiele niepewności, ale czas na zakupy jest wtedy, gdy na ulicy jest krew, a to tak jakby dzieje się teraz.”
Leave a Reply