New York City è tra i mercati immobiliari più costosi e competitivi della terra, ed è stata anche tra i più duramente colpiti dal COVID-19 — le cui implicazioni a lungo termine non sono ancora chiare., Per certi versi, l’idea stessa del luogo così come si è sviluppato è minacciata: la sua densità, il suo sfavillante globalismo, le parti che lo rendono una sorta di parco giochi per adulti per “creativi”, tech bros e persone che lavorano nella finanza. New York è ancora New York quando non puoi mangiare una ciambella a scaglie d’oro mentre guardi Yoko scream urlare senza senso? Ciò che è chiaro, per ora, è che in molte parti della città, per la prima volta in almeno un decennio, è un mercato di acquirenti e affittuari. Ma supponendo che tu sia ancora impiegato e non abbia intenzione di lasciare la città, cosa puoi aspettarti dal mercato immobiliare di New York?,
La ricaduta della pandemia ha dato il via a quello che gli economisti di Zillow hanno definito il “grande rimescolamento delle abitazioni”: alcune persone si stanno trasferendo in periferia o comprando case di campagna, offrendo quei prezzi, mentre quelli che si aggirano sono stati spesso in grado di trovare un appartamento migliore per meno. Nel mercato delle vendite, i prezzi delle case di Manhattan sono scesi, mentre Brooklyn sta sfidando le torbide condizioni economiche con una scena competitiva che continua a spingere i prezzi più in alto., In altre parole, è tutto selvaggio in questo momento, pieno di opportunità una volta nella vita insieme a una forte concorrenza e più che sufficienti altri mal di testa — e la follia non finirà presto.
Per capire meglio come siamo arrivati a questo momento storico nel settore immobiliare di New York, ecco una carrellata di dove il mercato era prima della pandemia, come COVID rovesciato le cose, e dove alloggi potrebbe essere diretto nel nostro futuro incerto.
Il crollo immobiliare di Manhattan è iniziato prima della pandemia con nuove leggi fiscali.,
La crisi finanziaria del 2008 non ha colpito il mercato immobiliare di New York così duramente come ha fatto in altre parti del paese, e la sua ripresa postcrisi è stata costante e rapida. Ma a partire da 2017, una serie di modifiche alla legge fiscale statale e federale ha messo un brivido sulle vendite della città, in particolare nella fascia alta di Manhattan., Nel 2017, Washington ha limitato la detrazione fiscale statale e locale (SALT) a $10.000, che ha avuto un impatto sproporzionatamente elevato sulle città costiere come New York, San Francisco e Los Angeles, dove i ricchi residenti spesso pagano — e, fino ad allora, avevano detratto dai loro rendimenti federali — molto di più.
Poi in 2019, lo Stato di New York ha approvato una legge che impone un’imposta sulle vendite di una volta sugli acquisti di case che vendono sopra $1 milione., Il tasso per la cosiddetta tassa sulle dimore diventa progressivamente più alto man mano che la proprietà diventa più costosa; un prezzo compreso tra million 1 milioni e million 2 milioni riceverebbe una tassa dell’uno per cento, ad esempio, e le case che vendono intorno al marchio di million 25 milioni portano una tassa del 4,15 per cento.
Nel loro insieme, questi cambiamenti rendono tutti più costosi per i benestanti vivere a New York City. A partire da 2017, alcuni hanno iniziato a partire, principalmente da Manhattan, portando a prezzi più bassi e un calo generale del volume delle vendite., Ha anche contribuito a un piccolo declino della popolazione: tra l’inizio di 2017 e la metà di 2019, la popolazione di New York City è scesa da 8.463 milioni a 8.337 milioni.
Durante i lockdown, il mercato immobiliare è stato messo in pausa.
Quando la pandemia ha colpito New York a metà marzo, l’industria immobiliare non è stata letteralmente autorizzata a funzionare. Tutto si bloccò. Anche se alcuni agenti immobiliari utilizzato la tecnologia e l’ingegno per mantenere alcune delle loro operazioni in corso, essenzialmente nulla spostato per un periodo di mesi. Molti acquirenti e venditori in quarantena, prendendo se stessi fuori dal mercato del tutto.,
Quella pausa senza precedenti ha portato a oscillazioni selvagge nei dati delle abitazioni, e l’equilibrio non è ancora tornato. Per ogni mese da aprile a luglio, le vendite di case sono diminuite nei cinque distretti di almeno il 40% rispetto a 2019. Secondo i dati di StreetEasy, ad aprile sono scesi del 53,1%.
Le porte si sono aperte nel mercato di vendita quando è stato revocato il blocco.
Con il mercato immobiliare quasi chiuso durante la primavera, house hunters ha perso quella che è tradizionalmente la sua stagione più trafficata., E quando il blocco è finito, questa domanda repressa è stata scatenata e poi un po’. La stagione estiva era piena dei soliti acquirenti, più le persone che volevano acquistare in primavera ma non potevano, dando al mercato una doppia dose di domanda.
Che ha dato il via a una baldoria di acquisto di casa che è ancora in corso. Manhattanites ricchi comprato case o seconde case a Brooklyn e fuori città, alla ricerca di più spazio o l ” accesso a un parco. Intraborough mosse si è verificato tra i residenti di Brooklyn pure., I sobborghi di New York e le ulteriori estensioni della seconda casa hanno visto un boom di vendite dalla loro stessa uscita di domanda repressa, che è stata esacerbata dalla migrazione in uscita da Manhattan e persino dalle parti più costose di Brooklyn.
Il risultato di questo è stato l’aumento dell’inventario a Manhattan mentre il borough vede la migrazione in uscita. Brooklyn, vedendo la domanda sia da Brooklyn che da Manhattan, ha visto un enorme aumento percentuale di 38.7 in nuovi contratti ad agosto, secondo StreetEasy. I nuovi contratti a Long Island hanno visto 34 e 38.,8 per cento aumenta per le case unifamiliari e condomini, rispettivamente, secondo Miller Samuel. Il numero di case unifamiliari Hamptons venduti è salito 75,7 per cento.
Nelle ultime settimane, Manhattan ha visto aumenti sia del volume delle vendite che delle nuove inserzioni, suggerendo che il mercato sta ricominciando a funzionare e che le persone stanno mettendo radici nel quartiere, anche se tutto il focus è stato sulle persone che se ne vanno.
Il mercato immobiliare di New York è in realtà due mercati.,
La tendenza di una migrazione a Brooklyn e la periferia dovrebbe davvero essere guardato in termini di fascia di prezzo. Il fornitore di dati immobiliari di New York UrbanDigs osserva che le inserzioni superiori a million 2 milioni stanno persistendo più a lungo di quanto non fossero, e alcuni proprietari li stanno persino togliendo dal mercato. Ma le case a un prezzo inferiore a million 2 milioni stanno vendendo come inventario è venuto sul mercato, mantenendo i prezzi stabili.
Questo è probabilmente in parte una funzione della tassa di residenza e del limite di detrazione del SALE, che hanno un impatto maggiore in quanto la casa diventa più costosa., Sembra che Manhattan stia “svenendo” e Brooklyn è in piena espansione, ma in realtà è solo che le case più costose che sono più difficili da vendere sono per lo più a Manhattan.
Anche all’interno di Manhattan, case meno costose stanno vedendo una maggiore domanda. Che cosa questo significa per gli acquirenti è che il “Manhattan svenimento” che si legge in realtà si applica solo se si sta cercando nelle alte sfere della fascia di prezzo. Se non lo sei, il mercato è bianco caldo in alcune zone, in particolare Brooklyn. Aspettatevi guerre di offerta e tempi brevi per ottenere le offerte in.
E per quanto riguarda gli affittuari?, La disoccupazione è aumentata, quindi gli affitti diminuiranno.
Il blocco ha reso migliaia di newyorkesi disoccupati quasi durante la notte. I lavoratori più colpiti dalla ricaduta economica della pandemia in città sono gli affittuari in modo schiacciante, quindi quando una grande fetta di loro lascia la città o perde reddito, la loro capacità di pagare l’affitto diminuisce e i proprietari sono costretti ad abbassare gli affitti per riempire i posti vacanti.
Il tasso di disoccupazione della città prima della pandemia era del 3,4%, un minimo storico. Nel mese di giugno, ha colpito il 20,3 per cento; nel mese di agosto, è sceso di nuovo al 16 per cento., Alcuni di questi lavoratori erano trapianti che hanno risposto lasciando la città. Altri potrebbero essersi trasferiti di nuovo con la famiglia o declassati a un appartamento più economico durante l’estate, che di solito è la stagione più trafficata per il leasing.
L’effetto sugli affitti è stato sorprendente. Per agosto, il prezzo medio di noleggio è sceso del 3,9 per cento per Manhattan e del 5,5 per cento nel Queens, secondo Miller Samuel. Gli affitti di Brooklyn sono stati più resistenti, cadendo solo 0.7 per cento., Ma ci sono un sacco di storie di persone che si aggiornano a un appartamento migliore per meno affitto, e mentre la città continua a riorientare, ci saranno più opportunità per gli affittuari abbastanza fortunati da avere ancora il loro lavoro.
L’incertezza di proporzioni senza precedenti aleggia su un mercato immobiliare in transizione.
È difficile sapere cosa verrà dopo. Ad un certo punto, la domanda repressa sarà sazi. Le persone che volevano trasferirsi in un posto più grande o per un migliore accesso a un parco lo avranno fatto., Ci sono solo così tante persone ricche che partiranno per la Florida o la periferia.
Ma l’incertezza è esistenziale. Come per la maggior parte delle cose in 2020, il corso della pandemia deciderà in gran parte cosa succede. Le elezioni presidenziali altamente controverse avranno un impatto diretto sul benessere finanziario di New York, e i risultati vanno dal rifiuto del presidente di cedere il potere alla sua morte letterale da COVID-19., Le persone benestanti che stanno lasciando — o passando la loro residenza primaria in un altro luogo dove ora vivono e pagano le tasse-potrebbero fare un buco nel bilancio della città, portando a tagli di servizio che spingono solo più persone a lasciare la città, un circolo vizioso che immerge la città in uno stato di rovina. Impegnarsi in un pagamento mensile per i prossimi 30 anni durante un periodo del genere può sembrare pazzo, ma l’incertezza potrebbe tradursi in un accordo.
” Gli sconti stanno per scomparire come si controlla le incertezze off, ” ha detto UrbanDigs co-fondatore John Walkup., “C’è molta incertezza, ma il momento di comprare è quando c’è sangue per strada, e questo sta succedendo proprio ora.”
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