La Ville de New York figure parmi les marchés immobiliers les plus chers et les plus compétitifs de la planète, et elle a également été parmi les plus durement touchées par COVID-19 — dont les implications à long terme ne sont pas encore claires., À certains égards, l’idée même du lieu tel qu’il s’est développé est menacée: sa densité, son mondialisme fastueux, les parties qui en font une sorte de terrain de jeu pour adultes pour les « créatifs”, les TECH bros et les gens qui travaillent dans la finance. Est-ce que New York est toujours New York quand vous ne pouvez pas manger un beignet en flocons d’or en regardant Yoko Ono crier du charabia? Ce qui est clair, pour l’instant, c’est que dans de nombreuses parties de la ville, pour la première fois depuis au moins une décennie, c’est un acheteur et du locataire — marché. Mais en supposant que vous êtes toujours employé et ne prévoyez pas de quitter la ville, que pouvez-vous attendre du marché du logement de New York?,
Les retombées de la pandémie ont donné le coup d’envoi de ce que les économistes de Zillow ont surnommé le « grand remaniement du logement”: certaines personnes déménagent dans les banlieues ou achètent des maisons de campagne, offrant ces prix, tandis que ceux qui restent ont souvent été en mesure de trouver un meilleur appartement pour moins cher. Sur le marché des ventes, les prix des maisons de Manhattan ont chuté, tandis que Brooklyn défie des conditions économiques troubles avec une scène concurrentielle qui continue de pousser les prix à la hausse., En d’autres termes, tout est sauvage en ce moment, plein d’opportunités uniques dans une vie avec une concurrence féroce et plus qu’assez d’autres maux de tête-et la folie ne devrait pas se terminer bientôt.
pour mieux comprendre comment nous sommes arrivés à ce moment historique dans L’immobilier New-Yorkais, voici un aperçu de l’endroit où le marché était avant la pandémie, comment COVID a bouleversé les choses et où le logement pourrait être dirigé dans notre avenir incertain.
la crise immobilière de Manhattan a commencé avant la pandémie avec de nouvelles lois fiscales.,
la crise financière de 2008 n’a pas frappé le marché immobilier de New York aussi durement que dans d’autres régions du pays, et sa reprise après la crise a été stable et rapide. Mais à partir de 2017, une série de changements aux lois fiscales fédérales et étatiques ont jeté un froid sur les ventes de la ville, en particulier dans le haut de gamme de Manhattan., En 2017, Washington a plafonné la déduction de l’impôt national et local (SALT) à 10 000$, ce qui a eu un impact disproportionné sur les villes côtières comme New York, San Francisco et Los Angeles, où les résidents riches paient souvent — et, jusque — là, avaient déduit de leurs déclarations fédérales-beaucoup plus que cela.
puis en 2019, L’État de New York a adopté une loi qui prélève une taxe de vente unique sur les achats de maisons se vendant au-dessus de 1 million de dollars., Le taux de la soi-disant taxe sur les maisons augmente progressivement à mesure que la propriété devient plus chère; un prix compris entre 1 et 2 millions de dollars recevrait une taxe d’un pour cent, par exemple, et les maisons se vendant autour de la marque de 25 millions de dollars portent une taxe de 4.15 pour cent.
pris ensemble, ces changements rendent plus coûteux pour les personnes aisées de vivre à New York. À partir de 2017, certains ont commencé à partir, principalement de Manhattan, ce qui a entraîné une baisse des prix demandés et une baisse globale du volume des ventes., Il a également contribué à un léger déclin démographique: entre début 2017 et mi-2019, la population de New York est passée de 8,463 millions à 8,337 millions.
pendant les blocages, le marché du logement a été mis en pause.
lorsque la pandémie a frappé New York à la mi-mars, l’industrie immobilière n’était littéralement pas autorisée à fonctionner. Tout a gelé. Bien que certains agents immobiliers aient utilisé la technologie et l’ingéniosité pour maintenir certaines de leurs opérations, rien n’a bougé pendant plusieurs mois. De nombreux acheteurs et vendeurs se sont mis en quarantaine, se retirant complètement du marché.,
cette pause sans précédent a entraîné des fluctuations sauvages des données sur le logement, et l’équilibre n’est pas encore revenu. Pour chaque mois d’avril à juillet, les ventes de maisons ont diminué d’au moins 40% dans les cinq arrondissements par rapport à 2019. Selon les données de StreetEasy, en avril, ils ont chuté de 53, 1%.
La porte ouverte dans le marché de la vente lorsque le verrouillage a été levée.
avec le marché du logement presque fermé au printemps, les chasseurs de maisons ont raté ce qui est traditionnellement sa saison la plus occupée., Et quand le verrouillage a pris fin, cette demande refoulée a été déclenchée et puis certains. La saison estivale était pleine des acheteurs habituels, plus les gens qui voulaient acheter au printemps mais ne pouvaient pas, donnant au marché une double dose de demande.
qui a donné le coup d’envoi d’une frénésie d’achat de maison qui se poursuit. Les riches Manhattanites ont acheté des maisons ou des résidences secondaires à Brooklyn et en dehors de la ville, cherchant plus d’espace ou l’accès à un parc. Des mouvements Intraborough ont également eu lieu parmi les résidents de Brooklyn., Les banlieues de New York et les autres zones de résidence secondaire ont vu un boom des ventes de leur propre libération de la demande refoulée, qui a été exacerbée par la migration sortante de Manhattan et même les parties les plus chères de Brooklyn.
le résultat de cela a été une augmentation de l’inventaire à Manhattan alors que l’arrondissement voit la migration sortante. Brooklyn, voyant la demande à la fois de Brooklyn et Manhattan, a vu une augmentation énorme de 38.7 pour cent des nouveaux contrats en août, selon StreetEasy. De nouveaux contrats à Long Island ont vu 34 et 38.,8 pour cent augmente pour les maisons unifamiliales et les condos, respectivement, selon Miller Samuel. Le nombre de maisons unifamiliales des Hamptons vendues a augmenté de 75,7%.
Au cours des dernières semaines, Manhattan a connu une augmentation du volume des ventes et des nouvelles inscriptions, ce qui suggère que le marché commence à fonctionner à nouveau et que les gens s’enracinent dans l’arrondissement, même si tout l’accent a été mis sur le départ des gens.
le marché du logement de New York est vraiment deux marchés.,
la tendance d’une migration vers Brooklyn et les banlieues devrait vraiment être considérée en termes de prix. Le fournisseur de données immobilières de New York UrbanDigs note que les annonces supérieures à 2 millions de dollars persistent plus longtemps qu’elles ne l’étaient, et certains propriétaires les retirent même du marché. Mais les maisons dont le prix est inférieur à 2 millions de dollars se vendent à mesure que les stocks sont arrivés sur le marché, ce qui maintient les prix stables.
ceci est probablement en partie fonction de la taxe sur les maisons et du plafond de déduction du sel, qui ont un impact plus important à mesure que la maison devient plus chère., On dirait que Manhattan est « en pâmoison » et que Brooklyn est en plein essor, mais c’est juste que les maisons les plus chères qui sont plus difficiles à vendre sont principalement à Manhattan.
même à Manhattan, les maisons moins chères connaissent une demande plus élevée. Ce que cela signifie pour les acheteurs, c’est que le « Manhattan swoon” que vous lisez ne s’applique vraiment que si vous cherchez dans les échelons supérieurs de la gamme de prix. Si vous ne l’êtes pas, le marché est blanc chaud dans certaines régions, en particulier Brooklyn. Attendez-vous à des guerres d’enchères et à des délais courts pour obtenir des offres.
et qu’en est-il des locataires?, Le chômage est en hausse, donc les loyers vont baisser.
Le confinement a rendu des milliers de New-Yorkais au chômage presque du jour au lendemain. Les travailleurs les plus touchés par les retombées économiques de la pandémie dans la ville sont en majorité des locataires, donc quand une grande partie d’entre eux quittent la ville ou perdent des revenus, leur capacité à payer le loyer diminue et les propriétaires sont obligés de baisser les loyers pour combler les postes vacants.
le taux de chômage de la ville avant la pandémie était de 3.4 pour cent, un plus bas historique. En juin, il a atteint 20,3%; en août, il est retombé à 16%., Certains de ces travailleurs étaient des transplantations qui ont répondu en quittant la ville. D’autres peuvent avoir déménagé en famille ou rétrogradé dans un appartement moins cher au cours de l’été, qui est généralement la saison la plus occupée pour la location.
L’effet sur les loyers a été frappante. Pour août, le prix médian de location était en baisse de 3.9 pour cent pour Manhattan et 5.5 pour cent dans le Queens, selon Miller Samuel. Les loyers de Brooklyn ont été plus résilients, ne chutant que de 0,7%., Mais il y a beaucoup d’histoires de gens qui passent à un meilleur appartement pour moins de loyer, et comme la ville continue de se réorienter, plus d’opportunités seront là pour les locataires assez chanceux pour avoir encore leur emploi.
l’Incertitude de proportion sans précédent plane sur le marché de l’habitation en transition.
Il est difficile de savoir ce qui vient ensuite. À un moment donné, la demande refoulée sera rassasiée. Les gens qui voulaient déménager dans un endroit plus grand ou pour un meilleur accès à un parc l’auront fait., Il n’y a que tant de gens riches qui partiront pour la Floride ou la banlieue.
Mais l’incertitude est existentielle. Comme pour la plupart des choses en 2020, le cours de la pandémie décidera en grande partie de ce qui se passera. L’élection présidentielle très controversée aura un impact direct sur le bien-être financier de New York, et les résultats vont du refus du Président de céder le pouvoir à sa mort littérale de COVID-19., Les gens riches qui partent — ou qui changent de résidence principale pour un autre endroit où ils vivent maintenant et paient des impôts — pourraient faire un trou dans le budget de la ville, entraînant des réductions de services qui ne font qu’inciter plus de gens à quitter la ville, un cercle vicieux qui plonge la ville dans un État de délabrement. S’engager à un paiement mensuel pour les 30 prochaines années pendant une telle période peut sembler fou, mais l’incertitude pourrait se traduire par un accord.
« Les rabais vont disparaître à mesure que vous vérifierez les incertitudes”, a déclaré le co-fondateur D’UrbanDigs, John Walkup., « Il y a beaucoup d’incertitude, mais le moment d’acheter est quand il y a du sang dans la rue, et c’est en quelque sorte ce qui se passe en ce moment.”
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