Hvad er en udsættelse?
en udsættelse er en retsproces, som en udlejer kan bruge til at fjerne en lejer fra en lejet lejlighed, hus eller mobilhome.
en udsættelsessag, som advokater kalder en sammenfattende procedure, startes, når udlejer har en anden, der betjener lejeren med en “meddelelse om andragende” og en “andragende.”Meddelelsen om andragende” har tid, dato og sted for retsmødet., “Andragendet” beskriver årsagen til, at udlejer ønsker at udsætte lejeren. Du skal forkyndes med begge disse papirer mindst 10 dage før retten dato. Retten dato kan ikke være mere end 17 dage efter du er tjent.
bare fordi en udlejer starter en udsættelsessag, betyder det ikke, at udlejer vinder. Lejere har visse rettigheder, og der er flere forsvar til en udsættelse handling.
kan min udlejer udsætte mig uden at gå til retten?
nr.,
udlejer skal gå til retten, skal vinde sagen og derefter betale et gebyr for at få en retshåndhævende officer til at udsætte dig korrekt. Dette gælder, selvom du skylder husleje, din lejekontrakt er afsluttet, eller hvis du bor i et værelseshus eller har opholdt sig på et hotelværelse i mindst 30 dage.,
Det er en klasse, En forbrydelse for enhver, at ulovligt at smide dig af:
- at Ændre låsene,
- Lås dørene,
- at Tage ud af dine møbler eller ejendom,
- at Fjerne døren i lejligheden eller huset,
- slukning af elektricitet eller vand,
- at Gøre, eller truer med at gøre, noget andet, der holder dig ud af dit hus eller lejlighed (Fast Ejendom, Handlinger og Procedurer Lov § 768).
hvis din udlejer prøver nogen af disse ting, skal du ringe til staten, byen eller landsbypolitiet., Se vores artikel om ulovlige udsættelser for mere information.
Hvornår kan jeg blive udsat?
1. Skriftlig lejekontrakt:
hvis du har en skriftlig lejekontrakt i en bestemt periode, kan du kun blive udvist, hvis:
- lejekontrakten er op. Hvis din lejekontrakt udløber efter 12. oktober 2019, skal din udlejer også underrette dig om, at lejemålet ikke vil blive fornyet. Hvis lejekontrakten var for mindre end et år, skal meddelelsen være mindst 30 dage i forvejen., Hvis lejekontrakten var i mindst et år, men mindre end to år, skal meddelelsen være mindst 60 dage i forvejen. Hvis lejekontrakten var i to år eller mere, skal meddelelsen være mindst 90 dage i forvejen. Hvis du ikke modtog denne meddelelse, bør du ikke blive udsat.)
- du skylder husleje, og du blev betjent med en 14 dages efterspørgsel efter lejen, eller
- du har alvorligt overtrådt vilkårene i din lejekontrakt, og en løbetid på din lejekontrakt får den til at udløbe som følge af overtrædelsen.
din udlejer skal bevise for retten, at et af ovenstående er sandt.,
2. Måned-til-Måned Lejer:
Hvis du ikke har en skriftlig lejekontrakt, og du betaler leje månedligt, eller din skriftlige lejekontrakt er måned-til-måned, kan du blive sat på gaden, hvis:
- Du skylder husleje, og du blev serveret med en 14 dages efterspørgslen for leje, eller
- Du har modtaget en fuld måneds varsel, at udlejer ikke vil forny din måned-til-måned lease. Hvis din udlejer opsiger din måned-til-måned-aftale efter 12. oktober 2019, er der nye opsigelseskrav., Hvis du har boet der mindre end et år, skal udlejer give mindst 30 dages varsel. Hvis du har boet der mere end et år, men mindre end to år, skal udlejer give mindst 60 dages varsel. Hvis du har boet der mere end to år, skal udlejer give mindst 90 dages varsel.
igen skal udlejer bevise for retten, at du skylder husleje, og udlejer har stillet en ordentlig efterspørgsel, eller at du fik en ordentlig opsigelsesmeddelelse.,
Særlige Beskyttelse
Hvis du bor i almene boliger, også kaldet “HUD boliger” eller “Afsnit 8 boliger”, der er specielle regler for tvangsfjernelse. Læs eventuelle meddelelser, Du får omhyggeligt. Se vores flyer på disse programmer, og sørg for at ringe til en advokat, hvis du får en meddelelse om overtrædelse eller opsigelse eller retspapirer.
hvordan forsvarer jeg mig selv i en udsættelse?,
hvis du optræder i retten og fortæller dommeren, at du er uenig med udlejer, har du ret til at få sagen udsat. Hvis du beder om udsættelse, skal retten udsætte sagen i mindst 14 dage.
du kan have forsvar, der får retten til at afvise udlejerens sag mod dig., Hvis udlejer forsøger at udsætte dig for “manglende betaling af husleje”, skal du fortælle dommeren, hvis noget af følgende gælder:
- du har ikke modtaget et brev med bekræftet mail, der fortæller dig, at lejen ikke blev modtaget mindst fem dage efter, at den var forfalden.
- du blev ikke serveret med en skriftlig 14 dages efterspørgsel efter lejen.
- udlejer forsøger at opkræve dig for sene gebyrer eller andre afgifter, der ikke er en del af din almindelige leje.
- du betalte lejen, eller du forsøgte at betale lejen. Medbring bevis (kvittering eller vidne) til retten.,
- du holder lejen tilbage, fordi udlejer ikke foretager reparationer. (Se vores flyer “når en udlejer ikke foretager reparationer” før tilbageholdelse af husleje.) Medbring en kopi af boliginspektørens rapport, fotos og ethvert andet bevis.afdelingen for Sociale tjenester holder lejen tilbage, fordi udlejer ikke foretager reparationer. Medbring en kopi af meddelelserne fra din arbejdstager.
- din udlejer gav dig ikke lejekvitteringer.,
Hvis udlejer forsøger at sætte dig som en “Holdover Lejer” (når ejeren siger, at din lejemålet er op, eller de vil have dig til at forlade, uanset om du skylder husleje), bør du fortælle dommeren, hvis nogen af følgende gælder:
- Du ikke modtager en meddelelse fra udlejer fortæller dig at de ikke kommer til at forny din lejekontrakt, inden for de tidspunkter, der er fastsat ovenfor.,
- udlejer gav dig ordentlig varsel, men gjorde det, fordi du klagede over dårlige forhold eller ringede til boliginspektørerne (se vores flyer “gengældelse” for mere information). Medbring bevis for, at du har fremsat klagen til retten.
- din lejekontrakt er ikke udløbet.
- du har taget skridt til at rette eventuelle lease overtrædelser, der måtte have fundet sted.
der er også meget specifikke regler for, hvordan dine papirer skal serveres. Hvis en udlejer ikke følger reglerne, kræver loven ofte, at dommeren afviser sagen.,
skal jeg gå til retten?
hvis du får serveret med udsættelsespapirer, skal du gå til retten.
hvis du er uenig i, hvad udlejeren siger, og du beder dommeren om at udsætte sagen, skal dommeren udsætte sagen i mindst 14 dage.
hvis du mister sagen, eller hvis du er enig i, at udlejerens krav er korrekte, vælger retten en dato, hvor du skal flytte. Hvis du er i retten, kan du bede dommeren om ekstra tid til at flytte., Hvis du ikke flytter ud inden den dato, dommeren giver dig, udlejer kan bede en retshåndhævende officer om at betjene dig med en Udsættelsesordre. Når retshåndhævelse giver dig “Warrantarrant”, vil de også give dig mindst 14 dage til at flytte. Hvis du ejer dit eget hjem i en mobilhome park, vil “Warrantarrant” være i 30 dage eller 90 dage.
hvis du ikke går til retten, vil dommeren sandsynligvis give udlejer en dom for alt, hvad de bad om i deres papirer. Dette kaldes en ” standard Dom.,”
Hvad sker der i retten?
vær til tiden eller vær tidlig. Din sag kan være den sidste, der hedder, eller det kan være den første. Hvis du endda er et par minutter for sent, kan dommeren allerede have ringet til din sag og truffet en beslutning. Der er regler for, hvor længe Dommeren skal vente, men du vil ikke være nødt til at stole på disse regler, fordi du gik glip af din hørelse.
når din sag kaldes, skal du svare “her, Din Ære” højt og tydeligt. Gå til forsiden af retssalen., Når dommeren beder om din side af historien, skal du kort fortælle dommeren fakta om din sag og eventuelle forsvar, du vil rejse. Vær høflig og rolig, ring dommeren “din Ære”, og tal ikke, mens en anden taler. Dette kan være svært, når du er nervøs eller vred, men det hjælper din sag. Vis dommeren ethvert bevis, du bragte for retten med dig.
hvis du beder om udsættelse, skal dommeren udsætte din sag i mindst 14 dage., Hvis dommeren ikke engang lader dig Tale, eller ikke vil lade dig rejse forsvar eller modkrav, kan du klage til ne.York State Commission for Judicial Conduct. http://www.scjc.state.ny.us/ du kan også ringe 585-784-4141.
Modkrav
har Du ret til at hæve eventuelle modkrav du har mod udlejer i retten. Hvis du for eksempel har bevis for, at der var alvorlige dårlige forhold i boligen, skal retten høre dit bevis for, at lejen skal nedsættes., En reduktion i lejen kaldes en reduktion. Desværre tror nogle dommere forkert, at du ikke kan hæve dette forsvar, hvis du skylder husleje.
Beslutning
Hvis dommeren er enig med dig, vil sagen blive afvist. Du vinder, og behøver ikke at flytte ud.
hvis dommeren er enig med udlejer, og du mister, er der stadig en chance for, at du ikke behøver at flytte., Hvis du bliver udsat for “manglende betaling af husleje”, kan du stoppe udsættelsen ved at betale al den husleje, der skyldes. Du kan gøre dette når som helst indtil “Warrantarrant of Eviction” udføres. Hvis du bliver smidt ud for en lejekontrakt overtrædelse, dommeren bør give dig 30 dage til at rette lejemålet overtrædelse. Hvis du retter overtrædelsen, skal det stoppe udsættelsen, men du skal underrette retten og bede dommeren om at annullere kendelsen.,
Den Faktiske Udsættelse
Hvis dommeren beordrer dig til at flytte, men du behøver ikke bevæge sig, kan udlejeren anmode en retshåndhævende officer til at tjene dig med en “Warrant of Udsættelse.”Når du modtager kendelsen, skal retshåndhævelse give dig 14 dage til at flytte. Du vil have 30 dage eller 90 dage, hvis du ejer et mobilhome i en mobilhome park (30 dage, hvis du bliver smidt ud for manglende betaling af husleje og 90 dage, hvis du bliver smidt ud af en anden grund).,
Officeren er forpligtet til at underrette dig, når de kommer tilbage for at håndhæve “Warrantarrant of Eviction.”De kan kun håndhæve kendelsen på en arbejdsdag (mandag til fredag og ikke på ferie). Tjek med den officer, der giver dig meddelelsen for at være sikker på, hvornår de kommer tilbage. Hvis du ikke er flyttet ud, kan officeren fjerne din ejendom og lade udlejer ændre låsene.
udlejer skal gemme din ejendom et sikkert sted. Din ejendom skal ikke bare smides ud eller lægge på kantstenen., Din udlejer kan heller ikke nægte at give din ejendom tilbage, før du betaler husleje. Hvis din udlejer gør nogen af disse ting eller endda truer med at ringe til en advokat med det samme. Selvom loven ikke er klar over, hvor længe udlejer skal opbevare din ejendom, vil udlejere ofte forsøge at smide eller sælge ejendommen efter tredive dage. Hvis du ikke har kontaktet udlejer for at få din ejendom tilbage, kan du muligvis ikke sagsøge udlejer for værdien af din ejendom.,
hvis din ejendom opbevares, skal du prøve at flytte den til dit nye hjem, så snart du kan. Efter tredive dage kan det være vanskeligt at inddrive ejendom, der er blevet opbevaret.
* * * *
(c) juridisk bistand fra det vestlige ne.York, Inc. This
Denne artikel indeholder generelle oplysninger om dette emne. Love, der påvirker dette emne, kan have ændret sig siden denne artikel blev skrevet. For specifik juridisk rådgivning om et problem, du har, få råd fra en advokat., Modtagelse af disse oplysninger gør dig ikke til en kunde på vores kontor.
sidste Gennemgangsdato: 27. juni 2019
Leave a Reply