pieniądze Crashers

są szanse, Twój obecny dom nie będzie odpowiadał Twoim potrzebom w nieskończoność. Jeśli mieszkasz w małym domu startowym lub kondominium, możesz chcieć przejść na większy dom w miarę rozwoju rodziny. Jeśli jesteś już w dużej rezydencji, możesz zmniejszyć rozmiar domu, gdy twoje dzieci się wyprowadzą. Ponadto zawsze istnieje szansa, że ty lub członek rodziny będziecie musieli przenieść się do pracy, w takim przypadku nadszedł czas, aby pożegnać się z aktualnym adresem.,

pytanie brzmi, co zrobić z nieruchomością podczas przeprowadzki. Czy lepiej zachować swoje stare miejsce jako wynajem, czy sprzedaż ma większy sens? Chociaż wynajem pozwala spłacić kredyt hipoteczny lub zarobić trochę pieniędzy co miesiąc, wiąże się to również z dużym ryzykiem i dodatkowymi komplikacjami podatkowymi.

po co wynajmować Dom?

Kiedy najemca płaci Ci czynsz, możesz wykorzystać czek na pokrycie miesięcznej hipoteki. W pewnym sensie najemca płaci za to, aby zarobić kapitał w domu. Po spłacie kredytu hipotecznego można zachować każdy miesięczny czynsz jako dochód.,

Wynajem domu może zdywersyfikować inwestycje i strumienie dochodów, co pozwala zmniejszyć ryzyko finansowe. Na przykład, jeśli stracisz pracę, nadal będziesz miał pewne dochody z wynajmu. Albo jeśli okaże się, że oszczędności emerytalne są niewystarczające, masz kawałek nieruchomości, którą możesz sprzedać.

koszty wynajmu

przy obliczaniu kosztów wynajmu domu należy wziąć pod uwagę te potencjalne wydatki:

• spłata kredytu hipotecznego. Należy wziąć pod uwagę zarówno płatności odsetkowe, jak i płatności podstawowe.
• podatki od nieruchomości., Różnią się one w zależności od obszaru, ale spodziewaj się płacić do 2% wartości domu rocznie.
• składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Jeśli zaliczka jest mniejsza niż 20% wartości domu, należy spodziewać się zapłaty składki ubezpieczeniowej kredytu hipotecznego.
• ubezpieczenie właściciela. Obejmuje to szkody najemcy i chroni cię, jeśli ktoś jest ranny na wynajmowanej nieruchomości. Według HouseLogic, ubezpieczenie właściciela jest zwykle od 15% do 20% więcej niż ubezpieczenie właścicieli domów.
• opłaty HOA. Płatności te są wymagane, jeśli twój dom lub mieszkanie należy do Stowarzyszenia.
• naprawy i wymiany., Okna, drzwi, ściany, wykładziny, dachy i główne urządzenia muszą zostać naprawione lub wymienione.
• Konserwacja. Po odejściu najemcy wspólne koszty obejmują farbę zewnętrzną, farbę wewnętrzną i czyszczenie dywanów. Prawie zawsze będziesz musiał wyczyścić dywan między lokatorami i być może będziesz musiał również poprawić farbę do wnętrz. Malowanie zewnętrzne jest rzadsze – spodziewaj się malować co pięć lat lub więcej.
• sprawdzanie historii reklamy i wynajmu lokatorów. Możesz reklamować się na stronach takich jak Craigslist za darmo, ale spodziewaj się zapłacić około $100, jeśli chcesz uruchomić reklamę w gazecie., Verifirst informuje, że historia wynajmu rejestrów eksmisji i historia płatności za wynajem kosztują od $5 do $10.
• opłaty za księgowość i Zarządzanie Nieruchomościami. Firmy zarządzające nieruchomościami zazwyczaj pobierają około 10% przychodów z wynajmu. Spodziewaj się również, że zapłacisz co najmniej 200 USD rocznie za CPA, aby przygotować osobiste i rentowe zeznanie podatkowe.

HouseLogic udostępnia bezpłatny arkusz kalkulacyjny, który pomoże Ci oszacować koszt wynajmu domu.,

rentowność wynajmu

możesz uzyskać dość dokładne oszacowanie potencjalnych przychodów z wynajmu, sprawdzając ogłoszenia w Twojej okolicy. Internetowy rynek nieruchomości Zillow wykorzystuje dane MLS i zastrzeżoną formułę do szacowania wartości czynszu na konkretnych domach. Podobną Usługę świadczy Rentometer. Możesz również porozmawiać z lokalnym agentem nieruchomości lub firmą zarządzającą nieruchomościami, lub sprawdzić Craigslist, aby zobaczyć aktualną stawkę w Twojej okolicy.,

weź również pod uwagę historyczne trendy wynajmu w swoim regionie – jeśli jesteś w mieście, w którym ceny wynajmu rosną, Twoje przychody z wynajmu mogą wkrótce przewyższyć twoje wydatki. Usługi takie jak Rent Jungle mogą pokazać konkretne trendy cenowe wynajmu dla Twojego obszaru.

podobnie jak w przypadku każdej firmy, Twoje przychody muszą przekroczyć twoje koszty, jeśli masz być rentowny. Na szczęście koszty, które ponosisz na wynajem domu, podlegają odliczeniu od podatku, co zmniejsza kwotę podatku dochodowego, który musisz zapłacić od otrzymanych czynszów i zwiększa gotówkę na wynos.,

Jeśli przychody z wynajmu natychmiast przekraczają Twoje wydatki, to dobry znak. Jednak nawet jeśli nie od razu obracasz zysk, nie martw się. Może się okazać, że stawki czynszu są niskie w tej chwili lub nadal płacisz mocny kredyt hipoteczny. Według Reuters, Maryland CPA Jerry Gross szacuje, że zwykle masz solidną inwestycję, jeśli początkowe przychody z wynajmu pokrywają co najmniej 80% natychmiastowych kosztów wynajmu.

Obliczanie rentowności

Kalkulator wynajmu, taki jak w ogóle Zarządzanie nieruchomościami, może zaoferować wgląd w długoterminową rentowność wynajmu., Wystarczy wprowadzić dane dotyczące ceny wynajmu, oprocentowania hipoteki, salda kredytu hipotecznego, płatności, podatków od nieruchomości, ubezpieczenia, opłat stowarzyszeniowych i jak długo planujesz posiadać nieruchomość. Następnie Kalkulator dostarcza szczegółowy wykres oczekiwanych przepływów pieniężnych. Uwzględnia wszystkie niewielkie koszty i zmienne, takie jak wolne miejsca, opłaty za zarządzanie nieruchomościami, koszty utrzymania, koszty sprzedaży i stawki podatkowe.

oprócz rentowności, kalkulator wyświetla również przyszłą wartość Twojego domu lub nieruchomości do wynajęcia. Oceniając wyniki kalkulatora, należy pamiętać o wartości pieniądza w czasie., To może być ekscytujące myśleć, że twój dom może być wart miliony w 30 lat, ale $1 milion 30 lat od teraz nie jest $1 milion dzisiaj. W rzeczywistości, zakładając stopę inflacji na poziomie 2%, kalkulator wartości bieżącej szacuje, że 1 milion dolarów w 2045 roku jest wart zaledwie 552 000 dolarów w 2015 roku.

czynsz a sprzedaż – rozważania

zanim pociągniesz za spust, zastanów się nad swoją sytuacją finansową, stanem rynku mieszkaniowego oraz wszelkimi przepisami stanowymi i lokalnymi, które mają wpływ na Twoje prawa jako właściciela.,

Cena sprzedaży i zyski kapitałowe

Jeśli nie jesteś zadowolony z aktualnej wartości domu, wynajem domu może zapewnić pewne dochody podczas oczekiwania na wzrost wartości domu. Jeśli domy doceniają szybko w Twojej okolicy, może być mądre czekać.

Niestety ta taktyka może się odbić, jeśli czekasz zbyt długo, aby sprzedać. Po wynajmie domu na więcej niż trzy lata, nie można już ubiegać się o niego jako głównego miejsca zamieszkania. Oznacza to, że jesteś odpowiedzialny za podatek od sprzedaży rezydencji., Przy sprzedaży domu, który nie jest twoim głównym miejscem zamieszkania, musisz zapłacić podatki od zysków kapitałowych od każdego zysku, które wahają się od 0% do 20%, w zależności od Twojego przedziału podatkowego. Sprzedając swoje główne miejsce zamieszkania, można jednak wykluczyć $250,000 zysków kapitałowych (lub $500,000 jeśli jesteś małżeństwem) podczas sprzedaży.

aby twój dom zakwalifikował się jako miejsce zamieszkania podstawowego, musisz tam mieszkać przez dwa z ostatnich pięciu lat. Jeśli czas sprzedaży źle, może skończyć się z powodu dziesiątek tysięcy dolarów zysków kapitałowych po sprzedaży wynajmu.,

podatek od dochodu z najmu

podobnie jak Wynagrodzenie z pracy lub dywidendy z akcji, podatek dochodowy od dochodu uzyskanego z najmu jest naliczany według zwykłej stawki podatkowej. Na szczęście możesz odpisać wszystkie koszty związane z wynajmem domu. Na przykład, jeśli twój dochód brutto z wynajmu w danym roku wynosi 40 000 USD, ale poniesiono 30 000 USD w wydatkach na wynajem, podatek naliczany jest tylko od 10 000 USD.

oprócz odliczenia wydatków pieniężnych, można również ubiegać się o odliczenie kosztów amortyzacji., Ten bezgotówkowy wydatek pozwala powoli odliczyć kwotę, którą zapłaciłeś za zakup domu. Ponadto, jeśli masz stratę wynajmu, może być w stanie wykorzystać stratę do skompensowania części swojego dochodu, jeśli skorygowany dochód brutto jest mniejszy niż $150,000. Poproś CPA o więcej szczegółów na temat odliczania wszelkich strat lub amortyzacji.

Equity

jedynym sposobem, w jaki wielu właścicieli domów może wymyślić zaliczkę na następny dom, jest wypłacenie kapitału, który włożyli w ten, który już posiadają. Czy Twoja rodzina zdrapie wystarczająco dużo, aby odłożyć 20% na następny dom bez sprzedaży istniejącego?, Rozważ to uważnie, zanim zdecydujesz się na wynajem.

wydatki

Jednak powinieneś być przygotowany na najgorszy scenariusz: płacenie podwójnych hipotek za wynajem i osobiste miejsce zamieszkania. Nawet bez najemcy nadal ponosisz pewne koszty wynajmu, w tym ubezpieczenie, konserwację, reklamę, opłaty prawne i księgowe.

w wielu dziedzinach eksmisja lokatora, który nie płaci czynszu, jest dość trudna i czasochłonna., Jeśli masz najemcę, który nie zapłaci lub spowoduje znaczne szkody w domu, możliwe, że Twój wynajem może nie przynosić zysków przez kilka miesięcy. Z opłatami sądowymi, opłatami adwokackimi, naprawami, kosztami sprzątania i utraconym czynszem, Star Point Tenant Screening szacuje, że eksmisja najemcy kosztuje średnio około $3,000.

Jeśli kupujesz inne mieszkanie, kredytodawca dla Twojego przyszłego domu uwzględnia to ryzyko w swoich obliczeniach. Z raportu Lending Tree wynika, że kredytodawcy biorą pod uwagę tylko 75% przewidywanego dochodu z najmu przy ustalaniu wskaźników zadłużenia do dochodu., Jeśli wynajem domu podnosi swój wskaźnik zadłużenia do dochodów, może nie kwalifikować się do tak dużej pożyczki na nowym domu, jak się spodziewałeś.

czas i stres

bycie właścicielem może być czasochłonne i emocjonalnie wyczerpujące. Jesteś odpowiedzialny za reklamę, Pokazywanie domu i sprawdzanie przeszłości, aby wynająć dom. Musisz polować na telefony od najemców, zajmować się konserwacją i naprawami, i radzić sobie z nagłymi sytuacjami. Chociaż możesz wynająć firmę zarządzającą nieruchomościami, aby to zrobić za Ciebie, spodziewaj się, że pobierze ona co najmniej 10% twoich przychodów z wynajmu.,

problemy z odległością

możesz samodzielnie zarządzać wynajętym domem, jeśli jesteś w tym samym mieście lub powiecie, ale zarządzanie wynajmem na odległość to inna historia. Chociaż koszty podróży związane z wynajmem – takie jak koszt przebiegu, bilety lotnicze, opłata za taksówkę, koszty hotelu i wyżywienia – podlegają odliczeniu od podatku, szybko obniżają zysk z wynajmu. Bardziej sensowne jest wynajęcie firmy zarządzającej nieruchomościami do radzenia sobie z codziennymi problemami i potencjalnymi sytuacjami kryzysowymi., Musisz również zatrudnić personel do napraw i konserwacji drobnych prac (takich jak czyszczenie dywanów i malowanie), które w przeciwnym razie możesz wykonać samodzielnie.

prawa najemcy i ograniczenia najmu

każdy stan ma swój własny zestaw przepisów właściciel-najemca, a niektóre miasta mają również lokalne zarządzenia. Zasady te mogą określać, w jaki sposób i kiedy można eksmitować najemców, kiedy można uzyskać dostęp do wynajmowanej nieruchomości, jak bardzo można zwiększyć czynsze i kiedy należy zwrócić depozyty. Możesz znaleźć przepisy stanowe na stronie internetowej state consumer affairs i szukać kodów miejskich za pomocą Municode.,

te przepisy mogą poważnie wpłynąć na rentowność inwestycji w Wynajem. Niektóre obszary faworyzują właścicieli, podczas gdy inne dają rozległe prawa najemcom. Na przykład Kontrola czynszów w San Francisco zabrania właścicielom mieszkań podwyższania czynszów o ponad 1% lub 2% rocznie.

Jeśli chcesz wynająć swoje mieszkanie, Najpierw skontaktuj się ze Stowarzyszeniem właściciela domu o wszelkich ograniczeniach. Niska liczba zajmowanych przez właściciela jednostek może zmniejszyć wartość Stowarzyszenia condo, więc wiele zarządów ogranicza ilość wynajmowanych jednostek w danym momencie.,

ostatnie słowo

Wynajem domu, podobnie jak wiele strategii inwestycyjnych, jest ryzykiem. Jeśli wartość domu docenia się w czasie, czynsze nadal rosną, i można utrzymać dom wynajęty, nieruchomość może zapewnić fantastyczny zwrot z inwestycji. Jeśli jednak czynsze spadną w Twojej okolicy, wartość domu nie wzrośnie tak szybko, jak się spodziewałeś, lub dostaniesz najemców, którzy nie płacą, może to nie być świetna inwestycja. Upewnij się, że masz odpowiednią ilość dostępnej gotówki na pokrycie sytuacji awaryjnych i porozmawiaj z planerem finansowym przed podjęciem decyzji.,

rozważałeś inwestowanie w nieruchomości?