geld Crashers

de kans is groot dat je huidige thuis niet voor onbepaalde tijd aan je behoeften voldoet. Als u in een klein starterhuis of een condominium woont, wilt u misschien upgraden naar een groter huis als uw gezin groeit. Als u al in een grote woning bent, wilt u misschien uw huis inkrimpen wanneer uw kinderen verhuizen. Ook is er altijd een kans dat u of een familielid kan nodig zijn om te verhuizen voor het werk, in dat geval is het tijd om afscheid te nemen van uw huidige adres.,

De grote vraag is wat te doen met de eigenschap wanneer u verhuist. Bent u beter af het houden van uw oude huis als een verhuur, of is de verkoop van het zinvoller? Terwijl het huren kunt u ofwel betalen uit uw hypotheek of een beetje geld elke maand, het komt ook met een redelijke hoeveelheid risico en extra fiscale complicaties.

Waarom uw woning huren?

wanneer een huurder u huur betaalt, kunt u de cheque gebruiken om uw maandelijkse hypotheek te dekken. In zekere zin, uw huurder betaalt voor u om equity te verdienen in uw huis. Zodra de hypotheek is afbetaald, kunt u elke maandelijkse huur als inkomen te houden.,

het verhuren van uw woning kan uw beleggingen en inkomstenstromen diversifiëren, waardoor u uw financiële risico ‘ s kunt verminderen. Als u bijvoorbeeld uw baan verliest, zou u nog steeds wat inkomsten uit de huur hebben. Of, als je vindt dat je pensioensparen onvoldoende zijn, heb je een stuk onroerend goed dat je kunt verkopen.

huurkosten

bij de berekening van de huurkosten van een huis moet rekening worden gehouden met deze potentiële kosten:

• hypotheekbetaling. Denk aan zowel rentebetalingen als basisbetalingen.
• onroerendgoedbelasting., Deze variëren per gebied, maar verwachten te betalen tot 2% van de waarde van uw woning per jaar.
• hypotheekverzekeringspremies. Als uw aanbetaling is minder dan 20% van de waarde van uw woning, verwachten te betalen hypotheek verzekeringspremies.
• Verhuurdersverzekering. Dit dekt huurder schade en beschermt u als iemand gewond is op uw huurwoning. Volgens HouseLogic, verhuurder verzekering is meestal 15% tot 20% meer dan huiseigenaren verzekering.
• HOA-Vergoedingen. Deze betalingen zijn vereist als uw huis of appartement behoort tot een vereniging.
• reparaties en vervangingen., Ramen, deuren, muren, Vloerbedekking, daken en belangrijke apparaten moeten worden gerepareerd of vervangen.
• onderhoud. Nadat een huurder vertrekt, zijn de gemeenschappelijke kosten inclusief exterieurverf, interieurverf en tapijtreiniging. U zult bijna altijd nodig om het tapijt tussen huurders schoon te maken, en u kan nodig zijn om te touch-Up interieur verf ook. Exterieur schilderen is meer zeldzaam-verwachten om de vijf jaar of zo te schilderen.
• controle van de geschiedenis van reclame en verhuur van huurders. U kunt adverteren op websites zoals Craigslist gratis, maar verwachten te betalen rond $ 100 als u wilt een krant advertentie., VeriFirst meldt dat een huurgeschiedenis van uitzettingsdossiers en een huurbetalingsgeschiedenis beide tussen de $5 en $10 kosten.
• boekhoudkundige en beheerskosten. Property management bedrijven rekenen meestal ongeveer 10% van uw huurinkomsten. Ook, verwachten te betalen een minimum van $ 200 per jaar voor een CPA om uw persoonlijke en verhuur belastingaangifte voor te bereiden.

HouseLogic biedt een gratis werkblad om u te helpen de kosten van het huren van uw woning te schatten.,

Rentability

U kunt een vrij nauwkeurige schatting van potentiële huurinkomsten krijgen door postings in uw buurt te bekijken. De online onroerend goed marktplaats Zillow maakt gebruik van Mls-gegevens en een eigen formule om huurwaarden te schatten op specifieke woningen. Rentometer biedt een soortgelijke service. U kunt ook praten met een lokale makelaar of property management bedrijf, of check Craigslist om het lopende tarief in uw omgeving te zien.,

overweeg ook historische huurtrends voor uw regio-als u in een stad bent waar de huurprijs stijgt, kunnen uw huurinkomsten snel uw uitgaven overtreffen. Diensten zoals Rent Jungle kunnen u specifieke trends in de huurprijzen voor uw omgeving laten zien.

zoals bij elk bedrijf, moet uw omzet hoger zijn dan uw kosten om winstgevend te zijn. Gelukkig zijn de kosten die u maakt om de woning te huren fiscaal aftrekbaar, waardoor het bedrag van de inkomstenbelasting die u moet betalen op ontvangen huurprijzen vermindert en uw take-home cash verhoogt.,

als uw huurinkomsten direct hoger zijn dan uw uitgaven, is dat een goed teken. Echter, zelfs als je niet meteen draaien van een winst, maak je geen zorgen. Het kan zijn dat de huurprijzen laag zijn op dit moment of je betaalt nog steeds een flinke hypotheek. Volgens Reuters, Maryland CPA Jerry Gross schat dat je meestal een solide investering als de eerste huurinkomsten dekt ten minste 80% van de onmiddellijke huurkosten.

het berekenen van winstgevendheid

een huurcalculator zoals die van All Property Management kan inzicht bieden in de winstgevendheid op lange termijn van uw huur., Voer gewoon details in over huurprijs, hypotheekrente, hypotheekbalans, betalingen, onroerendgoedbelasting, verzekering, verenigingskosten en hoe lang u van plan bent om het onroerend goed te bezitten. Vervolgens, de calculator biedt een gedetailleerde grafiek van de verwachte kasstromen. Het is goed voor alle kleine kosten en variabelen zoals vacatures, property management Vergoedingen, onderhoudskosten, verkoopkosten, en belastingtarieven.

samen met winstgevendheid projecteert de calculator ook de toekomstige waarde van uw woning of huurwoning. Bij het evalueren van de calculator resultaten, zich bewust zijn van de tijd waarde van geld., Het is misschien spannend om te denken dat je huis miljoenen waard zou kunnen zijn in 30 jaar, maar $1 miljoen over 30 jaar is niet $1 miljoen vandaag. In feite, uitgaande van een inflatiepercentage van 2%, schat een contante waarde calculator dat $1 miljoen in 2045 slechts $552.000 in 2015 waard is.

Huur vs.verkoop – overwegingen

voordat u de trekker overhaalt, moet u rekening houden met uw financiële situatie, de staat van de woningmarkt en eventuele staats-of lokale verordeningen die van invloed zijn op uw rechten als verhuurder.,

verkoopprijs en vermogenswinst

Als u niet tevreden bent met uw huidige huiswaarde, kan het verhuren van het huis enige inkomsten opleveren terwijl u wacht tot uw huiswaarde stijgt. Als woningen snel waarderen in uw omgeving, kan het slim zijn om te wachten.

helaas kan deze tactiek averechts werken als je te lang wacht om te verkopen. Nadat u de woning voor meer dan drie jaar verhuurt, kunt u deze niet meer als uw hoofdverblijfplaats claimen. Dit betekent dat u belastingplichtig bent op de verkoop van de woning., Bij de verkoop van een woning die niet uw eerste woning is, moet u vermogenswinstbelasting betalen op elke winst, die variëren van 0% tot 20%, afhankelijk van uw belastingschijf. Bij de verkoop van uw primaire woning, echter, kunt u uitsluiten $250.000 van de meerwaarden (of $500.000 als je een getrouwd stel) wanneer u verkoopt.

om als hoofdverblijfplaats in aanmerking te komen, moet u er twee van de laatste vijf jaar hebben gewoond. Als u tijd uw verkoop verkeerd, je zou kunnen eindigen als gevolg van tienduizenden dollars in meerwaarden na de verkoop van uw huur.,

belasting op huurinkomsten

net als loon uit een baan of dividenden uit aandelen, wordt u inkomstenbelasting berekend op alle inkomsten die u ontlenen aan uw huur, tegen uw gewone belastingtarief. Gelukkig kunt u alle kosten in verband met het huren van het huis afschrijven. Bijvoorbeeld, als uw bruto huurinkomsten voor het jaar is $40.000, maar u gemaakt $30.000 in de huurkosten, je alleen taxeerde belasting op $10.000.

naast het aftrekken van contante kosten kunt u ook een aftrek aanvragen voor afschrijvingskosten., Deze non-cash kosten kunt u langzaam af te trekken van het bedrag dat u hebt betaald om het huis te kopen. Ook, als u een huurverlies, kunt u in staat zijn om het verlies te gebruiken om een deel van uw inkomen te compenseren als uw aangepaste bruto-inkomen is minder dan $150.000. Vraag een CPA voor meer informatie over het aftrekken van eventuele verliezen of afschrijvingen.

Equity

de enige manier waarop veel huiseigenaren een aanbetaling kunnen doen voor hun volgende huis, is door het eigen vermogen dat ze hebben ingebracht in het eigen vermogen dat ze al hebben. Kan je familie genoeg schrapen om 20% op je volgende huis te zetten zonder je bestaande te verkopen?, Overweeg dit zorgvuldig voordat u besluit te huren.

uitgaven

hopelijk kunt u het grootste deel van de tijd uw woning verhuurd houden en de meeste of alle hypotheekbetalingen dekken. U moet echter voorbereid zijn op een worst case scenario: het betalen van dubbele hypotheken voor uw huur en uw persoonlijke woning. Zelfs zonder een huurder, je nog steeds een aantal huurkosten met inbegrip van verzekering, onderhoud, reclame, juridische, en boekhoudkundige kosten.

in veel gebieden is het vrij moeilijk en tijdrovend om een huurder die geen huur betaalt uit te zetten., Als u een huurder die niet zal betalen of veroorzaakt aanzienlijke schade aan de woning, is het mogelijk dat uw huur zou kunnen mislukken om een winst te maken voor meerdere maanden. Met gerechtskosten, advocaatkosten, reparaties, schoonmaak kosten, en verloren huur, Star Point huurder Screening schat dat het uitzetten van een huurder kost een gemiddelde van ongeveer $3,000.

Als u een andere woning koopt, houdt de kredietgever voor uw toekomstige woning rekening met dit risico in zijn berekeningen. Lending Tree meldt dat kredietverstrekkers slechts rekening houden met 75% van de voorspelde huurinkomsten bij het bepalen van de schuld-to-income ratio ‘ s., Als het verhuren van het huis verhoogt uw schuld-aan-inkomen verhouding, kunt u niet in aanmerking komen voor zo groot van een lening op uw nieuwe huis als je had gehoopt.

tijd en Stress

als verhuurder kan tijdrovend en emotioneel uitputtend zijn. Je bent verantwoordelijk voor de reclame, het tonen van het huis, en het uitvoeren van antecedentenonderzoek om het huis gehuurd te krijgen. Je moet het veld oproepen van huurders, behandelen onderhoud en reparaties, en omgaan met eventuele noodsituaties die komen. Hoewel u kunt huren van een property Management bedrijf om dit te doen voor u, verwachten dat het ten minste 10% van uw huurinkomsten in rekening brengen.,

problemen op afstand

u kunt een huurwoning misschien zelf beheren als u in dezelfde stad of provincie bent, maar het beheren van een verhuur op afstand is een ander verhaal. Hoewel de reiskosten om uw huur te bezoeken-zoals kilometerkosten, vliegtickets, taxikosten, hotel – en voedselkosten-fiscaal aftrekbaar zijn, snijden ze snel in uw huurwinst. Het is logischer om een property management bedrijf te huren om te gaan met de dagelijkse problemen en potentiële noodsituaties., U moet ook reparatie-en onderhoudspersoneel inhuren voor kleine taken (zoals tapijtreiniging en schilderen) die u anders zelf zou kunnen hebben voltooid.

Huurdersrechten en Huurbeperkingen

elke staat heeft zijn eigen set van verhuurder-huurder wetten, en sommige steden hebben ook lokale verordeningen. Deze regels kunnen bepalen hoe en wanneer u huurders kunt uitzetten, wanneer u toegang hebt tot de huurwoning, hoeveel u de huur kunt verhogen en wanneer u deposito ‘ s moet retourneren. U kunt de staat regels vinden op uw staat consumer affairs website en kijk voor de stad gemeentelijke codes via Municode.,

deze voorschriften kunnen de winstgevendheid van uw huurinvestering ernstig beïnvloeden. Sommige gebieden geven de voorkeur aan verhuurders, terwijl andere uitgebreide rechten geven aan huurders. Bijvoorbeeld, San Francisco rent control verbiedt verhuurders van het verhogen van de huur met meer dan 1% of 2% per jaar.

Als u op zoek bent om uw appartement te verhuren, neem dan eerst contact op met de Vereniging van uw huiseigenaren over eventuele beperkingen. Een laag aantal door de eigenaar bewoonde eenheden kan de waarde van een condo vereniging verminderen, dus veel boards beperken het aantal gehuurde eenheden op een bepaald moment.,

laatste woord

het huren van een huis is, zoals veel beleggingsstrategieën, een risico. Als uw woning waarde waardeert na verloop van tijd, huur blijft stijgen, en u kunt het huis gehuurd te houden, uw woning kan een fantastische rendement op de investering te bieden. Echter, als de huren dalen in uw omgeving, uw huis waarde niet zo snel groeien als je verwacht, of je huurders die niet betalen, het kan niet een grote investering. Zorg ervoor dat u een redelijke hoeveelheid beschikbare contant geld om noodsituaties te dekken, en praat met een financiële planner voordat u uw beslissing.,

heeft u overwogen te investeren in onroerend goed?