Money Crashers

Die Chancen stehen gut, dass Ihr aktuelles Zuhause Ihren Bedürfnissen nicht unbegrenzt entspricht. Wenn Sie in einem kleinen Starterhaus oder einer Eigentumswohnung leben, möchten Sie möglicherweise ein Upgrade auf ein größeres Haus durchführen, wenn Ihre Familie wächst. Wenn Sie sich bereits in einer großen Residenz befinden, möchten Sie Ihr Zuhause möglicherweise verkleinern, wenn Ihre Kinder ausziehen. Außerdem besteht immer die Möglichkeit, dass Sie oder ein Familienmitglied zur Arbeit umziehen müssen, in diesem Fall ist es Zeit, sich von Ihrer aktuellen Adresse zu verabschieden.,

Die große Frage ist, was mit der Eigenschaft zu tun, wenn Sie sich bewegen. Sind Sie besser dran, Ihren alten Platz als Miete zu behalten, oder macht der Verkauf mehr Sinn? Während Mieten können Sie entweder Ihre Hypothek auszahlen oder jeden Monat ein wenig Geld verdienen, es kommt auch mit einer angemessenen Menge an Risiko und zusätzlichen steuerlichen Komplikationen.

Warum Rent your Home?

Wenn ein Mieter Sie Miete zahlt, können Sie den Scheck verwenden, um Ihre monatliche Hypothek zu decken. In gewissem Sinne zahlt Ihr Mieter für Sie, um Eigenkapital in Ihrem Haus zu verdienen. Sobald die Hypothek ausgezahlt ist, können Sie jede monatliche Miete als Einkommen behalten.,

Die Vermietung Ihres Hauses kann Ihre Investitionen und Einkommensströme diversifizieren, sodass Sie Ihr finanzielles Risiko reduzieren können. Wenn Sie beispielsweise Ihren Job verlieren, hätten Sie immer noch Einnahmen aus der Miete. Oder wenn Sie feststellen, dass Ihre Altersvorsorge nicht ausreicht, haben Sie ein Stück Immobilien, das Sie verkaufen können.

Mietkosten

Berücksichtigen Sie bei der Berechnung der Mietkosten eines Hauses diese potenziellen Ausgaben:

• Hypothekenzahlung. Berücksichtigen Sie sowohl Zinszahlungen als auch Zinszahlungen.
• Grundsteuern., Diese variieren je nach Gebiet, aber erwarten, bis zu 2% des Wertes Ihres Hauses pro Jahr zu zahlen.
• Hypothekenversicherungsprämien. Wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% des Wertes Ihres Hauses beträgt, erwarten Sie die Zahlung von Hypothekenversicherungsprämien.
• Vermieter Versicherung. Dies deckt Mietschäden ab und schützt Sie, wenn jemand auf Ihrem Mietobjekt verletzt wird. Laut HouseLogic beträgt die Versicherung des Vermieters in der Regel 15% bis 20% mehr als die Hausbesitzerversicherung.
• HOA Gebühren. Diese Zahlungen sind erforderlich, wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung einem Verein gehört.
• Reparaturen und Ersatzteile., Fenster, Türen, Wände, Teppiche, Dächer und wichtige Geräte müssen repariert oder ersetzt werden.
• Wartung. Nachdem ein Mieter gegangen ist, umfassen die allgemeinen Kosten Außenfarbe, Innenfarbe und Teppichreinigung. Sie müssen fast immer den Teppich zwischen den Mietern reinigen, und möglicherweise müssen Sie auch die Innenfarbe nachbessern. Außenlackierung ist seltener-erwarten Sie, alle fünf Jahre oder so zu malen.
• Werbung und Miethistorie Überprüft Mieter. Sie können kostenlos auf Websites wie Craigslist werben, erwarten jedoch, dass Sie rund 100 US-Dollar zahlen, wenn Sie eine Zeitungsanzeige schalten möchten., VeriFirst berichtet, dass eine Miethistorie von Räumungsaufzeichnungen und eine Mietzahlungshistorie beide zwischen 5 und 10 US-Dollar kosten.
• Buchhaltungs-und Immobilienverwaltungsgebühren. Immobilienverwaltungsfirmen berechnen in der Regel rund 10% Ihrer Mieteinnahmen. Erwarten Sie außerdem, dass Sie jährlich mindestens 200 US-Dollar für einen CPA zahlen, um Ihre persönliche Steuererklärung und Ihre Mietsteuererklärung vorzubereiten.

HouseLogic bietet ein kostenloses Arbeitsblatt, mit dem Sie die Kosten für die Anmietung Ihres Hauses abschätzen können.,

Rentabilität der Miete

Sie können eine ziemlich genaue Schätzung der potenziellen Mieteinnahmen erhalten, indem Sie sich die Buchungen in Ihrer Nachbarschaft ansehen. Der Online-Immobilienmarkt Zillow verwendet MLS-Daten und eine proprietäre Formel, um Mietwerte für bestimmte Häuser zu schätzen. Rentometer bietet einen ähnlichen Service. Sie können auch mit einem lokalen Immobilienmakler oder einer Immobilienverwaltungsgesellschaft sprechen oder Craigslist überprüfen, um die aktuelle Rate in Ihrer Nähe anzuzeigen.,

Berücksichtigen Sie auch historische Miettrends für Ihre Region – wenn Sie sich in einer Stadt befinden, in der die Mietpreise steigen, können Ihre Mieteinnahmen bald Ihre Ausgaben übertreffen. Dienstleistungen wie Rent Jungle können Ihnen spezifische Mietpreistrends für Ihre Region zeigen.

Wie bei jedem Unternehmen müssen Ihre Einnahmen Ihre Kosten übersteigen, wenn Sie profitabel sein sollen. Zum Glück sind die Kosten, die Ihnen für die Miete des Hauses entstehen, steuerlich absetzbar, was die Höhe der Einkommensteuer verringert, die Sie für die erhaltenen Mieten zahlen müssen, und Ihr Take-Home-Bargeld erhöht.,

Wenn Ihre Mieteinnahmen sofort Ihre Ausgaben übersteigen, ist das ein gutes Zeichen. Aber auch wenn Sie nicht sofort einen Gewinn machen, ärgern Sie sich nicht. Es kann sein, dass die Mietpreise im Moment niedrig sind oder Sie immer noch eine kräftige Hypothek bezahlen. Laut Reuters schätzt Maryland CPA Jerry Gross, dass Sie in der Regel eine solide Investition haben, wenn die anfänglichen Mieteinnahmen mindestens 80% der unmittelbaren Mietkosten decken.

Berechnung der Rentabilität

Ein Mietrechner wie der bei All Property Management kann einen Einblick in die langfristige Rentabilität Ihrer Miete bieten., Geben Sie einfach Details zu Mietpreis, Hypothekenzinsen, Hypothekenbilanz, Zahlungen, Grundsteuern, Versicherungen, Vereinsgebühren und wie lange Sie planen, die Immobilie zu besitzen. Anschließend liefert der Rechner ein detailliertes Diagramm der erwarteten Cashflows. Es berücksichtigt alle geringen Kosten und Variablen wie offene Stellen, Immobilienverwaltungsgebühren, Wartungskosten, Verkaufskosten und Steuersätze.

Neben der Rentabilität projiziert der Rechner auch den zukünftigen Wert Ihres Hauses oder Mietobjekts. Beachten Sie bei der Auswertung der Rechnerergebnisse den Zeitwert des Geldes., Es mag aufregend sein zu denken, dass Ihr Zuhause in 30 Jahren Millionen wert sein könnte, aber $1 Million in 30 Jahren ist heute nicht $1 Million. Unter der Annahme einer Inflationsrate von 2% schätzt ein Barwertrechner, dass 1 Million US-Dollar im Jahr 2045 nur 552.000 US-Dollar im Jahr 2015 wert sind.

Rent vs. Sell – Considerations

Bevor Sie den Auslöser so oder so ziehen, betrachten Sie Ihre finanzielle Situation, den Zustand des Wohnungsmarktes, und alle staatlichen oder lokalen Verordnungen, die Ihre Rechte als Vermieter beeinflussen.,

Sales Preis-und Wertsteigerungen

Wenn Sie sind nicht zufrieden mit Ihrem aktuellen home-Wert, der Vermietung des Hauses können einige Einkommen, während Sie warten für Ihr Haus Wert zu steigen. Wenn Häuser in Ihrer Nähe schnell schätzen, kann es klug sein zu warten.

Leider kann diese Taktik nach hinten losgehen, wenn Sie zu lange warten, um zu verkaufen. Nachdem Sie das Haus länger als drei Jahre vermietet haben, können Sie es nicht mehr als Hauptwohnsitz beanspruchen. Dies bedeutet, dass Sie für die Steuer auf den Verkauf des Wohnsitzes haften., Wenn Sie ein Haus verkaufen, das nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, müssen Sie Kapitalertragssteuern auf Gewinne zahlen, die je nach Steuerklasse zwischen 0% und 20% liegen. Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen, können Sie jedoch Kapitalgewinne in Höhe von 250.000 USD (oder 500.000 USD, wenn Sie ein Ehepaar sind) beim Verkauf ausschließen.

Damit sich Ihr Zuhause als Hauptwohnsitz qualifizieren kann, müssen Sie zwei der letzten fünf Jahre dort gelebt haben. Wenn Sie Ihren Verkauf falsch planen, könnten Sie nach dem Verkauf Ihrer Miete Zehntausende von Dollar an Kapitalgewinnen schulden.,

Steuer auf Mieteinnahmen

Genau wie Löhne aus einem Job oder Dividenden aus Aktien, sind Sie Einkommensteuer auf alle Erträge, die Sie aus Ihrer Miete ableiten, zu Ihrem normalen Steuersatz. Zum Glück können Sie alle mit der Anmietung des Hauses verbundenen Kosten abschreiben. Zum Beispiel, wenn Ihre Bruttomieteinnahmen für das Jahr $40.000 ist, aber Sie $30.000 in Mietkosten entstanden, sind Sie nur Steuer auf $10.000 bewertet.

Neben dem Abzug von Barauslagen können Sie auch einen Abzug für Abschreibungskosten geltend machen., Mit diesem bargeldlosen Aufwand können Sie den Betrag, den Sie für den Kauf des Hauses bezahlt haben, langsam abziehen. Wenn Sie einen Mietverlust haben, können Sie den Verlust möglicherweise verwenden, um einen Teil Ihres Einkommens auszugleichen, wenn Ihr angepasstes Bruttoeinkommen weniger als 150.000 US-Dollar beträgt. Fragen Sie einen CPA nach weiteren Details zum Abzug von Verlusten oder Abschreibungen.

Eigenkapital

Die einzige Möglichkeit, wie viele Hausbesitzer eine Anzahlung für ihr nächstes Zuhause leisten können, besteht darin, das Eigenkapital, das sie in das bereits vorhandene investiert haben, auszuzahlen. Kann Ihre Familie genug kratzen, um 20% auf Ihr nächstes Zuhause zu legen, ohne Ihr bestehendes zu verkaufen?, Überlegen Sie dies sorgfältig, bevor Sie sich für die Miete entscheiden.

Ausgaben

Hoffentlich können Sie Ihr Haus die meiste Zeit vermietet halten und die meisten oder alle Hypothekenzahlungen decken. Sie sollten jedoch auf ein Worst-Case-Szenario vorbereitet sein: Die Zahlung von doppelten Hypotheken für Ihre Miete und Ihren persönlichen Wohnsitz. Auch ohne Mieter fallen immer noch einige Mietkosten an, einschließlich Versicherungs -, Wartungs -, Werbe -, Rechts-und Buchhaltungsgebühren.

In vielen Bereichen ist es ziemlich schwierig und zeitaufwendig, einen Mieter zu vertreiben, der keine Miete zahlt., Wenn Sie einen Mieter haben, der das Haus nicht bezahlt oder erheblichen Schaden anrichtet, kann es sein, dass Ihre Miete mehrere Monate lang keinen Gewinn erzielt. Mit Gerichtsgebühren, Anwaltskosten, Reparaturen, Reinigungskosten und verlorener Miete schätzt Star Point Tenant Screening, dass die Räumung eines Mieters durchschnittlich etwa 3.000 US-Dollar kostet.

Wenn Sie eine andere Residenz kaufen, berücksichtigt der Kreditgeber für Ihr zukünftiges Zuhause dieses Risiko in seine Berechnungen. Lending Tree berichtet, dass Kreditgeber nur 75% der prognostizierten Mieteinnahmen berücksichtigen, wenn Schulden-zu-Einkommen-Verhältnisse zu bestimmen., Wenn die Vermietung des Hauses erhöht Ihre Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis, können Sie nicht für so groß von einem Darlehen auf Ihr neues Zuhause qualifizieren, wie Sie gehofft hatten.

Zeit und Stress

Vermieter zu sein, kann zeitaufwendig und emotional anstrengend sein. Sie sind verantwortlich für Werbung, zeigt das Haus, und laufen Hintergrundüberprüfungen, um das Haus vermietet. Sie müssen Anrufe von Mietern vor Ort tätigen, Wartungen und Reparaturen durchführen und sich mit auftretenden Notfällen befassen. Obwohl Sie eine Immobilienverwaltungsfirma beauftragen können, dies für Sie zu tun, erwarten, dass es mindestens 10% Ihrer Mieteinnahmen zu berechnen.,

Distanz-Probleme

Sie können in der Lage sein zu verwalten, eine Miete zu Hause selbst wenn Sie in der gleichen Stadt oder dem Landkreis, aber die Verwaltung einer remote-Vermietung ist eine andere Geschichte. Obwohl Reisekosten für den Besuch Ihrer Miete – wie Kilometerkosten, Flugtickets, Taxifahrpreise, Hotel-und Lebensmittelkosten-steuerlich absetzbar sind, reduzieren sie schnell Ihren Mietgewinn. Es ist sinnvoller, eine Immobilienverwaltungsgesellschaft zu beauftragen, die sich mit alltäglichen Problemen und potenziellen Notfällen befasst., Sie müssen auch Reparatur-und Wartungspersonal für kleinere Arbeiten (wie Teppichreinigung und Lackierung) einstellen, die Sie sonst möglicherweise selbst erledigt haben.

Mieterrechte und Mietbeschränkungen

Jeder Staat hat seine eigenen Vermieter-Mieter-Gesetze, und einige Städte haben auch lokale Verordnungen. Diese Regeln können festlegen, wie und wann Sie Mieter vertreiben können, wann Sie auf das Mietobjekt zugreifen können, wie stark Sie die Mieten erhöhen können und wann Sie Einlagen zurückgeben müssen. Sie können staatliche Regeln auf Ihrer State Consumer Affairs-Website finden und über Municode nach städtischen Codes suchen.,

Diese Vorschriften können die Rentabilität Ihrer Mietanlage ernsthaft beeinträchtigen. Einige Gebiete bevorzugen Vermieter, während andere den Mietern umfangreiche Rechte einräumen. Zum Beispiel verbietet die Mietkontrolle in San Francisco Vermietern, die Mieten um mehr als 1% oder 2% pro Jahr zu erhöhen.

Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten möchten, erkundigen Sie sich zuerst beim Hausbesitzerverband nach Einschränkungen. Eine geringe Anzahl von Eigentumswohnungen kann den Wert einer Wohnungsgenossenschaft reduzieren, so dass viele Boards die Anzahl der zu einem bestimmten Zeitpunkt gemieteten Einheiten begrenzen.,

Letztes Wort

Die Anmietung eines Hauses ist wie bei vielen Anlagestrategien ein Risiko. Wenn Ihr Haus Wert im Laufe der Zeit schätzt, steigen die Mieten weiter, und Sie können das Haus gemietet halten, kann Ihre Immobilie eine fantastische Rendite bieten. Wenn jedoch die Mieten in Ihrer Nähe sinken, wächst Ihr Hauswert nicht so schnell, wie Sie erwartet haben, oder Sie erhalten Mieter, die nicht zahlen, es ist möglicherweise keine großartige Investition. Stellen Sie sicher, dass Sie über eine angemessene Menge verfügbares Geld verfügen, um Notsituationen abzudecken, und sprechen Sie mit einem Finanzplaner, bevor Sie Ihre Entscheidung treffen.,

Haben Sie überlegt, in Immobilien zu investieren?