Cash Crashers

šance jsou, váš současný domov nebude vyhovovat vašim potřebám na dobu neurčitou. Pokud žijete v malém starter dům nebo byt, možná budete chtít upgradovat na větší dům, jak vaše rodina roste. Pokud jste již ve Velké rezidenci, možná budete chtít zmenšit svůj domov, když se vaše děti odstěhují. Taky, vždy existuje šance, že vy nebo člen rodiny budete muset přemístit do práce, v takovém případě je čas rozloučit se s vaší aktuální adresou.,

velkou otázkou je, co dělat s majetkem při pohybu. Je lepší si nechat své staré místo jako pronájem, nebo má jeho prodej větší smysl? Zatímco pronájem umožňuje buď splatit hypotéku nebo vydělat trochu peněz každý měsíc, to také přichází s reálnou výši rizika a přidané daňové komplikace.

proč si pronajmout svůj domov?

Když vám nájemce zaplatí nájem, můžete pomocí šeku pokrýt měsíční hypotéku. V jistém smyslu, váš nájemce platí za vás, abyste získali vlastní kapitál ve vašem domě. Jakmile je hypotéka splacena, můžete si jako příjem ponechat měsíční nájemné.,

pronájem vašeho domu může diverzifikovat vaše investice a toky příjmů, což vám umožní snížit vaše finanční riziko. Například, pokud jste ztratili práci, měli byste stále nějaký příjem z pronájmu. Nebo, pokud zjistíte, že vaše důchodové spoření je nedostatečné, máte kus nemovitosti, kterou můžete prodat.

Náklady na Pronájem

Při výpočtu nákladů na pronájem domu, zvážit tyto potenciální výdaje:

• splátku Hypotéky. Zvažte jak úrokové platby, tak základní platby.
• daně z nemovitosti., Ty se liší podle oblasti, ale očekávají, že zaplatí až 2% hodnoty vašeho domova za rok.
• pojistné na hypotéku. Pokud je vaše záloha nižší než 20% hodnoty vašeho domova, očekávejte, že budete platit pojistné na hypotéku.
• pojištění pronajímatele. To pokrývá škody nájemce a chrání vás, pokud je někdo zraněn na vašem nájemním majetku. Podle HouseLogic, pojištění pronajímatele je obvykle o 15% až 20% více než pojištění majitelů domů.
• poplatky HOA. Tyto platby jsou vyžadovány, pokud váš dům nebo byt patří sdružení.
• opravy a výměny., Okna, dveře, stěny, koberce, střechy a hlavní spotřebiče musí být opraveny nebo vyměněny.
• údržba. Poté, co nájemce odejde, společné náklady zahrnují vnější barvu, vnitřní barvu a čištění koberců. Budete téměř vždy muset vyčistit koberec mezi nájemníky, a možná budete muset dotknout vnitřní barvy stejně. Exteriér malování je častější-očekávat, že malovat každých pět let nebo tak nějak.
• reklamní a nájemní historie kontroluje nájemníky. Můžete inzerovat na webových stránkách, jako je Craigslist zdarma, ale očekávejte, že zaplatíte kolem $100, pokud chcete spustit novinovou reklamu., VeriFirst uvádí, že historie pronájmu záznamů o vystěhování a historie plateb za pronájem stojí mezi $5 a $10.
• poplatky za účetnictví a správu nemovitostí. Firmy spravující nemovitosti obvykle účtují přibližně 10% vašich příjmů z pronájmu. Také očekávat, že zaplatí minimálně $200 ročně pro CPA připravit své osobní a pronájem daňové přiznání.

HouseLogic poskytuje bezplatný pracovní list, který vám pomůže odhadnout náklady na pronájem vašeho domova.,

rentabilita pronájmu

můžete získat poměrně přesný odhad potenciálních příjmů z pronájmu tím, že zkontrolujete příspěvky ve vašem okolí. Online realitní trh Zillow používá data MLS a proprietární vzorec pro odhad hodnot nájemného na konkrétních domech. Rentometer poskytuje podobnou službu. Můžete také mluvit s místním realitním agentem nebo správcovskou společností, nebo zkontrolovat Craigslist, abyste viděli míru ve vaší oblasti.,

Také zvažte pronájem historických trendů pro váš region – pokud jste ve městě, které zažívá cena pronájmu se zvyšuje, pronájem příjmy může brzy předběhnout své výdaje. Služby jako Rent Jungle vám mohou ukázat konkrétní trendy v ceně pronájmu pro vaši oblast.

stejně jako u každé firmy, vaše příjmy musí překročit vaše náklady, pokud máte být ziskové. Naštěstí jsou náklady, které vzniknou k pronájmu domu, daňově uznatelné, což snižuje výši daně z příjmu, kterou musíte zaplatit z přijatých nájmů, a zvyšuje vaši hotovost.,

Pokud vaše příjmy z pronájmu okamžitě překročí vaše výdaje, je to dobré znamení. Nicméně, i když nejste okamžitě otočil zisk, nebojte se. Je možné, že nájemné sazby jsou nízké v tuto chvíli, nebo jste stále platí pádný hypotéku. Podle agentury Reuters Maryland CPA Jerry Gross odhaduje, že obvykle máte solidní investici, pokud počáteční příjmy z nájemného pokryjí alespoň 80% okamžitých nákladů na pronájem.

výpočet ziskovosti

kalkulačka pronájmu, jako je ta vůbec Správa nemovitostí, může nabídnout pohled na dlouhodobou ziskovost vašeho pronájmu., Stačí zadat podrobnosti o ceně nájmu, hypotečních úrokových sazbách, hypotečním zůstatku, platbách, daních z nemovitostí, pojištění, asociačních poplatcích a jak dlouho plánujete vlastnit nemovitost. Poté kalkulačka poskytuje podrobný graf očekávaných peněžních toků. Představuje všechny malé náklady a proměnné, jako jsou volná místa, poplatky za správu nemovitostí, náklady na údržbu, prodejní náklady a daňové sazby.

spolu se ziskovostí kalkulačka také promítá budoucí hodnotu vašeho domova nebo nájemního majetku. Při hodnocení výsledků kalkulačky si uvědomte časovou hodnotu peněz., Může být vzrušující si myslet, že váš domov by mohl mít hodnotu milionů za 30 let, ale $1 milion 30 let od nynějška není $1 milion dnes. Ve skutečnosti, za předpokladu, že míra inflace 2%, současná hodnota kalkulačka odhaduje, že $1 milionů v roce 2045 stojí jen $552,000 v roce 2015.

Pronájem vs. Prodej – Úvahy

předtím, Než zmáčknete spoušť buď jak buď, zvažte své finanční situace, stav trhu s bydlením, a každý stát nebo místní vyhlášky, které ovlivňují vaše práva jako pronajímatel.,

prodejní cena a kapitálové zisky

Pokud nejste spokojeni se svou současnou hodnotou domu, pronájem domu může poskytnout nějaký příjem, zatímco čekáte na zvýšení hodnoty vašeho domova. Pokud domy oceňují rychle ve vaší oblasti, to může být chytrý čekat.

tato taktika se bohužel může vymstít, pokud budete čekat příliš dlouho na prodej. Poté, co si pronajmete dům na více než tři roky, již jej nemůžete nárokovat jako své primární bydliště. To znamená, že jste odpovědný za daň z prodeje rezidence., Při prodeji domu, který není váš primární bydliště, musíte zaplatit daní z kapitálových zisků na jakýkoliv zisk, který se pohybuje od 0% do 20%, v závislosti na vašem daňovém pásmu. Při prodeji primární bydliště, nicméně, můžete vyloučit $250,000 kapitálových zisků (nebo $500,000 pokud jste manželský pár), když prodáváte.

aby se váš domov kvalifikoval jako primární bydliště, musíte tam žít dva z posledních pěti let. Pokud čas váš prodej špatně, můžete skončit dluží desítky tisíc dolarů v kapitálových zisků po prodeji vašeho pronájmu.,

Daň na Příjmy z Pronájmu

Stejně jako mzdy ze zaměstnání nebo dividendy z akcie, jste posouzen daň z příjmů na příjmy, které vyplývají z vašeho auta, na své běžné sazby daně. Naštěstí můžete odepsat všechny náklady spojené s pronájmem domu. Například, pokud váš hrubý příjem z pronájmu za rok je $ 40,000, ale vy jste vynaložili $ 30,000 v nákladech na pronájem, jste jen posuzována daň z $10,000.

spolu s odečtením peněžních nákladů můžete také požadovat odpočet nákladů na odpisy., Tento bezhotovostní náklad vám umožní pomalu odečíst částku, kterou jste zaplatili za nákup domu. Také, pokud máte ztrátu z pronájmu, můžete být schopni použít ztrátu kompenzovat část svého příjmu, pokud váš upravený hrubý příjem je nižší než $150,000. Požádejte CPA o další podrobnosti o odečtení ztrát nebo odpisů.

Equity

jediným způsobem, jak mnoho majitelů domů může přijít s akontací za svůj další domov, je proplatit vlastní kapitál, který vložili do toho, který již vlastní. Může vaše rodina seškrábat natolik, aby odložila 20% na váš další domov, aniž by prodala svůj stávající?, Zvažte to pečlivě, než se rozhodnete pronajmout.

výdaje

doufejme, že si můžete svůj dům pronajmout většinu času a pokrýt většinu nebo všechny hypoteční splátky. Měli byste však být připraveni na nejhorší scénář: placení dvojitých hypoték za pronájem a osobní pobyt. I bez nájemce vám stále vznikají některé náklady na pronájem, včetně pojištění, údržby, reklamy, právních a účetních poplatků.

v mnoha oblastech je poměrně obtížné a časově náročné vystěhovat nájemce, který neplatí nájem., Pokud máte nájemce, který nebude platit nebo způsobí značné škody na domě, je možné, že váš pronájem by se nepodařilo dosáhnout zisku po dobu několika měsíců. U soudních poplatků, poplatků za právní zastoupení, oprav, výdajů na úklid a ztraceného nájemného odhaduje Star Point tenant Screening, že vystěhování nájemce stojí v průměru přibližně $3,000.

Pokud kupujete jinou rezidenci, věřitel pro váš budoucí domov faktory toto riziko do svých výpočtů. Lending Tree uvádí, že věřitelé zvažují pouze 75% předpokládaných příjmů z pronájmu při určování poměrů dluhu k příjmu., Pokud pronájem domu zvyšuje váš poměr dluhu k příjmu, nemusíte mít nárok na tak velkou půjčku na váš nový domov, jak jste doufali.

čas a stres

být pronajímatelem může být časově náročné a emocionálně vyčerpávající. Jste zodpovědní za reklamu, zobrazování domu a provádění kontrol na pozadí, abyste si dům pronajali. Musíte pole volání z nájemníků, zvládnout údržbu a opravy, a vypořádat se s případnými mimořádných událostí, které přicházejí. I když si můžete najmout na správu majetku firmy, aby to pro vás, že to nabíjet alespoň 10% z pronájmu příjmy.,

problémy se vzdáleností

Pokud jste ve stejném městě nebo kraji, můžete si sami spravovat pronajatý dům, ale správa vzdáleného pronájmu je další příběh. I když náklady na cestování k návštěvě vašeho auta – jako je například ujetých kilometrů náklady, letenky, taxi, hotel, a náklady na potraviny jsou daňově uznatelné, rychle nakrájíme na pronájem zisk. To dává větší smysl najmout společnost správa nemovitostí se vypořádat s každodenní problémy a případné mimořádné události., Musíte také najmout opravy a údržbu personál pro drobné práce (například čištění koberců a malování), které byste jinak mohli absolvovat sami.

práva nájemců a omezení pronájmu

každý stát má svůj vlastní soubor zákonů pronajímatele a nájemce a některá města mají také místní vyhlášky. Tato pravidla mohou řídit, jak a kdy můžete vystěhovat nájemníky, kdy máte přístup k nájemní nemovitosti, kolik můžete zvýšit nájemné a kdy musíte vrátit vklady. Můžete najít státní pravidla na svých webových stránkách státní spotřebitelské záležitosti a hledat městské obecní kódy prostřednictvím Municode.,

tyto předpisy mohou vážně ovlivnit ziskovost vaší investice do pronájmu. Některé oblasti upřednostňují pronajímatele, zatímco jiné poskytují nájemníkům rozsáhlá práva. Například San Francisco rent control zakazuje pronajímatelům zvýšit nájemné o více než 1% nebo 2% ročně.

Pokud chcete pronajmout svůj byt, nejprve se poraďte se sdružením majitele domu o jakýchkoli omezeních. Nízký počet jednotek obsazených vlastníky může snížit hodnotu asociace bytů, takže mnoho desek omezuje množství pronajatých jednotek v daném okamžiku.,

konečné slovo

Pronájem domu, stejně jako mnoho investičních strategií, je riziko. Pokud váš domov hodnota oceňuje v průběhu času, nájemné i nadále stoupat, a můžete udržet dům pronajatý, váš majetek může poskytnout fantastickou návratnost investic. Pokud však nájemné ve vaší oblasti klesá, hodnota vašeho domu neroste tak rychle, jak jste očekávali, nebo získáte nájemníky, kteří neplatí, nemusí to být skvělá investice. Ujistěte se, že máte dostatečné množství dostupných peněz na pokrytí nouzových situací, a mluvit s finančním plánovačem, než se rozhodnete.,

uvažovali jste o investicích do nemovitostí?