Penger Crashers

det er store Sjanser for din nåværende hjem, vil ikke passer dine behov på ubestemt tid. Hvis du bor i en liten forrett hjem eller et condominium, kan du vurdere å oppgradere til et større hus som familien vokser. Hvis du allerede er i en stor bolig, kan det hende du ønsker å bygge ned hjemme når barna flytter ut. Også, det er alltid en sjanse for at du eller et familiemedlem kan være nødvendig å flytte for arbeidet, og i så fall er det på tide å si farvel til din nåværende adresse.,

Det store spørsmålet er hva de skal gjøre med boligen når du flytter. Blir du bedre av å holde dine gamle plass som et leie, eller ikke å selge det være mer fornuftig? Mens du leier kan du enten betale av boliglån eller tjene litt penger hver måned, det kommer også med en god del av risiko og merverdiavgift komplikasjoner.

Hvorfor Leie i Ditt Hjem?

Når en leietaker betaler du leier, du kan bruke kontroller til å dekke ditt månedlige boliglån. I en viss forstand, din leietaker betaler for deg å tjene opp egenkapital i ditt hjem. Når lånet er nedbetalt, kan du holde hvilken som helst månedlig leie som inntekt.,

å Leie ut ditt hjem kan spre dine investeringer og inntekter bekker, som gir deg muligheten til å redusere finansiell risiko. For eksempel, hvis du mistet jobben, ville du fortsatt har noen inntekter fra utleie. Eller, hvis du finner din pensjonisttilværelse besparelser er ikke nok, du har fått et stykke av fast eiendom kan du selger.

Kostnadene for å Leie

Ved beregning av kostnadene ved å leie et hus, bør du vurdere disse potensielle utgifter:

• Boliglån Betalingen. Vurdere både renter og prinsippet om betaling.
• eiendomsskatt., Disse varierer etter område, men du forvente å betale opp til 2% av ditt hjem verdi per år.
• Boliglån forsikringspremier. Hvis din nedbetaling er mindre enn 20% av boligens verdi, forvente å betale boliglån forsikringspremier.
• Utleier Forsikring. Dette dekker leietaker skader og beskytter deg hvis noen blir skadet på utleieboliger. I henhold til HouseLogic, utleiers forsikring er vanligvis 15% til 20% mer enn huseiere forsikring.
• HOA Avgifter. Disse utbetalingene er nødvendige hvis ditt hus eller leilighet tilhører en sammenslutning.
• Reparasjoner og Utskiftninger., Vinduer, dører, vegger, tepper, tak, tak og store apparater må repareres eller erstattes.
• Vedlikehold. Etter en leietaker forlater, felles kostnader inkluderer utvendig maling, innvendig maling, og tepperens. Du vil nesten alltid trenger å rense teppet mellom leietakere, og det kan hende du trenger til å trykke opp interiør maling samt. Utvendig maling er mer sjeldne – forventer å male hvert femte år eller så.
• Annonsering og Utleie Historie Sjekker på Leietakere. Du kan annonsere på nettsteder som Craigslist for gratis, men du forvente å betale rundt $100 hvis du vil kjøre en avis annonse., VeriFirst rapporter om at en utleie historien om utkastelse poster og en leie betaling historie både koste mellom $5 og $10.
• Regnskap-og eiendomsforvaltning Avgifter. Eiendomsforvaltning bedrifter typisk kostnad rundt 10% av leieinntekter. Også, må du forvente å betale et minimum av $200 årlig for en CPA å lage din personlige og utleie av selvangivelse.

HouseLogic gir en gratis regneark for å hjelpe deg med å anslå kostnaden ved å leie hjem.,

Utleie Lønnsomhet

Du kan få en ganske nøyaktig estimat av potensielle leie inntekter ved å sjekke ut innlegg i nabolaget. Online eiendomsmegling markedet Zillow bruker MLS data og en egen formel for å beregne leie verdier på bestemte boliger. Rentometer gir en lignende tjeneste. Du kan også snakke med en lokal eiendomsmegler, eller eiendel management selskap, eller sjekk Craigslist for å se de skal rangere i ditt område.,

du bør Også vurdere rental historiske trender for din region – hvis du er i en by som opplever leieprisen øker, din leieinntekter kan snart outpace dine utgifter. Tjenester som Leie Jungelen kan vise deg spesifikke leieprisen trender for ditt område.

Som med enhver bedrift, din inntekt må overstige kostnadene dine hvis du skal bli lønnsom. Heldigvis, med de kostnader du pådrar deg for å leie huset er fradragsberettigede, som reduserer mengden av skatt du må betale i renter mottatt og øker din take-home cash.,

Hvis din leie-inntekter umiddelbart overstige utgiftene dine, det er et godt tegn. Imidlertid, selv om du ikke umiddelbart å snu en fortjeneste, ikke bekymre deg. Det kan være at leieprisene er lav i øyeblikket eller er du fortsatt betale en heftig boliglån. Ifølge Reuters, Maryland CPA Jerry Grove estimater som du vanligvis ha en solid investering hvis innledende leie inntekter dekker minst 80% av øyeblikkelig leiekostnadene.

Beregning av Lønnsomhet

En leie kalkulator som en på Alle eiendomsforvaltning kan gi innsikt i langsiktig lønnsomhet av din utleie., Bare gå inn på detaljer i leie prisen, boliglån rente boliglån balanse, betalinger, eiendomsskatt, forsikring, foreningen avgifter, og hvor lenge du har tenkt til å eie eiendom. Deretter kalkulatoren gir en detaljert oversikt over forventede kontantstrømmer. Det står for alle de små kostnader og variabler som for eksempel ledige stillinger, eiendomsdrift avgifter, kostnader til vedlikehold, salg kostnader, og skattesatser.

Sammen med lønnsomhet, gir kalkulatoren også prosjekter den fremtidige verdien av ditt hjem eller leie eiendommen. Når du vurderer kalkulatoren resultater, være oppmerksom på tidsverdien av penger., Det kan være spennende å tenke på at hjemmet kan være verdt millioner i 30 år, men $1 million 30 år fra nå ikke er $1 million i dag. Faktisk, forutsatt 2% inflasjonen, en nåverdi kalkulatoren regner ut som 1 million dollar i 2045 er verdt bare $552,000 i 2015.

Leie vs. Selge – Betraktninger

Før du trekke på avtrekkeren uansett, bør du vurdere din finansielle situasjon, tilstanden i boligmarkedet, og eventuelle statlige eller lokale forskrifter som påvirker dine rettigheter som utleier.,

salgspris og kapitalgevinst

Hvis du ikke er fornøyd med din nåværende hjem verdi, leie ut huset kan gi noen inntekter mens du venter på ditt hjem verdi å stige. Hvis hjem er verdsette raskt i ditt område, kan det være smart å vente.

Dessverre, denne taktikken kan slå tilbake hvis du venter for lenge med å selge. Etter at du leie ut hjem for mer enn tre år, kan du ikke lenger gjøre krav på den som din primære bolig. Dette betyr at du er ansvarlig for skatt på salg av boligen., Når man selger en bolig som er ikke deres primære bolig, må du betale salgsgevinster skatt på profitt, som kan variere fra 0% til 20%, avhengig av skatt braketten. Når du selger din primære bolig, men kan du utelukke $250,000 av kapitalgevinst (eller $500,000 hvis du er et gift par) når du selger.

for ditt hjem for å kvalifisere som en primær bolig, må du ha bodd der i to av de siste fem årene. Hvis du tiden din salg galt, du kan ende opp på grunn av titusenvis av dollar i gevinst etter salg av din utleie.,

Skatt på Leieinntekter

Akkurat som lønn fra en jobb eller utbytte fra lager, du er utlignet skatt på alle inntekter du får fra din rental, på ordinær skattesats. Heldigvis, kan du skrive ut alle kostnader forbundet med å leie huset. For eksempel, hvis din brutto leieinntekter for året er $40,000, men du pådratt $30 000 i leie utgifter, du er bare utlignet skatt på $10,000.

Sammen med minus kontanter kostnader, kan du også kreve fradrag for ordinære avskrivninger., Dette ikke-kontante kostnader lar deg sakte trekke beløpet du betalte for å kjøpe huset. Også, hvis du har en leiebil tap, kan du være i stand til å bruke tapet til å oppveie noen av inntekten hvis justert brutto inntekt er mindre enn $150,000. Spør en CPA-en for mer informasjon om fratrekk av eventuelle tap eller manko.

Egenkapital

Den eneste måten mange huseiere kan komme opp med en ned betaling for sitt neste hjem, er å ta ut egenkapital de har satt inn i den som de allerede eier. Kan din familie skrape opp nok til å sette ned 20% på ditt neste hjem uten å selge din eksisterende?, Vurdere dette nøye før du bestemmer deg for å leie.

Utgifter

jeg håper du kan holde ditt hjem leid mesteparten av tiden og dekker de fleste eller alle av boliglån betalinger. Imidlertid, du bør være forberedt på et worst case scenario: å betale dobbel boliglån for utleie og din personlige bolig. Selv uten en leietaker, kan du fortsatt medføre noen utleie utgifter, inkludert forsikring, vedlikehold, reklame, juridiske og regnskapsmessige kostnader.

I mange områder, det er ganske vanskelig og tidkrevende å kaste ut en leietaker som ikke betaler leie., Hvis du har en leietaker som ikke betaler eller forårsaker betydelig skade på hjemmet, og det er mulig at utleie kan mislykkes i å gjøre en fortjeneste for flere måneder. Med domstolen avgifter, advokatutgifter, reparasjoner, rengjøring, utgifter og tapt leie, Star Punkt Leietaker Screening anslår at evicting en leietaker koster i gjennomsnitt ca. $3000.

Hvis du er med å kjøpe en annen bolig, utlåner for ditt fremtidige hjem faktorer denne risikoen i sine beregninger. Utlån av Tre rapporter som långivere vurder bare 75% av forventet leieinntekt ved fastsettelse av gjeld til inntekt forholdstall., Hvis du leier ut hjemmet øker gjeld til inntekt ratio, du kan ikke kvalifisere seg for så stor på et lån på ditt nye hjem som du hadde håpet.

Tid og Stress

å Være en utleier kan være tidkrevende og følelsesmessig drenering. Du er ansvarlig for reklame, som viser hjemme, og kjører i bakgrunnen sjekker for å få det hjem leies. Har du feltet anrop fra leietakere, håndtere vedlikehold og reparasjoner, og håndtere eventuelle kriser som kommer opp. Selv om du kan leie en eiendom management firma til å gjøre dette for deg, kan du forvente den til å lade minst 10% av leieinntekter.,

Avstand Problemer

Du kan være i stand til å håndtere en utleie hjem deg selv om du er i samme by eller fylke, men det å styre en ekstern utleie er en annen historie. Selv om reisekostnader gå til utleie – for eksempel kjørelengde bekostning, flybilletter, drosjeregningen, hotell, mat-og-kostnader er fradragsberettiget, vil de raskt kuttet i din rental resultat. Det er mer fornuftig å leie en eiendom management selskap for å håndtere dag-til-dag problemer og potensielle kriser., Du må også leie reparasjon og vedlikehold personalet for mindre jobber (som teppe renhold og maling) som du kanskje ellers har fullført deg selv.

Leietaker Rettigheter og Leie av Restriksjoner

Hver stat har sine egne sett med utleier-leietaker lover, og noen byer har også lokale forskrifter. Disse reglene kan regulere hvordan og når du kan kaste ut leietakere, når du kan få tilgang til den leie eiendommen, hvor mye du kan øke leier, og når du må gå tilbake innskudd. Du kan finne staten regler om din tilstand consumer affairs nettside og ser for city municipal koder via Municode.,

Disse bestemmelser kan alvorlig påvirke lønnsomheten av din utleie investering. Noen områder favør utleiere, mens andre gir omfattende rettigheter til leietakere. For eksempel, San Francisco leie kontroll forbyr utleiere fra økende leier ut mer enn 1% eller 2% per år.

Hvis du ønsker å leie ut din leilighet, sjekk med din hus association først om noen restriksjoner. Et lavt antall eier-okkupert enheter kan redusere en leilighet foreningens verdi, så mange brett begrense mengden av enheter leies til enhver tid.,

Siste Ordet

å Leie et hus, som mange investering strategier, er en risiko. Hvis ditt hjem verdi setter pris over tid, leier fortsette å stige, og du kan holde hjemmet leid, din eiendom kan gi deg en fantastisk avkastning på investeringen. Imidlertid, hvis leier nedgang i ditt område, ditt hjem verdi vokser ikke så fort som du forventet, eller du få leietakere som ikke betaler, kan det ikke være en god investering. Sørg for at du har en god del av tilgjengelig kontanter til å dekke akutte situasjoner, og du vil snakke med en finansiell planlegger før du gjør din beslutning.,

Har du vurdert å investere i fast eiendom?