Self-storage to najlepszy biznes, jaki istnieje dla małego inwestora. Ma wszystkie zalety gry nieruchomości i kilka wad związanych z tradycyjnymi nieruchomościami inwestycyjnymi. Jest to również Działalność operacyjna z bardzo przewidywalnym przepływem środków pieniężnych.
z powodu tych faktów przykuło uwagę Wall Street po ostatniej recesji., Zalew pieniędzy w branży self-storage zmienił krajobraz dla wszystkich inwestorów. Miało to znaczący wpływ na tych, którzy chcą rozpocząć działalność magazynową w następujący sposób:
- ceny są nadal wysokie.
- przemysł stał się bardziej wyrafinowany.
- złożoność rozpoczynania działalności self-storage stale rośnie.
- o Twoim długofalowym sukcesie w branży zadecyduje zdobycie konkretnej wiedzy i doświadczenia.
istnieje siedem kluczowych umiejętności, które musisz rozwinąć, aby rozpocząć lub rozwinąć Przedsiębiorstwo self-storage., Są one w stanie:
- znaleźć projekty magazynowe
- przeanalizować opłacalność finansową możliwości
- sfinansować możliwości magazynowania
- zainwestować gotówkę w projekty
- określić koszty budowy projektu
- zbudować lub nadzorować budowę budynków i/lub konwersję
- nadzorować i planować podwykonawców
zanim zaczniesz szukać pierwszej oferty, te zestawy umiejętności muszą być na miejscu. Dlaczego? Ponieważ dni znalezienia dobrego obiektu, jego zakupu i natychmiastowego uzyskania zwrotów, które czynią go opłacalnym, minęły., Rok 2012 był ostatnim, kiedy mogłem kupić stabilizowany obiekt i uzyskać potrzebne zwroty. Napływ pieniędzy z Wall Street spowodował spadek stóp kapitalizacji, a wartość i ceny w górę. Jeśli próbowałeś dostać się do firmy self-storage, ale nie możesz dogadać się, to właśnie dlatego.
jako Mali inwestorzy musimy znaleźć sytuacje o wartości dodanej. Zazwyczaj wymaga to rozbudowy-dodania większej powierzchni do istniejącego obiektu. Dla kogoś nowego w branży, to zazwyczaj najlepsza strategia, ponieważ jest najmniej ryzykowne.,
Budowa od podstaw ma zwykle od jednego do trzech lat ujemnych przepływów pieniężnych. Ekspansje przynajmniej przerwa nawet od pierwszego roku. Zapłacisz więcej za istniejący obiekt, niż chcesz; ale po zmieszaniu zysków z przejęcia i rozbudowy, otrzymasz zwrot wart szukania.
termin due diligence skrócił się najwyżej do kilku miesięcy lub nawet 45 dni. To sprawia, że te siedem kluczowych umiejętności jest szczególnie ważne. Jeśli nie masz tych obszarów objętych, nie możesz zamknąć transakcji wystarczająco szybko., Do czasu, gdy możesz zamknąć, ktoś inny już się zwiększył i jest gotów zapłacić więcej niż ty. Mówię z doświadczenia. Spójrzmy teraz na te siedem obszarów.
możliwość znalezienia projektów
dla większości z nas wymaga to rozwijania relacji z brokerami self-storage, którzy pracują w obszarze kraju, w którym chcesz być właścicielem. Znam tych ludzi. Poznaj ich. Porozmawiaj z nimi. Pomóż im dobrze wyglądać swoim klientom, a otrzymasz przepływ transakcji przez długi czas. Jak ty to robisz?
bądź kupującym. Jak zostać kupcem?, Zanim napiszesz swój pierwszy list intencyjny lub kontrakt, rozwiąż te siedem zestawów umiejętności.
umiejętność analizy finansowej możliwości
nigdy nie było bardziej krytyczne, aby móc analizować potencjalną transakcję i projektować przyszły przepływ gotówki nowej przestrzeni pojawiającej się w Internecie., O tym, ile można dziś zapłacić za obiekt, decyduje zrozumienie:
- przewidywane przyszłe przepływy pieniężne ekspansji
- koszt budowy ekspansji
- koszty operacyjne ekspansji
następnie, na podstawie tych przyszłych przepływów pieniężnych, z powrotem do tego, co można zapłacić, aby je uzyskać. Dobrą wiadomością jest to, że istnieje wiele szkoleń tam nabyć te umiejętności. Branża oferuje wsparcie dla nowych inwestorów za pośrednictwem darmowych i płatnych programów, a także możesz skorzystać z ekspertów.,
w porównaniu do większości nieruchomości, self-storage jest prostym produktem do budowania i analizowania. Musisz tylko wiedzieć, jak to zrobić na początku gry, jeśli chcesz być w stanie konkurować z innymi nabywcami. Powinieneś wiedzieć, co możesz, a czego nie możesz zapłacić za możliwość self-storage. Musisz zaufać swoim liczbom.
Możliwość finansowania możliwości
Kiedy zaczynałem działalność gospodarczą, nie byłem na tyle silny, by sam dostać pożyczkę. To mnie nie powstrzymało. Znalazłem partnerów, którzy mogliby podpisać pożyczkę. Dzisiaj wciąż potrzebuję partnerów.
możesz to zrobić sam., Jednak zanim umieścisz swój projekt w umowie, rozsądnie jest wiedzieć, jaki rodzaj i jak duża pożyczka, do której możesz się zakwalifikować. Pamiętaj, że w większości przypadków możesz wykorzystać dochód z projektu jako swój dochód do zakwalifikowania się.
również pożyczki dla małych firm są świetnym sposobem dla kogoś nowego w branży, aby uzyskać więcej finansowania niż z tradycyjnego banku. Sprawdź się u pożyczkodawcy lub dwóch przed napisaniem pierwszej umowy.
możliwość wpłacania gotówki na projekty
Znowu, kiedy zaczynałem, nie miałem kapitału własnego., Podpisywałem kontrakty na projekty, potem zbierałem kapitał od inwestorów. Nie mogę tego dłużej robić. Okresy due-diligence stały się tak krótkie, że muszę zebrać swój kapitał zanim zacznę.
możesz mieć własne pieniądze i to jest świetne. Jeśli korzystasz z inwestorów, przygotuj swoje miękkie lub twarde zobowiązania przed napisaniem pierwszej oferty. Często musisz pokazać kapitał, aby Twoja oferta była traktowana poważnie.
Twoje umiejętności w zakresie budowy
aby mały inwestor mógł uzyskać potrzebne dziś zyski, prawie zawsze musi być to projekt o wartości dodanej., Najbezpieczniejszym sposobem na stworzenie sytuacji o wartości dodanej jest znalezienie mniejszej placówki „mama i tata”, rozszerzenie jej i dostosowanie do dzisiejszych standardów” institutionnel”. To prawie zawsze wymaga możliwości zbudowania większej ilości pamięci masowej., To nie znaczy, że musisz zbudować go samodzielnie, dzięki Bogu; ale musisz wiedzieć:
- co oznacza proces budowy
- przybliżony koszt
- kiedy rozpocznie się budowa
- Jak długo to potrwa
- Jak wygląda dochód, gdy jest leasing, a kiedy jest ustabilizowany
również, w jaki sposób ułatwisz budowę? Czy zatrudnisz generalnego wykonawcę lub kierownika budowy, czy też zrobisz to sam? Musisz to wiedzieć z góry, aby móc przeprowadzić analizę finansową. Dlaczego?, Twój model finansowy mówi ci, ile możesz zapłacić za istniejący obiekt lub surową ziemię.
nie jestem budowniczym, możesz zapytać moją żonę. Ale znam numery budowy. Jestem też bardzo zaangażowany. Nie oddaję go tylko budowniczemu. To wzór na to, aby projekt nie spełniał budżetu, który stworzyłem w pro forma.
dobra wiadomość
aby dostać się do branży magazynowej, potrzeba więcej umiejętności niż kiedyś, ale nie są trudne do nauczenia. Wykonaj wymaganą pracę, a staniesz głową i ramionami nad innymi, którzy również próbują zdobyć przedsięwzięcie magazynowe., Jeśli położysz podwaliny, możesz zbudować udany biznes i zacząć tworzyć bogactwo, które oferuje ten produkt.
uważam, że to najlepszy biznes dla małego inwestora. Po prostu najpierw wykonaj pracę, abyś mógł być tym, który wygra.
Mark Helm jest agentem nieruchomości komercyjnych i inwestorem self-storage. W połowie lat 90. rozpoczął współpracę z funduszami inwestycyjnymi w nieruchomości, aby zlokalizować i zakupić nieruchomości samoobsługowe, zanim sam się wykona., Jest autorem „Creating Wealth Through Self-Storage” i twórcą „Storage World Analyzer”, opartego na chmurze oprogramowania do analizy finansowej zaprojektowanego, aby pomóc operatorom self-storage i inwestorom w ocenie potencjalnych przejęć nieruchomości lub projektów deweloperskich. Aby się z nim skontaktować, wyślij e-mail [email protected].
Leave a Reply