Die 7 Fähigkeiten, die Sie benötigen, um ein Self-Storage-Geschäft zu starten

Self-Storage ist das beste Geschäft für den kleinen Investor. Es hat alle Vorteile eines Immobilienspiels und einige der Nachteile, die mit traditionellen Anlageimmobilien verbunden sind. Es ist auch ein operatives Geschäft mit sehr vorhersehbarem Cashflow.

Aufgrund dieser Tatsachen fiel es der Wall Street nach der letzten Rezession ins Auge., Die Geldflut in die Self-Storage-Industrie veränderte die Landschaft für alle Investoren. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf diejenigen, die ein Speichergeschäft auf folgende Weise gründen möchten:

• Die Preise sind immer noch hoch.
• Die Branche ist anspruchsvoller geworden.
• Die Komplexität der Gründung eines Self-Storage-Unternehmens nimmt weiter zu.
• Ihr langfristiger Erfolg in der Branche wird durch den Erwerb spezifischer Kenntnisse und Kompetenzen bestimmt.

Es gibt sieben Schlüsselfähigkeiten, die Sie entwickeln müssen, um ein Self-Storage-Unternehmen zu gründen oder auszubauen., Sie sind die Fähigkeit,:

• Finden Speicherprojekte
• Analysieren Sie die finanzielle Lebensfähigkeit der Chancen
• Finanzen Speichermöglichkeiten
• Setzen Sie Bargeld in Projekte
• Bestimmen Projekt-Baukosten
• Konstruieren oder überwachen den Bau von Gebäuden und/oder eine Umwandlung
• Beaufsichtigen und planen Subunternehmer

Bevor Sie beginnen, für Ihren ersten Deal suchen, müssen diese Fähigkeiten vorhanden sein. Warum? Denn die Zeiten, in denen eine gute Einrichtung gefunden, gekauft und sofort die Renditen erzielt wurden, die sich lohnen, sind vorbei., Das Jahr 2012 war das letzte Mal, dass ich eine stabilisierte Anlage kaufen und die benötigten Renditen erzielen konnte. Der Zustrom von Wall-Street-Geld trieb die Kapitalisierungsraten nach unten und den Wert und die Preise nach oben. Wenn Sie versucht haben, in das Self-Storage-Geschäft einzusteigen, aber anscheinend keinen Deal zum Laufen bringen können, ist dies der Grund.

Als Kleinanleger müssen wir Wertschöpfungssituationen finden. Das erfordert in der Regel eine Erweiterung-Hinzufügen von mehr vermietbaren Raum zu einer bestehenden Anlage. Für jemanden, der neu im Geschäft ist, ist das normalerweise die beste Strategie, weil es am wenigsten riskant ist.,

Gebäude von Grund auf hat in der Regel ein bis drei Jahre negativen Cashflow. Erweiterungen brechen zumindest ab dem ersten Jahr. Sie werden mehr für eine bestehende Anlage bezahlen, als Sie es wünschen; aber nachdem Sie die Renditen aus der Akquisition und der Expansion gemischt haben, erhalten Sie eine Rendite, die es wert ist, gesucht zu werden.

Der Due-Diligence-Zeitrahmen hat sich auf höchstens einige Monate oder nur 45 Tage verkürzt. Dies macht diese sieben Schlüsselfähigkeiten besonders wichtig. Wenn Sie diese Bereiche nicht abgedeckt haben, können Sie einen Deal nicht schnell genug abschließen., Zu der Zeit können Sie schließen, jemand anderes hat bereits verstärkt und ist bereit, mehr zu zahlen, als Sie waren. Ich spreche aus Erfahrung. Schauen wir uns nun diese sieben Bereiche an.

Die Fähigkeit, Projekte zu finden

Für die meisten von uns erfordert dies die Entwicklung von Beziehungen zu Self-Storage-Brokern, die in dem Bereich des Landes arbeiten, in dem Sie besitzen möchten. Kenne diese Leute. Treffen Sie sie. Sprich mit ihnen. Helfen Sie ihnen, gut aussehen, um ihre Kunden und Sie werden Deal-Flow für eine lange Zeit zu bekommen. Wie geht das?

Seien Sie ein Käufer. Wie werden Sie Käufer?, Haben Sie diese sieben Fähigkeiten herausgefunden, bevor Sie Ihre erste Absichtserklärung oder Vertrag schreiben.

Die Fähigkeit, die finanzielle Rentabilität von Chancen zu analysieren

Es war noch nie so wichtig, ein zukünftiges Geschäft zu analysieren und den zukünftigen Cashflow neuer Unternehmen online zu projizieren., Wie viel Sie heute für eine Einrichtung bezahlen können, hängt vom Verständnis ab:

• Der projizierte zukünftige Cashflow einer Erweiterung
• Die Kosten für den Bau der Erweiterung
• Die Betriebskosten für die Erweiterung

Dann, basierend auf diesen zukünftigen Cashflows, Sie zurück in das, was Sie bezahlen können, um sie zu erhalten. Die gute Nachricht ist, dass es viel Training gibt, um diese Fähigkeiten zu erwerben. Die Branche bietet Unterstützung für neue Investoren über kostenlose und kostenpflichtige Programme, und es gibt Experten, die Sie auch erschließen können.,

Im Vergleich zu den meisten Immobilien ist Self-Storage ein einfaches Produkt zum Erstellen und Analysieren. Sie müssen nur zu Beginn des Spiels wissen, wie es geht, wenn Sie mit anderen Käufern konkurrieren möchten. Sie sollten wissen, was Sie für eine Self-Storage-Gelegenheit bezahlen können und was nicht. Sie müssen Ihren Zahlen vertrauen.

Die Fähigkeit, Chancen zu finanzieren

Als ich in das Geschäft kam, war ich nicht stark genug, um selbst einen Kredit zu bekommen. Das hielt mich nicht auf. Ich habe Partner gefunden, die das Darlehen unterschreiben könnten. Heute brauche ich noch Partner.

Möglicherweise können Sie dies selbst tun., Bevor Sie Ihr Projekt jedoch unter Vertrag nehmen, ist es ratsam zu wissen, welche Art und wie groß ein Darlehen ist, für das Sie sich qualifizieren können. Denken Sie daran, dass Sie das Einkommen aus dem Projekt in den meisten Fällen als Einkommen für die Qualifikation verwenden können.

Außerdem sind Kredite an kleine Unternehmen eine großartige Möglichkeit für jemanden, der neu in der Branche ist, mehr Finanzierung zu erhalten als von einer traditionellen Bank. Check-in mit einem Kreditgeber oder zwei vor dem Schreiben Ihres ersten Vertrages.

Die Fähigkeit, Geld in Projekte zu stecken

Wissen, woher das Eigenkapital kommt. Als ich anfing, hatte ich wieder nicht das Eigenkapital., Früher habe ich die Projekte unter Vertrag genommen und dann das Eigenkapital von Investoren erhöht. Das kann ich nicht mehr. Die Due-Diligence-Perioden sind so kurz geworden, dass ich mein Eigenkapital erhöhen muss, bevor ich anfange.

Sie können Ihr eigenes Geld haben und das ist großartig. Wenn Sie Investoren verwenden, haben Sie Ihre weichen oder harten Verpflichtungen bereit, bevor Sie das erste Angebot schreiben. Oft müssen Sie das Eigenkapital aufzeigen, um Ihr Angebot ernst nehmen zu können.

Ihre Fähigkeiten Rund um den Bau

Für den kleinen Investor, um die heute benötigten Renditen zu erzielen, muss es fast immer ein Value-Add-Projekt sein., Der sicherste Weg, eine Wertschöpfungssituation zu schaffen, besteht darin, eine kleinere „Mom and Pop“ – Einrichtung zu finden, zu erweitern und auf die heutigen „Institutionnel“ – Standards zu bringen. Das erfordert fast immer die Fähigkeit, mehr Speicher zu konstruieren., Das bedeutet nicht, dass Sie es gott sei Dank selbst bauen müssen; aber Sie müssen wissen:

• Was beinhaltet der Bauprozess
• Die ungefähren Kosten
• Wenn der Bau beginnt
• Wie lange dauert es
• Wie sieht das Einkommen aus, wenn es gepachtet wird und wenn es stabilisiert ist

Wie werden Sie den Bau erleichtern? Werden Sie einen Generalunternehmer oder einen Bauleiter einstellen oder werden Sie es selbst tun? Sie müssen dies im Voraus wissen, damit Sie Ihre Finanzanalyse durchführen können. Warum?, Ihr Finanzmodell sagt Ihnen, was Sie für die bestehende Anlage oder Rohland bezahlen können.

Ich bin kein Baumeister; Sie können meine Frau fragen. Aber ich kenne die Zahlen. Ich bleibe auch sehr involviert. Ich übergebe es nicht einfach einem Baumeister. Das ist eine Formel für das Projekt, um das Budget, das ich in der Pro-Forma erstellt habe, nicht zu erfüllen.

Die Gute Nachricht

, Um in das Speicher-Geschäft heute ist es nicht mehr Kompetenzen als früher, aber Sie sind nicht schwer zu lernen. Machen Sie die erforderliche Arbeit und Sie werden Kopf und Schultern über den anderen stehen, die auch versuchen, ein Lager Venture aus dem Boden zu bekommen., Wenn Sie die Grundlagen legen, können Sie ein erfolgreiches Geschäft aufbauen und den Reichtum schaffen, den dieses Produkt bietet.

Ich glaube, es ist das beste Geschäft für den Kleinanleger. Führen Sie einfach zuerst die Arbeit aus, damit Sie derjenige sein können, der gewinnt.

Mark Helm ist ein gewerblicher Immobilienmakler und Self-Storage-Investor. Er begann Mitte der 1990er Jahre mit Real Estate Investment Trusts zusammenzuarbeiten, um Immobilien zu lokalisieren und zu kaufen, bevor er sich selbstständig machte., Er ist Autor von “ Creating Wealth Through Self-Storage „und Schöpfer von“ Storage World Analyzer“, einem Cloud-basierten Software-Tool zur Finanzanalyse, mit dem Self-Storage-Betreiber und Investoren potenzielle Immobilienerwerbs-oder Entwicklungsprojekte bewerten können. , Ihn zu erreichen, per e-mail [email protected].