Self-storage är det bästa företaget finns för den lilla investeraren. Det har alla fördelar med en fastighet spel och några av de nackdelar som är förknippade med traditionella investeringar fastigheter. Det är också en operativ verksamhet med mycket förutsägbart kassaflöde.
På grund av dessa fakta fångade det Wall Street efter den senaste lågkonjunkturen., Översvämningen av pengar i självlagringsindustrin förändrade landskapet för alla investerare. Detta har haft en betydande inverkan på dem som vill starta ett lagringsföretag på följande sätt:
- priserna är fortfarande höga.
- branschen har blivit mer sofistikerad.
- komplexiteten att starta en self-storage business fortsätter att öka.
- din långsiktiga framgång i branschen kommer att bestämmas genom att förvärva specifik kunskap och expertis.
det finns sju viktiga förmågor du måste utveckla för att starta eller växa ett självlagringsföretag., De är förmågan att:
- hitta lagringsprojekt
- analysera den ekonomiska lönsamheten för möjligheter
- finansiera lagringsmöjligheter
- sätta kontanter i projekt
- bestämma projekt-byggkostnader
- konstruera eller övervaka byggandet av byggnader och/eller en konvertering
- övervaka och schemalägga underleverantörer
innan du börjar leta efter din första affär, måste dessa färdighetsuppsättningar vara på plats. Varför? Eftersom dagarna för att hitta en bra anläggning, köpa den och omedelbart få avkastningen som gör det värt är borta., Året 2012 var sista gången jag kunde köpa en stabiliserad anläggning och få avkastningen jag behöver. Tillströmningen av Wall Street pengar drev kapitalisering priser ner och värde och prissättning upp. Om du har försökt att komma in i Self-storage business men inte verkar göra en affär arbete, det är därför.
som små investerare måste vi hitta värdetilläggssituationer. Det kräver vanligtvis en expansion-att lägga till mer uthyrbart utrymme till en befintlig anläggning. För någon ny till verksamheten, det är oftast den bästa strategin eftersom det är minst riskabelt.,
byggnaden från grunden har vanligtvis ett till tre år av negativt kassaflöde. Expansioner åtminstone bryta även från år ett. Du kommer att betala mer för en befintlig anläggning än du önskar; men efter att du blandar avkastningen från förvärvet och expansionen får du en avkastning som är värd att söka.
tidsramen för due-diligence har förkortats till högst några månader eller så lågt som 45 dagar. Detta gör dessa sju viktiga förmågor särskilt viktigt. Om du inte har dessa områden omfattas, du kan inte stänga en affär tillräckligt snabbt., När du kan stänga, har någon annan redan ökat och är villig att betala mer än du var. Jag talar av erfarenhet. Låt oss nu titta på dessa sju områden.
möjligheten att hitta projekt
för de flesta av oss kräver detta att utveckla relationer med Self-storage mäklare som arbetar i det land där du vill äga. Känner dessa människor. Möt dem. Prata med dem. Hjälp dem att se bra ut för sina kunder och du får deal-flow under en lång tid. Hur gör du det?
var en köpare. Hur du blir en köpare?, Har dessa sju färdighetsuppsättningar räknat ut innan du skriver din första avsiktsförklaring eller kontrakt.
förmågan att analysera den ekonomiska bärkraften för möjligheter
det har aldrig varit mer kritiskt att kunna analysera en potentiell affär och projicera det framtida kassaflödet av nytt utrymme som kommer online., Hur mycket du kan betala för en anläggning idag bestäms genom att förstå:
- Det beräknade framtida kassaflödet för en expansion
- kostnaden för att bygga expansionen
- driftskostnaderna för expansionen
sedan, baserat på de framtida kassaflödena, återgår du till vad du kan betala för att få dem. Den goda nyheten är att det finns mycket träning där ute för att förvärva dessa färdigheter. Branschen erbjuder stöd till nya investerare via gratis och betalda program, och det finns experter Du kan knacka också.,
jämfört med de flesta fastigheter är Self-storage en enkel produkt att bygga och analysera. Du behöver bara veta hur man gör det i början av spelet om du vill kunna konkurrera med andra köpare. Du bör veta vad du kan och kan inte betala för en Self-storage möjlighet. Du måste lita på dina nummer.
förmågan att finansiera möjligheter
När jag kom in i verksamheten var jag inte tillräckligt stark för att få ett lån själv. Det hindrade mig inte. Jag hittade några partners som kunde skriva på lånet. Idag behöver jag fortfarande partners.
Du kanske kan göra det själv., Men innan du sätter ditt projekt under kontrakt, Det är klokt att veta vilken typ och hur stor av ett lån som du kan kvalificera. Kom ihåg att du kan använda inkomsten från projektet som din inkomst för att kvalificera i de flesta fall.
också, Small Business Association lån är ett bra sätt för någon ny till branschen att få mer finansiering än från en traditionell bank. Checka in med en långivare eller två innan du skriver ditt första kontrakt.
möjligheten att sätta kontanter i projekt
vet var eget kapital kommer ifrån. Återigen, när jag började, hade jag inte rättvisan., Jag brukade sätta projekten under kontrakt, sedan gå höja eget kapital från investerare. Jag kan inte göra det längre. Due-diligence-perioderna har blivit så korta att jag måste få mitt eget kapital höjt innan jag börjar.
Du kan ha dina egna pengar och det är bra. Om du använder investerare, ha dina mjuka eller hårda åtaganden redo innan du skriver det första erbjudandet. Ofta, du måste visa eget kapital att ha ditt erbjudande tas på allvar.
dina förmågor kring Konstruktion
för att den lilla investeraren ska få den avkastning som behövs idag måste det nästan alltid vara ett värdetilläggsprojekt., Det säkraste sättet att skapa en mervärdessituation är att hitta en mindre ”mamma och pop”-anläggning, expandera den och ta upp den till dagens ”institutionnel” – standarder. Det kräver nästan alltid förmågan att bygga mer lagring., Det betyder inte att du måste bygga det själv, tack och lov; men du måste veta:
- vad byggprocessen innebär
- den ungefärliga kostnaden
- när konstruktionen startar
- hur lång tid det tar
- hur inkomsten ser ut som den hyr upp och när den stabiliseras
hur kommer du också att underlätta byggandet? Kommer du att anställa en generalentreprenör eller en byggchef, eller kommer du att göra det själv? Du behöver veta detta upfront så att du kan köra din ekonomiska analys. Varför?, Din finansiella modell berättar vad du kan betala för den befintliga anläggningen eller rå mark.
Jag är inte en byggare; du kan fråga min fru. Men jag kan byggnadsnummer. Jag håller mig också mycket involverad. Jag överlämnar det inte till en byggare. Det är en formel för projektet att inte uppfylla den budget Jag skapade i pro forma.
de goda nyheterna
för att komma in i lagringsbranschen idag tar det mer färdigheter än det brukade, men de är inte svåra att lära sig. Gör det arbete som krävs och du kommer att stå huvud och axlar ovanför de andra som också försöker få en Lagring satsning från marken., Om du lägger grunden kan du bygga ett framgångsrikt företag och börja skapa den rikedom som denna produkt erbjuder.
Jag tror att det är det bästa företaget som finns för den lilla investeraren. Bara utföra arbetet först så att du kan vara den som vinner.
Mark Helm är en kommersiell fastighetsmäklare och självlagringsinvesterare. Han började arbeta med fastighetsinvesteringar i mitten av 1990-talet för att hitta och köpa självlagringsfastigheter innan han slog ut sig själv., Han är författare till ” skapa rikedom genom Self-Storage ”och skaparen av” Storage World Analyzer, ” en molnbaserad, finansiell analys programvara verktyg för att hjälpa Self-storage operatörer och investerare utvärdera potentiella fastighetsförvärv eller utvecklingsprojekt. För att nå honom, e-post [email protected].
Leave a Reply