L’self-storage è il miglior business per il piccolo investitore. Ha tutti i vantaggi di un gioco immobiliare e alcuni degli svantaggi associati agli investimenti immobiliari tradizionali. È anche un’attività operativa con un flusso di cassa molto prevedibile.
A causa di questi fatti, ha attirato l’attenzione di Wall Street dopo l’ultima recessione., L’inondazione di denaro nel settore dell’auto-stoccaggio ha alterato il paesaggio per tutti gli investitori. Ciò ha avuto un impatto significativo su coloro che desiderano avviare un’attività di archiviazione nei seguenti modi:
- I prezzi sono ancora alti.
- L’industria è diventata più sofisticata.
- La complessità di avviare un business self-storage continua ad aumentare.
- Il tuo successo a lungo termine nel settore sarà determinato dall’acquisizione di conoscenze e competenze specifiche.
Ci sono sette abilità chiave che devi sviluppare per avviare o far crescere un’impresa di self-storage., Essi sono in grado di:
- Trovare dei progetti di stoccaggio
- Analizzare la situazione finanziaria delle opportunità
- Finanza di archiviazione opportunità
- Mettere il denaro in progetti
- Determinare progetto-costi di costruzione
- Costruire o supervisionare la costruzione di edifici e/o una conversione
- Supervisionare e pianificare subappaltatori
Prima di iniziare la ricerca per il tuo primo affare, queste competenze devono essere a posto. Perché? Perché i giorni di trovare una buona struttura, acquistarlo e ottenere immediatamente i ritorni che lo rendono utile sono andati., L’anno 2012 è stata l’ultima volta che ho potuto acquistare una struttura stabilizzata e ottenere i rendimenti di cui ho bisogno. L’afflusso di denaro di Wall Street ha spinto i tassi di capitalizzazione verso il basso e il valore e i prezzi verso l’alto. Se hai cercato di entrare nel business self-storage, ma non riesco a fare un lavoro affare, questo è il motivo.
Come piccoli investitori, dobbiamo trovare situazioni a valore aggiunto. Questo di solito richiede un’espansione, aggiungendo più spazio affittabile a una struttura esistente. Per qualcuno di nuovo al business, che di solito è la migliore strategia perché è il meno rischioso.,
La costruzione da zero ha in genere da uno a tre anni di flusso di cassa negativo. Espansioni almeno pareggio dal primo anno. Si sta andando a pagare di più per una struttura esistente di quanto si desidera; ma dopo si fondono i ritorni dall’acquisizione e l’espansione, si ottiene un ritorno vale la pena cercare.
I tempi di due diligence si sono ridotti al massimo a pochi mesi o a soli 45 giorni. Questo rende queste sette abilità chiave particolarmente importanti. Se non hai queste aree coperte, non puoi chiudere un accordo abbastanza velocemente., Con il tempo si può chiudere, qualcun altro ha già intensificato ed è disposto a pagare più di quanto tu fossi. Parlo per esperienza. Ora diamo un’occhiata a queste sette aree.
La capacità di trovare progetti
Per la maggior parte di noi, questo richiede lo sviluppo di relazioni con i broker self-storage che lavorano nella zona del paese in cui si desidera possedere. Conosci queste persone. Incontrali. Parla con loro. Aiutarli a guardare bene ai loro clienti e si otterrà deal-flow per un lungo periodo di tempo. Come fai?
Essere un acquirente. Come si diventa un acquirente?, Hanno questi sette set di abilità capito prima di scrivere la tua prima lettera di intenti o contratto.
La capacità di analizzare la fattibilità finanziaria delle opportunità
Non è mai stato più fondamentale per essere in grado di analizzare un affare potenziale e proiettare il futuro flusso di cassa di nuovo spazio in arrivo on-line., Quanto si può pagare per un impianto oggi è determinato dalla comprensione:
- Il flusso di cassa futuro previsto di un’espansione
- Il costo di costruzione dell’espansione
- I costi operativi per l’espansione
Poi, sulla base di quei flussi di cassa futuri, si torna in quello che si può pagare per farli. La buona notizia è che c’è un sacco di formazione là fuori per acquisire queste competenze. L’industria offre supporto ai nuovi investitori tramite programmi gratuiti ea pagamento e ci sono esperti che puoi anche toccare.,
Rispetto alla maggior parte immobiliare, self-storage è un prodotto semplice da costruire e analizzare. Hai solo bisogno di sapere come farlo all’inizio del gioco, se si vuole essere in grado di competere con altri acquirenti. Dovresti sapere cosa puoi e non puoi pagare per un’opportunità di self-storage. Devi fidarti dei tuoi numeri.
La capacità di finanziare opportunità
Quando sono entrato nel business, non ero abbastanza forte per ottenere un prestito da solo. Questo non mi ha fermato. Ho trovato dei soci che potrebbero firmare il prestito. Oggi, ho ancora bisogno di partner.
Potresti essere in grado di farlo da solo., Tuttavia, prima di mettere il vostro progetto sotto contratto, è prudente sapere che tipo e quanto grande di un prestito per il quale è possibile qualificarsi. Ricordate, è possibile utilizzare il reddito dal progetto come il vostro reddito per la qualificazione nella maggior parte dei casi.
Inoltre, Small Business Association prestiti sono un ottimo modo per qualcuno di nuovo per l’industria per ottenere più finanziamenti che da una banca tradizionale. Check-in con un creditore o due prima di scrivere il tuo primo contratto.
La capacità di mettere denaro in progetti
Sapere da dove proviene l’equità. Di nuovo, quando ho iniziato, non avevo il capitale., Ho usato per mettere i progetti sotto contratto, poi andare aumentare il capitale da parte degli investitori. Non posso piu ‘ farlo. I periodi di due-diligence sono diventati così brevi che ho bisogno di avere il mio patrimonio raccolto prima di iniziare.
Potresti avere i tuoi soldi e questo è fantastico. Se stai usando gli investitori, avere i vostri impegni morbidi o duri pronti prima di scrivere la prima offerta. Spesso, è necessario mostrare l’equità di avere la vostra offerta presa sul serio.
Le tue capacità di costruzione
Affinché il piccolo investitore ottenga i rendimenti necessari oggi, deve quasi sempre essere un progetto a valore aggiunto., Il modo più sicuro per creare una situazione a valore aggiunto è quello di trovare una struttura “mamma e pop” più piccola, espanderla e portarla agli standard “institutionnel” di oggi. Ciò richiede quasi sempre la capacità di costruire più spazio di archiviazione., Questo non significa che non dovete costruire voi stessi, grazie a dio; ma è necessario sapere:
- Che il processo di costruzione comporta
- costo
- Quando la costruzione inizierà
- Quanto tempo ci vorrà
- Ciò che il reddito sembra di locazione e quando è stabilizzata
Inoltre, come si faciliterà la costruzione? Assumerete un general contractor o un direttore di costruzione, o lo farete voi stessi? È necessario conoscere questo in anticipo in modo da poter eseguire l’analisi finanziaria. Perché?, Il tuo modello finanziario ti dice cosa puoi pagare per la struttura esistente o la terra grezza.
Non sono un costruttore; puoi chiedere a mia moglie. Ma conosco i numeri di costruzione. Anche io rimango molto coinvolto. Non lo consegno semplicemente a un costruttore. Questa è una formula per il progetto di non soddisfare il budget che ho creato nel pro forma.
La buona notizia
Per entrare nel business dello storage oggi ci vogliono più abilità di prima, ma non sono difficili da imparare. Fai il lavoro richiesto e ti leverai in piedi testa e spalle sopra gli altri che stanno anche cercando di ottenere un’impresa di stoccaggio da terra., Se si gettano le basi, è possibile costruire un business di successo e iniziare a creare la ricchezza questo prodotto offre.
Credo che sia il miglior business che ci sia per il piccolo investitore. Basta eseguire il lavoro prima in modo da poter essere colui che vince.
Mark Helm è un agente immobiliare commerciale e investitore self-storage. Ha iniziato a lavorare con fondi di investimento immobiliari a metà degli anni 1990 per individuare e acquistare proprietà di self-storage prima di colpire da solo., È l’autore di ” Creazione di ricchezza attraverso il self-storage “e il creatore di” Storage World Analyzer”, uno strumento software di analisi finanziaria basato su cloud progettato per aiutare gli operatori e gli investitori di self-storage a valutare potenziali acquisizioni immobiliari o progetti di sviluppo. Per raggiungerlo, e-mail [email protected].
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