Le Self-stockage est la meilleure entreprise pour les petits investisseurs. Il a tous les avantages d’un jeu immobilier et quelques-uns des inconvénients associés à l’immobilier d’investissement traditionnel. C’est aussi une entreprise d’exploitation avec des flux de trésorerie très prévisibles.
en raison de ces faits, il a attiré L’attention de Wall Street après la dernière récession., Le flot d’argent dans l’industrie du self-stockage a modifié le paysage pour tous les investisseurs. Cela a eu un impact significatif sur ceux qui souhaitent démarrer une entreprise de stockage de la manière suivante:
- les Prix sont encore élevés.
- l’industrie est devenue plus sophistiquée.
- la complexité du démarrage d’une entreprise de self-stockage ne cesse d’augmenter.
- Votre succès à long terme dans l’industrie sera déterminé par l’acquisition de connaissances et d’expertise.
Il y a sept capacités clés que vous devez développer pour démarrer ou développer une entreprise de self-stockage., Ils sont la capacité de:
- trouver des projets de stockage
- analyser la viabilité financière des opportunités
- financer des opportunités de stockage
- mettre de l’argent dans des projets
- déterminer les coûts de construction du projet
- construire ou superviser la construction de bâtiments et/ou une conversion
- superviser et planifier les sous-traitants
avant de commencer à chercher votre premier marché, ces compétences doivent être en place. Pourquoi? Parce que les jours de trouver une bonne installation, de l’acheter et d’obtenir immédiatement les retours qui en valent la peine ont disparu., L’année 2012 a été la dernière fois que j’ai pu acheter une installation stabilisée et obtenir les rendements dont j’avais besoin. L’afflux D’argent de Wall Street a entraîné une baisse des taux de capitalisation et une hausse de la valeur et des prix. Si vous avez essayé d’entrer dans l’auto-entreprise de stockage mais n’arrive pas à faire une affaire travail, c’est pourquoi.
en tant que petits investisseurs, nous devons trouver des situations à valeur ajoutée. Cela nécessite généralement une expansion—ajoutant plus d’espace louable à une installation existante. Pour quelqu’un de nouveau pour l’entreprise, c’est généralement la meilleure stratégie, car c’est la moins risquée.,
la construction à partir de zéro a généralement un à trois ans de flux de trésorerie négatif. Les extensions atteignent au moins le seuil de rentabilité dès la première année. Vous allez payer plus pour une installation existante que vous ne le souhaitez; mais après avoir mélangé les rendements de l’acquisition et de l’expansion, vous obtenez un retour qui vaut la peine d’être recherché.
le délai de diligence raisonnable a été réduit à quelques mois au maximum ou à 45 jours. Cela rend ces sept capacités clés particulièrement importantes. Si ces domaines ne sont pas couverts, vous ne pouvez pas conclure une transaction assez rapidement., Par le temps, vous pouvez fermer, quelqu’un d’autre a déjà intensifié et est prêt à payer plus que vous ne l’étiez. Je parle par expérience. Examinons maintenant ces sept domaines.
la capacité de trouver des projets
pour la plupart d’entre nous, cela nécessite de développer des relations avec des courtiers en libre-stockage qui travaillent dans la région du pays où vous souhaitez posséder. Connaître ces personnes. Les rencontrer. Parlez-en à eux. Aidez-les à bien paraître pour leurs clients et vous obtiendrez deal-flow pendant une longue période. Comment faites-vous cela?
Être un acheteur. Comment voulez-vous devenir un acheteur?, Faites comprendre ces sept ensembles de compétences avant de rédiger votre première lettre d’intention ou contrat.
la capacité D’analyser la viabilité financière des opportunités
Il n’a jamais été aussi critique d’être en mesure d’analyser une transaction potentielle et de projeter les flux de trésorerie futurs du nouvel espace à venir en ligne., Comment beaucoup vous pouvez payer pour une facilité d’aujourd’hui est déterminé par la compréhension:
- Les projections de flux de trésorerie futurs d’extension
- Le coût de la construction de l’extension
- Les frais d’exploitation pour l’expansion
Ensuite, sur la base de flux de trésorerie futurs, retour sur ce que vous pouvez payer pour les obtenir. La bonne nouvelle est qu’il y a beaucoup de formation pour acquérir ces compétences. L’industrie offre un soutien aux nouveaux investisseurs via des programmes gratuits et payants, et il y a des experts que vous pouvez également exploiter.,
comparé à la plupart des biens immobiliers, le self-stockage est un produit simple à construire et à analyser. Vous avez juste besoin de savoir comment le faire au début du jeu, si vous voulez être en mesure de rivaliser avec d’autres acheteurs. Vous devez savoir ce que vous pouvez et ne pouvez pas payer pour une opportunité de stockage en libre-service. Vous devez faire confiance à vos chiffres.
la capacité de financer des opportunités
quand je suis arrivé dans l’entreprise, je n’étais pas assez fort pour obtenir un prêt par moi-même. Qui ne m’a pas arrêté. J’ai trouvé des partenaires qui pourraient signer le prêt. Aujourd’hui, j’ai encore besoin de partenaires.
vous pourrez peut-être le faire par vous-même., Cependant, avant de mettre votre projet sous contrat, il est prudent de savoir quel type et quelle ampleur d’un prêt pour lequel vous pouvez vous qualifier. N’oubliez pas que vous pouvez utiliser le revenu du projet comme revenu pour vous qualifier dans la plupart des cas.
En outre, les prêts D’associations de petites entreprises sont un excellent moyen pour quelqu’un de nouveau dans l’industrie d’obtenir plus de financement que d’une banque traditionnelle. Vérifiez auprès d’un prêteur ou deux avant de rédiger votre premier contrat.
la capacité de mettre de L’argent dans des projets
savoir d’où proviennent les capitaux propres. Encore une fois, quand j’ai commencé, je n’avais pas l’équité., J’avais l’habitude de mettre les projets sous contrat, puis d’aller lever les fonds propres auprès des investisseurs. Je ne peux pas faire plus. Les délais de diligence raisonnable sont devenus si courts que j’ai besoin d’avoir mes capitaux propres levés avant de commencer.
Vous pouvez avoir votre propre argent et c’est très bien. Si vous faites appel à des investisseurs, préparez vos engagements mous ou durs avant de rédiger la première offre. Souvent, vous devez montrer l’équité pour que votre offre soit prise au sérieux.
vos capacités autour de la Construction
pour que le petit investisseur obtienne les rendements nécessaires aujourd’hui, il doit presque toujours s’agir d’un projet à valeur ajoutée., Le moyen le plus sûr de créer une situation à valeur ajoutée est de trouver un établissement « maman et papa” plus petit, de l’agrandir et de le mettre aux normes « institutionnelles” d’aujourd’hui. Cela nécessite presque toujours la capacité de construire plus de stockage., Cela ne signifie pas que vous devez le construire vous-même, Dieu merci; mais vous devez savoir:
- En quoi consiste le processus de construction
- Le coût approximatif
- quand la construction commencera
- combien de temps cela prendra
- À quoi ressemblera le revenu lorsqu’il sera loué et quand il sera stabilisé
aussi, comment vous faciliterez la construction? Engagerez-vous un entrepreneur général ou un gestionnaire de construction, ou le ferez-vous vous-même? Vous devez le savoir dès le départ afin de pouvoir exécuter votre analyse financière. Pourquoi?, Votre modèle financier vous indique ce que vous pouvez payer pour l’installation existante ou le terrain brut.
Je ne suis pas un constructeur; vous pouvez demander à ma femme. Mais je connais les chiffres de construction. Je reste aussi très impliqué. Je ne le confie pas simplement à un constructeur. C’est une formule pour que le projet ne respecte pas le budget que j’ai créé dans le pro forma.
les bonnes nouvelles
pour entrer dans le secteur du stockage aujourd’hui, il faut plus de compétences qu’auparavant, mais elles ne sont pas difficiles à apprendre. Faites le travail requis et vous vous tiendrez la tête et les épaules au-dessus des autres qui essaient également d’obtenir une entreprise de stockage du sol., Si vous posez les bases, vous pouvez construire une entreprise prospère et commencer à créer la richesse que ce produit offre.
je crois que c’est la meilleure entreprise pour les petits investisseurs. Il suffit d’effectuer le travail d’abord afin que vous puissiez être celui qui gagne.
Mark Helm est un agent immobilier commercial et un investisseur en libre-stockage. Il a commencé à travailler avec des fiducies de placement immobilier au milieu des années 1990 pour localiser et acheter des propriétés en libre-entreposage avant de se lancer seul., Il est l’auteur de « Creating Wealth Through Self-Storage » et le créateur de” Storage World Analyzer », un logiciel d’analyse financière basé sur le cloud conçu pour aider les opérateurs de self-storage et les investisseurs à évaluer les acquisitions immobilières potentielles ou les projets de développement. Pour le joindre, e-mail [email protected].
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