Self-storage é o melhor negócio que existe para o pequeno investidor. Tem todos os benefícios de um jogo imobiliário e poucos dos inconvenientes associados com o investimento imobiliário tradicional. É também um negócio operacional com um fluxo de caixa muito previsível.devido a estes factos, chamou a atenção de Wall Street após a última recessão., O fluxo de dinheiro para a indústria de auto-armazenamento alterou a paisagem para todos os investidores. Isto teve um impacto significativo sobre aqueles que desejam iniciar um negócio de armazenamento das seguintes formas:
- os preços ainda são elevados.a indústria tornou-se mais sofisticada.a complexidade de iniciar um negócio de auto-armazenamento continua a aumentar.o seu sucesso a longo prazo na indústria será determinado pela aquisição de conhecimentos e conhecimentos específicos.
existem sete habilidades chave que você deve desenvolver para iniciar ou crescer uma empresa de auto-armazenamento., Eles são a capacidade de:
- Encontrar projectos de armazenamento
- Analisar a viabilidade financeira de oportunidades
- Finanças de armazenamento de oportunidades
- Colocar dinheiro em projetos
- Determinar projeto-custos de construção
- Construir ou fiscalizar a construção de edifícios e/ou uma conversão
- Supervisionar e programar subcontratados
Antes de você começar a olhar para o seu primeiro negócio, essas habilidades devem estar no local. Por quê? Porque os dias de encontrar uma boa facilidade, comprá-la e imediatamente obter os retornos que fazem com que valha a pena estão perdidos., O ano de 2012 foi a última vez que pude comprar uma instalação estável e obter os lucros de que precisava. O influxo de dinheiro de Wall Street levou as taxas de Capitalização para baixo e valor e preços para cima. Se você tem tentado entrar no negócio de auto-armazenamento, mas não consegue fazer um acordo funcionar, é por isso.como pequenos investidores, temos de encontrar situações de valor acrescentado. Isso geralmente requer uma expansão-adicionando mais espaço rentável a uma instalação existente. Para alguém novo no negócio, essa é normalmente a melhor estratégia, porque é a menos arriscada.,
Construção a partir do zero normalmente tem um a três anos de fluxo de caixa negativo. As expansões, pelo menos, atingem o primeiro ano. Você vai pagar mais por uma instalação existente do que deseja, mas depois de misturar os retornos da aquisição e da expansão, você recebe um retorno que vale a pena procurar.o prazo de diligência devida foi reduzido para, no máximo, alguns meses ou até 45 dias. Isso torna essas sete habilidades-chave especialmente importantes. Se não tem estas áreas cobertas, não pode fechar um negócio rápido o suficiente., No momento em que você pode fechar, alguém já se adiantou e está disposto a pagar mais do que você foi. Falo por experiência própria. Agora vamos olhar para estas sete áreas.
A Capacidade de Encontrar Projetos
Para a maioria de nós, isso requer o desenvolvimento de relações com a auto-armazenamento de corretores que trabalham na área do país onde você quer possuir. Conhece estas pessoas. Conhece-os. Fala com eles. Ajude – os a olhar bem para os seus clientes e você vai ter negócio-fluxo por um longo tempo. Como é que fazes isso?ser um comprador. Como você se torna um comprador?, Que estes sete conjuntos de habilidades descubram antes de escreveres a tua primeira carta de intenções ou contrato.
a capacidade de analisar a viabilidade financeira das oportunidades
nunca foi mais crítico para ser capaz de analisar um negócio prospectivo e projetar o fluxo de caixa futuro de novo espaço que está online., Quanto você pode pagar por uma facilidade de hoje em dia é determinada pela compreensão:
- As projecções de fluxos de caixa futuro de uma expansão
- O custo de construção da expansão
- Os custos operacionais para a expansão
em Seguida, com base nos fluxos de caixa futuros, você volta para o que você pode pagar para obtê-los. A boa notícia é que há muita formação para adquirir estas habilidades. A indústria oferece suporte a novos investidores através de programas gratuitos e pagos, e há especialistas que você pode tocar também.,
comparado com a maioria dos imóveis, o auto-armazenamento é um produto simples para construir e analisar. Você só precisa saber como fazê-lo no início do jogo se você quiser ser capaz de competir com outros compradores. Você deve saber o que você pode e não pode pagar por uma oportunidade de auto-armazenamento. Tens de confiar nos teus números.a capacidade de financiar oportunidades quando entrei no negócio, não era suficientemente forte para conseguir um empréstimo sozinho. Isso não me impediu. Encontrei alguns sócios que podiam assinar o empréstimo. Hoje, ainda preciso de parceiros.pode ser capaz de o fazer sozinho., No entanto, antes de colocar seu projeto sob contrato, é prudente saber que tipo e quanto de um empréstimo para o qual você pode se qualificar. Lembre-se, você pode usar a renda do projeto como sua renda para se qualificar na maioria dos casos.além disso, os empréstimos da Associação de pequenas empresas são uma ótima maneira para alguém novo na indústria obter mais financiamento do que de um banco tradicional. Consulte um ou dois mutuantes antes de escrever o seu primeiro contrato.
a capacidade de colocar dinheiro em projetos
saber de onde vem o capital próprio. Mais uma vez, quando comecei, não tinha o capital., Eu costumava pôr os projectos sob contrato, e depois ia levantar o capital dos investidores. Não posso fazer mais isso. Os prazos de Due-diligence tornaram-se tão curtos que eu preciso ter minha equidade levantada antes de começar.podes ter o teu próprio dinheiro e isso é óptimo. Se você está usando investidores, tenha seus compromissos suaves ou duros prontos antes de escrever a primeira oferta. Muitas vezes, você deve mostrar a equidade para que sua oferta seja levada a sério.
suas habilidades em torno da construção
para o pequeno investidor obter os retornos necessários hoje, quase sempre tem que ser um projeto de Valor Agregado., A maneira mais segura de criar uma situação de Valor Agregado é encontrar uma instalação “mãe e pai” menor, expandi-la, e trazê-la até os padrões “institutionnel” de hoje. Isso quase sempre requer a capacidade de construir mais armazenamento., Isso não significa que você tem que construir a si mesmo, graças a deus; mas você tem que saber:
- Que o processo de construção envolve
- O custo aproximado
- Quando a construção vai começar
- Quanto tempo vai demorar
- Que a renda parece como concessões e quando ele está estabilizado
além disso, como você vai facilitar a construção? Vai contratar um empreiteiro ou um gestor de construção, ou vai ser você a fazê-lo? Precisas de saber isto antecipadamente para poderes fazer a tua análise financeira. Por quê?, O seu modelo financeiro diz-lhe o que pode pagar pelas instalações existentes ou pela terra em bruto.não sou construtor, pode perguntar à minha mulher. Mas sei números de construção. Também me envolvo muito. Não o entrego simplesmente a um construtor. É uma fórmula para o projecto não cumprir o orçamento que criei na pro forma.
a boa notícia
para entrar no negócio de armazenamento hoje ele precisa de mais habilidades do que costumava, mas eles não são difíceis de aprender. Faça o trabalho necessário e você vai ficar cabeça e ombros acima dos outros que também estão tentando obter um empreendimento de armazenamento do chão., Se você colocar o trabalho de base, você pode construir um negócio de sucesso e começar a criar a riqueza que este produto oferece.eu acredito que é o melhor negócio que existe para o pequeno investidor. Apenas execute o trabalho primeiro para que você possa ser aquele que ganha.Mark Helm é um agente imobiliário comercial e investidor de auto-armazenamento. Ele começou a trabalhar com fundos de investimento imobiliário em meados da década de 1990 para localizar e comprar propriedades de auto-armazenamento antes de atacar por conta própria., Ele é o autor de “criar riqueza através do auto-armazenamento” e o criador de “Storage World Analyzer”, uma ferramenta de software de análise financeira baseada em nuvem, projetado para ajudar os operadores de auto-armazenamento e investidores a avaliar potenciais aquisições de imóveis ou projetos de desenvolvimento. Para chegar até ele, e-mail [email protected].
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