Self-storage er den bedste forretning, der er for den lille investor. Det har alle fordelene ved en fast ejendom play og få af ulemperne forbundet med traditionel investering fast ejendom. Det er også en driftsforretning med meget forudsigelig pengestrøm.
på grund af disse kendsgerninger, det fangede øjet af Wallall Street efter den sidste recession., Strømmen af penge til selvopbevaringsindustrien ændrede landskabet for alle investorer. Dette har haft en betydelig indflydelse på dem, der ønsker at starte en lagervirksomhed på følgende måder:
- priserne er stadig høje.
- branchen er blevet mere sofistikeret.
- kompleksiteten ved at starte en selvopbevaringsvirksomhed fortsætter med at stige.
- din langsigtede succes i branchen vil blive bestemt ved at erhverve specifik viden og ekspertise.
Der er syv nøgleevner, du skal udvikle for at starte eller vokse en selvopbevaringsvirksomhed., De er evnen til at:
- Find opbevaring projekter
- Analysere den finansielle levedygtighed af muligheder
- Finans opbevaring muligheder
- Sat penge til projekter
- Afgøre, projekt-byggeomkostninger
- Konstruere eller føre tilsyn med opførelsen af bygninger og/eller en konvertering
- Overvåge og planlægge underleverandører
Før du begynder på udkig efter din første aftale, at disse færdigheder skal være på plads. Hvorfor? Fordi dagene med at finde en god facilitet, købe den og straks få de afkast, der gør det umagen værd, er væk., Året 2012 var sidste gang jeg kunne købe en stabiliseret facilitet og få de afkast, jeg har brug for. Tilstrømningen af moneyall Street Penge kørte kapitalisering satser ned og værdi og prisfastsættelse op. Hvis du har forsøgt at komme ind i selvopbevaringsbranchen, men ikke ser ud til at få en aftale til at fungere, er det derfor.
som små investorer er vi nødt til at finde værdiskabende situationer. Det kræver normalt en udvidelse-tilføjer mere lejelig plads til en eksisterende facilitet. For en ny til virksomheden er det normalt den bedste strategi, fordi det er den mindst risikable.,
bygning fra bunden har typisk et til tre års negativ pengestrøm. Udvidelser bryder i det mindste lige fra år et. Du kommer til at betale mere for en eksisterende facilitet end du ønsker; men når du blander afkastet fra købet og udvidelsen, får du et afkast værd at søge.due-diligence tidsrammen er forkortet til højst et par måneder eller så lavt som 45 dage. Dette gør disse syv nøgleevner særligt vigtige. Hvis du ikke har disse områder dækket, kan du ikke lukke en aftale hurtigt nok., Når du kan lukke, er en anden allerede trådt op og er villig til at betale mere, end du var. Jeg taler af erfaring. Lad os nu se på disse syv områder.
evnen til at finde projekter
For de fleste af os kræver dette at udvikle relationer med selvopbevaringsmæglere, der arbejder i det område i det land, hvor du vil eje. Kend disse mennesker. Mød dem. Tal med dem. Hjælp dem til at se godt ud til deres kunder, og du får deal-Flo.i lang tid. Hvordan gør du det?
være en køber. Hvordan bliver du køber?, Har disse syv færdigheder regnet ud, før du skriver din første hensigtserklæring eller kontrakt.
evnen til at analysere den økonomiske levedygtighed af muligheder
Det har aldrig været mere kritisk at være i stand til at analysere en potentiel aftale og projicere den fremtidige pengestrøm af nyt rum, der kommer online., Hvor meget du kan betale for en facilitet i dag bestemmes af forståelse:
- den forventede fremtidige pengestrøm af en udvidelse
- omkostningerne ved at opbygge udvidelsen
- driftsomkostningerne for udvidelsen
derefter, baseret på disse fremtidige pengestrømme, du tilbage til, hvad du kan betale for at få dem. Den gode nyhed er, at der er en masse træning derude for at tilegne sig disse færdigheder. Branchen tilbyder støtte til nye investorer via gratis og betalte programmer, og der er eksperter, du også kan trykke på.,
sammenlignet med de fleste fast ejendom er selvopbevaring et simpelt produkt at opbygge og analysere. Du skal bare vide, hvordan man gør det i starten af spillet, hvis du vil kunne konkurrere med andre købere. Du skal vide, hvad du kan og ikke kan betale for en mulighed for selvopbevaring. Du er nødt til at stole på dine numre.
evnen til at finansiere muligheder
da jeg kom i branchen, var jeg ikke stærk nok til at få et lån alene. Det stoppede mig ikke. Jeg fandt nogle partnere, der kunne underskrive lånet. I dag har jeg stadig brug for partnere.
Du kan muligvis gøre dette selv., Men før du sætter dit projekt under kontrakt, er det klogt at vide, hvilken type og hvor stort et lån, som du kan kvalificere dig til. Husk, at du kan bruge indtægterne fra projektet som din indkomst til kvalifikation i de fleste tilfælde.
også små Business Association lån er en fantastisk måde for en ny til branchen at få mere finansiering end fra en traditionel bank. Check ind med en långiver eller to før du skriver din første kontrakt.
evnen til at sætte kontanter i projekter
Ved, hvor egenkapitalen kommer fra. Igen, da jeg kom i gang, havde jeg ikke egenkapitalen., Jeg plejede at sætte projekterne under kontrakt og derefter hæve egenkapitalen fra investorer. Det kan jeg ikke længere. Due diligence perioderne er blevet så korte, at jeg skal have min egenkapital hævet, før jeg starter.
Du kan have dine egne penge, og det er fantastisk. Hvis du bruger investorer, skal du have dine bløde eller hårde forpligtelser klar, før du skriver det første tilbud. Ofte skal du vise egenkapitalen for at få dit tilbud taget alvorligt.
dine evner omkring konstruktion
For den lille investor at få det afkast, der er nødvendigt i dag, skal det næsten altid være et værdiskabende projekt., Den sikreste måde at skabe en værdiskabende situation på er at finde en mindre “mor og pop”-facilitet, udvide den og bringe den op til dagens “institutionnel” – standarder. Det kræver næsten altid evnen til at konstruere mere lagerplads., Det betyder ikke, du er nødt til at bygge det selv, gudskelov, men du behøver at vide:
- Hvad byggeprocessen indebærer
- De omtrentlige udgifter
- Når byggeriet vil begynde
- Hvor lang tid det vil tage
- Hvad den indkomst, ser ud som det lejemål op, og når det er stabiliseret
Også, hvordan du vil lette konstruktion? Vil du ansætte en hovedentreprenør eller en byggeleder, eller vil du gøre det selv? Du skal kende dette på forhånd, så du kan køre din økonomiske analyse. Hvorfor?, Din økonomiske model fortæller dig, hvad du kan betale for den eksisterende facilitet eller rå jord.
Jeg er ikke en bygherre; du kan spørge min kone. Men jeg kender konstruktionsnumre. Jeg forbliver også meget involveret. Jeg overlader det ikke bare til en bygherre. Det er en formel for projektet for ikke at opfylde det budget, jeg oprettede i Proforma.
den gode nyhed
for at komme ind i lagerbranchen i dag kræver det flere færdigheder, end det plejede at gøre, men de er ikke svære at lære. Gør det arbejde, der kræves, og du vil stå hoved og skuldre over de andre, der også forsøger at få et lager venture fra jorden., Hvis du lægger grunden, kan du opbygge en succesfuld virksomhed og begynde at skabe den rigdom, dette produkt tilbyder.
Jeg tror, det er den bedste forretning der er for den lille investor. Bare udfør arbejdet først, så du kan være den, der vinder.
Mark Helm er en kommerciel ejendomsmægler og selvopbevaring investor. Han begyndte at arbejde med real estate investment trusts i midten af 1990 ‘ erne for at finde og købe selvopbevaringsegenskaber, før han slog ud på egen hånd., Han er forfatter til “at Skabe Velstand Gennem Self-Storage” og skaberen af “Opbevaring Verden Analyzer”, for en cloud-baseret, finansielle-analyse software værktøj designet til at hjælpe self-storage aktører og investorer med at vurdere potentielle køb af fast ejendom eller udviklingsprojekter. For at nå ham, e-mail [email protected].
Leave a Reply