Lo más probable es que su casa actual no se adapte a sus necesidades indefinidamente. Si usted está viviendo en una casa pequeña o un condominio, es posible que desee actualizar a una casa más grande a medida que su familia crece. Si ya está en una residencia grande, es posible que desee reducir el tamaño de su casa cuando sus hijos se muden. Además, siempre existe la posibilidad de que usted o un miembro de su familia necesite reubicarse para trabajar, en cuyo caso es hora de despedirse de su dirección actual.,
la gran pregunta es qué hacer con la propiedad cuando se mueve. ¿Es mejor mantener su antiguo lugar como alquiler, o venderlo tiene más sentido? Si bien alquilar le permite pagar su hipoteca o ganar un poco de dinero cada mes, también viene con una buena cantidad de riesgo y complicaciones de impuestos agregados.
¿por qué alquilar su casa?
cuando un inquilino le paga el alquiler, puede usar el cheque para cubrir su hipoteca mensual. En cierto sentido, su inquilino está pagando para que usted gane plusvalía en su casa. Una vez que la hipoteca está pagada, usted puede mantener cualquier alquiler mensual como ingreso.,
alquilar su casa puede diversificar sus inversiones y fuentes de ingresos, lo que le permite reducir su riesgo financiero. Por ejemplo, si usted perdió su trabajo, usted todavía tendría algunos ingresos del alquiler. O, si encuentra que sus ahorros para la jubilación son insuficientes, tiene un pedazo de bienes raíces que puede vender.
costos de alquiler
al calcular el costo de alquiler de una casa, tenga en cuenta estos gastos potenciales:
- pago de la hipoteca. Considere tanto los pagos de intereses como los pagos principales.
- impuestos sobre la propiedad., Estos varían según el área, pero espere pagar hasta el 2% del valor de su casa por año.
- primas de seguro hipotecario. Si su pago inicial es inferior al 20% del valor de su casa, espere pagar las primas del seguro hipotecario.
- seguro del propietario. Esto cubre los daños del inquilino y lo protege si alguien se lesiona en su propiedad de alquiler. Según HouseLogic, el seguro del propietario es típicamente 15% a 20% más que el seguro de propietarios.
- cuotas HOA. Estos pagos son necesarios Si su casa o condominio pertenece a una asociación.
- reparaciones y reemplazos., Las ventanas, las puertas, las paredes, las alfombras, los techos y los electrodomésticos principales deben repararse o reemplazarse.
- Mantenimiento. Después de que un inquilino se va, los costos comunes incluyen pintura exterior, pintura interior y limpieza de alfombras. Casi siempre tendrá que limpiar la alfombra entre inquilinos, y es posible que tenga que retocar la pintura interior también. La pintura Exterior es más infrecuente-espere pintar cada cinco años más o menos.
- verificaciones de la publicidad y el historial de alquiler de los inquilinos. Puede anunciarse en sitios web como Craigslist de forma gratuita, pero espere pagar alrededor de 1 100 si desea publicar un anuncio en el periódico., VeriFirst informa que un historial de alquiler de registros de desalojo y un historial de pago de alquiler cuestan entre 5 5 y 1 10.
- honorarios de Contabilidad y Administración de propiedades. Las empresas de administración de propiedades suelen cobrar alrededor del 10% de sus ingresos por alquiler. Además, espere pagar un mínimo de 2 200 al año para que un CPA prepare su declaración de impuestos personal y de alquiler.
HouseLogic proporciona una hoja de trabajo gratuita para ayudarlo a estimar el costo de alquilar su casa.,
rentabilidad del alquiler
puede obtener una estimación bastante precisa de los ingresos potenciales de alquiler al consultar las publicaciones en su vecindario. El mercado de bienes raíces en línea Zillow utiliza los datos del MLS y una fórmula patentada para estimar el valor del alquiler en casas específicas. Rentometer ofrece un servicio similar. También puede hablar con un agente de bienes raíces local o una compañía de administración de propiedades, o consultar Craigslist para ver la tarifa vigente en su área.,
Además, considere las tendencias históricas de alquiler para su región – si se encuentra en una ciudad que está experimentando aumentos en el precio del alquiler, sus ingresos por alquiler pronto pueden superar sus gastos. Servicios como Rent Jungle pueden mostrarle tendencias específicas de precios de alquiler para su área.
al igual que con cualquier negocio, sus ingresos deben exceder sus costos si desea ser rentable. Afortunadamente, los costos en los que incurre para alquilar la casa son deducibles de impuestos, lo que disminuye la cantidad de impuesto sobre la renta que tiene que pagar sobre los alquileres recibidos y aumenta su dinero para llevar a casa.,
si sus ingresos por alquiler superan inmediatamente sus gastos, eso es una buena señal. Sin embargo, incluso si no está obteniendo ganancias de inmediato, no se preocupe. Puede ser que las tarifas de alquiler sean bajas en este momento o que aún esté pagando una hipoteca considerable. Según Reuters, el CPA de Maryland Jerry Gross estima que generalmente tiene una inversión sólida si los ingresos iniciales del alquiler cubren al menos el 80% de los costos de alquiler inmediatos.
calcular la rentabilidad
Una calculadora de alquiler como la de All Property Management puede ofrecer información sobre la rentabilidad a largo plazo de su alquiler., Simplemente ingrese los detalles sobre el precio del alquiler, las tasas de interés hipotecarias, el saldo hipotecario, los pagos, los impuestos sobre la propiedad, el seguro, las tarifas de asociación y cuánto tiempo planea poseer la propiedad. Luego, la calculadora proporciona un gráfico detallado de los flujos de efectivo esperados. Representa todos los pequeños costos y variables, como vacantes, tarifas de administración de propiedades, costos de mantenimiento, costos de venta y tasas impositivas.
junto con la rentabilidad, la calculadora también proyecta el valor futuro de su casa o propiedad de alquiler. Al evaluar los resultados de la calculadora, tenga en cuenta el valor temporal del dinero., Puede ser emocionante pensar que su casa podría valer millones en 30 años, pero 1 1 millón dentro de 30 años no es today 1 millón hoy. De hecho, suponiendo una tasa de inflación del 2%, una calculadora de Valor Actual estima que $1 millón en 2045 vale solo 5 552,000 en 2015.
renta vs. venta-consideraciones
antes de apretar el gatillo de cualquier manera, considere su situación financiera, el estado del mercado de la vivienda y cualquier orden estatal o local que afecte sus derechos como propietario.,
precio de venta y ganancias de Capital
si no está satisfecho con el valor actual de su casa, alquilar la casa puede proporcionar algunos ingresos mientras espera que el valor de su casa aumente. Si los hogares están apreciando rápidamente en su área, puede ser inteligente esperar.
Desafortunadamente, esta táctica puede ser contraproducente si esperas demasiado para vender. Después de alquilar la casa por más de tres años, ya no puede reclamarla como su residencia principal. Esto significa que usted es responsable del impuesto sobre la venta de la residencia., Al vender una casa que no es su residencia principal, debe pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre cualquier ganancia, que varían de 0% a 20%, dependiendo de su nivel impositivo. Sin embargo, al vender su residencia principal, puede excluir gains 250,000 de ganancias de capital (o 5 500,000 si es una pareja casada) cuando venda.
para que su casa califique como residencia principal, debe haber vivido allí durante dos de los últimos cinco años. Si calcula mal su venta, podría terminar debiendo decenas de miles de dólares en ganancias de capital después de vender su alquiler.,
impuesto sobre los ingresos por alquiler
Al igual que los salarios de un trabajo o los dividendos de las acciones, está sujeto al impuesto sobre la renta sobre cualquier ingreso que obtenga de su alquiler, a su tasa impositiva ordinaria. Afortunadamente, puede cancelar todos los costos asociados con el alquiler de la casa. Por ejemplo, si su ingreso bruto de alquiler para el año es de 4 40,000, pero usted incurrió en expenses 30,000 en gastos de alquiler, solo está sujeto a impuestos sobre $10,000.
además de deducir gastos en efectivo, también puede reclamar una deducción por gastos de depreciación., Este gasto no en efectivo le permite deducir lentamente la cantidad que pagó para comprar la casa. Además, si tiene una pérdida de alquiler, es posible que pueda usar la pérdida para compensar parte de sus ingresos si su ingreso bruto ajustado es inferior a $150,000. Pida a un CPA más detalles sobre la deducción de cualquier pérdida o depreciación.
plusvalía
la única manera en que muchos propietarios pueden llegar a un pago inicial para su próxima casa es cobrar el plusvalía que han puesto en la que ya poseen. ¿Puede su familia raspar lo suficiente como para poner un 20% en su próxima casa sin vender la existente?, Considere esto cuidadosamente antes de decidir alquilar.
gastos
esperamos que pueda mantener su casa alquilada la mayor parte del tiempo y cubrir la mayoría o todos los pagos de la hipoteca. Sin embargo, debe estar preparado para el peor de los casos: pagar hipotecas dobles por su alquiler y su residencia personal. Incluso sin un inquilino, usted todavía incurre en algunos gastos de alquiler, incluyendo Seguro, mantenimiento, publicidad, legal, y honorarios de contabilidad.
en muchas áreas, es bastante difícil y requiere mucho tiempo desalojar a un inquilino que no está pagando el alquiler., Si usted tiene un inquilino que no paga o causa daños significativos a la casa, es posible que su alquiler no pueda obtener ganancias durante varios meses. Con los honorarios de la corte, honorarios de abogados, reparaciones, gastos de limpieza y pérdida de alquiler, Star Point Tenant Screening estima que desalojar a un inquilino cuesta un promedio de aproximadamente 3 3,000.
si está comprando otra residencia, el prestamista para su futura casa tiene en cuenta este riesgo en sus cálculos. Lending Tree informa que los prestamistas solo consideran el 75% de los ingresos de alquiler previstos al determinar las relaciones deuda-ingresos., Si alquilar la casa aumenta su relación deuda-ingresos, es posible que no califique para un préstamo tan grande en su nueva casa como esperaba.
tiempo y estrés
ser propietario puede consumir mucho tiempo y agotar emocionalmente. Usted es responsable de la publicidad, mostrando la casa, y la ejecución de las verificaciones de antecedentes para conseguir la casa alquilada. Tienes que atender las llamadas de los inquilinos, manejar el mantenimiento y las reparaciones, y lidiar con cualquier emergencia que surja. Aunque puede contratar a una empresa de administración de propiedades para hacer esto por usted, espere que cobre al menos el 10% de sus ingresos por alquiler.,
problemas de distancia
es posible que pueda administrar una casa de alquiler usted mismo si se encuentra en la misma ciudad o condado, pero administrar un alquiler remoto es otra historia. Aunque los costos de viaje para visitar su alquiler, como los gastos de kilometraje, los boletos de avión, la tarifa del taxi, el hotel y los costos de alimentos, son deducibles de impuestos, rápidamente reducen sus ganancias de alquiler. Tiene más sentido contratar a una empresa de administración de propiedades para hacer frente a los problemas del día a día y posibles emergencias., También debe contratar personal de reparación y mantenimiento para trabajos menores (como limpieza de alfombras y pintura) que de otra manera podría haber completado usted mismo.
derechos de los inquilinos y restricciones de alquiler
cada Estado tiene su propio conjunto de leyes de propietarios e inquilinos, y algunas ciudades también tienen ordenanzas locales. Estas reglas pueden regir cómo y cuándo puede desalojar a los inquilinos, cuándo puede acceder a la propiedad de alquiler, cuánto puede aumentar los alquileres y cuándo debe devolver los depósitos. Puede encontrar las reglas estatales en el sitio web de Asuntos del consumidor de su estado y buscar los códigos municipales de la ciudad a través de Municode.,
Estas regulaciones pueden afectar seriamente la rentabilidad de su inversión de alquiler. Algunas áreas favorecen a los propietarios, mientras que otras dan amplios derechos a los inquilinos. Por ejemplo, el control de alquileres de San Francisco prohíbe a los propietarios aumentar los alquileres más de 1% o 2% por año.
si está buscando alquilar su condominio, consulte primero con la Asociación de propietarios sobre cualquier restricción. Un número bajo de unidades ocupadas por el propietario puede reducir el valor de una asociación de condominios, por lo que muchas juntas limitan la cantidad de unidades alquiladas en un momento dado.,
palabra Final
alquilar una casa, como muchas estrategias de inversión, es un riesgo. Si el valor de su casa se aprecia con el tiempo, los alquileres continúan aumentando y puede mantener la casa alquilada, su propiedad puede proporcionar un fantástico retorno de la inversión. Sin embargo, si los alquileres disminuyen en su área, el valor de su casa no crece tan rápido como esperaba, o si obtiene inquilinos que no pagan, puede no ser una gran inversión. Asegúrese de tener una buena cantidad de efectivo disponible para cubrir situaciones de emergencia y hable con un planificador financiero antes de tomar su decisión.,
¿ha considerado invertir en bienes raíces?
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