la ciudad de Nueva York es uno de los mercados inmobiliarios más caros y competitivos del mundo, y también ha sido uno de los más afectados por la COVID-19, cuyas implicaciones a largo plazo aún no están claras., En cierto modo, la idea misma del lugar tal como se ha desarrollado está amenazada: su densidad, su deslumbrante globalismo, las partes que lo convierten en una especie de patio de recreo para adultos para «creativos», tech bros y personas que trabajan en finanzas. ¿Nueva York sigue siendo Nueva York cuando no puedes comer una dona con copos de oro mientras ves a Yoko scream gritar galimatías? Lo que está claro, por ahora, es que en muchas partes de la ciudad, por primera vez en al menos una década, es un mercado de compradores e inquilinos. Pero suponiendo que todavía está empleado y no está planeando dejar la ciudad, ¿qué puede esperar del mercado de la vivienda de la ciudad de Nueva York?,
las consecuencias de la pandemia han dado inicio a lo que los economistas de Zillow han denominado la «gran reorganización de la vivienda»: algunas personas se están mudando a los suburbios o comprando casas de campo, ofertando esos precios, mientras que aquellos que se quedan a menudo han podido encontrar un apartamento mejor por menos. En el mercado de ventas, los precios de las casas en Manhattan han caído, mientras que Brooklyn está desafiando las condiciones económicas turbias con una escena competitiva que continúa empujando los precios al alza., En otras palabras, todo es salvaje en este momento, lleno de oportunidades únicas en la vida junto con una dura competencia y más que suficientes otros dolores de cabeza, y es probable que la locura no termine pronto.
para comprender mejor cómo llegamos a este momento histórico en el sector inmobiliario de Nueva York, aquí hay un resumen de dónde estaba el mercado antes de la pandemia, cómo COVID cambió las cosas y hacia dónde podría dirigirse la vivienda en nuestro incierto futuro.
La caída de la vivienda en Manhattan comenzó antes de la pandemia con nuevas leyes fiscales.,
la crisis financiera de 2008 no golpeó el mercado inmobiliario de Nueva York tan duro como lo hizo en otras partes del país, y su recuperación postcrisis fue constante y rápida. Pero a partir de 2017, una serie de cambios en la ley fiscal estatal y federal puso un enfriamiento en las ventas de la ciudad, particularmente en el extremo superior en Manhattan., En 2017, Washington limitó la deducción de impuestos estatales y locales (SALT) a $10,000, lo que tuvo un impacto desproporcionadamente alto en ciudades costeras como Nueva York, San Francisco y Los Ángeles, donde los residentes ricos a menudo pagan — y, hasta entonces, habían deducido de sus declaraciones federales — mucho más que eso.
luego, en 2019, el estado de Nueva York aprobó una ley que cobra un impuesto sobre las ventas por única vez en las compras de casas que venden más de $1 millón., La tasa del llamado impuesto a las mansiones aumenta progresivamente a medida que la propiedad se encarece; un precio Entre 1 1 millón y 2 2 millones recibiría un impuesto del uno por ciento, por ejemplo, y las casas que venden alrededor de la marca de 2 25 millones tienen un impuesto del 4.15 por ciento.
en conjunto, todos estos cambios hacen que sea más caro para los ricos vivir en la ciudad de Nueva York. A partir de 2017, algunos comenzaron a irse, principalmente de Manhattan, lo que llevó a precios de venta más bajos allí y una caída general en el volumen de ventas., También contribuyó a una pequeña disminución de la población: entre principios de 2017 y mediados de 2019, la población de la ciudad de Nueva York cayó de 8.463 millones a 8.337 millones.
durante los bloqueos, el mercado de la vivienda se puso en pausa.
Cuando la pandemia golpeó Nueva York a mediados de marzo, la industria inmobiliaria literalmente no se le permitió funcionar. Todo se congeló. Aunque algunos agentes de bienes raíces utilizaron la tecnología y el ingenio para mantener algunas de sus operaciones en marcha, esencialmente nada se movió durante un período de meses. Muchos compradores y vendedores se pusieron en cuarentena, sacándose del mercado por completo.,
esa pausa sin precedentes llevó a oscilaciones salvajes en los datos de vivienda, y el equilibrio aún no ha regresado. Para cada mes de abril a julio, las ventas de las casas se redujeron en los cinco condados en al menos un 40 por ciento en comparación con 2019. Según datos de StreetEasy, en abril cayeron un 53,1 por ciento.
Las puertas se abrieron en el mercado de venta cuando el bloqueo fue levantado.
con el mercado de la vivienda casi cerrado durante la primavera, los cazadores de casas se perdieron lo que tradicionalmente es su temporada más concurrida., Y cuando terminó el encierro, se desató esta demanda reprimida y algo más. La temporada de verano estaba llena de los compradores habituales, además de la gente que quería comprar en la primavera pero no podía, dando al mercado una dosis doble de demanda.
que inició una juerga de compra de casa que todavía está en marcha. Adinerados habitantes de Manhattan compraron casas o segundas residencias en Brooklyn y fuera de la ciudad, buscando más espacio o acceso a un parque. Los movimientos Intraborough también ocurrieron entre los residentes de Brooklyn., Los suburbios de Nueva York y los lugares más lejanos de second-home-land vieron un auge de ventas a partir de su propia liberación de la demanda reprimida, que se exacerbó por la migración de salida desde Manhattan e incluso las partes más caras de Brooklyn.
el resultado de esto ha sido el aumento del inventario en Manhattan como el municipio ve la migración de salida. Brooklyn, al ver la demanda tanto de Brooklyn como de Manhattan, vio un enorme aumento del 38.7 por ciento en nuevos contratos en agosto, según StreetEasy. Los nuevos contratos en Long Island vieron 34 y 38.,8 por ciento de aumento para casas unifamiliares y condominios, respectivamente, según Miller Samuel. El número de casas unifamiliares de Hamptons vendidas aumentó un 75,7 por ciento.
en las últimas semanas, Manhattan ha visto aumentos tanto en el volumen de ventas como en los nuevos listados, lo que sugiere que el mercado allí está comenzando a funcionar de nuevo y que la gente está echando raíces en el barrio, incluso cuando todo el foco ha estado en la gente que se va.
el mercado de la vivienda de NYC es realmente dos mercados.,
la tendencia de una migración a Brooklyn y los suburbios realmente debe considerarse en términos de precio. El proveedor de datos de bienes raíces de Nueva York UrbanDigs señala que los listados por encima de $2 millones se demoran más de lo que eran, y algunos propietarios incluso los están sacando del mercado. Pero las casas con un precio inferior a 2 2 millones se están vendiendo a medida que el inventario ha llegado al mercado, manteniendo los precios estables.
esto es probablemente en parte una función del impuesto de Mansión y el límite de deducción de sal, que tienen un mayor impacto a medida que la casa se vuelve más cara., Parece que Manhattan está «desvaneciéndose» y Brooklyn está en auge, pero en realidad es solo que las casas más caras que son más difíciles de vender están principalmente en Manhattan.
incluso dentro de Manhattan, Las Casas menos caras están viendo una mayor demanda. Lo que esto significa para los compradores es que el «Manhattan swoon» sobre el que lee realmente solo se aplica si está buscando en los escalones superiores del rango de precios. Si no lo está, el mercado está caliente en algunas áreas, particularmente en Brooklyn. Espere guerras de ofertas y plazos cortos para obtener ofertas.
¿y qué pasa con los inquilinos?, El desempleo ha aumentado, así que los alquileres van a bajar.
El encierro dejó a miles de neoyorquinos desempleados casi de la noche a la mañana. Los trabajadores más afectados por las consecuencias económicas de la pandemia en la ciudad son abrumadoramente inquilinos, por lo que cuando una gran franja de ellos abandona la ciudad o pierde ingresos, su capacidad para pagar el alquiler disminuye y los propietarios se ven obligados a reducir los alquileres para llenar las vacantes.
La tasa de desempleo de la ciudad antes de la pandemia era de 3.4 por ciento, un mínimo histórico. En junio, alcanzó el 20,3 por ciento; en agosto, cayó de nuevo al 16 por ciento., Algunos de estos trabajadores eran trasplantes que respondieron abandonando la ciudad. Otros pueden haberse mudado con su familia o haber sido degradados a un apartamento más barato durante el verano, que generalmente es la temporada más concurrida para el arrendamiento.
el efecto sobre los alquileres ha sido sorprendente. Para agosto, el precio medio del alquiler bajó 3.9 por ciento para Manhattan y 5.5 por ciento en Queens, según Miller Samuel. Los alquileres de Brooklyn han sido más resistentes, cayendo solo un 0.7 por ciento., Pero hay un montón de historias de personas que se actualizan a un apartamento mejor por menos alquiler, y a medida que la ciudad continúa reorientándose, habrá más oportunidades para los inquilinos lo suficientemente afortunados como para seguir teniendo sus trabajos.
la Incertidumbre sin precedentes proporción se cierne sobre un mercado de la vivienda en transición.
es difícil saber qué viene después. En algún momento, la demanda reprimida se saciará. Las personas que querían mudarse a un lugar más grande o para un mejor acceso a un parque lo habrán hecho., Solo hay un número limitado de personas ricas que se irán a Florida o a los suburbios.
Pero la incertidumbre existencial. Como con la mayoría de las cosas en 2020, el curso de la pandemia decidirá en gran medida lo que suceda. Las muy polémicas elecciones presidenciales tendrán un impacto directo en el bienestar financiero de Nueva York, y los resultados van desde la negativa del presidente a ceder el poder hasta su muerte literal por COVID-19., Las personas ricas que se van — o cambian su residencia principal a otro lugar donde ahora viven y pagan impuestos-podrían hacer un agujero en el presupuesto de la ciudad, lo que llevaría a recortes de servicios que solo incitan a más personas a abandonar la ciudad, un círculo vicioso que sumerge a la ciudad en un estado de deterioro. Comprometerse con un pago mensual durante los próximos 30 años durante ese tiempo puede parecer una locura, pero la incertidumbre podría traducirse en un acuerdo.
«Los descuentos van a desaparecer a medida que compruebas las incertidumbres», dijo el cofundador de UrbanDigs, John Walkup., «Hay mucha incertidumbre, pero el momento de comprar es cuando hay sangre en la calle, y eso está sucediendo ahora mismo.”
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