Daran besteht kein Zweifel, Mietobjekte sind profitabel. Diese Aussage ist ein Kinderspiel. Die Messung der Rentabilität in Immobilien ist dies jedoch nicht. Anfänger Investoren könnten glauben, dass Mieteinnahmen die be-all-End-all-Metrik des Gewinns ist. Während Mieteinnahmen unerlässlich sind, ist dies nicht der beste Weg, um den finanziellen Gewinn zu bestimmen. Die Berechnung des Return on Investment (ROI) hingegen ist die beste Methode, um den Gewinn zu schätzen. Eine wichtige Kapitalrendite-Metrik ist die Cap-Rate. In diesem blog konzentrieren wir uns auf diese Metrik., Insbesondere werden wir besprechen, was in der Cap-Rate-Formel enthalten ist.
Was ist die Kapitalisierungsrate?
Also, was ist cap rate? Kurz für die Kapitalisierungsrate, ist es eine der wichtigsten Immobilien ROI-Metriken. Es berechnet, wie viel des Immobilienwerts als Gewinn generiert wird. Infolgedessen hängt die Cap-Rate-Formel von Einnahmen, Ausgaben und Immobilienwert ab. Der Cap-Satz misst den ROI unabhängig davon, wie Investitionsobjekte finanziert werden. Der Hauptzweck von Cap Rate ist als Maß für die Rendite von Mietobjekten. Es hat jedoch auch andere Verwendungen, die wir später besprechen werden.,
Berechnung der Cap-Rate
Die Cap-Rate ist eine signifikante Return on Investment-Metrik. Aber das bedeutet nicht, dass die Berechnung der cap-rate ist schwierig. Hier ist, wie das gemacht wird.
Brechen Sie die Cap-Rate-Formel
Cap-rate ist definiert als das Verhältnis einer Investition property net operating income und es ist Eigentum Wert. Daher lautet die Cap-Rate-Formel:
Also, was genau sind Nettobetriebsergebnis und fairer Marktwert?
Netto-Betriebsergebnis:
Das Netto-Betriebsergebnis (NOI) ist die erste Variable in der Cap-Rate-Berechnung., NOI ist die Differenz zwischen Bruttomieteinnahmen und Betriebskosten. Die Cap-Rate-Formel in Immobilien kann für jeden Mietzeitraum verwendet werden. Sie können zum Beispiel den Cap-Satz für die Miete eines Monats oder einer Woche berechnen. Der Standardzeitraum der Formel beträgt jedoch ein Jahr.
NOI = Jährliche Bruttomieteinnahmen-Jährliche Betriebskosten
Die Bruttomieteinnahmen beziehen sich einfach auf die gesammelten Mieteinnahmen. Betriebskosten sind Kosten, die ein Mietobjekt am Laufen halten. Es gibt eine Vielzahl von Betriebskosten da draußen., Häufige Beispiele für Ausgaben, die in der Cap-Rate-Formel enthalten sind, sind:
- Steuern
- Immobilienverwaltungsgebühren
- Wartungskosten
- Versicherung
- Offene Stellen
- HOA-Gebühren
Finanzierungskosten gelten hier jedoch nicht als eine Art Betriebskosten und sind von der Real Estate Cap-Rate-Formel ausgeschlossen.
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Fair Market Value:
Die zweite variable in der Formel für die cap rate ist fair market value (FMV)., FMV wird auch als aktueller Marktwert bezeichnet und ist der Immobilienwert in einem fairen Markt. In der Tat ist es ähnlich wie der Immobilienpreis.
Beispiel für die Berechnung der Cap-Rate
Nachdem Sie nun wissen, was die Cap-Rate-Formel ist, testen wir Ihr Wissen anhand eines Beispiels. Ein $ 275.000 Anlageimmobilie erzeugt $30.000 in jährlichen Bruttomieteinnahmen. Gleichzeitig kostet der Betrieb 6.000 US-Dollar. Was ist seine Cap Rate?
Obergrenze = ($30,000 – $6,000) ÷ $275,000 = 0.87 = 8.7%
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Welche Faktoren beeinflussen die Kapitalisierungsrate?
Wird die Cap-Rate im obigen Beispiel als gut angesehen? Bevor wir das beantworten, müssen wir die Faktoren diskutieren, die sich auf die Cap-Rate auswirken. Vor allem drei Faktoren beeinflussen die cap-rate:
1. Lage
Sie haben dies wahrscheinlich tausendmal gehört, aber die Lage ist das wichtigste Merkmal in Immobilien. Daher sollte es nicht überraschen, dass dies die Cap-Rate-Formel beeinflusst. Der gute cap-rate-Bereich ändert sich je nach Lage. Ländliche und vorstädtische Gebiete zum Beispiel haben tendenziell höhere Cap-Raten als U-Bahn-Gebiete.
2., Mietstrategie
Die Mietstrategie wirkt sich auch auf den Cap-Satz für Mietobjekte aus. Da Kurzzeitmieten nachts vermietet werden, sind sie tendenziell rentabler als herkömmliche Mieten. Infolgedessen haben Airbnb-Eigenschaften normalerweise höhere Cap-Raten als ihre herkömmlichen Pendants.
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3. Anlageimmobilientyp
Schließlich sind Immobilientypen ein weiterer wichtiger Influencer für die Cap-Rate. Die Logik fließt ähnlich wie der vorherige Punkt., Zum Beispiel haben Mehrfamilienhäuser tendenziell höhere Cap-Raten als Einfamilienhäuser. Dies liegt daran, dass Mehrfamilienhäuser rentabler sind. Daher ist die als gute Cap-Rate für Einfamilienhäuser geltende Quote niedriger.
Was Ist eine Gute Cap-Rate?
Also, was ist eine gute cap-rate? Die Antwort ist nicht so cut-and-dry wie viele vielleicht denken. Dennoch gibt es einen allgemeinen „guten“ Cap-Rate-Bereich: 8% bis 12%. Unabhängig davon ist es wichtig, sich daran zu erinnern, dass Immobilien ein lokales Geschäft sind. Alles, was wirklich zählt, ist, was eine gute Cap-Rate in Ihrem Standort ist., Was ist besser ist, dass Sie das mit Mashvisor leicht herausfinden können! Die Heatmap-Analyse von Mashvisor ist das ultimative Werkzeug, um jeden Mietmarkt zu untersuchen. Um MEHR über die Heatmap zu erfahren, KLICKEN SIE HIER!
Was sind die Verwendungen der Cap-Rate-Formel?
Wir wrap up dieses blog mit den Anwendungen der cap-rate Formel. Es gibt drei Verwendungen, die für Immobilieninvestoren am wichtigsten sind:
1. Bestimmen der Kapitalrendite
Die Bestimmung der Kapitalrendite ist die am häufigsten hervorgehobene Verwendung des Cap-Satzes. Dies gilt insbesondere für Anlageimmobilien, die vollständig mit Bargeld gekauft wurden., In einem solchen Szenario ist der Cap-Zinssatz für Anlageimmobilien das direkte Maß für seinen ROI. Cap rate ist auch nützlich für die Hypothek finanziert Eigenschaften. Cash on Cash Return wird jedoch eine genauere ROI-Prognose projizieren. Je höher der Cap-Satz ist, desto rentabler ist das Mietobjekt.
2. Vergleichen Sie Anlageimmobilien zum Verkauf
Der Vergleich von Anlageimmobilien kann schwierig sein. Mit den verschiedenen Faktoren, die mit Immobilieninvestitionen verbunden sind, kann Objektivität leicht verloren gehen. Aber der cap-rate macht es einfacher., Da es die Finanzierung von seiner Formel ausschließt, ist es ein unvoreingenommenes Maß für die Rentabilität.
3. Schätzen Sie die Amortisationszeit
Schließlich schätzt Cap Rate auch die Amortisationszeit einer Immobilie. Die Amortisationszeit ist die Zeit, die es dauert, bis der Immobilieninvestor die Gesamtinvestition in die Immobilie zurückerhält. Um die Amortisationszeit zu schätzen, teilen Sie einfach 100 durch den Cap-Satz.
Amortisationszeit = 100 ÷ Cap Rate
Im vorherigen Beispiel lautet die Amortisationszeit:
Amortisationszeit = 100 ÷ 8.7 = 11.,5 Jahre
Verwandte: Real-Estate-Investment-Amortisationszeit: A Beginner ‚ s Guide
The Bottom Line
Alles in allem, die cap rate ist eine leistungsstarke Metrik in Immobilien investieren. Die Cap Rate Formel ist sehr einfach, aber es trägt auch viel Gewicht und Analyse mit sich.
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