それについて間違いありません、賃貸物件は有益です。 このステートメントは非常に簡単ではありません。 しかし、不動産の収益性を測定することではありません。 初心者の投資家は、賃貸収入が利益のすべての終わりのすべての指標であると信じるかもしれません。 賃貸収入は不可欠ですが、それは財政的利益を決定するための最良の方法ではありません。 一方、投資収益率（ROI）を計算することは、利益を推定するための最良の方法です。 投資の一つの重要なリターン指標は、キャップレートです。 このブログでは、この指標に焦点を当てます。, 具体的には、キャップレートの式に含まれるものについて説明します。
資本化率とは何ですか？
それでは、キャップレートとは何ですか？ 資本化率の略で、それは重要な不動産ROI指標の一つです。 これは、プロパティ値のどのくらいが利益として生成されるかを計算します。 その結果、キャップレート式は、収入、費用、およびプロパティ値に依存します。 キャップレートは、投資不動産の資金調達方法に関係なくROIを測定します。 キャップレートの主な目的は、賃貸不動産の収益率の尺度としてです。 ただし、他の用途もありますが、これについては後で説明します。,
キャップレートを計算する方法
キャップレートは、投資指標に対する重要なリターンです。 こえてくるということではない計算キャップレートは難しいです。 これがどのように行われるかです。
キャップレート式を分解
キャップレートは、投資不動産の純営業利益とそのプロパティ値の比率として定義されています。 したがって、キャップレート式は次のとおりです。
それでは、純営業利益と公正市場価値は正確には何ですか？
純営業利益：
純営業利益（NOI）は、キャップレート計算の最初の変数です。, NOIは総賃貸収入と営業費用の違いです。 不動産のキャップレート式は、任意のレンタル活動期間に使用することができます。 たとえば、月または週の家賃のキャップレートを計算できます。 ただし、式の標準期間は一年です。
NOI=年間総賃料収入-年間営業費用
総賃料収入は、単に収集された賃貸収入を指します。 運営費用は、賃貸物件を実行し続けるコストです。 そこにはさまざまな営業費用があります。, キャップレート式に含まれる費用の一般的な例は次のとおりです。
- 税金
- 不動産管理手数料
- メンテナンスコスト
- 保険
- 欠員
- HOA手数料
資金調達コストは、ここでは営業費用のタイプとはみなされず、不動産キャップレート式から除外されます。
関連：賃貸物件の純営業利益式へのガイド
公正市場価値：
キャップレートの式の第二の変数は、公正市場価値（FMV）です。, また、現在の市場価値として知られているFMVは、公正な市場におけるプロパティ値です。 実際には、それは不動産価格に似ています。
キャップレートの計算例
キャップレートの式が何であるかを知ったので、例で知識をテストしましょう。 $275,000の投資の特性は年間総賃貸収入の$30,000を発生させる。 同時に、それは動作するように$6,000の費用がかかります。 そのキャップレートは何ですか？
キャップレート= ($30,000 – $6,000) ÷ $275,000 = 0.87 = 8.7%
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資本化率に影響を与える要因は何ですか？
上記の例のキャップレートは良いと考えられていますか？ それに答える前に、キャップ率に影響を与える要因について議論する必要があります。 とりわけ、三つの要因がキャップレートに影響を与えます：
1。 場所
あなたはおそらくこれを千回聞いたことがありますが、場所は不動産の中で最も重要な機能です。 その結果、それがキャップレート式に影響することは驚くべきことではありません。 のキャップレートの範囲の変更に基づく場所です。 たとえば、農村部や郊外の地域は、大都市圏よりも高いキャップ率を持つ傾向があります。
2., レンタル戦略
レンタル戦略は、賃貸不動産のキャップレートにも影響します。 短期レンタルは毎晩貸し出されるので、彼らは伝統的なレンタルよりも収益性が高くなる傾向があります。 その結果、Airbnbのプロパティは、通常、伝統的な対応よりも高いキャップ率を持っています。
関連：Airbnb vs.長期レンタル：どちらがあなたにとって良いですか？
3. 投資用収益物件タイプ
最後に、物件タイプは重要な影響を及ぼのためのキャップ。 ロジックは前のポイントと同様に流れます。, 例えば、多世帯の特性に一戸建ての家より高い上限率がありがちである。 これは、マルチ-家族の物件の収益性を高めることです。 したがって、一戸建て住宅のキャップ率が良いと考えられるものは低いです。
良いキャップレートとは何ですか？
だから、良いキャップレートは何ですか？ 答えは、多くの人が考えるほどカットアンドドライではありません。 それにもかかわらず、一般的な”良い”キャップ率の範囲があります：8％から12％。 を問わず、また忘れてはならない重要なこと日本の不動産の現地事業です。 本当に重要なことは、あなたの場所で良いキャップレートが何であるかです。, より良いのは、Mashvisorで簡単にそれを見つけることができるということです！ Mashvisorのヒートマップ分析は、任意の賃貸市場を研究するための究極のツールです。 ヒートマップの詳細については、こちらをクリック！
キャップレート式の用途は何ですか？
このブログでは、キャップレート式の使用についてまとめます。 不動産投資家にとって最も重要な三つの用途があります：
1. 投資収益率を決定する
投資収益率を決定することは、キャップレートの最も強調された使用です。 これは、現金で完全に購入した投資不動産に特に当てはまります。, このようなシナリオでは、投資不動産のキャップレートは、そのROIの直接の尺度です。 キャップレートは、住宅ローンの資金調達のプロパティにも便利です。 しかし、現金返還時の現金は、より正確なROI予測を投影します。 それにもかかわらず、キャップ率が高いほど、賃貸不動産はより収益性が高い。
2. 販売のための投資不動産を比較
投資不動産を比較することは難しいことができます。 不動産投資に関連付けられている様々な要因と客観性は簡単に失われることができます。 しかし、キャップレートはそれを容易にします。, それはその公式から資金調達を除外しているので、それは収益性の公平な尺度です。
3. 回収期間を見積もります
最後に、キャップレートはまた、プロパティの回収期間を推定します。 回収期間は、不動産投資家がプロパティに入れて総投資をバック稼いでいるまで、それがかかる時間の量です。 回収期間を推定するには、単にキャップレートで100を割ります。
回収期間=100÷キャップレート
前の例では、回収期間は次のようになります。
回収期間=100÷8.7=11。,5年
関連：不動産投資回収期間：初心者ガイド
ボトムライン
すべてのすべてで、キャップレートは、不動産投資における強力な指標です。 キャップレート式は非常に簡単ですが、それはまた、それと多くの重量と分析を運びます。
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