no hay duda de ello, las propiedades de alquiler son rentables. Esta afirmación es una obviedad. Sin embargo, medir la rentabilidad en bienes raíces no lo es. Los inversores principiantes podrían creer que los ingresos por alquiler son la métrica de ganancias. Si bien los ingresos por alquiler son esenciales, no es la mejor manera de determinar la ganancia financiera. Calcular el retorno de la inversión (ROI), por otro lado, es el mejor método para estimar el beneficio. Una métrica vital del retorno de la inversión es la tasa de capitalización. En este blog, nos centraremos en esta métrica., Específicamente, vamos a discutir lo que está incluido en la fórmula de tasa de límite.
¿Qué es la tasa de capitalización?
entonces, ¿qué es la tasa de capitalización? Abreviatura de tasa de capitalización, es una de las métricas clave de ROI de bienes raíces. Calcula cuánto del valor de la propiedad se genera como beneficio. Como resultado, la fórmula de la tasa de tope depende de los ingresos, los gastos y el valor de la propiedad. La tasa cap mide el ROI independientemente de cómo se financie la inversión inmobiliaria. El propósito principal de Cap rate es como una medida de la tasa de rendimiento de la propiedad de alquiler. Sin embargo, también tiene otros usos, que discutiremos más adelante.,
cómo calcular la tasa de capitalización
La tasa de capitalización es una métrica significativa de retorno de la inversión. Pero eso no significa que calcular la tasa de capitalización sea difícil. Así es como se hace.
desglosar la fórmula de tasa de capitalización
La tasa de capitalización se define como la relación entre los ingresos netos de explotación de una propiedad de inversión y su valor de propiedad. Por lo tanto, la fórmula de la tasa de capitalización es:
entonces, ¿qué son exactamente los ingresos netos de explotación y el valor justo de mercado?
resultado neto de explotación:
el resultado neto de explotación (NOI) es la primera variable en el cálculo de la tasa cap., NOI es la diferencia entre los ingresos brutos de alquiler y los gastos de explotación. La fórmula de la tasa de cap en bienes raíces se puede utilizar para cualquier período de actividad de alquiler. Puede, por ejemplo, calcular la tasa de tope para un mes o una semana de alquiler. Sin embargo, el período de tiempo estándar de la fórmula es de un año.
NOI = ingresos brutos anuales por alquiler – gastos anuales de funcionamiento
los ingresos brutos por alquiler se refieren simplemente a los ingresos por alquiler recaudados. Los gastos de funcionamiento son los costos que mantienen una propiedad de alquiler en funcionamiento. Hay una variedad de gastos de funcionamiento por ahí., Ejemplos comunes de gastos incluidos en la fórmula de la tarifa de límite son:
- impuestos
- tarifas de administración de propiedades
- costos de mantenimiento
- seguros
- vacantes
- tarifas HOA
los costos de financiamiento, sin embargo, no se consideran un tipo de gasto operativo aquí y están excluidos de la fórmula de la tarifa de límite de bienes raíces.
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valor justo de mercado:
la segunda variable en la fórmula para la tasa de capitalización es el valor justo de mercado (FMV)., También conocido como valor de mercado actual, FMV es el valor de la propiedad en un mercado justo. En efecto, es similar al precio de la propiedad.
ejemplo de cálculo de tasa de límite
ahora que sabe cuál es la fórmula de tasa de límite, probemos sus conocimientos con un ejemplo. Una propiedad de inversión de 2 275,000 genera income 30,000 en ingresos brutos anuales por alquiler. Al mismo tiempo, su funcionamiento cuesta 6.000 dólares. ¿Cuál es su tasa de capitalización?
tasa de capitalización = ($30,000 – $6,000) ÷ $275,000 = 0.87 = 8.7%
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¿qué factores influyen en la tasa de capitalización?
¿se considera buena la tasa de capitalización en el ejemplo anterior? Antes de responder a eso, necesitamos discutir los factores que afectan la tasa de límite. Sobre todo, tres factores influyen en la tasa de cap:
1. Ubicación
probablemente hayas escuchado esto mil veces, pero la ubicación es la característica más importante en bienes raíces. En consecuencia, no debe sorprendernos que afecte a la fórmula de la tasa de tope. El buen rango de tasa de capitalización cambia según la ubicación. Las zonas rurales y suburbanas, por ejemplo, tienden a tener tasas de tope más altas que las áreas metropolitanas.
2., Estrategia de alquiler
La estrategia de alquiler también afecta la tasa de límite para la propiedad de alquiler. Dado que los alquileres a corto plazo se alquilan por noche, tienden a ser más rentables que los alquileres tradicionales. Como resultado, las propiedades de Airbnb generalmente tienen tasas de capitalización más altas que sus contrapartes tradicionales.
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3. Tipo de propiedad de inversión
Por último, los tipos de propiedad son otro factor clave para la tasa de capitalización. La lógica fluye similar al punto anterior., Por ejemplo, las propiedades multifamiliares tienden a tener tasas de tope más altas que las casas unifamiliares. Esto se debe a que las propiedades multifamiliares son más rentables. Por lo tanto, lo que se considera una buena tasa de tope para las viviendas unifamiliares es menor.
¿Qué es una buena tasa de capitalización?
entonces, ¿cuál es una buena tasa de capitalización? La respuesta no es tan simple como muchos podrían pensar. Sin embargo, hay un rango general de tasa de capitalización «buena»: 8% a 12%. En cualquier caso, es importante recordar que los bienes raíces son un negocio local. Todo lo que realmente importa es lo que es una buena tasa de límite en su ubicación., Lo que es mejor es que se puede encontrar fácilmente con Mashvisor! El análisis de mapas de calor de Mashvisor es la herramienta definitiva para estudiar cualquier mercado de alquiler. Para obtener más información sobre el mapa de calor, haga clic aquí!
¿Cuáles son los usos de la fórmula de tasa de capitalización?
terminaremos este blog con los usos de la fórmula de tasa de límite. Hay tres usos que son más importantes para los inversores inmobiliarios:
1. Determinar el retorno de la inversión
determinar el retorno de la inversión es el uso más destacado de la tasa de capitalización. Esto es especialmente cierto para las propiedades de inversión compradas completamente con efectivo., En tal escenario, la tasa de tope para la inversión inmobiliaria es la medida directa de su ROI. La tasa de capitalización también es útil para propiedades financiadas con hipotecas. Sin embargo, cash on cash return proyectará un pronóstico de ROI más preciso. Sin embargo, cuanto mayor sea la tasa de límite, más rentable será la propiedad de alquiler.
2. Comparar propiedades de inversión en venta
comparar propiedades de inversión puede ser complicado. Con los diversos factores asociados con la inversión en bienes raíces, la objetividad puede perderse fácilmente. Pero, la tasa de límite lo hace más fácil., Debido a que excluye la financiación de su fórmula, es una medida imparcial de la rentabilidad.
3. Estimar el período de amortización
finalmente, cap rate también estima el período de amortización de una propiedad. El período de amortización es la cantidad de tiempo que tarda hasta que el inversor de bienes raíces gana de nuevo la inversión total puesta en la propiedad. Para estimar el período de amortización, simplemente divida 100 Por la tasa de capitalización.
período de amortización = 100 ÷ Tasa de capitalización
para el ejemplo anterior, el período de amortización es:
período de amortización = 100 ÷ 8.7 = 11.,5 años
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la línea de fondo
En general, la tasa de capitalización es una métrica poderosa en la inversión en bienes raíces. La fórmula de la tasa de límite es muy simple, pero también lleva mucho peso y análisis con ella.
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