nie ma co do tego wątpliwości, wynajem nieruchomości jest opłacalny. To stwierdzenie jest bezmyślne. Jednak pomiar rentowności w nieruchomościach nie jest. Początkujący inwestorzy mogą sądzić,że dochód z wynajmu jest miarą zysku. Chociaż dochód z wynajmu jest niezbędny, nie jest to najlepszy sposób na określenie zysków finansowych. Z drugiej strony obliczanie zwrotu z inwestycji (ROI) jest najlepszą metodą szacowania zysku. Jednym z kluczowych wskaźników zwrotu z inwestycji jest stopa ograniczenia. Na tym blogu skupimy się na tej metryce., W szczególności omówimy, co jest zawarte w formule cap rate.
czym jest kurs kapitalizacji?
czym jest cap rate? Skrót od stopy kapitalizacji, jest jednym z kluczowych wskaźników ROI nieruchomości. Oblicza, ile wartości nieruchomości jest generowana jako zysk. W rezultacie formuła stawki maksymalnej zależy od dochodu, wydatków i wartości nieruchomości. Wskaźnik cap mierzy zwrot z inwestycji niezależnie od sposobu finansowania nieruchomości inwestycyjnych. Głównym celem cap rate jest miara stopy zwrotu z najmu nieruchomości. Ma jednak również inne zastosowania, o których omówimy później.,
Jak obliczyć Cap Rate
cap rate to znacząca stopa zwrotu z inwestycji. Ale to nie znaczy, że obliczanie stawki WPR jest trudne. Oto jak to się robi.
po rozbiciu Formuły Cap Rate
cap rate definiuje się jako stosunek dochodu operacyjnego netto nieruchomości inwestycyjnej do jej wartości nieruchomości. W związku z tym formuła cap rate wynosi:
czym dokładnie są przychody operacyjne netto i uczciwa wartość rynkowa?
zysk netto z działalności operacyjnej:
zysk netto z działalności operacyjnej (Noi) jest pierwszą zmienną w obliczeniu stopy maksymalnej., NOI jest różnicą między przychodami z najmu brutto a kosztami operacyjnymi. Formuła cap rate w nieruchomości może być stosowana dla dowolnego okresu działalności najmu. Możesz na przykład obliczyć stawkę cap za miesięczny lub tygodniowy czynsz. Jednak standardowy okres czasu formuły wynosi jeden rok.
NOI = roczny dochód brutto z najmu-roczne koszty operacyjne
dochód brutto z najmu odnosi się po prostu do pobranych dochodów z najmu. Koszty operacyjne to koszty utrzymania czynszu najmu nieruchomości. Istnieje wiele kosztów operacyjnych tam., Typowe przykłady wydatków ujętych w formule cap rate to:
- podatki
- opłaty za zarządzanie nieruchomościami
- koszty utrzymania
- ubezpieczenia
- wolne miejsca pracy
- opłaty HOA
koszty finansowania nie są tu jednak uważane za rodzaj kosztów operacyjnych i są wyłączone z Formuły cap rate nieruchomości.
Related: A Guide to the Net Operating Income Formula for Rental Properties
Fair Market Value:
drugą zmienną we wzorze cap rate jest fair market value (FMV)., Znany również jako aktualna wartość rynkowa, FMV to wartość nieruchomości na uczciwym rynku. W efekcie jest on podobny do ceny nieruchomości.
cap Rate obliczenie przykład
teraz, gdy wiesz, co jest formuła cap rate, niech przetestować swoją wiedzę z przykładem. Nieruchomość inwestycyjna o wartości 275 000 USD generuje roczny dochód z wynajmu brutto w wysokości 30 000 USD. W tym samym czasie, to kosztuje $6,000 do eksploatacji. Jaka jest jego maksymalna stawka?
Cap Rate = ($30,000 – $6,000) ÷ $275,000 = 0.87 = 8.7%
oszczędź sobie kłopotu z robieniem całej tej matematyki i wypróbuj Kalkulator cap rate firmy Mashvisor.,
jakie czynniki wpływają na kurs kapitalizacji?
czy wskaźnik cap w powyższym przykładzie jest uważany za dobry? Zanim odpowiemy na to pytanie, musimy omówić czynniki wpływające na wskaźnik pułapu. Przede wszystkim na wskaźnik cap wpływają trzy czynniki:
1. Lokalizacja
słyszałeś to pewnie tysiąc razy, ale lokalizacja jest najważniejszą cechą w Nieruchomościach. W związku z tym nie powinno być zaskoczeniem, że ma to wpływ na formułę stawki maksymalnej. Dobry zakres stawek cap zmienia się w zależności od lokalizacji. Na przykład obszary wiejskie i podmiejskie mają zazwyczaj wyższe wskaźniki pułapów niż obszary metra.
2., Strategia najmu
strategia najmu ma również wpływ na stawkę maksymalną dla najmu nieruchomości. Ponieważ wynajem krótkoterminowy jest wynajmowany na noc, są one bardziej opłacalne niż wynajem tradycyjny. W rezultacie właściwości Airbnb zwykle mają wyższe wskaźniki pułapów niż ich tradycyjne odpowiedniki.
Related: Airbnb a Wynajem długoterminowy: który z nich jest lepszy dla Ciebie?
3. Typ nieruchomości inwestycyjnej
wreszcie, typy nieruchomości są kolejnym kluczowym czynnikiem wpływającym na stopę ograniczenia. Logika płynie podobnie jak w poprzednim punkcie., Na przykład nieruchomości wielorodzinne mają zazwyczaj wyższe stawki kapitalizacji niż domy jednorodzinne. Dzieje się tak dlatego, że nieruchomości wielorodzinne są bardziej opłacalne. W związku z tym, co jest uważane za dobrą stopę procentową dla domów jednorodzinnych, jest niższa.
Co To jest dobry kurs Cap?
Co to jest dobry kurs cap? Odpowiedź nie jest tak prosta, jak wielu mogłoby pomyśleć. Niemniej jednak istnieje ogólny „dobry” zakres stóp procentowych: od 8% do 12%. Niezależnie od tego, ważne jest, aby pamiętać, że nieruchomości to lokalny biznes. Ważne jest tylko to, jaka jest dobra stopa ograniczenia w Twojej lokalizacji., Co lepsze, możesz to łatwo znaleźć dzięki Mashvisor! Analiza heatmap Mashvisor jest najlepszym narzędziem do badania każdego rynku wynajmu. Aby dowiedzieć się więcej o heatmapie, kliknij tutaj!
jakie są zastosowania Formuły Cap Rate?
zamkniemy tego bloga za pomocą formuły cap rate. Istnieją trzy zastosowania, które są najważniejsze dla inwestorów nieruchomości:
1. Określ zwrot z inwestycji
określenie zwrotu z inwestycji jest najbardziej podkreślonym zastosowaniem stopy ograniczenia. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości inwestycyjnych zakupionych w całości za gotówkę., W takim scenariuszu stopa ograniczenia dla nieruchomości inwestycyjnych jest bezpośrednią miarą jej zwrotu z inwestycji. Cap rate jest również przydatna w przypadku nieruchomości finansowanych hipoteką. Jednak gotówka na zwrot gotówki będzie przewidywać dokładniejszą prognozę zwrotu z inwestycji. Niemniej jednak, im wyższa stawka cap, tym bardziej opłacalna nieruchomość na wynajem.
2. Porównaj Nieruchomości inwestycyjne Na sprzedaż
porównanie nieruchomości inwestycyjnych może być trudne. Z różnych czynników związanych z inwestowaniem w nieruchomości, obiektywizm można łatwo stracić. Ale stawka WPR ułatwia., Ponieważ wyklucza finansowanie ze swojej formuły, jest to bezstronna miara rentowności.
3. Oszacuj okres zwrotu
wreszcie, cap rate szacuje również okres zwrotu nieruchomości. Okres zwrotu to czas potrzebny inwestorowi nieruchomości na odzyskanie całkowitej inwestycji w nieruchomość. Aby oszacować okres zwrotu, po prostu podziel 100 przez stopę ograniczenia.
payback Period = 100 ÷ cap Rate
w poprzednim przykładzie okres zwrotu wynosi:
payback Period = 100 ÷ 8.7 = 11.,5 years
Related: Real Estate Investment payback Period: a Beginner ' s Guide
the Bottom Line
Podsumowując, the cap rate is a powerful metric in real estate investing. Formuła cap rate jest bardzo prosta, ale niesie ze sobą również dużą wagę i analizę.
aby uzyskać dostęp do naszego kalkulatora cap rate, kliknij tutaj, aby rozpocząć bezpłatny okres próbny z Mashvisor!
Leave a Reply