Self-storage er den beste business det er for liten investor. Den har alle fordelene av en eiendomsmegler spille og noen av ulempene som er forbundet med tradisjonelle investeringer eiendomsmegling. Det er også en operasjonell virksomhet med svært forutsigbar kontantstrøm.
på Grunn av disse fakta, det fanget øyet av Wall Street etter siste resesjon., Flommen av penger til selv-lagring industri endret landskapet for alle investorer. Dette har hatt en betydelig innvirkning på de som ønsker å starte en lagringsplass virksomhet på følgende måter:
- Prisene er fortsatt høy.
- bransjen har blitt mer sofistikert.
- kompleksiteten av å starte en self-storage virksomheten fortsetter å øke.
- langsiktig suksess i bransjen vil være bestemt av innhente spesifikk kunnskap og kompetanse.
Det er syv viktige evner som du må utvikle for å starte eller vokse en self-storage enterprise., De er muligheten til å:
- Finn lagring prosjekter
- Analyser av den økonomiske levedyktigheten av muligheter
- Finans lagring muligheter
- Sette penger inn i prosjekter
- Bestemme prosjekt-byggekostnader
- Opprette eller føre tilsyn med konstruksjon av bygninger og/eller en konvertering
- Overvåke og planlegge underleverandør
Før du begynner å lete etter den første avtalen, disse ferdigheter må være på plass. Hvorfor? Fordi dager på å finne en god anlegget, kjøpe det og straks komme tilbake som gjør det verdt er borte., Året 2012 var siste gang jeg kunne kjøpe en stabilisert anlegget og få det tilbake jeg trenger. Tilstrømningen av Wall Street penger kjørte bruk av store bokstaver priser ned og verdi og priser opp. Hvis du har blitt prøver å få inn self-storage virksomheten, men kan ikke synes å gjøre en avtale for arbeid, dette er hvorfor.
Som små investorer, vi trenger å finne verdi-legg situasjoner. Som vanligvis krever en utvidelse—legge til mer leies plass til en eksisterende anlegget. For noen nye forretnings -, som er vanligvis det beste strategien fordi det er den minst risikable.,
Bygning fra bakken og opp har vanligvis ett til tre år med negativ kontantstrøm. Utvidelser minst bryte selv fra ett år. Du kommer til å betale mer for en eksisterende anlegg enn du ønsker, men når du blander den returnerer fra oppkjøp og ekspansjon, kan du få en avkastning som er verdt å søke etter.
due-diligence tidsramme har forkortet til, på det meste et par måneder, eller så lav som 45 dager. Dette gjør de syv viktige evner spesielt viktig. Hvis du ikke har disse områdene dekkes, og du kan ikke lukke en avtale raskt nok., Etter den tid kan du lukke, noen andre har allerede trappet opp og er villig til å betale mer enn du var. Jeg snakker av erfaring. La oss nå se nærmere på disse syv områdene.
Evnen til å Finne Prosjekter
For de fleste av oss, dette krever utvikling av relasjoner med self-storage meglere som arbeider i område av landet der du ønsker å eie. Vet disse menneskene. Møte dem. Snakk med dem. Hjelpe dem til å se bra ut til sine kunder, og du får deal-flow for en lang tid. Hvordan gjør du det?
å Være en kjøper. Hvordan blir du en kjøper?, Har disse syv ferdigheter funnet ut før du skriver din første intensjonsavtale eller kontrakt.
Evne til å Analysere den Økonomiske Levedyktigheten av Muligheter
Det har aldri vært mer avgjørende for å være i stand til å analysere en potensiell avtale og prosjekt fremtidig kontantstrøm på ny plass å komme online., Hvor mye du kan betale for et anlegg i dag er bestemt av forståelse:
- estimert fremtidig kontantstrøm for en utvidelse
- kostnadene ved å bygge utvidelse
- driftskostnadene for utvidelse
Så, basert på de fremtidige kontantstrømmer, deg tilbake til hva du kan betale for å få dem. Den gode nyheten er at det er mye trening ute for å tilegne seg disse ferdighetene. Bransjen tilbyr støtte for nye investorer via gratis og betalte programmer, og det er eksperter du kan trykke på så vel.,
i Forhold til de fleste eiendomsmegling, self-storage er et enkelt produkt å bygge og analysere. Du trenger bare å vite hvordan du gjør det i begynnelsen av spillet hvis du ønsker å være i stand til å konkurrere med andre kjøpere. Du bør vite hva du kan og ikke kan betale for en self-storage mulighet. Du må stole på dine tall.
Evne til å Finansiere Muligheter
Når jeg begynte i bransjen, var jeg ikke sterk nok til å få et lån av meg selv. Det stoppet meg ikke. Jeg fant noen partnere som kunne signere lån. I dag, jeg fortsatt trenger partnere.
Du kan være i stand til å gjøre dette selv., Imidlertid, før du setter prosjektet i henhold til kontrakt, er det klokt å vite hvilken type og hvor stort lånet som du kan kvalifisere deg. Husk, du kan bruke inntekt fra prosjektet som din inntekt for å kvalifisere seg i de fleste tilfeller.
Også, Small Business Association lån er en flott måte for noen nye til industrien for å få mer finansiering enn fra en tradisjonell bank. Sjekk med en utlåner eller to før du skriver din første kontrakt.
Evne til å Sette Penger Inn i Prosjekter
Vet hvor egenkapitalen kommer fra. Igjen, når jeg kom i gang, jeg ikke har egenkapital., Jeg pleide å sette prosjekter er under kontrakt, så gå øke egenkapitalen fra investorer. Jeg kan ikke gjøre det lenger. Due-diligence perioder har blitt så kort at jeg må ha min egenkapital reist før jeg begynner.
Du kan ha dine egne penger, og det er flott. Hvis du bruker investorer, har din myk eller hard forpliktelser klar før du skriver det første tilbudet. Ofte, må du vise egenkapital for å ha tilbudet tatt på alvor.
Dine Evner Rundt Bygging
For den lille investor til å få det tilbake som trengs i dag, er det nesten alltid være et verdi-legg til prosjektet., Den sikreste måten å opprette en verdi-legge til situasjonen for å finne en mindre «mor og pop» – anlegget, for å utvide det, og ta det opp til dagens «institutionnel» standarder. Som nesten alltid krever evne til å konstruere mer lagringsplass., Det betyr ikke at du trenger å bygge det selv, takk og lov; men du må vite:
- Hva byggeprosessen innebærer
- Den omtrentlige kostnaden
- Når byggingen vil starte
- Hvor lang tid det vil ta
- Hva inntekt ser ut som det leieavtaler opp, og når den er stabilisert
Også, hvordan vil du tilrettelegge for bygging? Vil du leie en entreprenør eller en byggeleder, eller vil du gjøre det selv? Du trenger å vite dette på forhånd, slik at du kan kjøre din finansielle analyse. Hvorfor?, Den økonomiske modellen forteller deg hva du kan betale for det eksisterende anlegget eller raw-land.
jeg er ikke en byggmester, du kan spørre min kone. Men jeg vet bygging tall. Jeg har også bo veldig involvert. Jeg kan ikke bare snu den til en byggmester. Det er en formel for prosjektet å ikke møte den økonomiske laget jeg i proforma.
De Gode Nyhetene
for Å komme inn lagring virksomhet i dag det tar mer ferdigheter enn det er vant til, men de er ikke vanskelig å lære. Gjøre jobben som kreves, og du vil stå hode og skuldre over de andre som prøver også å få et lagring venture av bakken., Hvis du legger grunnlaget for, du kan bygge en vellykket virksomhet og begynne å skape rikdom dette produktet tilbyr.
jeg tror det er den beste business det er for liten investor. Bare utføre arbeidet først, slik at du kan være den ene som vinner.
Merk Roret er en kommersiell eiendomsmegler og self-storage investor. Han begynte å arbeide med real estate investment trusts i midten av 1990-tallet for å finne og kjøpe self-storage egenskaper før slående ut på sin egen., Han er forfatter av «å Skape Rikdom Gjennom Self-Storage» og skaperen av «Lagring World Analyzer», en cloud-basert, finans-analyse programvare verktøyet utviklet for å hjelpe self-storage operatører og investorer, å vurdere eventuell fast eiendom oppkjøp eller utviklingsprosjekter. For å nå ham, e-post [email protected].
Leave a Reply