Money Crashers (Italiano)

È probabile che la tua attuale casa non soddisfi le tue esigenze a tempo indeterminato. Se vivi in una piccola casa di avviamento o in un condominio, potresti voler passare a una casa più grande man mano che la tua famiglia cresce. Se sei già in una grande residenza, potresti voler ridimensionare la tua casa quando i tuoi figli si trasferiscono. Inoltre, c’è sempre la possibilità che tu o un membro della famiglia possiate aver bisogno di trasferirvi per lavoro, nel qual caso è il momento di dire addio al tuo indirizzo attuale.,

La grande domanda è cosa fare con la proprietà quando si sposta. È meglio mantenere il tuo vecchio posto come affitto, o venderlo ha più senso? Mentre il noleggio consente di pagare il mutuo o fare un po ‘ di soldi ogni mese, si tratta anche di una discreta quantità di rischio e complicazioni fiscali aggiunti.

Perché affittare la tua casa?

Quando un inquilino ti paga l’affitto, puoi utilizzare l’assegno per coprire il tuo mutuo mensile. In un certo senso, il vostro inquilino sta pagando per voi per guadagnare equità nella vostra casa. Una volta che il mutuo è pagato, è possibile mantenere qualsiasi affitto mensile come reddito.,

Affittare la vostra casa può diversificare i vostri investimenti e flussi di reddito, che consente di ridurre il rischio finanziario. Ad esempio, se hai perso il lavoro, si avrebbe ancora qualche reddito dal noleggio. Oppure, se trovi che i tuoi risparmi per la pensione sono insufficienti, hai un pezzo di immobili che puoi vendere.

Costi di affitto

Quando si calcola il costo di affitto di una casa, considerare queste potenziali spese:

• Pagamento del mutuo. Considera sia i pagamenti di interessi che i pagamenti di principio.
• Tasse di proprietà., Questi variano da zona, ma si aspettano di pagare fino al 2% del valore della vostra casa all’anno.
• Premi di assicurazione ipotecaria. Se il vostro acconto è inferiore al 20% del valore della vostra casa, si aspettano di pagare i premi di assicurazione mutuo.
• Assicurazione del proprietario. Questo copre i danni inquilino e ti protegge se qualcuno è ferito sulla vostra proprietà in affitto. Secondo HouseLogic, l’assicurazione del padrone di casa è in genere dal 15% al 20% in più rispetto all’assicurazione dei proprietari di abitazione.
• Tasse HOA. Questi pagamenti sono necessari se la vostra casa o condominio appartiene a un’associazione.
• Riparazioni e sostituzioni., Finestre, porte, pareti, moquette, tetti e grandi elettrodomestici devono essere riparati o sostituiti.
• Manutenzione. Dopo che un inquilino lascia, i costi comuni includono la vernice esterna, la vernice interna e la pulizia della moquette. Avrete quasi sempre bisogno di pulire il tappeto tra gli inquilini, e potrebbe essere necessario ritoccare vernice interna pure. Pittura esterna è più raro-si aspettano di dipingere ogni cinque anni o giù di lì.
• Pubblicità e noleggio storia controlli sugli inquilini. È possibile pubblicizzare su siti web come Craigslist gratuitamente, ma si aspettano di pagare circa $100 se si desidera eseguire un annuncio di giornale., VeriFirst riporta che una storia di noleggio di record di sfratto e una storia di pagamento del noleggio costano entrambi tra 5 5 e $10.
• Contabilità e spese di gestione immobiliare. Le società di gestione immobiliare in genere addebitano circa il 10% delle entrate del noleggio. Inoltre, si aspettano di pagare un minimo di annually 200 all’anno per un CPA per preparare la vostra dichiarazione dei redditi personale e noleggio.

HouseLogic fornisce un foglio di lavoro gratuito per aiutarti a stimare il costo dell’affitto della tua casa.,

Redditività del noleggio

Puoi ottenere una stima abbastanza accurata dei potenziali ricavi da affitto controllando i messaggi nel tuo quartiere. Il mercato immobiliare online Zillow utilizza i dati MLS e una formula proprietaria per stimare i valori di affitto su case specifiche. Rentometer fornisce un servizio simile. Si può anche parlare con un agente immobiliare locale o società di gestione immobiliare, o controllare Craigslist per vedere il tasso di andare nella vostra zona.,

Inoltre, considera le tendenze storiche del noleggio per la tua regione: se ti trovi in una città che sta vivendo aumenti dei prezzi degli affitti, le tue entrate potrebbero presto superare le tue spese. Servizi come Rent Jungle possono mostrarti le tendenze specifiche dei prezzi di affitto per la tua zona.

Come per qualsiasi attività commerciale, le tue entrate devono superare i tuoi costi se vuoi essere redditizio. Per fortuna, i costi che si incorrono per affittare la casa sono deducibili dalle tasse, che diminuisce la quantità di imposta sul reddito si deve pagare sugli affitti ricevuti e aumenta il vostro take-home cash.,

Se i tuoi ricavi da noleggio superano immediatamente le tue spese, questo è un buon segno. Tuttavia, anche se non stai girando immediatamente un profitto, non preoccuparti. Può essere che i tassi di noleggio sono bassi al momento o si sta ancora pagando un mutuo pesante. Secondo Reuters, Maryland CPA Jerry Gross stima che di solito si dispone di un solido investimento se le entrate iniziali affitto copre almeno l ‘ 80% dei costi di noleggio immediati.

Calcolo della redditività

Un calcolatore di noleggio come quello di All Property Management può offrire informazioni sulla redditività a lungo termine del tuo noleggio., Basta inserire i dettagli sul prezzo di affitto, tassi di interesse ipotecari, saldo ipotecario, pagamenti, tasse di proprietà, assicurazione, tasse di associazione, e per quanto tempo si prevede di possedere la proprietà. Quindi, la calcolatrice fornisce un grafico dettagliato dei flussi di cassa attesi. Rappresenta tutti i piccoli costi e variabili come posti vacanti, spese di gestione immobiliare, costi di manutenzione, costi di vendita e aliquote fiscali.

Insieme con la redditività, la calcolatrice proietta anche il valore futuro della vostra casa o di proprietà in affitto. Quando si valutano i risultati della calcolatrice, essere consapevoli del valore temporale del denaro., Può essere eccitante pensare che la vostra casa potrebbe valere milioni in 30 anni, ma $1 milione 30 anni da oggi non è today 1 milione di oggi. Infatti, supponendo un tasso di inflazione del 2%, un calcolatore del valore attuale stima che 1 1 milione nel 2045 vale solo $552.000 nel 2015.

Rent vs. Sell – Considerations

Prima di premere il grilletto in entrambi i casi, considera la tua situazione finanziaria, lo stato del mercato immobiliare e qualsiasi ordinanza statale o locale che influisca sui tuoi diritti come proprietario.,

Prezzo di vendita e plusvalenze

Se non sei soddisfatto del tuo valore attuale della casa, affittare la casa può fornire un certo reddito mentre aspetti che il tuo valore della casa aumenti. Se le case stanno apprezzando rapidamente nella vostra zona, può essere intelligente aspettare.

Sfortunatamente, questa tattica può ritorcersi contro se aspetti troppo tempo per vendere. Dopo aver affittato la casa per più di tre anni, non puoi più rivendicarla come residenza principale. Ciò significa che sei responsabile per l’imposta sulla vendita della residenza., Quando si vende una casa che non è la vostra residenza principale, è necessario pagare le imposte sulle plusvalenze su qualsiasi profitto, che variano da 0% a 20%, a seconda della staffa fiscale. Quando si vende la vostra residenza primaria, tuttavia, è possibile escludere $250.000 di plusvalenze (o 5 500.000 se sei una coppia sposata) quando si vende.

Affinché la tua casa possa qualificarsi come residenza primaria, devi aver vissuto lì per due degli ultimi cinque anni. Se il tempo la vendita sbagliata, si potrebbe finire a causa di decine di migliaia di dollari in plusvalenze dopo aver venduto il noleggio.,

Imposta sul reddito da locazione

Proprio come i salari da un lavoro o dividendi da magazzino, si sta valutato l’imposta sul reddito su qualsiasi reddito si deriva dal vostro noleggio, al tasso di imposta ordinaria. Per fortuna, puoi cancellare tutti i costi associati all’affitto della casa. Ad esempio, se il reddito lordo da locazione per l’anno è di 4 40.000, ma si sostenute expenses 30.000 in spese di noleggio, si sta solo valutato fiscale su $10.000.

Oltre a detrarre le spese di cassa, è anche possibile richiedere una detrazione per le spese di ammortamento., Questa spesa non in contanti consente di dedurre lentamente l’importo pagato per l’acquisto della casa. Inoltre, se hai una perdita di noleggio, potresti essere in grado di utilizzare la perdita per compensare parte del tuo reddito se il tuo reddito lordo rettificato è inferiore a $150.000. Chiedere a un CPA per maggiori dettagli sulla deduzione di eventuali perdite o ammortamenti.

Equità

L’unico modo in cui molti proprietari di abitazione possono venire con un acconto per la loro prossima casa è quello di incassare il patrimonio netto che hanno messo in quello che già possiedono. Può la vostra famiglia raschiare abbastanza per mettere giù il 20% sulla vostra prossima casa senza vendere quello esistente?, Considerare questo attentamente prima di decidere di affittare.

Spese

Speriamo che si può mantenere la vostra casa in affitto la maggior parte del tempo e coprire la maggior parte o tutti i pagamenti del mutuo. Tuttavia, dovresti essere preparato per uno scenario peggiore: pagare doppi mutui per il tuo affitto e la tua residenza personale. Anche senza un inquilino, è ancora sostenere alcune spese di noleggio tra cui assicurazione, manutenzione, pubblicità, legale, e spese contabili.

In molte aree, è abbastanza difficile e richiede molto tempo per sfrattare un inquilino che non paga l’affitto., Se si dispone di un inquilino che non pagherà o provoca danni significativi alla casa, è possibile che il noleggio potrebbe non riuscire a realizzare un profitto per diversi mesi. Con spese giudiziarie, spese legali, riparazioni, spese di pulizia e affitto perso, Star Point Inquilino Screening stima che sfrattare un inquilino costa una media di circa $3.000.

Se stai acquistando un’altra residenza, il creditore per la vostra futura casa fattori questo rischio nei suoi calcoli. Lending Tree riporta che i creditori considerano solo il 75% del reddito da locazione previsto quando determinano i rapporti debito-reddito., Se affittare la casa aumenta il rapporto debito-reddito, non si può beneficiare di un grande di un prestito sulla vostra nuova casa come si sperava.

Tempo e stress

Essere un padrone di casa può richiedere molto tempo ed emotivamente drenante. Sei responsabile per la pubblicità, mostrando la casa, e l’esecuzione di controlli in background per ottenere la casa in affitto. Devi chiamare gli inquilini, gestire la manutenzione e le riparazioni e affrontare eventuali emergenze che si presentano. Anche se è possibile noleggiare una società di gestione immobiliare per fare questo per voi, si aspettano di addebitare almeno il 10% delle entrate di noleggio.,

Problemi di distanza

Potresti essere in grado di gestire una casa in affitto da solo se ti trovi nella stessa città o contea, ma gestire un noleggio remoto è un’altra storia. Anche se i costi di viaggio per visitare il vostro noleggio-come chilometraggio spesa, biglietti aerei, taxi, hotel, e le spese di cibo – sono deducibili dalle tasse, hanno rapidamente tagliato nel vostro profitto di noleggio. Ha più senso assumere una società di gestione immobiliare per affrontare problemi quotidiani e potenziali emergenze., È inoltre necessario assumere personale di riparazione e manutenzione per lavori minori (come la pulizia della moquette e la pittura) che altrimenti potrebbe aver completato da soli.

Diritti degli inquilini e restrizioni di affitto

Ogni stato ha una propria serie di leggi locatore-inquilino, e alcune città hanno anche ordinanze locali. Queste regole possono governare come e quando è possibile sfrattare gli inquilini, quando è possibile accedere alla proprietà in affitto, quanto è possibile aumentare gli affitti e quando è necessario restituire i depositi. Puoi trovare le regole statali sul tuo sito web di stato consumer affairs e cercare i codici municipali della città tramite Municode.,

Questi regolamenti possono compromettere seriamente la redditività del vostro investimento in affitto. Alcune aree favoriscono i proprietari terrieri, mentre altri danno ampi diritti agli inquilini. Ad esempio, il controllo degli affitti di San Francisco vieta ai proprietari di aumentare gli affitti oltre l ‘ 1% o il 2% all’anno.

Se stai cercando di affittare il vostro condominio, verificare con l’associazione del proprietario di casa prima su eventuali restrizioni. Un basso numero di unità occupate dal proprietario può ridurre il valore di un’associazione di condominio, quindi molte schede limitano la quantità di unità affittate in un dato momento.,

Ultima parola

Affittare una casa, come molte strategie di investimento, è un rischio. Se il vostro valore di casa apprezza nel corso del tempo, gli affitti continuano a salire, e si può mantenere la casa in affitto, la vostra proprietà in grado di fornire un fantastico ritorno sull’investimento. Tuttavia, se gli affitti diminuiscono nella tua zona, il valore della tua casa non cresce velocemente come ti aspettavi, o ottieni inquilini che non pagano, potrebbe non essere un grande investimento. Assicurarsi di avere una discreta quantità di denaro disponibile per coprire situazioni di emergenza, e parlare con un pianificatore finanziario prima di prendere la vostra decisione.,

Hai pensato di investire nel settore immobiliare?