¡Bienvenido a nuestra serie sobre la importancia de un contrato de arrendamiento integral! En el primer post, discutimos cómo un arrendamiento detallado puede ayudar a nuestras inversiones a ganar dinero. En el segundo post, hablamos sobre cómo las políticas como los cargos por mora hacen más por nosotros de lo que la mayoría de la gente piensa. En la publicación de hoy, cubriremos cláusulas como divulgaciones, adiciones, políticas de mascotas y fumar., Algunas de estas pueden no parecer importantes a primera vista, pero una mirada más cercana mostrará cómo estas cláusulas lo protegerán a usted y a su inversión.
Fumar
Por ejemplo, como propietario, ¿cómo te sientes acerca de fumar? ¿Estaría bien que sus inquilinos fumaran dentro de su alquiler, solo fuera, o no fumaran en absoluto? A algunos fumadores les resulta inconveniente salir al aire libre (especialmente cuando hace mal tiempo) cada vez que sienten la necesidad de fumar. Tener un alquiler apto para fumar es un hallazgo raro.
tenga en cuenta que una vez que una unidad de alquiler ha sido etiquetada como un» apartamento para fumadores», es difícil regresar., Algunos inquilinos con asma u otros problemas de salud no pueden vivir en este tipo de apartamentos.
limpiar un apartamento expuesto al humo requiere pasos adicionales más allá de la limpieza típica realizada entre inquilinos no fumadores. Las paredes y los techos deben limpiarse con agua caliente y jabonosa y repintarse con imprimación que bloquea el olor y capas frescas de pintura. Alfombra y cortinas deben ser reemplazados. Dado que las unidades de aire acondicionado y calefacción tienen el potencial de recircular el humo viciado, todos los filtros deben reemplazarse y los conductos deben limpiarse., Dependiendo de la cantidad de daño, podría estar buscando una línea de base de 8 8000.
Si bien permitir fumar puede ser conveniente para ciertos inquilinos, debe considerar la longevidad de su propiedad y cualquier costo de limpieza asociado con la rotación de inquilinos.
si decide permitir fumar, verifique que no está violando ninguna ordenanza local. Algunas ciudades restringen fumar en Propiedades de alquiler de unidades múltiples, como Berkeley (Código Municipal de Berkeley sección 12.70.010) y San Rafael (Código Municipal de San Rafael sección 9.04.010)., Otras ciudades pueden permitir fumar en Propiedades de unidades múltiples, pero restringen ciertas áreas, como balcones o patios. Asegúrese de revisar el sitio web de su gobierno local.
Si tiene una asociación de propietarios (HOA), también debe verificar sus convenios, condiciones y restricciones (CC&Rs) para asegurarse de que cumple con las reglas de su comunidad.
Más información: cuatro consejos para navegar por las restricciones de alquiler de su HOA
mascotas
en el negocio de propietarios, las mascotas pueden ser un problema divisivo., Algunos propietarios señalan el daño potencial que causan las mascotas, como pisos rayados y alfombras sucias. Otros saben que los inquilinos con mascotas tienen menos opciones en el mercado, y que una menor oferta puede aumentar la demanda.
Cuando estaba empezando como propietario, recuerdo que no estaba seguro de si quería o no mascotas en mi propiedad. Había oído muchas historias de horror y no quería pagar la factura por daños. En ese momento, tenía una unidad vacante durante una temporada lenta, por lo que tenía muy pocos solicitantes., Cuando finalmente recibí una llamada, aproveché la oportunidad y me emocioné aún más cuando este posible inquilino se enamoró de la propiedad. La verificación de antecedentes fue sólida, su puntaje de crédito fue excelente, y parecía responsable. También tenía un gato y me preguntó si consideraría mascotas. Si no, dijo que tendría que buscar en otra parte.
originalmente quería mantener la unidad sin mascotas, pero habían pasado semanas desde que recibí una llamada solicitando una presentación, y no sabía cuánto tiempo más podía permitirme no tener un inquilino., Después de investigar un poco, elegí cobrar un depósito más grande y cobrar una pequeña cantidad de alquiler de mascotas cada mes. El solicitante estuvo de acuerdo sin dudarlo. Ella ha estado viviendo allí durante años, siempre pagando su alquiler a tiempo y manteniendo la unidad limpia. En mi caso, una pequeña cantidad de desgaste adicional vale la pena tener a alguien responsable que se quede a largo plazo.
estoy seguro de que muchos propietarios tienen contra-ejemplos. Pero los hechos son que hay menos alquileres que admiten mascotas disponibles que alquileres Sin mascotas., El 68% de los hogares estadounidenses tienen una o más mascotas, y la mayoría considera que sus mascotas son parte de su familia. Del mismo modo, el 76% de los millennials poseen un gato o un perro. Los propietarios decididos a permanecer sin mascotas podrían excluir tres cuartas partes de su mercado. Para los propietarios que buscan atraer a más inquilinos, abrir la propiedad a las mascotas podría ser una solución.
si un propietario quiere aceptar mascotas, aquí hay algunas sugerencias:
- póngalo en el contrato de arrendamiento. Asegúrese de que haya una cláusula en su contrato de arrendamiento que especifique qué tipos de mascotas Se Permiten. Esto podría incluir algunos tipos de animales, pero no otros., También debe mencionar el número de mascotas permitidas, los límites de peso o (si lo desea) ciertas razas de perros no permitidos en su alquiler. Esta es su propiedad y tiene mucha flexibilidad con lo que permite.
- recoger un depósito. Investigue las leyes de su estado sobre depósitos de seguridad antes de establecer un depósito para mascotas. Algunos estados tienen requisitos específicos para los depósitos de pet, mientras que otros lo incluyen como parte del depósito de seguridad. De cualquier manera, tener algo de dinero para usar en caso de que las cosas salgan mal puede ayudar mucho a proteger su inversión y su tranquilidad.
- Compruebe sus reglas de HOA., Si su unidad tiene una asociación de propietarios, asegúrese de seguir las políticas de mascotas de la comunidad. Muchas HOAs restringen el número de mascotas, la especie, la raza y / o el peso.
- asegúrese de que vale la pena. Algunos propietarios elegirán cobrar un alquiler más alto o un alquiler mensual adicional para mascotas si abren sus propiedades a los animales. Decida cuál va a ser su política y hágalo claro desde el principio.
- entiende la diferencia entre una mascota y un animal de servicio., Si un inquilino tiene un animal de servicio o apoyo emocional con licencia, el propietario no puede discriminar al inquilino por tener dicho animal.
- Haga a los inquilinos responsables de cualquier animal que tengan. Esto incluye limpiar después de los animales y no dejar que los animales molesten a otros residentes (con ladridos excesivos, por ejemplo).
- Protéjase de la responsabilidad. Si el perro de su inquilino muerde a alguien, ¿su póliza de seguro lo protegerá? Los reclamos de seguro por mordeduras de perro son comunes, sin embargo, algunas pólizas no los cubren, o no cubren las mordeduras de ciertas razas de perros., Consulte con su agente de seguros para asegurarse de que está protegido.
Leer más: ¿Qué deben cobrar los propietarios por las mascotas?
adiciones y divulgaciones
Por último, los arrendamientos a menudo vienen con adiciones. Estas son secciones adicionales al contrato de arrendamiento que pueden cubrir otras cuestiones o políticas relacionadas con la propiedad. Las divulgaciones legalmente requeridas generalmente caen en esta sección.
para ciertas propiedades, puede haber problemas que el propietario o administrador de la propiedad está legalmente obligado a revelar para que los inquilinos tengan suficiente información para tomar una decisión informada.,
pintura con plomo y amianto
por ejemplo, los propietarios que poseen propiedades construidas antes de 1978 deben revelar la existencia de cualquier pintura a base de plomo conocida y proporcionar folletos apropiados a los inquilinos, aunque la ley no les exige que la eliminen. Las propiedades construidas antes de 1981 han aumentado el riesgo de asbesto, y los propietarios que no revelan la presencia conocida de asbesto pueden ser considerados responsables de cualquier lesión relacionada con el asbesto en los trabajadores o inquilinos.
Más información: ¿es un propietario responsable de la pintura con asbesto, moho y plomo?,
divulgaciones de California
otras divulgaciones requeridas son específicas de California. Si la policía descubre que una propiedad está siendo utilizada para cocinar metanfetaminas, está obligada a informar a los funcionarios de salud pública. Once informed, public health officials must conduct a thorough testing of the premises to ensure it is fit for habitation. Los propietarios en esta situación deben informar a los futuros inquilinos de la historia de la propiedad como un antiguo laboratorio de metanfetamina.,
los propietarios de California deben cumplir con la Ley Megan e informar a los inquilinos que pueden buscar los nombres y direcciones de los delincuentes sexuales conocidos en el área en el sitio web meganslaw.ca.gov
antes de que los inquilinos comiencen a alquilar, los propietarios de California deben informarles si un inquilino anterior ha fallecido en la propiedad dentro de los últimos tres años. La forma de la muerte debe ser revelada, a menos que la persona murió de SIDA. En ese caso, los propietarios no necesitan revelar la forma de la muerte. Sin embargo, los propietarios no pueden mentir si se les hace una pregunta directa.,
si la propiedad está a una milla de cualquier base militar cerrada donde se usaron explosivos o municiones, los propietarios deben informar a los inquilinos.
comida para llevar
En resumen, las cláusulas que pone en su contrato de arrendamiento no son solo para su protección, sino también para describir sus expectativas para sus inquilinos. Los propietarios que buscan atraer inquilinos de calidad necesitan un contrato de arrendamiento profesional para ayudar a ahorrar dinero y evitar situaciones potencialmente desastrosas.
Más información: las mejores (y peores) formas de cobrar el alquiler
recuerde que de vez en cuando, los arrendamientos deben cambiar para acomodar nuevas ordenanzas de alquiler., Es un documento vivo, que respira, y es importante encontrar algo estándar y actualizado. Algunos propietarios optan por ir a la Asociación Estatal de Realtors©.
una vez que haya encontrado un contrato de arrendamiento que funciona, quédese con él! Tener diferentes arrendamientos para diferentes propiedades no solo es innecesario, sino que podría ser peligroso si se omite una cláusula importante. Cualquier información específica sobre la propiedad puede añadirse como adición, pero el documento básico debe seguir siendo el mismo. Esto le ayudará a mantener la coherencia y el profesionalismo como propietario.
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