Money Crashers (Dansk)

chancerne er, at dit nuværende hjem ikke passer til dine behov på ubestemt tid. Hvis du bor i en lille starter hjem eller en ejerlejlighed, kan du opgradere til et større hus som din familie vokser. Hvis du allerede er i en stor bolig, kan du Do .nsi .e dit hjem, når dine børn flytter ud. Der er også altid en chance for, at du eller et familiemedlem muligvis skal flytte til arbejde, i hvilket tilfælde Det er tid til at sige farvel til din nuværende adresse.,

det store spørgsmål er, hvad man skal gøre med ejendommen, når du flytter. Er det bedre at holde dit gamle sted som leje, eller er det mere fornuftigt at sælge det? Mens leje giver dig mulighed for enten at betale din pant eller gøre lidt penge hver måned, det kommer også med en rimelig mængde af risiko og moms komplikationer.

Hvorfor leje dit hjem?

Når en lejer betaler dig leje, kan du bruge checken til at dække dit månedlige pant. På en måde betaler din lejer for dig at tjene egenkapital i dit hjem. Når pantet er betalt, kan du beholde enhver månedlig leje som indkomst.,udlejning af dit hjem kan diversificere dine investeringer og indkomststrømme, så du kan reducere din økonomiske risiko. For eksempel, hvis du mistede dit job, ville du stadig have nogle indtægter fra lejen. Eller hvis du finder din pensionsopsparing er utilstrækkelige, har du et stykke fast ejendom, du kan sælge.

udgifter til leje

Når du beregner omkostningerne ved at leje et hus, skal du overveje disse potentielle udgifter:

• Pantebetaling. Overvej både rentebetalinger og principielle betalinger.
• ejendomsskatter., Disse varierer efter område, men forventer at betale op til 2% af dit hjems værdi pr.
• realkreditforsikringspræmier. Hvis din udbetaling er mindre end 20% af dit hjem værdi, forventer at betale pant forsikringspræmier.
• udlejer forsikring. Dette dækker lejers skader og beskytter dig, hvis nogen er skadet på din lejebolig. Ifølge HouseLogic, udlejerens forsikring er typisk 15% til 20% mere end husejere forsikring.
• HOA gebyrer. Disse betalinger er påkrævet, hvis dit hus eller ejerlejlighed tilhører en forening.
• reparationer og udskiftninger., Vinduer, døre, vægge, tæpper, tage og større apparater skal repareres eller udskiftes.
• vedligeholdelse. Efter en lejer forlader, fælles omkostninger inkluderer udvendig maling, indvendig maling, og tæpperensning. Du skal næsten altid rengøre tæppet mellem lejere,og du skal muligvis også røre indvendig maling. Udvendig maling er mere sjældent-forvent at male hvert femte år eller deromkring.
• reklame og leje historie kontrol af lejere. Du kan annoncere på websebsteder som Craigslist gratis, men forvent at betale omkring $100, hvis du vil køre en avisannonce., VeriFirst rapporterer, at en lejehistorie med udsættelsesregistre og en lejebetalingshistorik begge koster mellem $5 og $10.
• regnskabs-og Ejendomsadministrationsgebyrer. Ejendomsadministration virksomheder typisk opkræve omkring 10% af din leje indtægter. Også, forvente at betale mindst $ 200 årligt for en CPA til at forberede din personlige og leje selvangivelse.

HouseLogic giver et gratis regneark til at hjælpe dig med at estimere omkostningerne ved at leje dit hjem.,

Rentabilitetsudlejning

Du kan få et ret præcist skøn over potentielle lejeindtægter ved at tjekke posteringer i dit nabolag. Online real estate marketplace usesillo.bruger MLS-data og en proprietær formel til at estimere lejeværdier på specifikke hjem. Rentometer giver en lignende service. Du kan også tale med en lokal ejendomsmægler eller ejendomsadministrationsselskab, eller tjek Craigslist for at se den igangværende sats i dit område.,

overvej Også, historiske leje tendenser for din region, hvis du er i en by, der oplever lejen stiger, dit leje indtægter snart kan overhale dine udgifter. Tjenester som Rent Jungle kan vise dig specifikke lejepriser tendenser for dit område.

som med enhver virksomhed skal dine indtægter overstige dine omkostninger, hvis du skal være rentabel. Heldigvis er de omkostninger, du pådrager dig for at leje hjemmet, fradragsberettigede, hvilket reducerer det indkomstskat, du skal betale på husleje, og øger dine kontanter i hjemmet.,

Hvis dine lejeindtægter straks overstiger dine udgifter, er det et godt tegn. Men selvom du ikke straks vender en fortjeneste, skal du ikke bekymre dig. Det kan være, at leje satser er lave i øjeblikket, eller du stadig betaler en heftig pant. Ifølge Reuters estimerer Maryland CPA Jerry Gross, at du normalt har en solid investering, hvis den oprindelige lejeindtægter dækker mindst 80% af de øjeblikkelige lejeomkostninger.

beregning af rentabilitet

en udlejningsberegner som den overhovedet ejendomsadministration kan give indsigt i din lejes langsigtede rentabilitet., Indtast blot detaljer om lejepris, realkreditrenter, realkreditbalance, betalinger, ejendomsskatter, forsikring, foreningsgebyrer, og hvor længe du planlægger at eje ejendommen. Derefter giver lommeregneren et detaljeret diagram over forventede pengestrømme. Det tegner sig for alle de små omkostninger og variabler som ledige stillinger, ejendomsadministrationsgebyrer, vedligeholdelsesomkostninger, salgsomkostninger og skattesatser.

sammen med rentabiliteten projicerer lommeregneren også den fremtidige værdi af dit hjem eller din udlejningsejendom. Når du evaluerer lommeregnerens resultater, skal du være opmærksom på tidsværdien af penge., Det kan være spændende at tro, at dit hjem kunne være millioner værd i 30 år, men $ 1 million 30 år fra nu er ikke $ 1 million i dag. Faktisk antager en 2% inflation, estimerer en nutidsværdiberegner, at $1 millioner i 2045 er værd at kun $ 552,000 i 2015.

leje vs. Sælg – overvejelser

før du trykker på aftrækkeren enten måde, overveje din økonomiske situation, tilstanden af boligmarkedet, og enhver stat eller lokale ordinancer, der påvirker dine rettigheder som udlejer.,

salgspris og kapitalgevinster

Hvis du ikke er tilfreds med din nuværende boligværdi, kan udlejning af huset give en vis indkomst, mens du venter på, at din boligværdi stiger. Hvis hjem værdsætter hurtigt i dit område, kan det være smart at vente.

desværre kan denne taktik slå tilbage, hvis du venter for længe med at sælge. Når du lejer boligen ud i mere end tre år, kan du ikke længere gøre krav på det som din primære bolig. Det betyder, at du er ansvarlig for skat på salget af boligen., Når du sælger et hjem, der ikke er din primære bopæl, skal du betale kapitalgevinstskatter på ethvert overskud, der varierer fra 0% til 20%, afhængigt af din skatteklasse. Når du sælger din primære bolig, kan du dog udelukke $ 250,000 af kapitalgevinster (eller $500,000, hvis du er et gift par), når du sælger.

for at dit hjem kan blive en primær bolig, skal du have boet der i to af de sidste fem år. Hvis du tid dit salg forkert, kan du ende på grund titusinder af dollars i kapitalgevinster efter at sælge din leje.,

skat på lejeindtægter

ligesom løn fra et job eller udbytte fra lager vurderes du indkomstskat af enhver indkomst, du stammer fra din leje, til din almindelige skattesats. Heldigvis kan du afskrive alle omkostninger forbundet med at leje huset. For eksempel, hvis din bruttolejeindtægt for året er $ 40,000, men du har afholdt $ 30,000 i lejeudgifter, vurderes du kun skat på $ 10,000.

sammen med fradrag af kontantudgifter kan du også kræve et fradrag for afskrivningsomkostninger., Denne ikke-kontante udgift giver dig mulighed for langsomt at trække det beløb, du har betalt for at købe huset. Også, hvis du har et lejetab, kan du muligvis bruge tabet til at modregne nogle af din indkomst, hvis din justerede bruttoindkomst er mindre end $150.000. Spørg en CPA for flere detaljer om fradrag af eventuelle tab eller afskrivninger.

egenkapital

den eneste måde mange husejere kan komme med en udbetaling for deres næste hjem er at udbetale den egenkapital, de har lagt i den, de allerede ejer. Kan din familie skrabe op nok til at lægge 20% på dit næste hjem uden at sælge din eksisterende?, Overvej dette omhyggeligt, før du beslutter dig for at leje.

udgifter

forhåbentlig kan du holde dit hjem lejet det meste af tiden og dække de fleste eller alle af realkreditbetalinger. Du bør dog være forberedt på et worstorst case scenario: betale dobbelt realkreditlån til din leje og din personlige bolig. Selv uden en lejer pådrager du dig stadig nogle lejeudgifter, herunder forsikring, vedligeholdelse, reklame, juridiske og regnskabsmæssige gebyrer.

på mange områder er det ret vanskeligt og tidskrævende at udsætte en lejer, der ikke betaler husleje., Hvis du har en lejer, der ikke betaler eller forårsager betydelig skade på hjemmet, er det muligt, at din leje ikke kan tjene penge i flere måneder. Med domstolsgebyrer, advokatgebyrer, reparationer, rengøringsudgifter og mistet husleje estimerer Star Point Tenant Screening, at udvisning af en lejer koster i gennemsnit cirka $3,000.

Hvis du køber en anden bolig, faktorer långiveren for dit fremtidige hjem denne risiko i sine beregninger. Udlånstræ rapporterer, at långivere kun overvejer 75% af den forventede lejeindkomst, når de bestemmer gæld til indkomstforhold., Hvis udlejning af hjemmet hæver din gæld-til-indkomst-forholdet, kan du ikke kvalificere sig til så stort et lån på dit nye hjem, som du havde håbet.

tid og Stress

at være udlejer kan være tidskrævende og følelsesmæssigt dræning. Du er ansvarlig for reklame, viser hjemmet og kører baggrundskontrol for at få hjemmet lejet. Du er nødt til at felt opkald fra lejere, håndtere vedligeholdelse og reparationer, og håndtere eventuelle nødsituationer, der kommer op. Selvom du kan leje et ejendomsadministrationsfirma for at gøre dette for dig, kan du forvente, at det opkræver mindst 10% af din lejeindtægter.,

Afstandsproblemer

Du kan muligvis selv styre et lejebolig, hvis du er i samme by eller amt, men at styre en fjernudlejning er en anden historie. Selvom rejseomkostninger til at besøge din leje-såsom kilometertal udgift, flybilletter, ta .a billetpris, hotel, og mad omkostninger – er fradragsberettigede, de hurtigt skåret i din leje fortjeneste. Det giver mere mening at ansætte et ejendomsadministrationsselskab til at håndtere daglige problemer og potentielle nødsituationer., Du skal også ansætte reparations-og vedligeholdelsespersonale til mindre job (såsom tæpperensning og maling), som du ellers måske har afsluttet selv.

lejer rettigheder og leje restriktioner

hver stat har sit eget sæt af udlejer-lejer love, og nogle byer har også lokale ordinancer. Disse regler kan styre, hvordan og hvornår du kan udsætte lejere, hvornår du kan få adgang til lejeboligen, hvor meget du kan øge lejen, og hvornår du skal returnere indskud. Du kan finde statslige regler på din tilstand forbruger anliggender hjemmeside og kigge efter by kommunale koder via Municode.,

disse regler kan alvorligt påvirke rentabiliteten af din lejeinvestering. Nogle områder favoriserer udlejere, mens andre giver omfattende rettigheder til lejere. Forbyder San Francisco rent control udlejere at øge lejen mere end 1% eller 2% om året.

Hvis du ønsker at udleje din lejlighed, skal du først kontakte din boligejers forening om eventuelle begrænsninger. Et lavt antal ejerbesatte enheder kan reducere en condo-foreningens værdi, så mange bestyrelser begrænser mængden af enheder, der lejes til enhver tid.,

sidste ord

leje af et hus, som mange investeringsstrategier, er en risiko. Hvis din boligværdi værdsætter over tid, fortsætter lejen med at stige, og du kan holde hjemmet lejet, din ejendom kan give et fantastisk investeringsafkast. Men hvis lejer faldet i dit område, dit hjem værdi vokser ikke så hurtigt, som du forventede, eller du får lejere, der ikke betaler, kan det ikke være en stor investering. Sørg for, at du har en hel del tilgængelige kontanter til at dække nødsituationer, og tal med en finansiel planlægger, før du træffer din beslutning.,

har du overvejet at investere i fast ejendom?