Self-storage je nejlepší podnikání je pro malé investory. Má všechny výhody realitní hry a několik nevýhod spojených s tradičními investičními nemovitostmi. Je to také provozní podnik s velmi předvídatelným peněžním tokem.
kvůli těmto skutečnostem upoutala pozornost Wall Street po poslední recesi., Záplava peněz do samoobslužného průmyslu změnila krajinu pro všechny investory. To mělo významný dopad na ty, kteří chtějí zahájit skladovací podnikání následujícími způsoby: ceny
- jsou stále vysoké.
- průmysl se stal sofistikovanějším.
- složitost zahájení podnikání v oblasti samoobsluhy se stále zvyšuje.
- váš dlouhodobý úspěch v oboru bude určen získáním specifických znalostí a odborných znalostí.
existuje sedm klíčových schopností, které musíte vyvinout, abyste mohli zahájit nebo pěstovat podnik s vlastním úložištěm., Mají schopnost:
- Najít úložiště projektů
- Analyzovat finanční životaschopnost příležitosti
- Finance skladování příležitosti
- Dát peníze do projektů
- Určit, projekt-stavební náklady
- Postavit nebo dohlížet na výstavbu budov a/nebo konverze
- Dohlížet a plán subdodavatelů
Předtím, než začnete hledat pro svůj první obchod, tyto dovednosti musí být na místě. Proč? Protože dny nalezení dobrého zařízení, jeho nákupu a okamžitého získání výnosů, které to stojí za to, jsou pryč., Rok 2012 byl naposledy, kdy jsem si mohl koupit stabilizované zařízení a získat výnosy, které potřebuji. Příliv peněz z Wall Street vedl kapitalizační sazby dolů a hodnotu a ceny nahoru. Pokud jste se snažili dostat do samoobslužného podnikání, ale zdá se, že dohoda nefunguje, proto.
jako malí investoři musíme najít situace s přidanou hodnotou. To obvykle vyžaduje rozšíření-přidání více pronajímatelného prostoru do stávajícího zařízení. Pro někoho nového v podnikání je to obvykle nejlepší strategie, protože je to nejméně riskantní.,
budova od základů má obvykle jeden až tři roky záporného peněžního toku. Expanze se přinejmenším zlomí i od prvního roku. Budete platit více za stávající zařízení, než si přejete; ale poté, co jste směs výnosy z akvizice a expanzi, dostanete návrat stojí za to hledání.
časový rámec due-diligence se zkrátil nanejvýš na několik měsíců nebo na 45 dní. Díky tomu je Těchto sedm klíčových schopností obzvláště důležité. Pokud nemáte tyto oblasti pokryté, nemůžete uzavřít dohodu dostatečně rychle., V době, kdy můžete zavřít, někdo jiný již zvýšil a je ochoten zaplatit více, než jste byli. Mluvím ze zkušenosti. Nyní se podívejme na těchto sedm oblastí.
Schopnost Najít Projekty
Pro většinu z nás, to vyžaduje rozvoj vztahů s self-storage makléři, kteří pracují v oblasti země, kde chcete vlastní. Znáte ty lidi. Seznamte se s nimi. Promluvte si s nimi. Pomozte jim vypadat dobře svým klientům a budete mít deal-flow na dlouhou dobu. Jak to děláš?
být kupujícím. Jak se stanete kupujícím?, Nechte těchto sedm sad dovedností přijít na to, než napíšete svůj první dopis o záměru nebo smlouvě.
Schopnost Analyzovat Finanční Životaschopnost Příležitosti
Je důležité, aby bylo možné analyzovat budoucí dohodu a projekt budoucí peněžní tok nových prostor přichází on-line., Kolik můžete platit za zařízení, dnes je určena pochopení:
- předpokládané budoucí peněžní tok expanzí
- náklady Na stavební expanze
- provozní náklady pro rozšíření
Poté, na základě těchto budoucích peněžních toků, zpět na to, co můžete zaplatit, aby si je. Dobrou zprávou je, že tam je spousta školení, aby získali tyto dovednosti. Průmysl nabízí podporu novým investorům prostřednictvím bezplatných a placených programů a existují odborníci, na které můžete také klepnout.,
ve srovnání s většinou nemovitostí, self-storage je jednoduchý produkt stavět a analyzovat. Stačí vědět, jak to udělat na začátku hry, pokud chcete být schopni konkurovat jiným kupujícím. Měli byste vědět, co můžete a nemůžete zaplatit za příležitost k samoobsluze. Musíte věřit svým číslům.
schopnost financovat příležitosti
Když jsem se dostal do podnikání, nebyl jsem dostatečně silný, abych si sám získal půjčku. To mě nezastavilo. Našel jsem pár partnerů, kteří by mohli podepsat půjčku. Dnes stále potřebuji partnery.
můžete to udělat sami., Než však svůj projekt uzavřete na základě smlouvy, je rozumné vědět, jaký typ a jak velký úvěr, na který se můžete kvalifikovat. Nezapomeňte, že příjem z projektu můžete ve většině případů použít jako svůj příjem pro kvalifikaci.
půjčky Asociace malých podniků jsou také skvělým způsobem, jak pro někoho nového v oboru získat více financování než od tradiční banky. Před napsáním první smlouvy se přihlaste k věřiteli nebo dvěma.
schopnost vložit hotovost do projektů
vědět, odkud vlastní kapitál pochází. Znovu, když jsem začal, neměl jsem vlastní kapitál., Dřív jsem ty projekty dával do smluv, pak jsem šel od investorů navyšovat vlastní kapitál. Už to nemůžu dělat. Období due-diligence se staly tak krátké, že musím mít svůj vlastní kapitál zvýšen, než začnu.
můžete mít své vlastní peníze a to je skvělé. Pokud používáte investory, připravte si své měkké nebo tvrdé závazky dříve, než napíšete první nabídku. Často musíte ukázat vlastní kapitál, aby byla vaše nabídka brána vážně.
vaše schopnosti kolem výstavby
pro malého investora, aby získal potřebné výnosy dnes, musí to být téměř vždy projekt s přidanou hodnotou., Nejbezpečnějším způsobem, jak vytvořit situaci s přidanou hodnotou, je najít menší zařízení „mom and pop“, rozšířit jej a uvést jej do dnešních standardů“ institutionnel“. To téměř vždy vyžaduje schopnost konstruovat více úložiště., To neznamená, že budete muset postavit sami, díky bohu; ale musíte vědět:
- Co proces výstavby zahrnuje
- přibližné náklady
- Kdy stavba začne
- Jak dlouho to bude trvat.
- Jaké příjmy vypadá jako leasing a kdy je stabilizovaný
Také, jak vám usnadní výstavbu? Najmete si generálního dodavatele nebo stavebního manažera, nebo to uděláte sami? Musíte to vědět předem, abyste mohli provést finanční analýzu. Proč?, Váš finanční model vám řekne, co můžete zaplatit za stávající zařízení nebo surovou půdu.
nejsem stavitel; můžete se zeptat mé ženy. Ale znám stavební čísla. Také jsem zůstat velmi zapojeni. Prostě to nepředám staviteli. To je vzorec pro projekt, který nesplňuje rozpočet, který jsem vytvořil v pro forma.
Dobré Zprávy
dostat Se do skladování podnikání dnes je třeba více dovedností, než je zvyklý, ale že to není těžké se naučit. Proveďte požadovanou práci a budete stát hlavu a ramena nad ostatními, kteří se také snaží dostat skladovací podnik ze země., Pokud položíte základy, můžete vybudovat úspěšné podnikání a začít vytvářet bohatství, které tento produkt nabízí.
věřím, že je to nejlepší podnikání pro malého investora. Nejprve proveďte práci, abyste mohli být tím, kdo vyhraje.
Mark Helm je komerční realitní makléř a investor do vlastního skladování. V polovině 90. let začal spolupracovat s realitními investičními fondy na lokalizaci a nákupu vlastních skladovacích nemovitostí, než sám zaútočil., Je autorem“ vytváření bohatství prostřednictvím Self-Storage „a tvůrcem“ Storage World Analyzer“, softwarového nástroje založeného na cloudové finanční analýze, který má pomoci operátorům a investorům s vlastním úložištěm vyhodnotit potenciální akvizice nebo developerské projekty. Chcete-li se k němu dostat, e-mail [email protected].
Leave a Reply