na początku 2006 roku, mój mąż i ja zdecydowaliśmy się na zakup naszego pierwszego domu w moim rodzinnym mieście Greenfield, Indiana. Po kilku miesiącach zakupów zdecydowaliśmy się na dom o powierzchni 1300 metrów kwadratowych z trzema sypialniami, otwartą kuchnią i salonem oraz ogrodzonym podwórkiem.
ponieważ przeprowadziliśmy się tam z jednopokojowego mieszkania z tylko dwoma oknami i w sumie 500 stóp kwadratowych, czułem się jak Rezydencja dla nas. Nagle przeszliśmy od spania, jedzenia i mieszkania w 2-3 pokojach do posiadania większej liczby pokoi niż potrzebowaliśmy.,
jednak naszym planem było nie mieszkać tam wiecznie. Widzisz, w jakiś sposób postanowiliśmy zostać właścicielami w młodym wieku, aby jak najszybciej osiągnąć nasze marzenie o niezależności finansowej. I dokładnie to zrobiliśmy.
kilka miesięcy po zakupie własnego domu postawiliśmy 10 proc.na pobliskie murowane ranczo i zamieniliśmy je na nasz pierwszy wynajem. Wkrótce potem przekształciliśmy nasz „starter home” w drugi wynajem i kupiliśmy większy dom dla siebie.,
dowiedzieliśmy się najwięcej o wyszukiwaniu i sprawdzaniu najemców, tworzeniu i podpisywaniu umów najmu oraz zarządzaniu naszymi nieruchomościami w Internecie. Wszyscy, których znaliśmy, myśleli, że jesteśmy szaleni, aż w końcu zdali sobie sprawę, że pomimo naszego braku doświadczenia jako właściciele, w rzeczywistości jakoś nam się to udaje.
oto co chciałbym wiedzieć
Jedna z naszych NIERUCHOMOŚCI została spłacona przez około rok, a druga ma niewielki kredyt hipoteczny, który ma zostać spłacony w ciągu 2-3 lat.,
oczywiście członkowie rodziny i przyjaciele, którzy kiedyś myśleli, że jesteśmy szaleni, zmienili swoją melodię na przestrzeni lat. Gdy obie nasze nieruchomości zostaną spłacone, będziemy mieć co najmniej $2,000 miesięcznie w nieco pasywnym dochodzie miesięcznie. Przez cały czas nasi najemcy faktycznie opłacali nieruchomości swoimi pieniędzmi – nie naszymi.
mimo to nie było to bezbolesne doświadczenie, a po drodze popełniliśmy wiele błędów. I jest wiele rzeczy, które zrobiłbym inaczej, gdybym mógł. Niestety, to prawda, że niektórych rzeczy trzeba nauczyć się na własnej skórze., Oto, co chciałbym wiedzieć, zanim zostaliśmy właścicielami:
Twoje podatki od nieruchomości mogą eksplodować
jedna z pierwszych lekcji, których dowiedzieliśmy się o posiadaniu wynajmu, była ogromną, przerażającą niespodzianką i zakończyła się nocą łez i tygodniami stresu. Nigdy nie zapomnę dnia, w którym otworzyłem rachunek za nasz pierwszy wynajem i zdałem sobie sprawę, że nasze podatki od nieruchomości wzrosły o 300 procent w ciągu nocy.,
wiedziałem, że nasze podatki od nieruchomości pójdą nieco w górę — mój stan oferuje zwolnienie właściciela domu na Twoim głównym miejscu zamieszkania, i wiedziałem, że nie będzie to miało zastosowania do żadnych nieruchomości, w których nie mieszkaliśmy. Mimo to, nie zdawałem sobie sprawy, że limity podatku od nieruchomości na wynajem były o pełny punkt procentowy wyższe niż te na zagrodach i Twoim głównym miejscu zamieszkania.
problem polegał na tym, że cenę najmu oparłem na Starym rachunku hipotecznym – nie na nowym. Więc przez pierwszy rok wynajmowaliśmy ten dom, tylko się spłukaliśmy, zamiast przynosić zyski., Na szczęście udało nam się skorygować czynsz i podnieść go, aby uwzględnić wyższe podatki od nieruchomości po zakończeniu pierwszego roku najmu. Nauczyłam się tam czegoś, ale na pewno nauczyłam się tego na własnej skórze.
najemcy mogą wyrządzić więcej szkód, niż sobie wyobrażasz
jeśli rozmawiasz z kimś, kto był właścicielem wynajmowanych nieruchomości, prawdopodobnie słyszałeś kilka horrorów o tym, jakie szkody mogą pozostawić. Byłem w pełni świadomy, że takie rzeczy się zdarzają, ale nie do końca przygotowany lub oczekujący, że sam przeżyję.,
Niestety, wkrótce przekonam się, jak stresujące może być, gdy jedna z naszych rodzin lokatorskich nagle zerwała umowę najmu i wyprowadziła się w środku zimy. Kiedy pojawiłem się w domu, aby zrobić ostatni spacer po posiadłości, szczerze nie mogłem uwierzyć w to, co widziałem.
wszystkie drzwi w domu zaginęły — zniknęły. Dywan, który był Nowy, gdy się wprowadzili, wyglądał tak, jakby ktoś wylał na niego gigantyczną puszkę oleju silnikowego. Drzwi wejściowe zostały włamane, a ościeżnica została przypadkowo sklejona w celu ukrycia.,
ale najgorsze dopiero miało nadejść. Gigantyczne okno z obrazem z przodu domu zostało rozbite — i zastąpione przez okno, które nawet nie pasowało i nie pasowało do reszty okien w domu. Co?!?
nie mogłem uwierzyć w to, co widzę. Dom był w świetnym stanie, gdy ostatnio odwiedziliśmy, czyli zaledwie osiem miesięcy wcześniej. Niestety, później dowiedziałam się, że matka rodziny spakowała swoje rzeczy i wyjechała kilka miesięcy wcześniej, co pozostawiło ojca i dzieci do samodzielnego rozwiązania., Pracował długo i zostawił dwóch nastoletnich chłopców samych w tym czasie, co doprowadziło do całkowitego zniszczenia domu w stosunkowo krótkim czasie.
ostatecznie naprawiliśmy i wymieniliśmy wszystko w domu, a nawet namówiliśmy lokatorów, aby spłacili nam większość szkód. Mimo to, nauczyłem się cennej lekcji z doświadczenia: wiele szkód może się zdarzyć w krótkim czasie, jeśli na to pozwolisz, a jedynym sposobem, aby temu zapobiec, jest częste odwiedzanie swoich właściwości.,
dobrzy najemcy są warci swojej wagi w złocie
wydając 6000 dolarów na naprawę wynajmowanej nieruchomości nauczyliśmy się, że musimy być bardziej ostrożni przy wyborze najemców. Jednak nauczyło nas również doceniać naprawdę dobrych najemców, z którymi mamy przyjemność prowadzić interesy. Znasz tego rodzaju, a może sam jesteś jednym z nich: najemcami, którzy dbają o trawnik i utrzymują dom w czystości. Ci, którzy dekorują na święta i są dumni z wynajmu, jakby to był ich własny dom.,
jeden z naszych domów został wynajęty tej samej rodzinie na przykład przez osiem lat, a ja bardzo je polubiłem. Wpadamy tylko raz na pół roku, a nieruchomość jest zawsze nieskazitelna wewnątrz i na zewnątrz.
prawie nie słyszymy od tych konkretnych najemców. Ostatni raz dzwonili do nas, bo chcą poplamić i ulepszyć pokład.
ponieważ są tak dobrymi lokatorami, zobowiązałem się nigdy nie podnosić czynszu, dopóki tam są., I mimo, że tracimy pewne dochody, nie podnosząc czynszu, mamy spokój ducha, który wiąże się z najemcą, który doskonale dba o naszą nieruchomość. Dla mnie to uczucie jest warte więcej niż przyrostowe podwyżki czynszu, które możemy pobierać w miarę upływu czasu.
zastanawiam się też, czy i tak skończymy przed nami. W końcu doskonali najemcy, tacy jak oni, zwykle wymagają mniej napraw i pozostawiają znacznie mniej zużycia, gdy w końcu się wyprowadzą.,
naprawy będą drogie i nieoczekiwane
w ciągu dziesięciu lat, w których posiadaliśmy nasze domy, wymieniliśmy piec, Klimatyzator, lodówkę (dwa razy) i kuchenkę. Zapłaciliśmy za nową pompę ściekową i podwodny system spustowy w jednym z naszych pomieszczeń. Wydaliśmy setki dolarów na naprawę płyt gipsowo-kartonowych, farbę i dywan. I to nie obejmuje nawet $ 6,000, które wydaliśmy na naprawę nieruchomości, którą nasi najemcy praktycznie zniszczyli jeden rok.
na szczęście większość z tych środków pochodzi bezpośrednio od naszych najemców., Ponieważ obie nasze nieruchomości przynoszą czysty zysk każdego miesiąca, jesteśmy w stanie wykorzystać nadwyżki, aby zapłacić za takie rzeczy, jak naprawy i modernizacje i cokolwiek innego się pojawi.
mimo to część pieniędzy wyszła prosto z naszych kieszeni, a te niespodziewane naprawy zawsze wydają się przychodzić w najbardziej nieoczekiwanych (i najgorszych) czasach. Kiedy po raz pierwszy zostaliśmy właścicielami, nie mieliśmy ogromnego funduszu awaryjnego, aby poradzić sobie z nieoczekiwanymi naprawami i często musielibyśmy zanurzyć się w naszych osobistych oszczędnościach, aby zapłacić za wszystko, co się pojawi.,
wszystko zawsze działało dobrze, ale z czasem zdałem sobie sprawę, że musimy przeznaczyć trochę funduszy na to, co wiedzieliśmy, że w końcu się wydarzy. A teraz, gdy mamy fundusz awaryjny wystarczająco duży, aby obsłużyć prawie wszystko, nie stresuję się już tymi rzeczami — jak dach, który wymaga wymiany w przyszłym roku lub dwóch, lub 17-letni piec, który w końcu umrze.
zamiast pozwolić nieznanemu kontrolować nas, nauczyliśmy się przejąć kontrolę nad sytuacją sami przez lata. Zdarza się. Różnica jest taka, że teraz jesteśmy przygotowani.,
można ustalać zasady i się ich trzymać
jedna z naszych rodzin lokatorskich ciągle spóźnia się od pięciu do dziesięciu dni z czynszem na dwa lata z rzędu. I nawet jeśli umowa najmu mówi, że mogę pobierać opłatę za spóźnienie w wysokości 10 dolarów za dzień, nigdy tego nie zrobiłem. Ani razu. Co się stało? Byłam po prostu zbyt miła.
wszystko zaczęło się od pierwszego miesiąca spóźnienia. Dla mnie to nic wielkiego, więc powiedziałem im, żeby się tym nie martwili. „Po prostu płać, kiedy możesz”, powiedziałem. I dokładnie to zrobili.,
niestety nadal płacili, kiedy mogli, co miesiąc później. A ponieważ byłam tak nonszalancka w tych pierwszych miesiącach, z biegiem czasu trudniej było mi postawić stopę. Na początku też nie byłem konfrontacyjny, co jest najgorszą rzeczą, jaką może być właściciel. W rezultacie spóźnili się z czynszem na dwa lata, a ja spędziłem niezliczone godziny stresując się sytuacją.
od tego czasu nauczyłem się, że można trzymać się warunków umowy najmu – nawet jeśli warunki te kosztują kogoś innego., W rzeczywistości ustalenie solidnych zasad jest najlepszym sposobem, aby poinformować najemców, że zasady mają znaczenie i że są konsekwencje dla opóźnionych płatności czynszu, szkód lub czegokolwiek innego.
zakup nieruchomości na wynajem był doskonałym wyborem… dla nas
chociaż na początku byliśmy daleko od ekspertów, mocno wierzę, że zakup nieruchomości na wynajem jest jednym z najlepszych posunięć finansowych, jakie wykonaliśmy. Po pierwsze, kupiliśmy nasze nieruchomości w pobliżu dna rynku, co oznacza, że już znacznie wzrosła wartość., Po drugie, zabezpieczyliśmy przyszły strumień dochodów, który jest oddzielony od wszystkich innych naszych kont emerytalnych i niekoniecznie podlega temu samemu ryzyku.
chociaż nasze nieruchomości przynoszą miesięczny zysk, obecnie wykorzystujemy te pieniądze na opłacenie napraw i konserwacji. Tymczasem wszelkie nadwyżki idą prosto w kierunku pożyczek, aby przyspieszyć ich potencjalne terminy wypłat. Nasze nieruchomości obecnie wynajmują za nieco poniżej $2,000, ale oczekuję, że będą wynajmować znacznie więcej w ciągu najbliższych 10 lat., Kiedy zostaną spłacone, wszystkie te pieniądze są przeznaczone na pomoc naszym dziewczynom w opłaceniu studiów i sfinansowaniu części naszych marzeń o wcześniejszej emeryturze.
ponadto, ze względu na nasze zamiłowanie do nieruchomości, planujemy zakup co najmniej dwóch kolejnych nieruchomości na wynajem w najbliższych latach. Chociaż nie jestem jeszcze gotowy, aby pociągnąć za spust, myślę, że moglibyśmy skorzystać z kilku więcej opłaconych nieruchomości w naszym portfolio, zanim przejdziemy na emeryturę.,
- powiązane: dziewięć rzeczy, których szukamy w dochodowej nieruchomości na wynajem
zostanie właścicielem nie jest dla zmowy serca
zakup odpowiednich nieruchomości na wynajem jest wyzwaniem samym w sobie, ale akt bycia właścicielem jest zdecydowanie najtrudniejsza część. Jednak posiadanie nieruchomości na wynajem może być kluczem do ogromnego zysku i wolności finansowej, jeśli robisz rzeczy we właściwy sposób od samego początku – lub przynajmniej ucz się na błędach po drodze.
nie zmieniłbym nic w naszej historii, ale żałuję, że nie wiedziałem więcej o tym biznesie, zanim zaczęliśmy., Jeśli rozważasz zakup nieruchomości na wynajem, mam nadzieję, że możesz uczyć się na moich błędach, zamiast uczyć się rzeczy w trudny sposób.
moja najlepsza rada jest taka: uważnie monitoruj najemców i miej oko na swoją nieruchomość przez cały czas. Nie bój się ustanawiać prawa w razie potrzeby, ale miej szacunek dla swoich lokatorów i ich rodzin-zwłaszcza tych najbardziej wiarygodnych.
bo jeśli chodzi o bycie właścicielem, wszystko, co może się zdarzyć, prawdopodobnie się stanie.,
Porównaj najlepszych kredytodawców hipotecznych
Holly Johnson jest wielokrotnie nagradzanym pisarzem finansów osobistych i autorem Zero Down Your Debt. Johnson dzieli się swoją obsesją na temat oszczędności, budżetowania i podróży w ClubThrifty.com.
Leave a Reply