begin 2006 besloten mijn man en ik ons eerste huis te kopen in mijn woonplaats Greenfield, Indiana. Na een paar maanden rond te hebben gewinkeld, hebben we besloten om een 1300 vierkante meter huis met drie slaapkamers, een open keuken en woonkamer, en een omheinde achtertuin.
omdat we daar waren verhuisd vanuit een appartement met één slaapkamer met slechts twee ramen en een totaal van 500 vierkante meter, voelde het als een herenhuis voor ons. Plotseling gingen we van slapen, eten en wonen in 2-3 kamers naar meer kamers dan we nodig hadden.,
toch was ons plan niet om daar voor altijd te leven. Zie je, we hadden op een of andere manier onze zinnen gezet op het worden van verhuurders op jonge leeftijd om onze droom van financiële onafhankelijkheid zo snel mogelijk te bereiken. En dat is precies wat we deden.een paar maanden na de aankoop van ons eigen huis, zetten we 10 procent neer op een brick ranch in de buurt en maakten er onze eerste huurwoning van. Kort daarna hebben we ons “starterhuis” omgebouwd tot een tweede huurwoning en een groter huis voor onszelf gekocht.,
we leerden het grootste deel van wat we wisten over het vinden en screenen van huurders, het maken en ondertekenen van huurovereenkomsten en het beheren van onze eigendommen op het Internet. Iedereen die we kenden dacht dat we gek waren, totdat ze zich eindelijk realiseerden dat, ondanks ons gebrek aan ervaring als verhuurders, we het op de een of andere manier deden werken.
hier is wat ik wou dat ik had geweten
snel vooruit bijna tien jaar, en onze eigenschappen zijn nog steeds overeind en zo winstgevend als altijd. Een van onze woningen is al ongeveer een jaar afbetaald, en de andere heeft een kleine hypotheek die over 2-3 jaar moet worden afbetaald.,
natuurlijk hebben familieleden en vrienden die ooit dachten dat we gek waren hun toon in de loop der jaren veranderd. Zodra onze beide eigenschappen zijn afbetaald, zullen we ten minste $2.000 per maand in enigszins passief inkomen op een maandelijkse basis. Al die tijd betaalden onze huurders de eigendommen af met hun geld – niet het onze.
toch is het geen pijnloze ervaring geweest, en we hebben onderweg veel fouten gemaakt. En er zijn genoeg dingen die ik anders zou doen als ik kon. Helaas, het is waar dat sommige dingen moeten worden geleerd op de harde manier., Dit is wat ik wou dat ik had geweten voordat we verhuurders werden:
uw onroerendgoedbelasting zou kunnen exploderen
een van de eerste lessen die we leerden over het bezitten van huurwoningen kwam als een enorme, enge verrassing en eindigde met een nacht van tranen en weken van stress. Ik zal nooit vergeten de dag dat ik opende onze onroerende voorheffing rekening voor onze eerste huur en besefte dat onze onroerende voorheffing was gegaan 300 procent ‘ s nachts.,
Ik wist eigenlijk dat onze onroerendgoedbelasting enigszins zou stijgen-mijn staat biedt een vrijstelling voor huiseigenaren op uw hoofdverblijf, en ik wist dat het niet van toepassing zou zijn op eigendommen waar we niet in woonden. Toch was ik niet op de hoogte dat onroerend goed belasting Maxima op huurwoningen waren een volledig procentpunt hoger dan die op homesteads en uw primaire woonplaats.
het probleem was, ik had de huurprijs gebaseerd op onze oude hypotheekrekening-niet de nieuwe. Dus, voor het eerste jaar dat we dat huis huurden, hebben we alleen maar quitte gespeeld in plaats van winst te maken., Gelukkig konden we de huur aanpassen en verhogen om rekening te houden met de hogere onroerendgoedbelasting zodra het eerste jaar huurcontract tot een einde kwam. Les geleerd daar, maar het was zeker geleerd op de harde manier.
huurders kunnen meer schade aanrichten dan u beseft
Als u praat met iemand die eigenaar is van huurwoningen, hebt u waarschijnlijk een paar horrorverhalen gehoord over het soort schade dat ze kunnen achterlaten. Ik was me er volledig van bewust dat deze dingen gebeuren, maar niet helemaal voorbereid of verwacht om er zelf doorheen te leven.,
helaas zou ik al snel ontdekken hoe stressvol het kan zijn wanneer een van onze huurders hun maand-tot-maand huurovereenkomst abrupt brak en in het holst van de winter vertrok. Toen ik bij het huis kwam om de laatste wandeling door het pand te doen, kon ik eerlijk gezegd niet geloven wat ik zag.
alle deuren in het huis ontbraken-verdwenen. Het tapijt, dat nieuw was toen ze hier kwamen wonen, zag eruit alsof iemand er een reusachtig blik motorolie over had gegoten. De voordeur was ingebroken en het kozijn was lukraak aan elkaar gelijmd in een poging om het te verbergen.,
maar het ergste moest nog komen. Het gigantische raam aan de voorkant van het huis was kapot — en vervangen door een raam dat niet eens paste en niet overeenkwam met de rest van de ramen in het huis. Wat?!?
Ik kon niet geloven wat ik zag. Het huis was de laatste keer dat we bezochten, nog maar acht maanden daarvoor, in goede conditie geweest. Helaas kwam ik er later achter dat de moeder van de familie haar spullen had ingepakt en enkele maanden eerder was vertrokken, waardoor de vader en de kinderen de dingen zelf moesten uitzoeken., Hij werkte lange uren en liet de twee tienerjongens alleen gedurende die tijd, wat leidde tot de totale vernietiging van het huis in een relatief korte tijd.
we hebben uiteindelijk alles in het huis gerepareerd en vervangen, en hebben zelfs de huurders zover gekregen om ons voor het grootste deel van de schade terug te betalen. Toch heb ik een waardevolle les geleerd uit de ervaring: veel schade kan gebeuren in een korte tijd als je het toestaat, en de enige manier om het te voorkomen is om uw eigenschappen regelmatig te bezoeken.,
goede huurders zijn hun gewicht in goud waard
Het uitgeven van $6.000 om onze huurwoning te repareren leerde ons dat we voorzichtiger moesten zijn bij het selecteren van huurders. Echter, het leerde ons ook om de echt goede huurders we hebben het genoegen om zaken te doen met waarderen. Je kent het soort, en misschien ben je er zelf een: de huurders die smetteloze zorg van het gazon te nemen en het huis schoon te houden. Degenen die versieren voor de feestdagen en trots zijn op hun verhuur alsof het hun eigen huis.,
een van onze huizen is verhuurd aan dezelfde familie voor acht jaar op dit punt, bijvoorbeeld, en ik ben uitgegroeid tot zeer dol op hen. We komen maar eens in de zes maanden of zo, en het pand is altijd vlekkeloos van binnen en van buiten.
We horen nauwelijks van deze specifieke huurders. De laatste keer dat ze ons Belden was omdat ze het dek wilden verfijnen en upgraden.
omdat ze zulke goede huurders zijn, heb ik beloofd de huur nooit te verhogen zolang ze er zijn., En, ook al verliezen we wat inkomsten door de huur niet te verhogen, we krijgen de gemoedsrust die komt met het hebben van een huurder die uitstekend zorgt voor onze woning. Voor mij is dat gevoel meer waard dan de incrementele huurverhogingen die we in rekening kunnen brengen naarmate de tijd vordert.
Ik vraag me ook af of we toch vooruit zullen komen. Immers, uitstekende huurders zoals zij hebben de neiging om minder reparaties nodig en laat veel minder slijtage achter als ze eindelijk verhuizen.,
reparaties zullen duur en onverwacht zijn
In de tien jaar dat we onze huizen hebben, hebben we een oven, een airconditioner, een koelkast (twee keer) en een fornuis vervangen. We hebben betaald voor een nieuwe carter pomp en onderwater afvoer systeem in een van onze kruipruimtes. We hebben honderden dollars uitgegeven aan gipsplaten reparatie, verf en tapijt. En dat is niet eens inclusief de $6.000 die we besteed hebben aan het repareren van het onroerend goed dat onze huurders bijna een jaar vernietigd hebben.
Gelukkig komen de meeste van deze fondsen rechtstreeks van onze huurders zelf., Aangezien beide van onze eigenschappen brengen in een nette winst elke maand, zijn we in staat om de overuren te gebruiken om te betalen voor dingen zoals reparaties en upgrades en wat anders komt.
toch is een deel van het geld rechtstreeks uit onze eigen zakken gekomen, en die verrassingsreparaties lijken altijd op de meest onverwachte (en slechtst mogelijke) tijden te komen. Toen we voor het eerst verhuurders werden, hadden we geen enorm noodfonds om te gaan met onverwachte reparaties en moesten we vaak in ons persoonlijke spaargeld duiken om te betalen voor iets dat opkwam.,
alles werkte altijd prima, maar ik realiseerde me zeker na verloop van tijd dat we nodig hadden om wat fondsen opzij te zetten voor wat we wisten dat uiteindelijk zou gebeuren. En nu we een noodfonds hebben dat groot genoeg is om bijna alles aan te kunnen, maak ik me niet langer druk over die dingen — zoals het dak dat in de komende twee jaar vervangen moet worden, of de 17-jarige oven die uiteindelijk zal sterven.
in plaats van de onbekende ons te laten controleren, hebben we geleerd om zelf de controle over de situatie te nemen door de jaren heen. Dingen gebeuren. Het verschil is, nu zijn we voorbereid.,
het is goed om regels in te stellen en je eraan te houden
een van onze huurdersfamilies was constant vijf tot tien dagen te laat met hun huur voor twee jaar achter elkaar. En hoewel in de huurovereenkomst stond dat ik technisch gezien 10 dollar per dag te laat moest betalen, heb ik dat nooit gedaan. Niet één keer. Wat is er gebeurd? Ik was gewoon te aardig.
Het begon allemaal met de eerste maand dat ze te laat waren. Het leek me niet zo belangrijk, dus zei ik dat ze zich er geen zorgen over moesten maken. “Betaal gewoon wanneer je kunt,” zei ik. En dat is precies wat ze deden.,
helaas bleven ze betalen wanneer ze konden, elke maand daarna. En omdat ik er de eerste maanden zo nonchalant over was geweest, werd het moeilijker om mijn voet naar beneden te zetten naarmate de tijd vorderde. Ik was ook niet confronterend in het begin, wat bijna het ergste is wat een huisbaas kan zijn. Als gevolg daarvan waren ze twee jaar te laat met hun huur en ik bracht talloze uren stress over de situatie.
sindsdien heb ik geleerd dat het goed is om vast te houden aan de voorwaarden in de huurovereenkomst – zelfs als die voorwaarden uiteindelijk iemand anders geld kosten., In feite is het instellen van vaste basisregels de beste manier om huurders te laten weten dat de regels ertoe doen, en dat er gevolgen zijn voor late huurbetalingen, schade, of iets anders.
het kopen van huurwoningen Was een uitstekende keuze … voor ons
hoewel we verre van experts waren toen we begonnen, ben ik er sterk van overtuigd dat het kopen van huurwoningen een van de beste financiële stappen is die we hebben gemaakt. Allereerst kochten we onze eigendommen aan de onderkant van de markt, wat betekent dat ze al enorm in waarde zijn toegenomen., Ten tweede hebben we een toekomstige inkomstenstroom die gescheiden is van al onze andere pensioenrekeningen en niet noodzakelijkerwijs onderhevig is aan dezelfde risico ‘ s.
hoewel onze woningen een maandelijkse winst opleveren, gebruiken we dat geld momenteel om reparaties en onderhoud te betalen. Ondertussen, eventuele overages gaan recht in de richting van de leningen om hun potentiële uitbetaling data te versnellen. Onze woningen huren momenteel voor iets minder dan $ 2.000, maar ik verwacht dat ze voor aanzienlijk meer huren in de komende 10 jaar., Zodra ze zijn afbetaald, is al dat geld bestemd om onze meisjes te helpen betalen voor de universiteit en het financieren van een deel van onze vervroegde pensionering dromen.
verder, vanwege onze voorliefde voor onroerend goed, zijn we van plan om in de komende jaren nog minstens twee huurwoningen te kopen. Hoewel ik nog niet klaar ben om de trekker over te halen, denk ik dat we kunnen profiteren van een paar meer betaalde eigendommen in onze portefeuille tegen de tijd dat we met pensioen gaan.,
- gerelateerd: negen dingen die we zoeken in een winstgevende huurwoning
verhuurder worden is niet voor de schijn van hart
het kopen van de juiste huurwoningen is een uitdaging op zich, maar de daad van verhuurder zijn is veruit het moeilijkste deel. Echter, het bezitten van huurwoningen kan de sleutel tot een groot deel van de winst en financiële vrijheid zijn als je dingen vanaf het begin op de juiste manier doet – of op zijn minst leren van uw fouten langs de weg.
Ik zou niets aan ons verhaal veranderen, maar ik wou dat ik meer over het bedrijf had geweten voordat we begonnen., Als u overweegt om onroerend goed te kopen, hoop ik dat u kunt leren van mijn fouten in plaats van dingen te leren op de harde manier.
mijn beste advies is dit: Screen uw huurders zorgvuldig en houd een oogje op uw woning te allen tijde. Wees niet bang om de wet vast te leggen indien nodig, maar wees respectvol voor uw huurders en hun families — vooral de meest betrouwbare. Ook, behalve voor de reparaties die je weet over… en voor degenen die je niet.
want, als het gaat om het zijn van een verhuurder, zal alles wat kan gebeuren waarschijnlijk gebeuren.,
vergelijk Top hypotheekverstrekkers
Holly Johnson is een bekroonde personal finance schrijver en de auteur van Zero Down Your Debt. Johnson deelt haar obsessie met zuinigheid, budgettering, en reizen op ClubThrifty.com.
Leave a Reply