Anfang 2006 beschlossen mein Mann und ich, unser erstes Haus in meiner Heimatstadt Greenfield, Indiana, zu kaufen. Nachdem wir uns einige Monate lang umgesehen hatten, entschieden wir uns für ein 1.300 Quadratmeter großes Haus mit drei Schlafzimmern, einer offenen Küche und einem Wohnzimmer sowie einem eingezäunten Hinterhof.
Da wir von einer Ein-Zimmer-Wohnung mit nur zwei Fenstern und insgesamt 500 Quadratmetern dorthin gezogen waren, fühlte es sich für uns wie ein Herrenhaus an. Plötzlich gingen wir vom Schlafen, Essen und Leben in 2-3 Zimmern zu mehr Zimmern, als wir brauchten.,
Dennoch war unser Plan nicht ewig dort zu leben. Sie sehen, wir hatten uns irgendwie vorgenommen, schon in jungen Jahren Vermieter zu werden, um unseren Traum von finanzieller Unabhängigkeit so schnell wie möglich zu verwirklichen. Und genau das haben wir getan.
Ein paar Monate nach dem Kauf unseres eigenen Hauses haben wir 10 Prozent auf eine Ziegelfarm in der Nähe gelegt und daraus unsere erste Miete gemacht. Kurz danach haben wir unser „Starterhaus“ in eine zweite Miete umgewandelt und ein größeres Haus für uns gekauft.,
Wir haben das meiste über das erfahren, was wir über das Finden und Prüfen von Mietern, das Erstellen und Unterzeichnen von Mietverträgen und das Verwalten unserer Immobilien im Internet wussten. Jeder, den wir kannten, hielt uns für verrückt, bis er schließlich erkannte, dass wir trotz unserer mangelnden Erfahrung als Vermieter es tatsächlich irgendwie zum Laufen brachten.
Ich wünschte, ich hätte es gewusst
Fast forward fast zehn Jahre, und unsere Immobilien stehen immer noch und sind so profitabel wie nie zuvor. Eine unserer Immobilien ist seit rund einem Jahr ausbezahlt, und die andere hat eine kleine Hypothek, die in 2-3 Jahren ausgezahlt werden soll.,
Natürlich haben Familienmitglieder und Freunde, die uns einst für verrückt hielten, im Laufe der Jahre ihre Einstellung geändert. Sobald unsere beiden Eigenschaften ausgezahlt sind, werden wir mindestens $ 2.000 pro Monat in etwas passives Einkommen auf monatlicher Basis haben. Die ganze Zeit haben unsere Mieter die Immobilien tatsächlich mit ihrem Geld bezahlt – nicht mit unserem.
Trotzdem war es keine schmerzlose Erfahrung und wir haben viele Fehler gemacht. Und es gibt viele Dinge, die ich anders machen würde, wenn ich könnte. Leider ist es wahr, dass einige Dinge auf die harte Tour gelernt werden müssen., Folgendes wünschte ich mir, ich hätte es gewusst, bevor wir Vermieter wurden:
Ihre Grundsteuern könnten explodieren
Eine der ersten Lektionen, die wir über den Besitz von Vermietungen gelernt haben, war eine große, beängstigende Überraschung und endete mit einer Nacht voller Tränen und wochenlangem Stress. Ich werde nie den Tag vergessen, an dem ich unsere Grundsteuerrechnung für unsere erste Miete öffnete und feststellte, dass unsere Grundsteuern über Nacht um 300 Prozent gestiegen waren.,
Ich wusste tatsächlich, dass unsere Grundsteuern etwas steigen würden — mein Staat bietet eine Hausbesitzerbefreiung für Ihren Hauptwohnsitz an, und ich wusste, dass dies nicht für Immobilien gelten würde, in denen wir nicht lebten. Dennoch war mir nicht bewusst, dass die Grundsteuerobergrenzen für Mietobjekte um einen vollen Prozentpunkt höher waren als für Gehöfte und Ihren Hauptwohnsitz.
Das Problem war, ich hatte den Mietpreis auf unsere alte Hypothekenrechnung bezogen-nicht auf die neue. Also, für das erste Jahr, in dem wir dieses Haus gemietet haben, sind wir nur pleite gegangen, anstatt Gewinn zu machen., Glücklicherweise konnten wir die Miete neu anpassen und erhöhen, um die höheren Grundsteuern zu berücksichtigen, sobald der Mietvertrag des ersten Jahres zu Ende ging. Lektion dort gelernt, aber es wurde definitiv auf die harte Tour gelernt.
Mieter können mehr Schaden anrichten, als Sie erkennen
Wenn Sie mit jemandem sprechen, der Mietobjekte besessen hat, haben Sie wahrscheinlich ein paar Horrorgeschichten über die Art von Schaden gehört, den sie hinterlassen können. Ich war mir völlig bewusst, dass diese Dinge passieren, aber nicht ganz bereit oder erwartet, es selbst zu durchleben.,
Leider würde ich bald herausfinden, wie stressig es sein kann, wenn eine unserer Mieterfamilien ihren monatelangen Mietvertrag abrupt auflöst und mitten im Winter auszieht. Als ich im Haus auftauchte, um den letzten Durchgang des Grundstücks zu machen, konnte ich ehrlich gesagt nicht glauben, was ich sah.
Alle Türen im Haus fehlten — weg. Der Teppich, der beim Einzug neu gewesen war, sah aus, als hätte jemand eine riesige Dose Motoröl darüber gegossen. Die Haustür war eingebrochen und der Türrahmen war willkürlich zusammengeklebt worden, um ihn zu verstecken.,
Aber das Schlimmste war noch zu kommen. Das riesige Panoramafenster vor dem Haus war kaputt — und durch ein Fenster ersetzt worden, das nicht einmal passte und nicht zu den übrigen Fenstern im Haus passte. Was?!?
ich konnte nicht glauben, was ich sah. Das Haus war das letzte Mal, als wir es besuchten, gut in Form gewesen, das war nur acht Monate zuvor. Leider fand ich später heraus, dass die Mutter der Familie ihre Sachen gepackt und einige Monate zuvor verlassen hatte, was den Vater und die Kinder dazu brachte, die Dinge selbst herauszufinden., Er arbeitete lange Stunden und ließ die beiden Teenager in dieser Zeit allein, was in relativ kurzer Zeit zur totalen Zerstörung des Hauses führte.
Letztendlich haben wir alles im Haus repariert und ersetzt und sogar die Mieter dazu gebracht, uns den größten Teil des Schadens zurückzuzahlen. Trotzdem habe ich aus der Erfahrung eine wertvolle Lektion gelernt: Wenn Sie dies zulassen, kann in kurzer Zeit viel Schaden entstehen, und der einzige Weg, dies zu verhindern, besteht darin, Ihre Immobilien häufig zu besuchen.,
Gute Mieter sind es Wert, Ihr Gewicht In Gold
die Ausgabe von $6.000 auf reparieren unsere Vermietung von Immobilien hat uns gelehrt, dass wir brauchten zu mehr Vorsicht bei der Auswahl der Mieter. Es hat uns aber auch gelehrt, die wirklich guten Mieter zu schätzen, mit denen wir gerne Geschäfte machen. Sie kennen die Art, und vielleicht sind Sie selbst einer: Die Mieter, die sich makellos um den Rasen kümmern und das Haus sauber halten. Diejenigen, die für die Feiertage dekorieren und stolz auf ihre Miete sind, als wäre es ihr eigenes Zuhause.,
Eines unserer Häuser wurde zum Beispiel seit acht Jahren an dieselbe Familie vermietet, und ich habe sie sehr gemocht. Wir kommen nur einmal alle sechs Monate oder so, und das Anwesen ist immer makellos innen und außen.
Von diesen Mietern hören wir kaum etwas. Das letzte Mal, als sie uns anriefen, war es, weil sie das Deck beflecken und aufrüsten wollen.
Weil sie so gute Mieter sind, habe ich zugesagt, niemals die Miete zu erhöhen, solange sie dort sind., Und obwohl wir einige Einnahmen verlieren, indem wir die Miete nicht erhöhen, haben wir die Gewissheit, dass ein Mieter, der sich hervorragend um unser Eigentum kümmert, die Ruhe hat. Für mich ist dieses Gefühl mehr wert als die inkrementellen Mieterhöhungen, die wir im Laufe der Zeit berechnen könnten.
Ich frage mich auch, ob wir trotzdem vorne landen werden. Schließlich neigen ausgezeichnete Mieter wie sie dazu, weniger Reparaturen zu benötigen und lassen viel weniger Verschleiß zurück, wenn sie endlich ausziehen.,
Reparaturen werden teuer und unerwartet sein
In den zehn Jahren, in denen wir unsere Häuser besaßen, haben wir einen Ofen, eine Klimaanlage, einen Kühlschrank (zweimal) und einen Herd ersetzt. Wir haben für eine neue Sumpfpumpe und ein Unterwasserablasssystem in einem unserer Kriechräume bezahlt. Wir haben Hunderte von Dollar für Trockenbau Reparatur, Farbe und Teppich ausgegeben. Und das beinhaltet nicht einmal die $ 6,000, die wir für die Reparatur der Immobilie ausgegeben haben, die unsere Mieter ein Jahr lang praktisch zerstört haben.
Glücklicherweise sind die meisten dieser Mittel direkt von unseren Mietern selbst gekommen., Da unsere beiden Immobilien jeden Monat einen ordentlichen Gewinn bringen, können wir die Überkapazitäten nutzen, um Dinge wie Reparaturen und Upgrades und alles andere zu bezahlen.
Dennoch ist ein Teil des Geldes direkt aus unseren eigenen Taschen gekommen, und diese Überraschungsreparaturen scheinen immer zu den unerwartetsten (und schlimmsten) Zeiten zu kommen. Als wir zum ersten Mal Vermieter wurden, hatten wir keinen großen Notfallfonds für unerwartete Reparaturen und mussten oft in unsere persönlichen Ersparnisse eintauchen, um alles zu bezahlen, was auftauchte.,
Alles hat immer gut geklappt, aber ich habe im Laufe der Zeit definitiv gemerkt, dass wir etwas Geld beiseite legen mussten, von dem wir wussten, dass es irgendwann passieren würde. Und jetzt, da wir einen Notfallfonds haben, der groß genug ist, um fast alles zu bewältigen, betone ich nicht mehr über diese Dinge — wie das Dach, das in den nächsten ein oder zwei Jahren ersetzt werden muss, oder den 17-jährigen Ofen, der schließlich sterben wird.
Anstatt uns vom Unbekannten kontrollieren zu lassen, haben wir im Laufe der Jahre gelernt, selbst die Kontrolle über die Situation zu übernehmen. Zeug passiert. Der Unterschied ist, jetzt sind wir vorbereitet.,
Es ist Okay, das Festlegen von Regeln und Stick zu Ihnen
Einer unserer Mieter Familien war ständig fünf bis 10 Tage zu spät mit Ihrer Miete für zwei Jahre. Und obwohl der Mietvertrag besagte, dass ich technisch eine verspätete Gebühr von 10 USD pro Tag berechnen durfte, tat ich das nie. Nicht einmal. Was passierte? Ich war einfach zu nett.
Alles begann mit dem ersten Monat, in dem sie zu spät kamen. Es schien mir keine große Sache zu sein, also sagte ich ihnen, sie sollten sich keine Sorgen machen. „Zahlen Sie einfach, wenn Sie können“, sagte ich. Und genau das haben sie getan.,
Leider zahlten sie weiterhin, wenn sie konnten, jeden Monat danach. Und weil ich in den ersten Monaten so nonchalant war, wurde es schwieriger, meinen Fuß im Laufe der Zeit zu setzen. Ich war anfangs auch nicht konfrontativ, was fast das Schlimmste ist, was ein Vermieter sein kann. Infolgedessen kamen sie zwei Jahre lang mit ihrer Miete zu spät und ich verbrachte unzählige Stunden damit, die Situation zu betonen.
Seitdem habe ich gelernt, dass es in Ordnung ist, sich an die Bedingungen im Mietvertrag zu halten – auch wenn diese Bedingungen am Ende jemand anderes Geld kosten., In der Tat ist das Festlegen fester Grundregeln der beste Weg, um die Mieter wissen zu lassen, dass die Regeln wichtig sind und dass es Konsequenzen für verspätete Mietzahlungen, Schäden oder irgendetwas anderes gibt.
Der Kauf von Mietobjekten war eine ausgezeichnete Wahl… Für uns
Obwohl wir zu Beginn weit von Experten entfernt waren, glaube ich fest daran, dass der Kauf von Mietobjekten einer der besten finanziellen Schritte ist, die wir gemacht haben. Zunächst haben wir unsere Immobilien in der Nähe des Marktbodens gekauft, was bedeutet, dass sie bereits enorm an Wert gewonnen haben., Und zweitens haben wir uns einen zukünftigen Einkommensstrom gesichert, der von allen unseren anderen Rentenkonten getrennt ist und nicht unbedingt den gleichen Risiken unterliegt.
Obwohl unsere Immobilien einen monatlichen Gewinn einbringen, verwenden wir dieses Geld derzeit, um Reparaturen und Wartung zu bezahlen. In der Zwischenzeit gehen alle Überzahlungen direkt auf die Kredite zu, um ihre potenziellen Auszahlungstermine zu beschleunigen. Unsere Immobilien vermieten derzeit für etwas unter $ 2,000,aber ich erwarte, dass sie in den nächsten 10 Jahren für deutlich mehr mieten., Sobald sie ausgezahlt sind, All das Geld ist dafür vorgesehen, unseren Mädchen zu helfen, für das College zu bezahlen und einen Teil unserer Vorruhestandsträume zu finanzieren.
Aufgrund unserer Vorliebe für Immobilien planen wir, in den kommenden Jahren mindestens zwei weitere Mietobjekte zu kaufen. Obwohl ich noch nicht ganz bereit bin, abzudrücken, denke ich, dass wir von ein paar mehr bezahlten Immobilien in unserem Portfolio profitieren könnten, wenn wir in Rente gehen.,
- Bezug: Neun Dinge, die Wir Suchen für eine Profitable Rental Property
Immer ein Vermieter ist Nicht für die Finte des Herzens
Kauf des richtigen Mietobjekten ist eine Herausforderung an sich, aber der Akt des seins ein Vermieter ist bei weitem der schwierigste Teil. Der Besitz von Mietobjekten kann jedoch der Schlüssel zu viel Gewinn und finanzieller Freiheit sein, wenn Sie die Dinge von Anfang an richtig machen – oder zumindest aus Ihren Fehlern lernen.
ich würde nicht ändern, der nichts über unsere Geschichte, aber ich wünschte, ich gewusst hätte, mehr über das Geschäft, bevor wir angefangen haben., Wenn Sie über den Kauf von Mietobjekten nachdenken, hoffe ich, dass Sie aus meinen Fehlern lernen können, anstatt die Dinge auf die harte Tour zu lernen.
Mein bester Rat ist Folgender: Überprüfen Sie Ihre Mieter sorgfältig und behalten Sie Ihre Immobilie jederzeit im Auge. Haben Sie keine Angst, das Gesetz bei Bedarf festzulegen, und respektieren Sie dennoch Ihre Mieter und ihre Familien — insbesondere die zuverlässigsten. Sparen Sie auch für die Reparaturen, die Sie kennen… und für die, die Sie nicht tun.
Denn wenn es darum geht, ein Vermieter zu sein, wird alles, was passieren kann, wahrscheinlich passieren.,
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Holly Johnson ist eine preisgekrönte persönliche Finanz Schriftsteller und der Autor von Zero Down Your Debt. Johnson teilt ihre Obsession mit Sparsamkeit, Budgetierung und Reisen bei ClubThrifty.com.
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