Quello che vorrei sapere prima di acquistare immobili in affitto

All’inizio del 2006, mio marito ed io abbiamo deciso di acquistare la nostra prima casa nella mia città natale di Greenfield, Indiana. Dopo lo shopping in giro per un paio di mesi, abbiamo deciso su una casa di 1.300 piedi quadrati con tre camere da letto, una cucina aperta e soggiorno, e un cortile recintato.

Dal momento che ci eravamo trasferiti lì da un appartamento con una camera da letto con solo due finestre e un totale di 500 piedi quadrati, ci sembrava una villa. Tutto ad un tratto, siamo passati da dormire, mangiare, e vivere in 2-3 camere per avere più camere di cui avevamo bisogno.,

Ancora, il nostro piano non era quello di vivere lì per sempre. Vedete, avevamo in qualche modo messo gli occhi su come diventare proprietari in giovane età al fine di raggiungere il nostro sogno di indipendenza finanziaria il più rapidamente possibile. Ed è esattamente quello che abbiamo fatto.

Pochi mesi dopo l’acquisto della nostra casa, abbiamo messo il 10 per cento verso il basso su un ranch di mattoni nelle vicinanze e lo trasformò nel nostro primo affitto. Poco dopo, abbiamo convertito la nostra “casa di avviamento” in un secondo affitto e abbiamo acquistato una casa più grande per noi stessi.,

Abbiamo imparato la maggior parte di ciò che sapevamo sulla ricerca e lo screening degli inquilini, la creazione e la firma di contratti di locazione e la gestione delle nostre proprietà su Internet. Tutti quelli che conoscevamo pensavano di essere pazzi, fino a quando finalmente si sono resi conto che, nonostante la nostra mancanza di esperienza come proprietari terrieri, stavamo, in realtà, facendo funzionare in qualche modo.

Ecco quello che vorrei avere conosciuto

Avanti veloce quasi dieci anni, e le nostre proprietà sono ancora in piedi e redditizio come sempre. Una delle nostre proprietà è stato pagato per circa un anno, e l’altro ha un piccolo mutuo che è impostato per essere pagato in 2-3 anni.,

Naturalmente, i membri della famiglia e gli amici che una volta pensavano che fossimo pazzi hanno cambiato la loro melodia nel corso degli anni. Una volta che entrambe le nostre proprietà sono pagate, avremo almeno $2.000 al mese in un reddito un po ‘ passivo su base mensile. Per tutto il tempo, i nostri inquilini in realtà pagato le proprietà con i loro soldi – non il nostro.

Ancora, non è stata un’esperienza indolore, e abbiamo fatto molti errori lungo la strada. E ci sono un sacco di cose che farei diversamente se potessi. Sfortunatamente, è vero che alcune cose devono essere apprese nel modo più duro., Ecco cosa avrei voluto sapere prima di diventare proprietari:

Le tasse di proprietà potrebbero esplodere

Una delle prime lezioni che abbiamo imparato sul possesso di affitti è stata una sorpresa enorme e spaventosa e si è conclusa con una notte di lacrime e settimane di stress. Non dimenticherò mai il giorno in cui ho aperto la nostra fattura fiscale di proprietà per il nostro primo affitto e mi sono reso conto che le nostre tasse di proprietà erano aumentate del 300% durante la notte.,

In realtà sapevo che le nostre tasse di proprietà sarebbero aumentate un po ‘ — il mio stato offre l’esenzione di un proprietario di abitazione sulla tua residenza principale, e sapevo che non si sarebbe applicato a nessuna proprietà in cui non vivevamo. Tuttavia, non ero a conoscenza del fatto che i limiti fiscali sulle proprietà in affitto fossero un punto percentuale superiore a quelli delle fattorie e della tua residenza principale.

Il problema era che avevo basato il prezzo del noleggio sul nostro vecchio conto ipotecario, non su quello nuovo. Così, per il primo anno abbiamo affittato quella casa, abbiamo semplicemente rotto anche invece di tirare in un profitto., Fortunatamente, siamo stati in grado di riadattare l’affitto e aumentarlo per prendere le tasse di proprietà più elevate in considerazione una volta che il contratto di locazione del primo anno si è concluso. Lezione imparata lì, ma è stato sicuramente imparato nel modo più duro.

Gli affittuari possono fare più danni di quanto ti rendi conto

Se parli con chiunque abbia posseduto proprietà in affitto, probabilmente hai sentito alcune storie dell’orrore sul tipo di danno che possono lasciarsi alle spalle. Ero pienamente consapevole che queste cose accadono, ma non del tutto preparato o in attesa di vivere attraverso di essa me stesso.,

Sfortunatamente, scoprirei presto quanto possa essere stressante quando una delle nostre famiglie di inquilini ha rotto bruscamente il contratto di locazione mese per mese e si è trasferita in pieno inverno. Quando mi sono presentato a casa per fare la passeggiata finale della proprietà, onestamente non potevo credere a quello che ho visto.

Tutte le porte della casa erano mancanti — andato. Il tappeto, che era stato nuovo quando si sono trasferiti, sembrava come se qualcuno avesse versato una lattina gigante di olio motore su di esso. La porta d’ingresso era stato rotto in e il telaio della porta era stato casualmente incollato di nuovo insieme nel tentativo di nasconderlo.,

Ma il peggio doveva ancora venire. La finestra gigante nella parte anteriore della casa era stata rotta e sostituita con una finestra che non si adattava nemmeno e non corrispondeva al resto delle finestre della casa. Che?!?

Non potevo credere a quello che stavo vedendo. La casa era stata in gran forma l’ultima volta che abbiamo visitato, che era solo otto mesi prima. Sfortunatamente, in seguito ho scoperto che la madre della famiglia aveva confezionato la sua roba e lasciato diversi mesi prima, che ha lasciato il padre ei bambini a capire le cose da soli., Ha lavorato per lunghe ore e ha lasciato i due ragazzi adolescenti da soli durante quel periodo, che ha portato alla distruzione totale della casa in un periodo relativamente breve di tempo.

Alla fine abbiamo riparato e sostituito tutto in casa, e persino gli inquilini ci hanno rimborsato per la maggior parte dei danni. Tuttavia, ho imparato una lezione preziosa dall’esperienza: un sacco di danni può accadere in un breve lasso di tempo se lo permetti, e l’unico modo per prevenirlo è visitare frequentemente le tue proprietà.,

I buoni inquilini valgono il loro peso in oro

Spendere 6 6.000 per riparare la nostra proprietà in affitto ci ha insegnato che dovevamo essere più attenti quando selezionavamo gli inquilini. Tuttavia, ci ha anche insegnato ad apprezzare i buoni affittuari con cui abbiamo il piacere di fare affari. Conosci il tipo, e forse sei uno te stesso: Gli affittuari che si prendono cura immacolata del prato e mantenere la casa pulita. Quelli che decorano per le vacanze e sono orgogliosi del loro noleggio come se fosse la loro casa.,

Una delle nostre case è stata affittata alla stessa famiglia per otto anni, a questo punto, per esempio, e sono cresciuto ad essere molto affezionato a loro. Abbiamo solo cadere in una volta ogni sei mesi o giù di lì, e la proprietà è sempre immacolata dentro e fuori.

Abbiamo appena sentito da questi particolari affittuari. L’ultima volta che ci hanno chiamato è stato perché vogliono macchiare e aggiornare il ponte.

Poiché sono così buoni inquilini, mi sono impegnato a non aumentare mai l’affitto finché sono lì., E, anche se stiamo perdendo alcune entrate non aumentando l’affitto,otteniamo la tranquillità che deriva dall’avere un inquilino che si prende cura della nostra proprietà. Per me, quella sensazione vale più degli aumenti incrementali dell’affitto che potremmo addebitare col passare del tempo.

Mi chiedo anche se finiremo comunque in vantaggio. Dopo tutto, gli inquilini eccellenti come loro tendono a richiedere meno riparazioni e lasceranno molto meno usura quando finalmente si spostano.,

Le riparazioni saranno costose e inaspettate

Nei dieci anni in cui abbiamo posseduto le nostre case, abbiamo sostituito un forno, un condizionatore d’aria, un frigorifero (due volte) e una stufa. Abbiamo pagato per una nuova pompa di pozzetto e un sistema di scarico subacqueo in uno dei nostri vespai. Abbiamo speso centinaia di dollari per la riparazione del muro a secco, vernice e moquette. E questo non include nemmeno i 6 6,000 che abbiamo speso per riparare la proprietà che i nostri affittuari hanno praticamente distrutto un anno.

Fortunatamente, la maggior parte di questi fondi sono venuti direttamente dai nostri affittuari stessi., Poiché entrambe le nostre proprietà portano un profitto ordinato ogni mese, siamo in grado di utilizzare le eccedenze per pagare cose come riparazioni e aggiornamenti e qualsiasi altra cosa si presenti.

Tuttavia, parte del denaro è uscito direttamente dalle nostre tasche, e quelle riparazioni a sorpresa sembrano sempre arrivare nei momenti più inaspettati (e peggiori) possibili. Quando siamo diventati proprietari, non avevamo un enorme fondo di emergenza per affrontare riparazioni inaspettate e spesso dovevamo immergerci nei nostri risparmi personali per pagare tutto ciò che è saltato fuori.,

Tutto ha sempre funzionato bene, ma ho sicuramente capito nel tempo che avevamo bisogno di mettere da parte alcuni fondi per quello che sapevamo che alla fine sarebbe successo. E ora che abbiamo un fondo di emergenza abbastanza grande da gestire quasi qualsiasi cosa, non sottolineo più queste cose — come il tetto che deve essere sostituito nel prossimo anno o due, o la fornace di 17 anni che alla fine morirà.

Invece di lasciare che lo sconosciuto ci controlli, abbiamo imparato a prendere il controllo della situazione da soli nel corso degli anni. Le cose succedono. La differenza è che ora siamo preparati.,

Va bene impostare le regole e attenersi a loro

Una delle nostre famiglie di inquilini era costantemente in ritardo da cinque a 10 giorni con l’affitto per due anni di fila. E anche se il contratto di locazione ha detto che mi è stato tecnicamente permesso di addebitare una tassa di ritardo di $10 al giorno, non l’ho mai fatto. Neanche una volta. Che cos’è successo? Ero semplicemente troppo gentile.

Tutto è iniziato con il primo mese in cui erano in ritardo. Non mi sembrava un grosso problema, così ho detto loro di non preoccuparsi. “Paga quando puoi”, dissi. Ed è esattamente quello che hanno fatto.,

Sfortunatamente, hanno continuato a pagare quando potevano, ogni mese dopo. E perché ero stato così disinvolto su di esso quei primi mesi, è diventato più difficile mettere il piede giù col passare del tempo. All’inizio ero anche non conflittuale, che è quasi la cosa peggiore che un padrone di casa possa essere. Di conseguenza, erano in ritardo con il loro affitto per due anni e ho trascorso innumerevoli ore sottolineando la situazione.

Ho imparato da allora che va bene attenersi ai termini del contratto di locazione, anche se questi termini finiscono per costare denaro a qualcun altro., In effetti, stabilire regole di base ferme è il modo migliore per far sapere agli inquilini che le regole contano e che ci sono conseguenze per i pagamenti in ritardo dell’affitto, i danni o qualsiasi altra cosa.

L’acquisto di immobili in affitto è stata una scelta eccellente er noi

Anche se eravamo lontani dagli esperti quando abbiamo iniziato, credo fermamente che l’acquisto di immobili in affitto sia una delle migliori mosse finanziarie che abbiamo fatto. Prima di tutto, abbiamo comprato le nostre proprietà vicino al fondo del mercato, il che significa che hanno già aumentato enormemente il valore., E in secondo luogo, abbiamo assicurato un flusso di reddito futuro che è separato da tutti i nostri altri conti pensionistici e non necessariamente soggetti agli stessi rischi.

Anche se le nostre proprietà portano un profitto mensile, attualmente utilizziamo quei soldi per pagare le riparazioni e la manutenzione. Nel frattempo, eventuali eccedenze vanno direttamente verso i prestiti al fine di accelerare le loro potenziali date payoff. Le nostre proprietà attualmente affittano per poco meno di $2.000, ma mi aspetto che affittino per molto di più nei prossimi 10 anni., Una volta che sono pagati, tutti quei soldi sono destinati ad aiutare le nostre ragazze a pagare per il college e finanziare parte dei nostri sogni di pensionamento anticipato.

Inoltre, a causa della nostra propensione per il settore immobiliare, abbiamo intenzione di acquistare almeno altri due immobili in affitto nei prossimi anni. Anche se non sono ancora pronto a premere il grilletto, penso che potremmo beneficiare di avere un paio di proprietà più pagate nel nostro portafoglio per il momento in cui andiamo in pensione.,

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Diventare un proprietario non è per finta di cuore

Acquistare le proprietà in affitto giuste è una sfida in sé, ma l’atto di essere un proprietario è di gran lunga la parte più difficile. Tuttavia, possedere proprietà in affitto può essere la chiave per una grande quantità di profitto e libertà finanziaria se fai le cose nel modo giusto fin dall’inizio – o almeno imparare dai tuoi errori lungo la strada.

Non cambierei nulla della nostra storia, ma vorrei aver saputo di più sul business prima di iniziare., Se state pensando di acquistare immobili in affitto, spero che si può imparare dai miei errori invece di imparare le cose nel modo più duro.

Il mio miglior consiglio è questo: controlla attentamente i tuoi inquilini e tieni d’occhio la tua proprietà in ogni momento. Non aver paura di stabilire la legge se necessario, ma sii rispettoso dei tuoi inquilini e delle loro famiglie, specialmente di quelli più affidabili. Inoltre, salva per le riparazioni che conosci about e per quelle che non lo fai.

Perché, quando si tratta di essere un padrone di casa, tutto ciò che può accadere probabilmente lo farà.,

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Holly Johnson è uno scrittore di finanza personale pluripremiato e l’autore di Zero Down Your Debt. Johnson condivide la sua ossessione per la frugalità, budgeting, e viaggiare a ClubThrifty.com.