Au début de 2006, mon mari et moi avons décidé d’acheter notre première maison dans ma ville natale de Greenfield, Indiana. Après quelques mois de magasinage, nous avons opté pour une maison de 1 300 pieds carrés avec trois chambres, une cuisine et un salon ouverts et une cour arrière clôturée.
Depuis que nous avions déménagé d’un appartement d’une chambre avec seulement deux fenêtres et un total de 500 pieds carrés, cela ressemblait à un manoir pour nous. Tout à coup, nous sommes passés de dormir, manger et vivre dans 2-3 chambres à avoir plus de chambres que nécessaire.,
pourtant, notre plan n’était pas d’y vivre éternellement. Vous voyez, nous avions en quelque sorte décidé de devenir propriétaires à un jeune âge afin d’atteindre notre rêve d’indépendance financière le plus rapidement possible. Et c’est exactement ce que nous avons fait.
quelques mois après l’achat de notre propre maison, nous avons mis 10 pour cent sur un ranch de briques à proximité et l’avons transformé en notre première location. Peu de temps après, nous avons converti notre « maison de départ” en une deuxième location et acheté une maison plus grande pour nous-mêmes.,
nous avons appris la plupart de ce que nous savions sur la recherche et le dépistage des locataires, la création et la signature de baux et la gestion de nos propriétés sur Internet. Tous ceux que nous connaissions pensaient que nous étions fous, jusqu’à ce qu’ils réalisent finalement que, malgré notre manque d’expérience en tant que propriétaires, nous étions, en fait, le faire fonctionner en quelque sorte.
voici ce que j’aurais aimé savoir
avance rapide presque dix ans, et nos propriétés sont toujours debout et aussi rentables que jamais. L’une de nos propriétés a été remboursée pendant environ un an, et l’autre a une petite hypothèque qui devrait être remboursée dans 2-3 ans.,
bien sûr, les membres de la famille et les amis qui pensaient que nous étions fous ont changé d’air au fil des ans. Une fois que nos deux propriétés sont payées, nous aurons au moins 2 000 per par mois en revenu quelque peu passif sur une base mensuelle. Pendant tout ce temps, nos locataires ont effectivement payé les propriétés avec leur argent – pas le nôtre.
pourtant, cela n’a pas été une expérience sans douleur, et nous avons fait beaucoup d’erreurs en cours de route. Et il y a plein de choses que je ferais différemment si je le pouvais. Malheureusement, il est vrai que certaines choses doivent être apprises à la dure., Voici ce que j’aurais aimé savoir avant que nous devenions propriétaires:
vos impôts fonciers pourraient exploser
L’une des premières leçons que nous avons apprises sur la possession de locations a été une énorme surprise effrayante et s’est terminée par une nuit de larmes et des semaines de stress. Je n’oublierai jamais le jour où j’ai ouvert notre facture d’impôt foncier pour notre première location et réalisé que nos impôts fonciers avaient augmenté de 300% du jour au lendemain.,
je savais en fait que nos impôts fonciers augmenteraient quelque peu — mon état offre une exemption de propriétaire sur votre résidence principale, et je savais que cela ne s’appliquerait pas aux propriétés dans lesquelles nous n’avons pas vécu. Pourtant, je ne savais pas que les plafonds d’impôt foncier sur les propriétés locatives étaient un point de pourcentage plus élevé que ceux sur les propriétés familiales et votre résidence principale.
le problème était que j’avais basé le prix de location sur notre ancienne facture Hypothécaire – pas la nouvelle. Donc, pour la première année que nous avons loué cette maison, nous avons simplement cassé même au lieu de tirer un profit., Heureusement, nous avons pu réajuster le loyer et l’augmenter pour tenir compte des taxes foncières plus élevées une fois le bail locatif de la première année terminé. Leçon apprise là-bas, mais elle a été définitivement apprise à la dure.
les locataires peuvent faire plus de dégâts que vous ne le pensez
Si vous parlez à quelqu’un qui a possédé des propriétés locatives, vous avez probablement entendu quelques histoires d’horreur sur le genre de dommages qu’ils peuvent laisser derrière eux. J’étais pleinement conscient que ces choses se produisent, mais je n’étais pas tout à fait préparé ou Je ne m’attendais pas à le vivre moi-même.,
malheureusement, je découvrirais bientôt à quel point cela peut être stressant lorsqu’une de nos familles de locataires rompt brusquement son bail d’un mois à l’autre et déménage en plein hiver. Quand je me suis présenté à la maison pour faire la dernière visite de la propriété, honnêtement, je ne pouvais pas croire ce que j’ai vu.
Toutes les portes de la maison étaient manquantes disparu. Le tapis, qui avait été neuf quand ils ont emménagé, avait l’air que quelqu’un avait versé une boîte géante d’huile moteur partout. La porte d’entrée avait été cambriolée et le cadre de la porte avait été recollé au hasard pour tenter de le cacher.,
Mais le pire était à venir. La baie vitrée géante à l’avant de la maison avait été brisée — et remplacée par une fenêtre qui ne correspondait même pas et ne correspondait pas au reste des fenêtres de la maison. Comment?!?
je ne pouvais pas croire ce que je voyais. La maison avait été en grande forme la dernière fois que nous avons visité, qui était seulement huit mois avant. Malheureusement, j’ai découvert plus tard que la mère de famille avait emballé ses affaires et était partie plusieurs mois auparavant, ce qui a laissé le père et les enfants à comprendre les choses par eux-mêmes., Il a travaillé de longues heures et a laissé les deux adolescents seuls pendant ce temps, ce qui a conduit à la destruction totale de la maison dans un laps de temps relativement court.
nous avons finalement réparé et remplacé tout dans la maison, et même obtenu que les locataires nous remboursent la plupart des dommages. Pourtant, j’ai appris une leçon précieuse de l’expérience: beaucoup de dommages peuvent se produire en peu de temps si vous le permettez, et la seule façon de l’empêcher est de visiter fréquemment vos propriétés.,
les bons locataires valent leur pesant d’or
dépenser 6 000 $pour réparer notre propriété locative nous a appris que nous devions être plus prudents lors de la sélection des locataires. Cependant, cela nous a également appris à apprécier les très bons locataires avec lesquels nous avons le plaisir de faire affaire. Vous connaissez le genre, et peut-être que vous en êtes un vous-même: les locataires qui prennent soin de la pelouse et gardent la maison propre. Ceux qui décorent pour les vacances et sont fiers de leur location comme s’il s’agissait de leur propre maison.,
Une de nos maisons a été louée à la même famille pendant huit ans à ce stade, par exemple, et j’ai grandi pour les aimer beaucoup. Nous ne tombons qu’une fois tous les six mois environ, et la propriété est toujours immaculée à l’intérieur et à l’extérieur.
nous entendons à peine ces locataires particuliers. La dernière fois qu’ils nous ont appelés, c’était parce qu’ils voulaient tacher et améliorer le pont.
parce qu’ils sont de si bons locataires, je me suis engagé à ne jamais augmenter le loyer tant qu’ils sont là., Et, même si nous perdons des revenus en n’augmentant pas le loyer, nous obtenons la tranquillité d’esprit qui vient avec un locataire qui prend excellent soin de notre propriété. Pour moi, ce sentiment vaut plus que les augmentations de loyer supplémentaires que nous pourrions facturer au fil du temps.
je me demande aussi si nous finirons en avance de toute façon. Après tout, les excellents locataires comme eux ont tendance à nécessiter moins de réparations et laisseront beaucoup moins d’usure quand ils déménageront finalement.,
les réparations seront coûteuses et inattendues
Au cours des dix années où nous avons possédé nos maisons, nous avons remplacé une fournaise, un climatiseur, un réfrigérateur (deux fois) et une cuisinière. Nous avons payé pour une nouvelle pompe de puisard et un système de vidange sous-marin dans l’un de nos vides sanitaires. Nous avons dépensé des centaines de dollars en réparation de cloisons sèches, peinture et tapis. Et cela n’inclut même pas les 6 000 $que nous avons dépensés pour réparer la propriété que nos locataires ont pratiquement détruite un an.
heureusement, la plupart de ces fonds proviennent directement de nos locataires eux-mêmes., Étant donné que nos deux propriétés apportent un bénéfice net chaque mois, nous sommes en mesure d’utiliser les excédents pour payer des choses comme les réparations et les mises à niveau et tout ce qui se passe.
pourtant, une partie de l’argent est sorti directement de nos propres poches, et ces réparations surprises semblent toujours arriver aux moments les plus inattendus (et les pires) possibles. Lorsque nous sommes devenus propriétaires, nous n’avions pas un énorme fonds d’urgence pour faire face à des réparations inattendues et devions souvent puiser dans nos économies personnelles pour payer tout ce qui apparaissait.,
tout a toujours bien fonctionné, mais j’ai certainement réalisé au fil du temps que nous devions mettre des fonds de côté pour ce que nous savions arriver. Et maintenant que nous avons un fonds d’urgence assez grand pour gérer presque n’importe quoi, je n’insiste plus sur ces choses — comme le toit qui doit être remplacé dans la prochaine année ou deux, ou le four de 17 ans qui finira par mourir.
Au lieu de laisser l’inconnu nous contrôler, nous avons appris à prendre le contrôle de la situation nous-mêmes au fil des ans. Choses qui se passe. La différence est, maintenant nous sommes préparés.,
il est normal de fixer des règles et de S’y tenir
Une de nos familles de locataires était constamment en retard de cinq à 10 jours avec son loyer pendant deux années consécutives. Et même si le bail disait que j’étais techniquement autorisé à facturer des frais de retard de 10 per par jour, Je ne l’ai jamais fait. Pas une seule fois. Qu’est-ce qui s’est passé? J’étais tout simplement trop beau.
tout a commencé avec le premier mois, ils étaient en retard. Ça ne me semblait pas grave, alors je leur ai dit de ne pas s’en inquiéter. « Payez quand vous le pouvez », ai-je dit. Et c’est exactement ce qu’ils ont fait.,
Malheureusement, ils ont continué à payer quand ils le pouvaient, tous les mois. Et parce que j’avais été si nonchalant à ce sujet ces premiers mois, il est devenu plus difficile de mettre mon pied à terre avec le temps. J’étais aussi non conflictuel au début, ce qui est presque la pire chose qu’un propriétaire puisse être. En conséquence, ils étaient en retard avec leur loyer pendant deux ans et j’ai passé d’innombrables heures à stresser sur la situation.
j’ai appris depuis qu’il est normal de respecter les termes du contrat de location – même si ces termes couter quelqu’un d’autre., En fait, établir des règles de base fermes est le meilleur moyen de faire savoir aux locataires que les règles sont importantes et qu’il y a des conséquences pour les paiements de loyer en retard, les dommages ou toute autre chose.
acheter des propriétés locatives était un excellent choix our nous
bien que nous étions loin d’être des experts lorsque nous avons commencé, je crois fermement que l’achat de propriétés locatives est l’un des meilleurs mouvements financiers que nous avons faits. Tout d’abord, nous avons acheté nos propriétés près du bas du marché, ce qui signifie qu’elles ont déjà considérablement augmenté en valeur., Deuxièmement, nous avons garanti un flux de revenus futurs qui est distinct de tous nos autres comptes de retraite et qui n’est pas nécessairement soumis aux mêmes risques.
bien que nos propriétés rapportent un bénéfice mensuel, nous utilisons actuellement cet argent pour payer les réparations et l’entretien. Pendant ce temps, les dépassements vont directement vers les prêts afin d’accélérer leurs dates de paiement potentielles. Nos propriétés louent actuellement pour un peu moins de 2 000$, mais je m’attends à ce qu’elles louent beaucoup plus au cours des 10 prochaines années., Une fois qu’ils sont payés, tout cet argent est destiné à aider nos filles à payer l’université et à financer une partie de nos rêves de retraite anticipée.
En outre, en raison de notre penchant pour l’immobilier, nous prévoyons d’acheter au moins deux autres propriétés locatives dans les années à venir. Bien que je ne sois pas encore prêt à appuyer sur la gâchette, je pense que nous pourrions bénéficier d’avoir quelques propriétés plus rémunérées dans notre portefeuille d’ici notre retraite.,
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devenir propriétaire n’est pas une feinte de cœur
acheter les bonnes propriétés locatives est un défi en soi, mais l’acte d’être propriétaire est de loin la partie la plus difficile. Cependant, posséder des propriétés locatives peut être la clé d’une grande quantité de profit et de liberté financière si vous faites les choses de la bonne façon dès le début – ou du moins apprendre de vos erreurs en cours de route.
Je ne changerais rien à notre histoire, mais j’aurais aimé en savoir plus sur l’entreprise avant de commencer., Si vous envisagez d’acheter un bien locatif, j’espère que vous pourrez apprendre de mes erreurs au lieu d’apprendre les choses à la dure.
mon meilleur conseil est le suivant: examinez soigneusement vos locataires et gardez un œil sur votre propriété en tout temps. N’ayez pas peur d’imposer la loi si nécessaire, mais soyez respectueux de vos locataires et de leurs familles — en particulier les plus fiables. Aussi, économisez pour les réparations que vous connaissez about et pour celles que vous ne connaissez pas.
parce que, quand il s’agit d’être propriétaire, Tout ce qui peut arriver le sera probablement.,
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Holly Johnson est une rédactrice de finances personnelles primée et l’auteur de Zero Down Your Debt. Johnson partage son obsession pour la frugalité, la budgétisation et les voyages à ClubThrifty.com.
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