Avskrivninger er en måte å gjenopprette anskaffelseskost av en eiendel i løpet av sin levetid. Snarere enn å trekke hele kostnaden av et stykke av eiendom i året på kjøpet, kan du trekke fra en del av det hvert år, ved hjelp av metoder og tabeller som er fastsatt av SKATTEMYNDIGHETENE.
Det er ingen tvil om at beregning og sporing avskrivninger er en skikkelig hodepine. Imidlertid, hvis du kommer til å kreve et hjemmekontor fradrag det er viktig at du gjør det.
Hvorfor?, Fordi om du hevder avskrivninger eller ikke, SKATTEMYNDIGHETENE kommer til å kreve at du redusere forsterkningen mottatt på salg av din hjem med mengden av avskrivninger at du skal ha hevdet.
Hvis du ikke krav avskrivninger, mister du ut to ganger—først av ikke å senke din årlige skatt regningen med det største beløpet som er mulig, og for det andre, ved å redusere mengden av få som kan du utelukke fra inntekten når du selger ditt hjem.,
Hvis du ikke kommer til å realisere betydelige samlede besparelser fra å kreve home office fradrag (for eksempel bedrifter prosentandel for ditt hjem er bare fem prosent), så du kan være lurt å vurdere ovennevnte fradrag. Arbeid med skatt profesjonell til å generere ulike scenarier, slik at du kan planlegge, ikke bare for dette året, men i år nedover veien.,
Avskrivninger, Basert på Hjem Skatt Grunnlag
Før du kan beregne dollar mengden av avskrivninger, imidlertid, du trenger å vite skatt grunnlag av ditt hjem.,
for Å finne ditt hjem skatt, du starter med det minste av:
- boligens markedsverdi på den tiden du begynner å bruke home office, eller
- kostnaden av hjemmet (ikke inkludert kostnader for landet under det), samt verdi av eventuelle permanente forbedringer som du gjorde før du kan bruke home office, og fratrukket eventuelle havari tap du trukket før du bruker det.,
I mange tilfeller, du skal bruke den andre av de to elementene som er nevnt ovenfor, men hvis du mistenker at ditt hjem har glidd ned i verdi siden du kjøpte den, bør du ha en vurdering gjort når du begynner å bruke home office for å fastsette virkelig verdi på det tidspunktet.
kostnaden av hjemmet generelt omfatter ikke bare prisen du har betalt til selger, men også ulike avsluttende kostnader og oppgjør avgifter., De vanligste av disse er abstrakte avgifter, installasjon av nye tjenester, saksomkostninger, registrering avgifter, undersøkelser, overføre avgifter, tittel forsikring, og eventuelle beløp du samtykker i å betale på vegne av selgeren, for eksempel tilbake skatter eller interesse, salg provisjoner eller gebyrer for forbedringer eller reparasjoner.
du kan Imidlertid ikke inkluderer er forsikringspremier, leie for en person før stengetid, og kostnader forbundet med å få et lån, for eksempel boliglån forsikring, kreditt-rapporter, vurdering avgifter, lån forutsetning avgifter, og poeng.,
Du må være innenfor rimelighetens grenser fordele de totale kostnadene av eiendommen mellom land og bygninger på det å beregne din skatt grunnlag for avskrivninger. Hvis salget kontrakten ikke eksplisitt tildele prisen, bør du fordele kostnader på grunnlag av den virkelige markedsverdien av tomter og bygninger på tidspunktet for kjøpet. Din eiendomsmegler eller forsikring agent kan være i stand til å hjelpe deg til å få et rimelig anslag for virkelig verdi.
Din skatt må derfor multipliseres med den virksomheten bruker prosentandel av ditt hjem, for å komme frem til det beløpet som du kan avskrive.,
Når du vet skatt grunnlag av avskrivbare del av hjemmet, må du multiplisere den med en brøkdel fastsatt av SKATTEMYNDIGHETENE, basert på måned og år du begynte å bruke den hjemme for virksomheten. Tabeller som viser disse fraksjoner er tilgjengelige i IRS Publisering 946, Hvordan å Avskrive Eiendom. Generelt sett, for real estate at du begynte å bruke for virksomheten på eller etter den Mai 13, 1993, avskrivningstid vil være 39 år, og i alle år, men den første og den siste, gjeldende brøkdel vil være .02564., For første og siste år, brøk, vil avhenge av den måneden som business bruke begynte eller sluttet.
Hvis du begynte å bruke kontoret før Mai 13, 1993, fortsette å bruke avskrivninger metode som opprinnelig startet ut med.
Reparasjoner Er Trukket fra; Forbedringer Avskrives
Hvis du kan kreve home office fradrag, så kan du trekke fra en del av reparasjoner. Generelt kapitalkostnadene forbedringer må legges til grunnlag av eiendommen., Imidlertid, i motsetning til de fleste huseiere, kan du kreve avskrivninger på din hjemme-men bare på en del brukt som hjemmekontor.
Det er noen ganger vanskelig å skille mellom en reparasjon, noe som er fradragsberettiget (helt eller delvis) i år var det gjort, og en forbedring, som må avskrives i løpet av eiendommens levetid.
Ifølge SKATTEMYNDIGHETENE, en forbedring
- i vesentlig grad legger til verdien av ditt hjem,
- vesentlig forlenger levetiden, eller
- tilpasser det til nye anvendelser.,
I motsetning til en reparasjon bare holder ditt hjem i ordinære effektiv drift, det betyr ikke legge til verdien av ditt hjem eller forlenge dens levetid. Hvis reparasjoner er utført som en del av en omfattende ombygging eller restaurering, hele jobben er ansett som en forbedring.
Generelt sett, lapping av vegger og gulv, lakkering, reparasjon av tak og takrenner, innfesting en ovn eller air condition, og stopping lekkasjer vil bli vurdert reparasjoner., Installere nytt gulv, tak og takrenner, ovner, eller klimaanlegg ville bli vurdert kapital forbedringer.
Kapital Forbedringer Må Avskrives
Hvis du etter at du begynner å bruke ditt hjem for business, kan du gjøre en betydelig, varig bedring til eiendommen (i motsetning til en reparasjon) vil du trenger å avskrive denne investeringsutgifter som godt., For eksempel, hvis du setter på et nytt tak eller kjøpe en ny ovn for ditt hjem, du ville svekke den virksomhet som prosent av kostnadene for forbedring over 39 år, fra og med måned og år for installasjon.
Hvis du bruker noen del av din hjem for business, må du justere grunnlag av ditt hjem for eventuelle avskrivninger som var tillatt for sin virksomhet bruke, selv om du ikke krav på den., Også, må du redusere forsterkningen som kan ekskluderes ved salg av hjemmet ved mengden av avskrivninger tillatte–selv om du ikke gidder å kreve det.
Spesielle Regler Gjelder for hjemmekontor Havari Tap
Hvis du er kvalifisert for hjemmekontor fradrag og kontoret er skadet eller ødelagt ved et innbrudd eller en katastrofe som en orkan, flom, brann, ulykker, opprør eller hærverk, du kan være i stand til å trekke noen av dine tap som en del av home office fradrag.,
Havari tap innebærer en plutselig, ufrivillig, eller uvanlig tap. Havari tap ikke inkluderer skade fra kjæledyr eller progressive tap til eiendommen slik som skade fra erosjon, termites eller andre insekter, tre råte og lignende saktegående årsaker.
Hvis tapet oppstår bare til hjemmekontor, bør du behandle den som en «direkte» kostnad som er fullt fradragsberettiget. Om det gjelder for hele hjemmet, vil du trenger for å fordele mengden mellom hjem og kontor-delen av huset og personlig bruk delen. Du gjør tildeling basert på bedriften bruke prosent., Hvis tapet skjedde bare den ikke-business del av hjemmet, kan du ikke trekke fra noe av det som en bedrift risiko, selv om du kan være i stand til å trekke det som en personlig bekostning.
En alvorlig hagl og vind storm forårsaket omfattende skader på taket av ditt hjem. Virksomheten bruker prosentandel av ditt hjem er 10 prosent. Derfor er det kun 10 prosent av de skadde tap vil være fradragsberettiget som en bedrift tap. Resten kan være fradragsberettiget som en personlig offer tap.,
I tillegg er vinden forårsaket et treet til å falle gjennom bilde-vinduet i stuen, som ikke er en del av home office. Mengden av dette tapet er ikke delt mellom hjem og kontor og bolig.
Forsikring refusjon påvirker tap fradrag for beløpet.
for Å kreve et havari tap du må sende inn en betimelig krav for alle forsikringer du har på eiendommen, og du kan bare trekke fra den delen av tap som ikke dekkes av forsikring.,
Hvis refunderes beløpet har ikke blitt bestemt av den tiden du trenger til selvangivelsen din, beregne tapene ved hjelp av det beløpet som du med rimelighet kan forvente å til slutt få erstatning fra forsikringsselskapet. Hvis anslaget er feil, kan du behandle noen ekstra refusjon som inntekt i det året du faktisk får det, eller sende en endret avkastning for året av tap hvis du ikke gjenopprette så mye som forventet.,
Hvis du gjenopprette mer forsikring penger enn justert basis i eiendommen på tidspunktet for tapet, du kan faktisk ha en skattepliktig gevinst, med mindre du kjøper erstatning eiendom i løpet av to år, eller i løpet av fire år dersom tapet har oppstått til din viktigste hjem som ligger i et føderalt erklært katastrofe område. Se IRS Publisering 547, Tap, Katastrofer, og Tyverier, for mer informasjon.,
Forretnings-Tap Regler Er Mer Skatt-Advantaged
reglene for fradrag havari tap er mer gunstig for forretnings-eiendom enn for personlige eiendeler.
For en ting, tap på personlig eiendom som er gjenstand for to terskler: en $100 per forekomst terskel, som betyr at den første $100 er ikke fradragsberettiget i det hele tatt, og 10 prosent av justert brutto inntekt (AGI) grense. Med andre ord, etter den første $100 er trukket fra, kan du bare trekke fra den delen av den gjenværende tap som overstiger 10 prosent av AGI., Ingen av disse grensene gjelder havari tap på næringseiendom.
for det Andre, forretnings-havari tap er målt ved hjelp av litt forskjellige regler. For begge typer av tap, dersom eiendommen er bare skadet, må du ta den laveste av nedgang i eiendommens markedsverdi (FMV) som en følge av tap, eller eiendel er justert grunnlag før havariet tap. Fra dette trekker du noen forsikring refusjon, å komme frem til verdien av tapet.
Hvis personlig eiendel er helt ødelagt, bør du begynne med lavere eiendommens FMV eller endret på grunnlag før tap., Men hvis næringseiendom er helt ødelagt, bør du begynne med justert grunnlag før tap fratrukket eventuell restverdi verdi; eiendommens FMV er ikke vurdert.
for å kreve et havari tap på kontoret, må du beregne tap på begge måter. Først beregne mengden av tap på at du vil være tillatt å trekke hvis office ikke ble brukt for business, med $100 og 10-prosent-av-AGI terskler som er beskrevet ovenfor. Deretter beregne mengden av tap på home office som en virksomhet risiko., Den enkleste måten å beregne disse to beløpene er å bruke IRS-Skjema 4684, Tap og Tyverier, som et regneark. Fullføre Del En som hvis tapet var på personlig eiendom, og deretter fullføre Del B som om eiendommen var business.
Mens det beløpet som vil være fradragsberettiget som en personlig tap (som vist på Del A) er alltid fradragsberettiget som en spesifisert fradrag, forskjellen mellom det personlige tap og forretnings-tap vil bare være fradragsberettiget dette året hvis virksomheten din inntekt er tilstrekkelig til å dekke alle dine virksomhet utgifter. Hvis ikke, kan du bære over det overskytende og trekke det neste året.,
Havari tap redusere eiendommens skatt. Egenandelen havari tap må brukes til å redusere skatt grunnlag i virksomheten del av hjemmet. For året av tap og for påfølgende år, vil du trenger for å bruke dette nye grunnlag i beregning av avskrivninger fradrag. For mer informasjon, se IRS Publisering 946, Hvordan Å Avskrive Eiendom.
Leave a Reply