Cheltuielile legate de Biroul de acasă sunt deductibile

amortizarea este o modalitate de a recupera costul unui activ pe durata sa de viață utilă. Mai degrabă decât deducerea întregul cost de o bucată de proprietate în anul de cumpărare, vă deduce o parte din ea în fiecare an, folosind metode și tabele stabilite de IRS.

gândiți-vă înainte

nu există nici o îndoială că calcularea și urmărirea deprecierii este o adevărată durere de cap. Cu toate acestea, dacă aveți de gând să solicite o deducere de birou acasă este esențial să faci acest lucru.

de ce?, Pentru că dacă revendicați deprecierea sau nu, IRS va cere să reduceți câștigul primit la vânzarea casei dvs. cu valoarea deprecierii pe care ar fi trebuit să o revendicați.

Dacă nu susțin depreciere, ai pierdut de două ori—în primul rând, de a nu reduce anual factura fiscală de cea mai mare cantitate posibilă și, în al doilea rând, prin reducerea cantității de câștig, care pot fi excluse din venituri, atunci când vinde casa ta.,

dacă nu veți realiza economii globale semnificative din revendicarea deducerii de la biroul de acasă (de exemplu, procentul de utilizare a afacerii pentru casa dvs. este de numai cinci la sută), atunci poate doriți să luați în considerare renunțarea la deducere. Lucrați cu profesionistul dvs. fiscal pentru a genera diverse scenarii, astfel încât să planificați nu numai pentru acest an, ci de ani de zile pe drum.,

amortizarea bazată pe baza fiscală a casei

înainte de a putea calcula valoarea dolarului amortizării dvs., cu toate acestea, va trebui să cunoașteți baza fiscală a casei dvs.,

Pentru a determina casa ta baza de impozitare, începe cu cea mai mică dintre:

• casa e corect valoarea de piață la momentul de a începe utilizarea biroul de acasă, sau
• costul de origine (inclusiv costul de terenul de sub ea), plus valoarea de orice îmbunătățiri permanente-ai făcut înainte de a utiliza biroul de acasă, și minus orice accident pierderile deduse înainte de al utiliza., în multe cazuri, veți utiliza al doilea dintre cele două elemente enumerate mai sus, dar dacă bănuiți că casa dvs. a scăzut în valoare de când ați cumpărat-o, ar trebui să aveți o evaluare făcută atunci când începeți să utilizați biroul de acasă pentru a stabili valoarea de piață corectă la acel moment.costul casei include, în general, nu numai prețul pe care l-ați plătit vânzătorului, ci și diverse costuri de închidere și taxe de decontare., Cele mai frecvente dintre acestea sunt taxele abstracte, instalarea serviciilor de utilități, taxele legale, taxele de înregistrare, sondajele, taxele de transfer, asigurarea titlului și orice sume pe care sunteți de acord să le plătiți în numele vânzătorului, cum ar fi taxele sau dobânzile, Comisioanele de vânzare sau taxele pentru îmbunătățiri sau reparații.cu toate acestea, este posibil să nu includeți primele de asigurare, chiria pentru ocupare înainte de închidere și taxele legate de obținerea unui împrumut, cum ar fi asigurarea ipotecară, rapoartele de credit, taxele de evaluare, taxele de asumare a împrumutului și punctele.,trebuie să alocați în mod rezonabil costurile totale ale proprietății între teren și clădirile de pe acesta pentru a calcula baza dvs. fiscală pentru depreciere. Dacă contractul dvs. de vânzare nu a alocat în mod explicit prețul, ar trebui să alocați costurile pe baza valorilor de piață corecte ale terenului și clădirilor la momentul achiziției. Agentul imobiliar sau agentul de asigurare vă poate ajuta să faceți o estimare rezonabilă a valorii de piață echitabile.baza dvs. de impozitare trebuie să fie înmulțită cu procentul de utilizare a afacerii din casa dvs., pentru a ajunge la suma pe care o puteți deprecia.,odată ce cunoașteți baza fiscală a părții amortizabile a locuinței, o multiplicați cu o fracțiune determinată de IRS, în funcție de luna și anul în care ați început să utilizați casa pentru afaceri. Tabelele care prezintă aceste fracții sunt disponibile în publicația IRS 946, cum să se deprecieze proprietatea. În general vorbind, pentru imobiliare care ați început să utilizați pentru afaceri pe sau după Mai 13, 1993, perioada de amortizare va fi de 39 de ani și în fiecare an, dar prima și ultima, fracția aplicabilă va fi .02564., Pentru primul și ultimul an, fracțiunea va depinde de luna în care a început sau s-a încheiat utilizarea afacerii.dacă ați început să utilizați biroul de acasă înainte de 13 Mai 1993, continuați să utilizați metoda de depreciere cu care ați început inițial.

  reparațiile sunt deduse; îmbunătățirile sunt amortizate

  dacă puteți solicita deducerea biroului de acasă, atunci puteți deduce o parte din reparațiile dvs. În general, costul îmbunătățirilor de capital trebuie adăugat la baza proprietății., Cu toate acestea, spre deosebire de majoritatea proprietarilor de case, puteți solicita deprecierea casei dvs.-dar numai din partea folosită ca birou de acasă.uneori este dificil să se facă distincția între o reparație, care este deductibilă (integral sau parțial) în anul în care a fost făcută, și o îmbunătățire, care trebuie să fie amortizată pe parcursul vieții utile a proprietății.potrivit IRS, o îmbunătățire

  • adaugă material la valoarea casei dvs.,
  • prelungește considerabil durata de viață utilă sau
  • o adaptează la noi utilizări., în schimb, o reparație nu face decât să vă mențină locuința într-o stare obișnuită de funcționare eficientă; nu adaugă valoarea locuinței dvs. și nu îi prelungește durata de viață. Dacă reparațiile se fac ca parte a remodelării sau restaurării extinse, întreaga lucrare este considerată o îmbunătățire.
    exemplu

    în general vorbind, patch-uri pereți și pardoseli, pictura, repararea acoperișurilor și jgheaburi, fixarea unui cuptor sau aer conditionat, și repararea scurgerilor ar fi considerate reparații., Instalarea de podele noi, acoperișuri și jgheaburi, cuptoare sau aparate de aer condiționat ar fi considerate îmbunătățiri de capital.

    

    Îmbunătățiri de Capital Trebuie să Fie Depreciat

    Dacă, după ce ați începe să utilizați casa ta, pentru afaceri, puteți face o semnificativă îmbunătățire permanentă la proprietate (spre deosebire de o reparație), va trebui să se deprecieze această cheltuielile de capital, precum și., De exemplu, dacă puneți un acoperiș nou sau cumpărați un cuptor nou pentru casa dvs., veți deprecia procentul de afaceri din costul îmbunătățirii pe parcursul a 39 de ani, începând cu luna și Anul instalării.

    avertisment

    dacă utilizați orice parte a casei dvs. pentru afaceri, trebuie să ajustați baza casei dvs. pentru orice depreciere permisă pentru utilizarea sa în afaceri, chiar dacă nu ați revendicat-o., De asemenea, trebuie să reducă câștigul care pot fi excluse la vânzarea de acasă de valoarea de amortizare admisibilă-chiar dacă nu deranjez să-l revendice.

    

    Norme Speciale Reglementează Biroul de Acasă Victimă Pierderi

    Dacă te califici pentru deducerea biroul de acasă și biroul de acasă este deteriorat sau distrus de un furt sau un dezastru, cum ar fi un uragan, inundatie, incendiu, accident, revoltă, sau vandalism, ați putea fi capabil de a deduce unele din pierderi, ca parte din biroul de acasă de deducere.,

    pierderile de accidente implică o pierdere bruscă, accidentală sau neobișnuită. Pierderile de accidente nu includ daune cauzate de animalele de companie sau pierderi progresive asupra proprietății, cum ar fi daune cauzate de eroziune, termite sau alte insecte, putregai de lemn și cauze similare cu mișcare lentă.dacă pierderea apare numai la biroul de acasă, tratați-o ca pe o cheltuială” directă ” care este complet deductibilă. Dacă se aplică întregii locuințe, va trebui să alocați suma între porțiunea de birou de acasă a casei dvs. și porțiunea de uz personal. Faceți alocarea pe baza procentului de utilizare a afacerii dvs., În cazul în care pierderea a avut loc numai la partea non-business de acasă, nu poate deduce orice de ea ca o cheltuială de afaceri, deși ați putea fi capabil să-l deducă ca o cheltuială personală.

    exemplu

    o grindină severă și o furtună de vânt au provocat daune extinse acoperișului casei dvs. Procentul de utilizare de afaceri de acasă este de 10 la sută. Prin urmare, doar 10% din pierderea accidentului va fi deductibilă ca pierdere de afaceri. Restul poate fi deductibil ca o pierdere accident personal.,

    în plus, vântul a făcut ca un copac să cadă prin fereastra de imagine din camera dvs. de familie, care nu face parte din biroul dvs. de acasă. Valoarea acestei pierderi nu este proporțională între Biroul de acasă și reședință.

    

    rambursarea asigurărilor afectează suma deducerii pierderilor. pentru a solicita o pierdere de accident, trebuie să depuneți o cerere în timp util pentru orice asigurare pe care o aveți asupra proprietății și puteți deduce doar partea din pierdere care nu este rambursată prin asigurare.,dacă suma rambursabilă nu a fost determinată până la momentul în care trebuie să depuneți declarația fiscală, calculați pierderile utilizând suma pe care vă așteptați în mod rezonabil să o recuperați în cele din urmă de la compania de asigurări. Dacă estimarea dvs. este incorectă, puteți trata orice rambursare suplimentară ca venit în anul în care îl primiți efectiv sau puteți depune o returnare modificată pentru anul pierderii dacă nu recuperați atât cât vă așteptați.,

    Avertisment

    Dacă te recupera mai mult de asigurări de bani decât baza ajustat în proprietate la momentul pierderii, ai putea avea un câștig impozabil dacă nu de schimb de cumpărare de proprietate în termen de doi ani, sau în termen de patru ani în cazul în care pierderea a avut loc la casa principal situat în federal a declarat zona de dezastru. A se vedea publicația IRS 547, victime, dezastre, și furturi, pentru mai multe detalii.,

    

    regulile de pierdere a afacerilor sunt mai avantajate de impozite

    regulile de deducere a pierderilor de accidente sunt mai favorabile pentru proprietatea afacerilor decât pentru proprietatea personală.pentru un singur lucru, pierderile din proprietatea personală sunt supuse două praguri: un prag de 100 USD pe eveniment, ceea ce înseamnă că primul 100 USD nu este deloc deductibil și o limită de 10% din venitul brut ajustat (AGI). Cu alte cuvinte, după ce se scade primul 100 de dolari, puteți deduce doar porțiunea din pierderea rămasă care depășește 10% din AGI., Niciuna dintre aceste limite nu se aplică pierderilor de accidente pe proprietatea afacerii.în al doilea rând, pierderile de accidente de afaceri sunt măsurate folosind reguli ușor diferite. Pentru ambele tipuri de pierderi, dacă proprietatea este doar deteriorată, trebuie să luați cea mai mică dintre scăderea valorii de piață justă a proprietății (FMV) ca urmare a pierderii sau a bazei ajustate a proprietății înainte de pierderea accidentului. Din aceasta scade orice rambursare de asigurare, pentru a ajunge la valoarea pierderii. dacă proprietatea personală este complet distrusă, începeți cu cea mai mică dintre FMV-urile proprietății sau baza ajustată înainte de pierdere., Dar dacă proprietatea de afaceri este complet distrusă, începeți cu baza ajustată înainte de pierdere minus orice valoare de salvare; FMV-ul proprietății nu este luat în considerare.

    pentru a solicita o pierdere accident pe biroul de acasă, trebuie să calculeze pierderea în ambele sensuri. În primul rând, calculați valoarea pierderii pe care vi s-ar permite să o deduceți dacă biroul nu a fost utilizat pentru afaceri, folosind pragurile de 100 USD și 10% din AGI descrise mai sus. Apoi, calcula cantitatea de pierdere pe biroul de acasă ca o cheltuială de afaceri., Cel mai simplu mod de a calcula aceste două sume este de a utiliza formularul IRS 4684, victime și furturi, ca o foaie de lucru. Completați partea A ca și cum pierderea ar fi pe proprietatea personală și apoi completați partea B ca și cum proprietatea ar fi afaceri.în timp ce suma care ar fi deductibilă ca pierdere personală (așa cum se arată în partea A) este întotdeauna deductibilă ca o deducere detaliată, diferența dintre pierderea personală și pierderea de afaceri va fi deductibilă numai în acest an dacă venitul dvs. de afaceri este suficient pentru a acoperi toate cheltuielile de afaceri. Dacă nu, puteți transfera excesul și îl puteți deduce anul viitor.,pierderile de accidente reduc baza de impozitare a proprietății. Pierderile dvs. de accidente deductibile trebuie utilizate pentru a reduce baza dvs. de impozitare în partea de afaceri a casei. Pentru anul pierderii și pentru anii următori, va trebui să utilizați această nouă bază pentru calcularea deducerilor de amortizare. Pentru mai multe informații, consultați Publicația IRS 946, cum să depreciați proprietatea.