Die Abschreibung ist ein Weg, um die Kosten eines Vermögenswerts über seine Nutzungsdauer zu erholen. Anstatt die gesamten Kosten eines Grundstücks im Kaufjahr abzuziehen, ziehen Sie jedes Jahr einen Teil davon ab, indem Sie Methoden und Tabellen verwenden, die vom IRS festgelegt wurden.
Es besteht kein Zweifel, dass die Berechnung und Verfolgung von Abschreibungen echte Kopfschmerzen bereitet. Wenn Sie jedoch einen Homeoffice-Abzug beanspruchen, ist dies von entscheidender Bedeutung.
Warum?, Denn unabhängig davon, ob Sie Abschreibungen geltend machen oder nicht, wird die IRS verlangen, dass Sie den Gewinn aus dem Verkauf Ihres Hauses um den Betrag der Abschreibungen reduzieren, den Sie hätten geltend machen sollen.
Wenn Sie keine Abschreibungen geltend machen, verlieren Sie zweimal—erstens, indem Sie Ihre jährliche Steuerrechnung nicht um den größtmöglichen Betrag senken und zweitens, indem Sie den Gewinn reduzieren, den Sie beim Verkauf Ihres Hauses vom Einkommen ausschließen können.,
Wenn Sie durch die Inanspruchnahme des Homeoffice-Abzugs keine signifikanten Gesamteinsparungen erzielen möchten (z. B. beträgt der Prozentsatz der geschäftlichen Nutzung für Ihr Zuhause nur fünf Prozent), sollten Sie den Abzug in Betracht ziehen. Arbeiten Sie mit Ihrem Steuerfachmann zusammen, um verschiedene Szenarien zu erstellen, sodass Sie nicht nur für dieses Jahr, sondern auch für Jahre planen.,
Abschreibungen Basierend auf der Steuerbasis Ihres Hauses
Bevor Sie den Dollarbetrag Ihrer Abschreibungen berechnen können, müssen Sie jedoch die Steuerbasis Ihres Hauses kennen.,
Um die Steuerbemessungsgrundlage Ihres Hauses zu bestimmen, beginnen Sie mit dem niedrigeren von:
- der Marktwert des Hauses zu dem Zeitpunkt, an dem Sie mit der Nutzung des Home Office beginnen, oder
- die Kosten des Hauses (ohne die Kosten des darunter liegenden Grundstücks) zuzüglich des Wertes der dauerhaften Verbesserungen, die Sie vor der Nutzung des Home Office vorgenommen haben, und abzüglich der Verluste, die Sie vor der Nutzung des Home Office abgezogen haben.,
In vielen Fällen verwenden Sie den zweiten der beiden oben aufgeführten Elemente, aber wenn Sie den Verdacht haben, dass Ihr Zuhause seit dem Kauf an Wert verloren hat, sollten Sie eine Bewertung vornehmen lassen, wenn Sie das Home Office verwenden, um den beizulegenden Zeitwert zu diesem Zeitpunkt festzulegen.
Die Kosten für das Haus umfassen im Allgemeinen nicht nur den Preis, den Sie an den Verkäufer gezahlt haben, sondern auch verschiedene Abschlusskosten und Abwicklungsgebühren., Die häufigsten davon sind abstrakte Gebühren, Installation von Versorgungsdiensten, Anwaltskosten, Aufzeichnungsgebühren, Umfragen, Übertragungssteuern, Titelversicherungen und alle Beträge, die Sie im Namen des Verkäufers zahlen, wie Steuern oder Zinsen, Verkaufsprovisionen oder Gebühren für Verbesserungen oder Reparaturen.
Sie können jedoch keine Versicherungsprämien, Miete für die Belegung vor Abschluss und Gebühren im Zusammenhang mit dem Erhalt eines Darlehens wie Hypothekenversicherung, Kreditberichte, Bewertungsgebühren, Darlehensannahmegebühren und Punkte enthalten.,
Sie müssen die Gesamtkosten der Immobilie vernünftigerweise zwischen dem Grundstück und den darauf befindlichen Gebäuden aufteilen, um Ihre Steuerbemessungsgrundlage für Abschreibungen zu berechnen. Wenn Ihr Kaufvertrag den Preis nicht ausdrücklich zugeteilt hat, sollten Sie die Kosten auf der Grundlage der fairen Marktwerte der Grundstücke und Gebäude zum Zeitpunkt des Kaufs zuweisen. Ihr Makler oder Versicherungsvertreter kann Ihnen möglicherweise dabei helfen, einen angemessenen Marktwert zu schätzen.
Ihre Steuerbemessungsgrundlage muss mit dem Prozentsatz der gewerblichen Nutzung Ihres Hauses multipliziert werden, um zu dem Betrag zu gelangen, den Sie abschreiben können.,
Sobald Sie die Steuerbemessungsgrundlage des abschreibbaren Teils des Hauses kennen, multiplizieren Sie es mit einem von der IRS bestimmten Bruchteil, basierend auf dem Monat und dem Jahr, in dem Sie das Haus für Unternehmen genutzt haben. Tabellen, die diese Fraktionen zeigen, sind in der IRS-Veröffentlichung 946 verfügbar, Wie Immobilien abgeschrieben werden. Im Allgemeinen beträgt der Abschreibungszeitraum für Immobilien, die Sie am oder nach dem 13 .Mai 1993 für Unternehmen genutzt haben, 39 Jahre und in jedem Jahr, aber der erste und der letzte, der anwendbare Bruchteil.02564., Für das erste und das letzte Jahr hängt der Anteil von dem Monat ab, in dem die geschäftliche Nutzung begann oder endete.
Wenn Sie Ihr Homeoffice vor dem 13. Mai 1993 begonnen haben, verwenden Sie weiterhin die Abschreibungsmethode, mit der Sie ursprünglich begonnen haben.
Reparaturen werden abgezogen; Verbesserungen werden abgeschrieben
Wenn Sie den Home-Office-Abzug beanspruchen können, können Sie einen Teil Ihrer Reparaturen abziehen. Im Allgemeinen müssen die Kosten für Kapitalverbesserungen zur Grundlage der Immobilie hinzugefügt werden., Im Gegensatz zu den meisten Hausbesitzern können Sie jedoch Abschreibungen auf Ihr Zuhause geltend machen-jedoch nur auf den Teil, der als Heimbüro verwendet wird.
Manchmal ist es schwierig, zwischen einer Reparatur, die (ganz oder teilweise) in dem Jahr, in dem sie durchgeführt wurde, absetzbar ist, und einer Verbesserung, die im Laufe der Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden muss, zu unterscheiden.
Laut IRS trägt eine Verbesserung
- wesentlich zum Wert Ihres Hauses bei,
- verlängert seine Nutzungsdauer erheblich oder
- passt es an neue Verwendungszwecke an.,
Im Gegensatz dazu hält eine Reparatur Ihr Haus lediglich in einem effizienten Betriebszustand; Es erhöht nicht den Wert Ihres Hauses oder verlängert seine Lebensdauer. Wenn Reparaturen im Rahmen umfangreicher Umbauten oder Restaurierungen durchgeführt werden, gilt die gesamte Arbeit als Verbesserung.
Im Allgemeinen würden das Ausbessern von Wänden und Böden, das Streichen, Reparieren von Dächern und Dachrinnen, das Reparieren eines Ofens oder einer Klimaanlage und das Ausbessern von Lecks als Reparaturen angesehen., Die Installation neuer Fußböden, Dächer und Dachrinnen, Öfen oder Klimaanlagen würde als Kapitalverbesserung angesehen.
Kapitalverbesserungen müssen abgeschrieben werden
Wenn Sie nach der Verwendung Ihres Hauses für Unternehmen eine signifikante, dauerhafte Verbesserung der Immobilie vornehmen (im Gegensatz zu einer Reparatur), müssen Sie auch diese Investitionen abschreiben., Wenn Sie beispielsweise ein neues Dach aufstellen oder einen neuen Ofen für Ihr Zuhause kaufen, würden Sie den Geschäftsprozentsatz der Kosten der Verbesserung über 39 Jahre abwerten, beginnend mit dem Monat und dem Jahr der Installation.
Wenn Sie einen Teil Ihres Hauses für Unternehmen nutzen, müssen Sie die Grundlage Ihres Hauses für alle Abschreibungen anpassen, die für seine geschäftliche Nutzung zulässig waren, auch wenn Sie es nicht beanspruchen., Außerdem müssen Sie den Gewinn, der beim Verkauf des Eigenheims ausgeschlossen werden kann, um den zulässigen Abschreibungsbetrag reduzieren-auch wenn Sie sich nicht darum gekümmert haben.
Sonderregeln Regeln Home-Office-Verluste Verluste
Wenn Sie sich für den Home-Office-Abzug qualifizieren und Ihr Home-Office durch einen Einbruch oder eine Katastrophe wie Hurrikan, Überschwemmung, Feuer, Unfall, Aufruhr oder Vandalismus beschädigt oder zerstört wird, können Sie möglicherweise einige Ihrer Verluste als Teil des Home-Office-Abzugs abziehen.,
Verluste bei Unfällen bedeuten einen plötzlichen, zufälligen oder ungewöhnlichen Verlust. Zu den Verlusten von Opfern zählen keine Schäden durch Haustiere oder fortschreitende Sachschäden wie Erosionsschäden, Termiten oder andere Insekten, Holzfäule und ähnliche sich langsam bewegende Ursachen.
Wenn der Verlust nur für das Home Office auftritt, behandeln Sie ihn als „direkten“ Aufwand, der vollständig abzugsfähig ist. Wenn es für das gesamte Haus gilt, müssen Sie den Betrag zwischen dem Home-Office-Teil Ihres Hauses und dem persönlichen Gebrauch zuweisen. Sie erstellen die Zuordnung basierend auf dem Prozentsatz Ihrer geschäftlichen Nutzung., Wenn der Verlust nur für den nicht geschäftlichen Teil des Hauses eingetreten ist, können Sie keinen davon als Geschäftsaufwand abziehen, obwohl Sie ihn möglicherweise als persönliche Kosten abziehen können.
Ein schwerer Hagel-und Windsturm hat das Dach Ihres Hauses stark beschädigt. Der Prozentsatz der geschäftlichen Nutzung Ihres Hauses beträgt 10 Prozent. Daher sind nur 10 Prozent des Unfallverlusts als Geschäftsverlust abzugsfähig. Der Rest kann als persönlicher Unfallschaden abgezogen werden.,
Außerdem hat der Wind dazu geführt, dass ein Baum durch das Bildfenster in Ihrem Familienzimmer fiel, das nicht Teil Ihres Heimbüros ist. Die Höhe dieses Verlustes wird nicht zwischen dem Home Office und dem Wohnsitz anteilig angerechnet.
Die Versicherungsrückzahlung wirkt sich auf die Höhe des Schadensabzugs aus.
Zu behaupten, ein Unfall-Verlust müssen Sie eine rechtzeitige Anspruch für jede Versicherung, die Sie haben auf die Eigenschaft, und Sie können nur abziehen, die Teil der Verlust, der nicht durch die Versicherung erstattet.,
Wenn der erstattungsfähige Betrag nicht zu dem Zeitpunkt bestimmt wurde, zu dem Sie Ihre Steuererklärung einreichen müssen, berechnen Sie Ihre Verluste mit dem Betrag, den Sie vernünftigerweise von der Versicherungsgesellschaft zurückfordern möchten. Wenn Ihre Schätzung falsch ist, können Sie jede zusätzliche Erstattung als Einkommen in dem Jahr behandeln, in dem Sie sie tatsächlich erhalten, oder eine geänderte Rendite für das Jahr des Verlusts einreichen, wenn Sie sich nicht so stark erholen, wie Sie erwartet haben.,
Wenn Sie zum Zeitpunkt des Verlusts mehr Versicherungsgeld als Ihre angepasste Basis in der Immobilie zurückerhalten, haben Sie möglicherweise tatsächlich einen steuerpflichtigen Gewinn, es sei denn, Sie kaufen eine Ersatzimmobilie innerhalb von zwei Jahren oder innerhalb von vier Jahren, wenn der Verlust bei Ihrem Haupthaus in einem vom Bund deklarierten Katastrophengebiet eingetreten ist. Siehe IRS Veröffentlichung 547, Opfer, Katastrophen, und Diebstähle, für weitere Details.,
Geschäftsverlustregeln sind steuerlich begünstigter
Die Regeln für den Abzug von Verlusten sind für Geschäftseigentum günstiger als für persönliches Eigentum.
Zum einen unterliegen Verluste an persönlichem Eigentum zwei Schwellenwerten: einem Schwellenwert von 100 USD pro Vorkommen, was bedeutet, dass der erste 100 USD überhaupt nicht abzugsfähig ist, und einem Limit von 10 Prozent des bereinigten Bruttoeinkommens (AGI). Mit anderen Worten, nachdem die ersten $100 abgezogen wurden, können Sie nur den Teil des verbleibenden Verlusts abziehen, der 10 Prozent Ihres AGI übersteigt., Keine dieser Grenzwerte gilt für Verluste aus Unfällen auf Gewerbeimmobilien.
Zweitens werden Verluste bei Geschäftsunfällen nach leicht unterschiedlichen Regeln gemessen. Für beide Arten von Verlusten, wenn die Immobilie nur beschädigt ist, müssen Sie den niedrigeren der Abnahme des beizulegenden Zeitwerts (FMV) der Immobilie als Folge des Verlusts oder der angepassten Basis der Immobilie vor dem Verlust des Opfers nehmen. Davon subtrahieren Sie jede Versicherungsrückerstattung, um zur Höhe des Schadens zu gelangen.
Wenn persönliches Eigentum vollständig zerstört wird, beginnen Sie mit der unteren FMV-oder angepassten Basis der Immobilie vor dem Verlust., Wenn die Immobilie jedoch vollständig zerstört ist, beginnen Sie mit der angepassten Basis vor dem Verlust abzüglich eines Bergungswerts; Der FMV der Immobilie wird nicht berücksichtigt.
Um einen Unfallverlust in Ihrem Home Office geltend zu machen, müssen Sie den Verlust in beide Richtungen berechnen. Berechnen Sie zunächst den Verlustbetrag, den Sie abziehen dürfen, wenn das Büro nicht geschäftlich genutzt wird, und verwenden Sie die oben beschriebenen Schwellenwerte von 100 USD und 10 Prozent des AGI. Berechnen Sie dann die Höhe des Verlusts im Homeoffice als Geschäftsaufwand., Der einfachste Weg, diese beiden Beträge zu berechnen, besteht darin, das IRS-Formular 4684, Opfer und Diebstähle, als Arbeitsblatt zu verwenden. Vervollständigen Sie Teil A, als ob der Verlust auf persönlichem Eigentum wäre, und schließen Sie dann Teil B ab, als ob das Eigentum geschäftlich wäre.
Während der Betrag, der als persönlicher Verlust abzugsfähig wäre (wie in Teil A gezeigt), immer als Einzelabzug abzugsfähig ist, ist die Differenz zwischen dem persönlichen Verlust und dem Geschäftsverlust nur in diesem Jahr abzugsfähig, wenn Ihr Geschäftseinkommen ausreicht, um alle Ihre Geschäftsausgaben zu decken. Wenn nicht, können Sie den Überschuss übertragen und nächstes Jahr abziehen.,
Verluste bei Unfällen verringern die Steuergrundlage von Immobilien. Ihre abzugsfähigen Verluste müssen verwendet werden, um Ihre Steuerbemessungsgrundlage im geschäftlichen Teil des Hauses zu reduzieren. Für das Jahr des Verlusts und für die folgenden Jahre müssen Sie diese neue Grundlage für die Berechnung Ihrer Abschreibungsabzüge verwenden. Weitere Informationen finden Sie in der IRS-Veröffentlichung 946, Wie Immobilien Abgeschrieben Werden.
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